國內步行街的七種“死活法”

　　中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧一陣子后就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國都市商圈和中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其原因：

　　一、沒有市場只有市長

　　這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的做法建設的，這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市興旺的項目在小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。

　　步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市商圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，哪怕是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。

　　但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往是在本地、本市。而在本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具備像三大都市強大的吸引力和對目標市場的拉動?？尚Φ氖?，有的中小城市在建設步行街的時候，把世界上乃至北京、上海、廣州那些步行街的照片發送到人手一冊，希望建設像這樣的高檔的商業氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。

　　二、沒有策劃只有規劃

　　許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完全的，這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同和商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氛圍策劃設計的

　　在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支持它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是整齊統一的風格建設的，但實操不好用。如果整條長達700、800米的街道全部服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業，有沒有考慮到廚房等相關的配套；如果做迪廳或卡拉OK，其消防、隔音等也存在一系列的問題。所以，規劃漂亮，但由于沒有策劃的指導，沒有項目操作總譜，其后續壓力在經營中就表現得非常突出。

　　三、沒有定位只有“品位”

　　定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力、目標人群的情況，涉及相應得物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題，我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的重要手段，但是，很多步行街卻沒有考慮這點。其二，是對那些沒有錢的人吸引，根據當地的文化特點和節事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人氣的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設計只一味追求品位，向高檔次靠攏。其結果就好像讓全城的婦女按馬麗蓮*夢露的模樣進行化妝，不倫不類，很難產生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就被市場所拋棄。

　　四、不講優生，只講整容

　　由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業街的優生優育，貪大求全，其結果實項目啟動以后，任期不旺，去冬不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果實的一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道來那個胖，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，不得不低于高昂的頭，根據當地的情況進行整容。

　　五、有肉大家吃，有難沒人當

　　由于是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者各個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發現由于中間化解多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。

　　政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。對于目前商業環境里需要非常小心對待的步行街經營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價高企的地方，不能賺到應有的利潤，就會出現一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經營項目等，使得整個步行街品位大跌，甚至出現許多嚴重違法、違紀的經營。

　　六、擊鼓傳花，逃出升天算命大

　　由于步行街的建設周期長，基本上一個“你方唱罷我登臺”的好戲，又要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。

　　七、拖字當頭，官場習氣代替商業操作

　　由于步行街的建設大部分都是由政府操作，存在著責任和風險的問題。當經營不善和有困難得時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統一的規劃進行操作。其結果除了地面鋪的漂亮的地板以外，看不到任何真正現代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。

　　這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思。

篇2：步行街招商經營部工作安排及傭金提成制度

　　經營部工作安排及傭金提成制度

　　目前步行街招商已進入最后沖刺階段，公司會在工程方面加快進度，保證招商工作能順利進行。為了更好利用現有的人力資源，加強工作積極性，特對目前的工作安排及傭金提成制度作以下調整。

　　一、工作時間

　　1、上班時間08：30-21：00

　　2、由本月起三個月內，每月放假二天。

　　二、工作安排

　　1、將目前招商、招租兩組整合為一組，招商、招租一起跟進。招租員輪流在展廳接待客戶及外出聯系客戶，即每天除保證有五位招租員留在展廳接待外，其余的均需外出聯絡客戶。

　　2、設值班經理制度，值班經理暫由呂瑋桾、溫秀嫻、方雄負責，每人二天輪值。值班經理負責當值當天的人員工作安排，客戶接待、來訪登記，商鋪銷控情況等。

　　三、獎懲制度

　　1、人員工資按現時工資計算不變。

　　2、每人每月基本任務4間，值班經理需完成集體任務為每月32間。

　　3、完成基本任務后每間提成300元。

　　4、不完成基本任務在工資中按未完成數每間扣150元，如每月一間都沒有完成的不發工資，只支付三百元生活補貼。

　　5、值班經理每月需帶領組員完成每月的任務，如能完成每月的任務，另外每人職務補貼一千元，及其跟進的客戶也可計算提成(即如本人完成3間，部門總體完成32間，都可以計提成)。如部門不能完成每月任務，值班經理本人已完成的不計提成。

　　6、招租員連續三個月不完成任務即予辭退。

　　7、值班經理連續二個月完成部門任務不達到90%，及不服從公司規章制度，造成公司損失、虛報、瞞報情況的，予以撤職。撤職后由連續二個月完成任務最高者擔任。

　　8、個人任務完成后，每月超出10間，除原有的獎金外，公司對超出者另獎勵1000元，此款當月結算。

　　9、全組每人每月平均超出5間，當值經理能完成自己的基本任務，當值經理每人由公司另獎勵1000元(不計算在職務補貼內)。

　　四、跟客制度

　　1、自己上門的客戶不論投資或租，按提成標準300元提成。

　　2、招租員外出聯系客戶，需將客戶的名稱、公司電話、聯系人上報公司登記。

　　3、屬于招租員外出聯系的客戶，需由招租員帶上門，或客戶已預約招租員到現場時間，或到現場指定找該招租員接待。成功簽約后，可再額外獎勵300元提成。

　　4、如招租員外出聯系的客戶，到現場沒有指定找該位負責人，而由另外一位人員接待跟進，經查實該招租員已作客戶登記的，傭金分配為第一聯系人300元，現場接待人300元。

　　5、在現場負責接待的招租員，在接客過程中遇到問題，需找值班經理負責。外出聯系客戶的招租員，如遇到問題可找值班經理，或其它不當值的經理。

　　6、值班經理不當值時不能在展廳輪候接待客戶，如因客戶較多，需要支援等情況例外。

　　五、其它費用

　　車費、電話費由各人自行負責，公司不予報銷。

　　六、此制度僅適用于公司商鋪，如二手委托出租的商鋪按原定的委托手續費的10%計算提成(即二千元的10%，二百元/間)

　　董事長：

　　二OO三年三月十七日

篇3：七臺河市步行街、七彩城管理辦法(2012年)

　　黑龍江省七臺河市人民政府辦公室

　　七臺河市人民政府辦公室關于印發七臺河市步行街七彩城管理辦法的通知

　　七政辦發〔20**〕61號

　　各區、縣人民政府，金沙新區、開發區管委會，市政府各有關直屬單位：

　　現將《七臺河市步行街、七彩城管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。

　　二O一二年九月二十八日

　　七臺河市步行街、七彩城管理辦法

　　第一條 為加強和規范步行街、七彩城(以下簡稱商業區)的管理，維護商業區的正常秩序、市容環境以及公共設施的完好，根據國家、省、市有關法律、法規、規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱的商業區是指七彩城及步行街的公共區域。

　　第三條 位于或進入商業區內的單位和個人適用本辦法。

　　第四條 市城市管理行政執法局七彩城管理處(以下簡稱管理處)是商業區管理的主管部門，負責組織實施本辦法。主要職責是：負責商業區的牌匾、廣告、市容環境衛生(含清雪)、室外攤位、公共秩序、交通管理、園林綠化及公共設施等方面的日常管理、監督和協調工作并按照有關規定收取商業區內單位及個人的相關費用。

　　第五條 公安、工商、規劃、交通、衛生等行政職能部門，依法履行各自的行政管理職責。

　　第六條 商業區內的供電、供水、排水、消防、郵電、通訊、燃氣、有線電視、交通等公共設施歸口相應的職能部門管理和維護。

　　第七條　進入商業區的單位和個人，應當自覺維護商業區的公共環境衛生，愛護公共設施、遵守經營秩序和交通秩序。

　　第八條　除執行公務的警車、消防車、救護車、工程搶險車和經批準的貨物運輸車輛及殘疾人使用的專用車外，禁止其它車輛(含機動車和非機動車)在步行街內通行。

　　進入七彩城內車輛要按規定路線、地點行駛和停放。

　　第九條 市公安交通管理部門應當會同市城管部門在出入商業區地段設置明顯的交通管理標志，并根據道路交通管理的實際需要制定具體交通管制方案。

　　第十條 商業區內的單位和個人，應按照消防部門的要求落實安全防火措施，并按規定配備有效的消防器材設備，做好安全防火工作。

　　第十一條 在商業區內從事經營活動的單位和個人應積極參與創建文明示范街活動，嚴禁出售假冒偽劣商品以及不符合國家標準的商品，并可以就區域內商業布局、功能定位、市容環境衛生等方面的要求向管理處進行咨詢或建議。

　　第十二條　商業區內禁止隨地露宿、流浪乞討以及其他妨害商業區管理秩序和市容觀瞻的行為。對生活無著落的流浪乞討人員，公安、民政等部門按有關規定及時處理，管理處予以配合。

　　第十三條　商業區內的環境衛生應當定時清掃，全天保潔，嚴格按照環境衛生標準執行，生活垃圾實行袋裝，定點、定時投放;建筑垃圾由業主自行清除，做到隨產隨清，嚴禁落地堆放。

　　第十四條　商業區內的單位和個人，應當承擔各自門前的衛生管理，并按照管理處劃定的清雪責任區在規定時限內及時清除冰雪。

　　第十五條 商業區內禁止下列影響市容環境的行為：

　　(一)在建筑物、設施以及樹木上涂寫、刻畫，或未經批準懸掛、張貼廣告和宣傳品;

　　(二)在建筑物的陽臺和窗外堆放、吊掛有礙市容的物品;

　　(三)施工場地不按規定設置圍檔，竣工后不及時清理場地;

　　(四)隨地吐痰、便溺、丟廢棄物、傾倒垃圾和污水;

　　(五)將貓、犬等寵物等帶入商業區;

　　(六)擅自拆除、遷移、占用、損毀市政公用和環境衛生設施;

　　(七)裝卸貨物后不及時清理現場;

　　(八)在施工或商品促銷、宣傳活動中違反規定產生噪音;

　　(九)散發傳單、印刷品廣告;

　　(十)產生煙塵污染及焚燒產生有毒有害煙塵或氣體的行為;

　　(十一)法律、法規、規章規定的其他影響市容環境衛生的行為。

　　第十六條　商業區內不得有下列經營行為：

　　(一)未經批準設置各類室外經營攤點(含商家店外展示商品、擺放物品、超越門檻、臺階擺攤經營的);

　　(二)流動經營、兜售物品;

　　(三)超出設置區域、范圍、種類經營。

　　第十七條 位于或者進入商業區的單位和個人，應當自覺維護道路及附屬設施，不得擅自挖掘、占用商業區內各類道路，確需要挖掘、占用的，應到主管部門辦理審批手續。

　　第十八條 在商業區內對各類建筑物、構筑物進行門窗改建、外部裝修、房屋翻新或者封閉陽臺的，應當經管理處同意并到有關部門辦理審批手續后，方可進行。

　　第十九條 建設、規劃、土地、環保、公安、交通、工商等部門在辦理各類行政許可(審批)涉及商業區管理的，應征求市城管部門的意見。

　　第二十條 步行街的景觀燈光設施、各商鋪外立面燈光、樓宇內部臨窗的燈光設施和廣告設施設計時應經管理處的同意，按有關部門審批的設計方案要求，自行安裝和維護管理，并按市統一規定的夜間照明時間開放。

　　第二十一條 凡在商業區內舉辦文化、商業、旅游、展覽、咨詢、表演以及懸掛標語、橫幅、彩球和彩虹門等宣傳活動(含公益活動)，舉辦者應經管理處同意后辦理審批手續。

　　第二十二條 在商業區內設置戶外牌匾、廣告，按《七臺河市城市戶外牌匾、廣告設置管理辦法》的規定經管理處審批同意后，方可設置。

　　第二十三條 管理處應嚴格在本辦法設定的職責內從事行政管理工作，按管理權限，對違反本辦法的行為依據相關法律、法規、規章的規定實施處罰。

　　第二十四條 管理處執法人員執行公務時，應持有行政執法證件，做到文明執法、秉公執法。

　　第二十五條 對具有擾亂公共秩序、損壞公共設施等行為，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》有關規定的，由公安部門依法予以處理。

　　第二十六條　侮辱、毆打管理處執法人員，妨礙執法人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第二十七條　管理處的執法人員在執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第二十九條　本辦法自20**年11月1日起施行。