[**之約]整合推廣方案
前言
天津房地產市場的理性化日益催熟消費者的購房選擇,
面對受眾日益挑剔的目光和目前遇到的實際問題
我們應拿出嶄新的營銷方略,
放手搏擊房地產市場的奶酪。
推廣總綱
推廣綱領:媒體營銷+產品創新--雙管齊下,揚長避短
■媒體營銷用于達成廣泛傳播效應,關鍵在于運作的主動性和引導性。
■產品創新并不是要將產品翻新、再造,而是在現有的基礎上把產品::結構的優勢最大化地表現出來,以更直觀的形式傳達給目標受眾,進而干預目標受眾的購房消費取向。
推廣目的
1、凝聚人氣,為銷售沖刺階段做準備;
2、與客戶做親密接觸,建立產品功能優勢上的良好印象;
3、挖掘多元化產品功能,張揚樓盤形象,塑造房地產品牌個性。
產品賣點梳理
總賣點:梅江版塊珍稀120平米戶型
分賣點:1、兩梯兩戶,全速電梯
2、4.2米開間起居室(帶2.6米寬落地窗)
3、主臥轉角(落地窗)陽光房
4、10平米廚(帶落地窗)、衛
5、獨立餐廳
6、層高3米
媒體營銷推廣思路
主題:梅江珍稀120平米戶型
目的:吸引消費者到售樓現場
具體操作:在報稿上持續傳達"120平米戶型"的信息,將房型的各分賣點充分描述,旨在以緊迫感和感性描述打動有購買120平米戶型的客戶,但對兩室、價位等敏感問題加以回避,(到售樓處解決)
選擇媒體:《每日新報》、《今晚報》
曝光頻率:1次/周
產品創新建議
方式:房型創新功能全面演示
目的:打動已到售樓現場的客戶
具體操作:做實樓樣板間或在售樓處設樣板間模型(詳見附圖),用于空間功能釋義
時間:五月初完成
銷售策略建議
方式:
1、"香氣四溢"計劃--凡女性客戶或攜女士到售樓現場的客戶均可獲贈國際頂級**一瓶
2、買房贈主臥陽光房(或贈1/2陽光房面積)--以返款的形式贈送面積
3、購房送裝修方案,或購房返(創新功能)裝修費用(1萬元)
目的:
1、聚攏現場人氣,增加銷售成功幾率
2、快速促成銷售
具體操作:
1、"香氣四溢"計劃可持續整個五月,不限是否簽約
2、贈陽光房活動須限時限量(如,5月1日--8日的簽約客戶)
3、購房送裝修方案(或返裝修費用)限定在5月9日--30日簽約客戶
媒體營銷推廣思路
主題:梅江成熟片區的MINI COMPANY
目的:快速消化樓盤
具體操作:以價格優勢闖出市場
選擇媒體:《每日新報》、《今晚報》、DM
曝光頻率:報廣1次/周;DM在五月下旬(5月20日左右)開始投遞
產品創新建議
方式:將20#樓單獨包裝做SOHO
目的:以絕對的價格::優勢爭取周邊商用樓盤的客戶資源
具體操作:樣板間裝修完成后,同時用于現場接待
時間:六月初
※ 以20#樓為試點,如果銷售情況樂觀,即可把余房作商用包裝
六-七月份產品轉型成果預測:
●120平米戶型適
●將吸引更多投資者買房轉租,坐享穩定收益;
●為樓盤增值,繼續提升企業品牌和項目品牌;
●作為一次大膽嘗試,為企業后續開發積累銷售經驗。
以上是我們對[**之約]尾盤期推廣思路的初步想法,
總體分為兩部分:一、以創新功能演示和各種優惠政策吸引主力家庭購房
二、以絕對價格優勢在商用樓盤中攔截一部分客戶
重點:歸根結底吸引客戶的是產品本身,那么產品優勢的展現是廣告推廣和銷售團隊共同而艱巨的任務,希望
我們能達成共識,為[**之約]和**的品牌形象提升注入堅實的力量。
篇2：樓盤營銷推廣策略:尾盤銷售7大策略
樓盤營銷推廣策略：尾盤銷售的7大策略
房地產銷售有其自身的運作規律，在每個銷售階段，因其各種原因和所需達到的目標不同，致使我們相應運用的營銷推廣策略和銷售手段，亦有不同：
一、概念內涵：
按正常規律項目銷售工作在主銷售期之出現停滯狀態的剩余部分，都稱為尾盤。一般來說，尾盤是一個項目的利潤沉淀，是產品在開發和經營進程的難點，尾盤處理得當，則可體現項目的價值。
二、尾盤策劃方略
尾盤策劃1：降價或變相降價
尾盤的產品特征一般分為兩種，一種是朝向、采光、樓層、戶型較差的，這種尾盤一般通過降價的方式來處理。除了降價，沒有更好的辦法。
可以說，幾乎所有的尾盤都離不開“降價”，尤其是當開發商急于套現時，降價幾乎是唯一的選擇。
降價也有很多新的技巧，除了降低單位售價外，還有所謂的“隱性降價”，如降低首付款、送裝修、送物業管理費、送花園、送綠化等（如金地大廈）。這些頗具人情味的降低方式，所起的作用不可小看。
降價之法雖然作用不小，但畢竟不能包治百病。當降價遭遇極限，廣告遭遇熵增，拓展新的營銷方式和渠道便顯得十分重要。
尾盤策劃方略2：重新定義
必要時改良產品尾盤處理方式除了降價以外，重新定義市場、重新界定客戶，同時在可能的情況下對產品進行改造，也是一個值得借簽的方法。按照國際慣例，所謂重新定義市場，一般必須對產品進行改進，才能維持持續的銷售，避免提前進入尾聲。
改進產品這一方式對寫字樓和商鋪來說，運用較多，住宅產品戶型改進比較困難，雖然復式可以改為平面，大面積可以改小，小面積可以改大。但大多在特殊的情況下才采用此方式。一般來說，住宅產品銷售到了尾聲，改進的可能性幾乎微乎其微，因此，更多的是注重重新定義市場。
尾盤策劃3：制定目標各個擊破
但樓盤銷售一波三折，后勁不足時，化險為夷的一個策略是由賣名字、賣風格轉為買承諾，質量的承諾、功能的承諾、價格的承諾，服務的承諾；另一個策略是由賣承諾，轉為賣體驗，體驗物業實質，體驗生活方式。
確定合適的可操作性策略后，關鍵是各個擊破的戰術，對每一套房都仔細研究，這樣成功率就可大幅度提升。
尾盤策劃4：銷售渠道創新
不同的銷售渠道針對不同的客戶，傳統銷售渠道是以人際營銷中的發展商銷售或代理商銷售為主，當賣點挖掘完，傳統渠道用盡時，如果在人際營銷渠道中挖掘客戶營銷、關系營銷、直復營銷，在大眾傳播中渠道渠道DM、POP等，又開辟電子商務渠道等，將會擴大勝算的概率。
譬如，發動老客戶帶動新業主，作用不可小看。因為業主對樓盤的優缺點了如指掌，他們出面對樓盤點評對其身邊的人影響力大、可信度高、說服力強。業主實際成了樓盤的推銷員。如果老業主推介成功的可及時獲得相應的獎勵，將會取得良好的效果，甚至可以把這種優惠模式制度化，萬科的萬客會、金地某某會都屬于這種模式。
如果剩余的套數實在太少，可委托一些中介進行租售，直接進入三級市場，以期合理的省時省力，因為仍然由發展商、代理商銷售時不經濟的。
尾盤策劃5：小型活動促銷
小型活動促銷顯奇效：在封頂慶典、入伙慶典、公司司慶、業主聯誼等有可能形成會客高峰的時機。由發展商、代理商搜尋一些有效目標客戶參與，可以適當用一些有獎促銷配合，獎勵可以是家電、物業管理費、買房現金折扣、會所會費、免費旅游、適量保險、現金或其他實物。這些有效目標客戶通常不會一人來，要么家人，要么親友陪同而來。樓盤外立面、規劃、賣場、樣板間、現場氣氛等會激發一些有效的購買力。
尾盤策劃6：挖掘新買點
密切關注政治經濟形勢、行業變化趨勢、城市產業結構調整、城市規劃動向、樓市變化等。如亞洲金融危機、中國加入WTO、地鐵開工、西部通道、濱海大道、城市中心公園、鹽壩高速公路、龍崗第二通道開通、中海振業進駐橫崗可以提煉成為買點，對樓盤銷售產生較大的影響。
尾盤策劃7：提升樓盤的綜合素質
比如對一個規劃落后的小區，增加公共配套、增加會所、環境加以美化；對交通不便的小區、配套不全的小區，增加便民措施、增開住戶專車或引入專線巴士；對物業管理不完善的小區，重新聘請知名物業管理公司進行物業管理；對銷售困難的商場，引進名牌商業管理公司共同經營，通過產權分割、租售聯動、反租等形式從總體上強化營銷。提升樓盤整體的素質、無疑會增加樓盤的附加值，增加開發商的投入，但這筆投入會換回更大的收益，從邊際利潤的角度看是恰當的。