購物中心開發規劃技術的基地分析

　　一、基地選擇

　　在開發購物中心時，首要的工作是針對市場行銷的可行性、環境的支持力、土地承載力等進行評估，選擇最合適的開發地點，以獲取最佳的開發條件。評估指標包括如下數項：

　?。ㄒ唬┦袌鲂袖N的可行性及環境的支持力足以支持購物中心的運作。

　?。ǘ┩恋厝〉门c土地開發與資金及收益的比值。

　?。ㄈ┧趨^位可及性高。

　?。ㄋ模┡c完善的交通運輸網連結，方便購物者使用及貨料運送。

　?。ㄎ澹┳銐蚯夷軡M足未來需求的公共設施、公用設備。

　?。┩暾幕匦螤?。

　?。ㄆ撸┐笮『线m的基地面積。

　?。ò耍┖弦说牡匦?、地勢、坡度及坡向。

　?。ň牛┓戏ㄒ幰蟮耐恋厥褂梅謪^。

　?。ㄊ┉h境影響評估良好。

　?。ㄊ唬┖钸x基地的評估及開發可行性。

　　二、基礎調查

　　選定基地之后，對于基地的基礎調查包括：

　?。ㄒ唬┥鐣洕h境分析

　　1、人口調查

　　人口調查的目的主要在于分析商圈內人口的數量、分布、成長及特性，有利于了解其在消費行為及態度上的特質，以作為選擇基地位置、決定購物中心規模、販售種類及形態等的規劃指標。

　　人口調查項目包括：

　?。?）人口組成：包括男女比例、年齡層分布、家庭組成結構及經濟活動人口等。

　?。?）人口分布：以空間地理上分布為依據，分析人口集中區域。

　?。?）人口成長：人口組成及人口分布皆會隨著時間改變。由于購物中心為大型且長期的投資，因而對于人口的成長亦需有所掌握，以滿足未來的需求。

　　2、經濟環境調查

　?。?）職業及產業結構

　　職業及產業結構所彰顯的是商圈內人口的職業及產業的結構及比例，對于可能的消費方向為一重要的指標。

　?。?）所得與消費

　　本項所顯示的結果如每戶家庭可支配的所得情形，及其年平均成長率。同時對于每戶的消費支出金額及平均消費，以及家庭各項日用支出比率亦有調查。由此項分析可顯示生活品質的程度，能以此作為購物中心販售內容的規劃指標。

　　3、商業發展潛力分析

　　主要為調查商圈的范圍、尺度分布及密度，未來商業發展的需求，以及商業活動類型及熱門的商品種類等，有利于了解該區的商業潛力，藉此作為購物中心定位的參考。市場評估祥見"大型購物中心開發之規劃技術"的"市場評估"單元項目。

　　4、觀光游憩的發展潛力

　　大型購物中心可與其他游憩據點形成游憩路線，提供都市型休閑游憩活動空間，滿足全家出游購物的需求。因而商圈內的游憩地點分布、尺度、活動類型及未來發展應予調查與分析。

　?。ǘ┩恋厥褂矛F況及未來發展調查

　　基地本身及附近環境的土地使用現況及未來發展的調查，對于土地取得及購物中心未來可能的發展，都有決定性的因素。

　?。ㄈ┙煌ㄟ\輸系統調查

　?。ㄋ模┕苍O施調查

　　公共設施及公用設備等的建設，其現況及未來發展，對于購物中心的開發都可能形成配合上的影響。公共設施包括：

　　1、文教設施：包括各級學校及圖書館等設施的規模、分布等。

　　2、服務設施：包括派出所、郵局、消防隊、廢棄物集中場、停車場等。

　?。ㄎ澹┕迷O備調查

　　包括電力系統、電信系統、給水系統、排水系統及瓦斯干管。

　?。嵸|環境分析

　　以上數項為大環境的條件。對于基地內的實質環境分析項目包括：

　　1、地形

　　2、地勢

　　3、坡度

　　4、坡向

　　5、地質

　?。?）地層

　?。?）構造

　　基地開發應分析環境地質及基地地質。

　　6、水文分析。

　?。?）地表水　?。?）地下水　?。?）流量計算

　　7、氣象分析。

　?。?）建筑氣候分區（2）氣溫（3）濕度（4）雨量（5）日照（6）蒸發量（7）風向及風速（8）小氣候

　　8、植被分布及自然生態情形

　　9、景觀分析

　?。ㄆ撸┗靥匦约白冞w

　　每塊基地因為所在的區位不同，人文與物理環境的差異皆會塑造各自的獨特性，也就是所謂的地域性（Ｌocality）。這些人文及物理的因素所形成的環境不見得是整齊、美好的，卻是長久以來相互融合、協調的結果，而獲致近似平衡的關系。這些關系對于規劃設計者而言，可能是附加的限制，但也可能是設計中可闡明的特征，以及用來建筑新空間關系的因素。因而分析基地的特性，了解其變遷的原因及特質，為規劃設計基地的首要步驟。

篇2：購物中心(商綜項目)建筑規劃方案評審要點

　　購物中心（商綜項目）建筑規劃方案評審要點

　　一、前言

　　1.商業綜合體的規劃設計工作分哪幾個階段

　　商業綜合體的規劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。

　　2.商管公司參與規劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內容

　　商管公司作為商業產品的使用者和管理者，參與規劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現和后期運營效果的預期上實施專業把控，我們參與新項目規劃的能力和水平將影響商業品質。

　　二、商業項目業態定位和設計研討工作要點

　　1．對商業項目進行整體業態定位是打造商業項目雛形的關鍵。商業定位準確是保證商業項目在開業之后保值增值的必要條件。

　　2．此階段商管公司的任務及準備工作內容

　　商業項目業態定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業的使用者和管理者，都需要進行專題市場調研工作，獲得相關的信息依據，經過研究分析后，對規劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規劃院，然后經過一次或多次聯合評審會簽由規劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規劃設計任務、準備工作以及從管理專業角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3．評審關注的事項（業態定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關注點1】：業態定位

　　根據市場調研結果，綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目所在區域的發展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業定位、業態組合、業態布局，進而對項目的總體建筑規模體量、項目內外交通環境組織、主要業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。

　　【關注點2】：步行街布局

　　1)步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現交匯和共享；目前根據不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；

　　【關注點3】：交通組織

　　1)城市廣場

　　城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；

　　2)豎向布置

　　在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數量合理，位置與客流動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；

　　3)道路交通

　　重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；

　　同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。

　　【關注點4】：停車位

　　根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

　　【關注點5】：?？空竞凸卉囌?/p>

　　為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛?？空?，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時?？?，?？空镜臄盗扛鶕嶋H情況確定。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。

　　【關注點6】：管理用房（略）。。。。。。

篇3：購物中心總體規劃分析

　　購物中心總體規劃分析

　　一、項目概況

　　優盛大廈項目總占地面積59000平方米，總建筑面積113000平方米，地上16層，地下4層，其中商業部分（五道口購物中心）面積50000平方米，為地下1層至地上6層，地上停車位66個，地下2-4層為停車位717個 。

　　五道口購物中心由主力店華聯商廈（1-4層） 、華聯生活超市（B1層）、品牌專賣店（1-4層） 、餐飲（5-6層） 、游戲（5層）、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV （5-6層）等不同業態及功能區組成。

　　二、項目區位分析

　　1、交通便利

　　南臨北四環，西臨13號城鐵五道口站， 商圈輻射范圍大，有利于百貨店、餐飲、娛樂等休閑購物人群的到達。

　　2、區位環境好

　　位于北京高校核心區，緊鄰中關村，周邊消費人群密集且消費水平較高，高新技術公司眾多，為本項目寫字樓租售、百貨業態的中高端消費提供基礎。

　　三、項目總體規劃分析

　　1、購物中心與寫字樓的平面布局合理

　　購物中心布置在東側，寫字樓布置在西側，購物中心北側主入口及東側華聯百貨、超市入口醒目，避免西側城鐵高架橋對商業形象展示及出入口的影響，保證了北側城府路及東側學院西路的大量休閑、購物人群的快速進出；

　　寫字樓人群量少，從西側進出，動靜分離，互不干擾。

　　購物中心的大開間、大進深 的空間布局與高層寫字樓小開間、電梯間、結構剪力墻（核心筒）密集的空間布局互不交叉，保證了商業空間的通透性和使用效率。

　　2、購物中心內的各業態、功能區的布置符合業態特點

　　地下一層：華聯生活超市（lifestyle market),東側首層有獨立入口，便于大量目標購物人群的進入，提高地下空間商業效益。

　　地上1-4層：華聯百貨及名牌專賣店，為商場最佳展示空間，有利于休閑、體驗式購物環境的營造，是整個購物中心品質和環境的體現重點。

　　地上5-6層：餐飲、游戲 、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV等 ，純體驗式的消費場所吸引人群進入商業空間的最高層，不僅提高了商場空間的利用效率，豐富了購物中心的功能，而且成為顧客休息逗留的空間， 延長顧客停留時間、增加商場的銷售額。