第一部分 重慶別墅市場發展概述
一、重慶別墅市場發展沿革
重慶的房地產市場起步較晚，遠遠落后于北京、上海等房地產市場發展成熟的城市。在重慶住宅市場的開發過程中，別墅產品也算是開發較早的產品，回顧重慶別墅產品的開發歷程，我們大致可以分為三個階段：
第一階段：盲目開發期
八十年代末到九十年代初，受到沿海房地產開發熱的影響，以及住房制度改革的實施，重慶的房地產開發也開始起步并逐漸升溫，并且一開始就選擇了住宅市場中的高端產品——別墅，這和九十年代初全國的第一次別墅開發熱潮不無關系。但盲目的跟隨沿海城市的腳步和對自身市場沒有正確的判斷以及對當地購買能力不實際的估計，注定了當時開發的別墅產品最終都會以失敗而告終。
目前，在市場上我們仍舊能看到這些產品的影子，如位于南岸區的加拿大國際花園、五公里商學院后面的翠湖山莊、以及長江大橋南橋頭的玫瑰山莊等?？傮w而言，這段時期的產品在設計理念、營銷手段上都比較落后，缺乏經驗，同時對市場的了解不充分，留下的大多都是教訓。
第二階段：市場調整期
伴隨著第一階段別墅開發的失敗，在九十年代中期到2000年前，這段時期中重慶的別墅市場的開發相對處于一個十分淡靜的時期，開發企業受到前期開發失敗的影響，對別墅市場都變的十分謹慎，同時這一時期中，市場上大量花園小區的出現，使人們的目光漸漸轉移向了普通商品住宅，而別墅產品也漸漸淡出人們的記憶。
然而，這一時期的別墅市場只能說是一個市場在進行調整的時期，開發企業在吸取了第一次失敗的教訓之后，在進行總結分析的同時準備著第二次的別墅開發。就在這一時期，出現了現在看來在重慶別墅市場發展具有里程碑意義的項目——錦繡山莊，這一項目在當時看來其地理位置、交通、周邊配套都比較難以讓人接受，但正式由于其先進的開發理念和物業管理水平，吸引了重慶第一批注重生活質量、擁有相當經濟實力的精英。
第三階段：重新啟動期
這一時期從2000年持續到20**年左右，經過了近十年的開發，重慶的房地產開發，尤其是住宅市場的開發已經初具一定規模。這一時期不光開發水平有較大的提高，消費者的消費心理也日趨成熟，且隨著重慶經濟水平的迅速發展和居民收入水平的提高，市民對住宅的要求以及對價格承受能力的不斷提高，高端產品的需求群體也在不斷的擴大，這些都為重慶別墅的重新啟動打下了基礎。
同時這一時期也是全國第三次別墅開發熱潮來臨的時期，北京、上海、深圳等地大批別墅項目紛紛出臺，據市場調查統計，到20**年上半年，北京別墅項目已達122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米。而上海同期將有近百個別墅樓盤投向市場。
這一時期重慶市場上出現的別墅產品不僅供應量較大，產品類型上也趨向豐富，同期在市場上出現的有華立·天地豪園、龍湖·香樟林、帝景名苑等知名項目。
第四階段：市場放量期
這一時期從20**年左右至今，此時重慶的開發企業對別墅產品可以說是情有獨衷，不少開發企業紛紛開始進軍重慶別墅市場，據不完全統計，這段期間重慶市場上推出的別墅大概為3700多套，即將推出的別墅大概為3500多套，其中還不包括一些潛在的別墅項目，比較知名的項目有中安·翡翠湖、佰富·高爾夫別墅、比華利豪園、龍湖·藍湖郡、保利國際高爾夫花園、保利小泉別墅。
同時別墅的類型及風格也更加豐富，從以前單一的獨立、聯排到現在的獨立、雙拼、聯排、疊加、宅院式等多種形態。在風格上也更加的多樣化，從早先照抄照搬國外別墅，什么風格都沒有，不倫不類，而現在，開發企業在注重吸收國外產品精髓的同時，融入進了本地文化的內涵，賣點也越來越豐富，北美風格、歐洲風情、中式別墅、人文別墅、藝術別墅、田園別墅，產品多元化趨勢足以令人眼花繚亂。
二、宏觀開發情況
由于重慶早期開發的別墅產品大多已經銷聲匿跡，宏觀開發情況比較難以掌握，在此，我們僅以20**年至20**年重慶市場上推出的別墅產品為依據，來說明重慶別墅市場的開發情況。
在現有開發規模上，僅當前重慶別墅市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達（略）。
我們可以從別墅產品的不同類型來說明目前重慶別墅市場上的別墅供應量：
獨立別墅：
重慶獨立別墅商品化的起步是源于1993年華新國際進入重慶市而開發的錦繡山莊。而93——97年，在重慶市面上除了錦繡山莊（123套獨立別墅）在持續開發之外基本沒有商品化獨立別墅群，這一階段是重慶獨立別墅的起步階段。在98年以后，重慶市獨立別墅進入了緩慢的初步發展階段。
從1998年——20**年，金果園、黃金堡城市花園、坡月山莊、新東?；▓@、玫瑰山莊、加拿大國際花園進入了獨立別墅小放量階段，總計
放量不足150套。因為產品設計和當時的消費需求量較少，這種現象拉長了很多樓盤的銷售周期。20**年開始進入重慶獨立別墅快書放量的階段。20**年至今，龍湖·香樟林別墅（231套）、比華利豪園（217套）、佰富高爾夫別墅（138套）、中安·翡翠湖、龍湖·藍湖郡、奧林匹克花園別墅、南嶺雅舍、美茵·天鵝湖、長青湖等樓盤獨立別墅放量約800套左右。同時近期投入市場的還有保利國際高爾夫花園、龍湖·藍湖郡（二期）的別墅放量約430套左右。
聯排別墅：
重慶早期的聯排別墅主要分布在市區近郊范圍。1999年的重慶龍湖南苑聯排別墅、2000年重慶新東?；▓@開始了聯排別墅的打造。因為早期聯排別墅的放量較低，客戶需求量較高，聯排別墅產品很快就在市場上被搶購一空。
2000年下半年開始，聯排別墅產品在重慶市場進入了初級成長階段，華立地產、帝景集團瞄準開發聯排別墅，重慶聯排別墅市場進入了“審美提高過程”。但由于當時市場需求量較小，聯排別墅在銷售時遇到了較大的市場阻力。1998年至20**年底聯排別墅總計放量不足550套。
20**年上半年開始，龍湖·香樟林（80套）、匯景臺（48套）等聯排別墅產品型相繼推出，都在交房前后實現100%的銷售。20**年，聯排別墅產品進入了快速發展階段。龍湖·藍湖郡、高山流水、海蘭云天、楓林秀水、重慶奧林匹克花園等樓盤相繼地進行了聯排別墅集中放量，預計在明年放量約1100套左右。保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出帶來了聯排別墅未來四年的集中大放量，預計未來四年放量總計會達到6000套以上。
三、與外地別墅發展比較
成都和重慶是同處于中國西南板塊的兩個內陸城市，擁有著相似的文化底蘊。目前重慶的房地產市場較落后于成都的房地產市場發展，特別是別墅市場的發展。通過對比我們可以更好的借鑒成都別墅市場的發展，來分析重慶別墅市場的現狀和未來發展方向。
下面我們通過對兩地別墅市場格局，消費群體、別墅產品形式、區域發展趨勢來進行比較分析。
1、 市場格局比較
目前成都市區別墅市場基本已經步入開發終結階段，由于土地的趨緊，市區別墅的開發量更加稀少，別墅逐漸向近郊和遠郊方向發展。近郊發展了三大別墅帶：牧馬山別墅帶、龍泉別墅帶、華陽別墅帶；遠郊主要是青城山-都江堰別墅帶。這幾個別墅帶將是成都的主要別墅供應地帶，未來幾年的別墅供應量將十分巨大。
重慶目前的市區別墅還存在著發展空間，南岸區銅元局板塊、江北石馬河板塊還極具開發潛力，近郊別墅由于受到重慶特有地理條件的限制比較分散，周邊近郊都分布有別墅項目，但主要的供應地帶主要集中北部新區、兩路別墅帶和南岸區南山-茶園新區別墅帶。遠郊別墅由于受到目前重慶交通配套的限制發展緩慢。
第二部分 重慶別墅市場供應分析
一、重慶別墅市場現有供應
重慶別墅市場經過近幾年的發展，尤其是近兩年的發展，已經具有一定的規模，形成了集中部分區域發展的態勢。通過市場調查，我們初步把重慶市場上的別墅項目按照供應區域分為兩種類型，即市郊型和都市型。下面，我們將分別就這兩種類型的別墅項目做分析說明。
1、市郊型別墅主要供應區域分析
通過近幾年的發展，由于城市版塊的不斷擴大，重慶別墅的主要供應大多數屬于市郊型，同時形成了集中部分區域發展的態勢，我們將根據其集中的區域來說明市郊型別墅的供應。
（1）、含谷別墅區
含谷別墅區是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應區，提起含谷別墅區，人們印象最深的應該算是最早進入該區域的別墅項目——全興別墅，其1680元/平方米的超低起價成為1999年重慶地產的重要新聞。隨后開發的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開發熱度迅速升溫。目前這些項目已經基本售罄，現有的市場供應為距高速路含谷出口九公里外龍潭湖邊的海蘭云天別墅。
（2）、渝北兩路別墅區
作為重慶較早的開發熱土，渝北區的房地產開發在重慶地產市場中已經擁有相當的份量，而渝北兩路片區由于擁有臨近機場的便利，且周邊大部分地塊風景優美，擁有別墅產品開發的先天優越條件，引來不少實力開發商紛紛在此跑馬圈地。目前在此區域的別墅項目有恒運·清河灣、山語間、伽藍藝墅、長青藤等別墅項目。
在一些房地產開發成熟的國家和地區，機場周邊的地塊往往是別墅開發的熱點區域，隨著重慶北部新區的規劃和主城區路橋收費的實施，渝北兩路別墅區在未來三、五年內將發展成為重慶別墅項目最為集中的區域之一。
（3）、北部新區別墅區
北部新區自20**年成立以來，充分利用直轄市和西部大開發的優惠政策，在開發建設上取得了巨大的發展。同時，區域的房地產也在經濟發展的帶動下發展迅速，已成為重慶房地產開發熱點區域之一。和記黃埔、保利、龍湖等品牌地產的進入奠定了北部新區高檔生活社區的崛起，目前的北部別墅已經占據了重慶別墅市場的半壁江山。
（4）、南山別墅區
南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”，相比含谷和北部新區等別墅區，其在自然條件上更具備別墅開發的潛質。早期的南山別墅多為一些老板級別的富人自行買地進行修建，而成規模的開發還沒有形成氣候。近年來，南岸區政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗號，并積極為營造南岸區良好的居住、旅游環境創造條件，隨著政府規劃的引導以及一系列利好因素的出臺，南山別墅區目前已經初具規模，成為重慶別墅市場上的一個亮點。
（5）、北碚別墅區
北碚區作為重慶市北面的一座衛星城，擁有濃厚的文化氛圍和優美的生態環境，同樣具有別墅開發的潛質。雖然由于交通的限制使現在的北碚別墅項目不是很多，但其在重慶別墅市場上的地位還是不容忽視的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖項目憑借其優越的自然環境，產品中生態、湖景、江景、溫泉四大優勢的結合，以及號稱西部地區第一豪宅的翡翠島大別墅，使其在重慶別墅市場上具有舉足輕重的地位。同時，隨著北碚市政建設的開展，交通狀況的改善，北碚別墅區將會成為重慶別墅市場上重要的版塊之一。
（6）、巴南別墅區
巴南區地處重慶都市圈的南部，由于其與南岸區在城市發展上尚未連成一體，極大的影響了南部主城區的形象。隨著巴南區政府加快實施城市化建設，帶動區域經濟的發展，巴南區的房地產開發也初具規模。在充分利用巴南優越自然條件的情況下相距開發了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項目。不過目前由于交通等方面因素使巴南的區域認知度還較低，但隨著重慶主城半小時交通的完善，巴南的別墅市場也會取得較大的發展。
2、都市型別墅主要供應區域分析
這里所指的都市型別墅，是指根據目前的城市規劃，別墅所在區域范圍屬于市區范圍以內的別墅項目，目前屬于這類的別墅項目主要集中在南岸、江北和高新區這三大區域。下面，我們將根據這三大區域分別進行分析：
（1）、南岸銅元局片區
銅元局片區擁有得天獨厚的自然資源，并且距離重慶的商業中心——解放碑距離較近，使之成為別墅開發的良好地帶。銅元局片區在幾年前就已經初具規模，當時開發的玫瑰山莊、加拿大國際花園以及近兩年開發的帝景名苑使銅元局片區成為了高檔住宅區域。而此區域最大的社區融僑半島在后期的產品規劃中也將會有別墅產品的推出，加之菜園壩長江大橋的修建以及石板坡長江大橋的拓寬，銅元局片區在擁有良好的自然資源和便利交通的情況下必然會成為都市型別墅的主要區域之一。
（2）、江北石馬河片區
江北石馬河片區因其擁有重慶最早的高爾夫球場——佰富高爾夫球場，以及4200畝生態公園，使該地塊的別墅開發熱逐漸升溫。另外由于松石大道的修建，規劃擬建的雙碑大橋，使此版塊的交通情況大大改善，會進一步促進此版塊的開發，特別是高檔住宅的開發。目前此版塊的別墅項目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及20**年開發的名門山莊。
說明：
在都市別墅的項目中，除了以上提到的兩個集中分布的區域之外，還有一些零星分布的項目，如位于高新區的美茵天鵝湖和歸谷·城市美墅，這兩個項目主要有花園洋房、疊拼和水岸別墅構成。
二、重慶別墅市場潛在供應
重慶別墅市場的潛在供應我們同樣通過別墅類型來進行說明
獨立別墅：
未來四年，獨立別墅放量將逐步擴大。藍湖郡二期（1200畝）、海藍云天B組團二期、高山流水后期（800畝）、中安·翡翠湖后期、長青湖別墅二期（1600畝）、山語間、天池林海二期等預備或籌劃開發項目放量總計套以上。
聯排別墅：
保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出，以及建工未來城等帶來了聯排別墅未來四年的集中大放量，預計未來四年放量總計會達到5000套以上。
這些僅僅是目前在開發的別墅盤，據了解即將推出的別墅供應量也不小。位于三溪口、總投資20億元的“紅鼎國際高爾夫”，位于西部大學城、占地8000畝的“騰祥別墅項目”，位于渝北回興的南方·碧水康橋，位于茶園新區、有慶隆屋業開發的慶隆.南山高爾夫別墅已在開發之中……
三、影響別墅供應因素的分析
1、市政規劃
（1）交通規劃
別墅產品由于對環境，私密性等方面要求的嚴格性，且面對的目標客戶群比較特殊。雖然他們對公交系統要求不高，但對道路交通便捷的滿足仍很重視，注定了對交通有十分特別的要求，而長期以來，交通也是制約重慶別墅市場開發的一個相當重要的因素。
重慶直轄后，政府為改善交通條件所投入的精力有目共睹，而對別墅市場最為有利的影響主要體現在兩個方面：即“半小時主城區”工程的通過實施和路橋收費改革的實施，“半小主城區”工程目前已經取得階段性進展，重慶外環高速路也已經實現初通，而主城區“七橋一隧”實行年票制的改革，則成為“半小時主城區”工程的催化劑。
這兩項交通方面
的改革對重慶別墅市場的影響在未來一、兩年內效果將會比較明顯，這對市郊別墅項目無疑是一大利好消息。（2）城市規劃
城市規劃及政策導向對別墅市場的影響也是比較明顯的，如北部新城的規劃在一定程度上造就了渝北兩路別墅片區北部新區別墅區的成形，而九龍坡區政府“都市后花園”的規劃為含谷別墅區的逐漸形成已起到了推波助瀾的作用。
在南岸區政府的規劃中，南山片區一直被作為旅游開發的一枚重要棋子，而正是南岸區政府的這些規劃，讓南山別墅區的形成具備了一定的基礎。同時由于南岸區政府對茶園新區的重視，也使茶園新區的住宅，特別是高檔住宅的發展潛力加大。
第三部分 重慶別墅市場需求分析
由于別墅產品目標客戶群的特殊性，用普遍的調查方式已經比較難以調查到目標客戶群的真實需求，在下面的分析中，我們主要是依據目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構成來分析別墅市場的需求。
由于別墅產品目標客戶群的特殊性，用普遍的調查方式已經比較難以調查到目標客戶群的真實需求，在下面的分析中，我們主要是依據目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構成來分析別墅市場的需求。
主要需求群體分析
在重慶早期的別墅產品中，外企駐渝人員，外國留學人員等外藉人士和本地各行業老板級人士是別墅產品的主要需求群體，如早期的加拿大國際花園、錦繡山莊等。近兩年，別墅產品（尤其Townhouse類產品）的需求群體有所改變，一些外企高級白領、職業經理人、IT精英、金融業成功人士等金領階層逐漸成為別墅市場需求的主力，且這一群體有逐年擴大的趨勢。同時在購買別墅時出現了“人以群分”的現象，比如藍湖郡和長青湖，多為私營企業老板、白領階層所購買；比華利豪園更多的為商人所購買；中華坊備受具有傳統文化情結的“儒商”青睞；中安翡翠湖的業主多為大學教授；而高山流水別墅區，因其依山傍水，隱逸在森林中，成為向往清悠生活的成功人士的首選。
已成交的別墅業主，年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業以銀行界、私企業主、企業高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩定的事業和豐厚的收入，家庭結構多處于滿巢期。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分 競爭分析
一、競爭環境方面
1、供應量上升
重慶別墅市場自90年代中期錦繡山莊成功開發后，一度處于低迷狀態，市場的開發量體相對較小，甚至于出現開發商將建好的別墅再炸掉的情形，重慶別墅市場的風險讓許多開發商望而卻步。
但經過一段時間的沉寂之后，近一兩年來，重慶別墅市場又再度升溫，陸續涌現出了幾大別墅開發的熱點區域，市場上也出現較多的別墅項目，市場供應放量較大，競爭開始激烈起來。
除了在建的若干項目之外，一些規劃中的新項目也正在醞釀之中，準備近期推出市場。市場供應量在持續上升，市場競爭的激烈程度將更加明顯。
據不完全統計，重慶樓市今年的別墅放量約在2500套左右，總建筑面積484萬平方米，在此之前，官方公布的重慶20**年總施工量為6000萬平方米左右，也就是說，從重慶樓市的產品供應結構來看，別墅占了7.8%。
截止到20**年4月，重慶別墅市場上在售的別墅項目有十六、七個之多，南岸和北部新區成了別墅供應的主要集中地。在南岸區，南山周圍星羅棋布排列著高山流水、天池林海、南嶺雅舍等別墅項目，以及位于茶園新區的天龍·長青湖。北部新區更是別墅云集。藍湖郡、棕櫚泉、佰富高爾夫、保利高爾夫、大川水岸·加勒比、建工·未來城、伽藍藝墅、山語間、南方·碧水康橋、天江·長青藤等10余個別墅都將向市場發力。
2、可替代產品增多
別墅產品是一種特殊的住宅產品，不但要滿足基本的居住功能，同時還要求有非常良好的居住環境、氛圍，是一種享受型的住宅產品。隨著市場的發展，目前市場上出現了眾多形式上區別于普通別墅，居住條件則接近、類似或達到普通別墅產品的要求的不同產品，如空中別墅（高層復式單位）、疊加等，從市場來看，這些產品都對別墅產品有不同程度的分流能力，反映出目前市場上別墅產品擁有較多的替代品。
另一種能夠稱的上別墅替代產品的就算是花園洋房了?；▓@洋房一般具有較高品質、環境良好、設計優秀，但價格（尤其總價）相對別墅產品低，多為3+1、4+1層的低密度建筑。其密度小，樓層低，具備別墅產品某些潛質，也比較符合人性化居家的理念，能夠廣泛吸引新興中產階層。
目前重慶市場上的推出的別墅可替代產品供應量不斷上升，新近開盤的項目絕大多數都包含別墅可替代產品，如建工未來城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等項目都推出了大量的花園洋房。
3、市場需求量相對有限
別墅產品的價位一般都在60萬元以上，目標客戶瞄準的是處于金字塔尖的人士。而重慶作為一個老工業城市，在經濟、商業方面并不發達，因此有高收入的客戶在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比較緩慢的，故而消費別墅產品的客戶的量體在一定階段上是相對非常有限的，在市場供應量急劇增加而需求未見明顯增長的情況下，別墅市場的競爭環境的確不容樂觀。二、區域競爭分析
通過對各別墅板塊開發情況的了解，北部新城的開發體量位居全市之首，南岸區板塊位居第二。目前北部新城和南岸區已經成為房地產市場最為活躍的兩大片區，集中了目前重慶別墅市場的知名項目。由于這兩大區域擁有良好的自然生態環境景觀資源，政府對區域的戰略規劃以及日趨完善的城市基礎設施建設如高標準的道路交通系統等良好環境的原因，在未來的別墅市場開發中，北部城區和南岸區仍將作為開發的熱點，尤其是北部城區的北部新區板塊、石馬河板塊和南岸區的南山板塊，并有向南岸區茶園新區發展的趨勢。而其它區域的別墅板塊的供應量相對較小，并受到城市基礎設施建設和自然生態環境的影響很難與上述幾個板塊競爭，如北碚別墅區由于其距離主城區較遠，受到交通的限制很難成為別墅開發的重點區域之一。
第五部分 重慶別墅的發展前景
一、重慶別墅的總體發展方向
重慶整體經濟發展水平和國際化程度與沿海發達城市相比，尚存在著巨大的差距，這也決定了重慶高端物業的消費能力遠遠不如北京、上海等城市，同時由于重慶地處內陸，樓盤多以內銷為主，作為住宅終極產品的別墅，在重慶的消化途徑和消費能力還非常有限，別墅開發受到的制約因素可謂是方方面面。
通過對近期重慶別墅物業銷售周期的分析，重慶市場上多數的別墅項目其銷售速度都比較緩慢，一般的銷售周期多在20個月左右。在市場需求相對有限的情況下，近一兩年的別墅供應量不斷上升，
從目前陸續亮相的各類別墅項目來看，擁有較強實力及品牌且環境優美、產品營造過硬且和目標客戶需要、具備創新意識的別墅產品，成功的機率相對較大。而一些僅僅擁有某些方面優勢就匆匆上馬的別墅項目則舉步為艱。
二、重慶別墅的區位發展方向
未來重慶別墅的主要供應仍將集中在北部和南岸兩大區域，同時，隨著主城西進，重慶西區的別墅市場發展也將會具有舉足輕重的地位。
在目前別墅放量的幾大區域中，北部新區“四高”尤其惹人注目：一、高品質；二、高價位；三、高開發量；四、高端客戶群?，F如今的北部別墅占據了重慶別墅市場的半壁江山，從最早的錦繡山莊、龍湖香樟林，到現在的保利國際高爾夫花園、佰富高爾夫別墅、龍湖·藍湖香頌，北部的別墅項目一直都是重慶別墅市場上的亮點，北部新區打造高檔住宅的路線也不會發生太大的變化。
南岸區的南山板塊由于其地處有重慶“綠肺”之稱的南山，其良好的自然生態環境，以及便利的交通使其仍然成為未來重慶別墅的主要開發熱點之一，同時南岸的別墅開發有向南岸茶園新區發展的趨勢。
西區的含谷別墅區在重慶別墅開發初期曾經是重慶別墅的主要供應區，但由于其位置較偏遠，交通不便，并沒有成為別墅的集中供應區。但隨著主城區西進擴大，必然能帶動含谷片區的高端住宅市場。
三、重慶別墅的產品發展方向
綜觀重慶別墅的發展歷程，當今市場上的別墅項目差異化明顯，市場進一步細分，各個項目之間力求以差異化和產品品質來參與競爭。豐富的產品市場、多元化的類型、產品的高品質成為目前別墅的三大特色。而隨著重慶經濟的不斷發展，大量城市中產階級應運而生，使目前消費群體主要為金字塔尖人士的格局發生改變，重慶別墅產品的未來發展方向。
純別墅項目
這里所指的純別墅項目為純獨立別墅項目。優美的自然環境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性，是頂級別墅產品所獨有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。純獨立別墅項目的最大特點就是稀缺性和尊崇感，能充分體現業主的身份及個性。這些都是經濟型別墅所無法比擬的?？臻g獨立性高、生態環境好、智能化、個性化、社區化的純獨立別墅項目將是未來別墅的發展方向之一。
篇2：地產項目市場分析客戶定位
地產項目市場分析與客戶定位
一、城市及片區房地產供求狀況
1、簡評項目所在城市近三年房地產市場供求走勢；基礎資料參照該項目發展“可行性報告”。
2、市場典型樓盤綜述（分片區、分檔次、分產品類型）；重點分析項目所在片區樓盤特點。包括各項目規模、開發主題、產品類型、戶型面積及配比、均價及走勢、目標客戶、銷售簡評等。
3、項目所在片區樓盤集合特征總結。
二、市場細分及選擇目標客戶
1、項目概況及SWOT分析
?。?）項目控規、邊界條件和地質特征簡述；
?。?）項目SWOT分析：
結合項目邊界條件和地質特征深入分析優劣勢。如地段、周邊配套、景觀或自然環境、歷史形象、規模、容積率等；
結合項目優劣勢分析，提出項目可能面臨的機會和威脅。如區內外競爭格局、消費者置業意向、發展時機等。
2、市場消費群體細分
?。?）經濟有效群體細分。通過對項目可能輻射范圍的客戶調查，按照可承受價格細分現有購房人群；
?。?）意向有效群體細分。按照對片區和項目的偏好程度繼續細分購房人群；
?。?）客戶需求細分。在經濟和意向細分的基礎上，對客戶需求進行再細分。具體細分標準可依綜合項目規模、容積率、邊界條件等因素確定。建議采用客戶購房動機和居住需求為細分標準。
3、競爭項目消費群特點調查
競爭項目消費群年齡、身份、工作、原居住情況、價格承受力等背景資料；
主要消化戶型及面積、購買競爭項目原因。
4、選擇目標消費群體
?。?）可能目標消費群體圈定。綜合項目SWOT分析、競爭項目客戶特點，判斷并選擇適合該項目的且經濟和意向皆有效的客戶作為該項目的可能目標消費群體。
?。?）選擇目標客戶。結合開發商利益要求、項目規模和以上客戶需求細分，確定項目的目標客戶。
?。?）目標客戶特征描述。
?。?）目標客戶需求描述。
5、目標客戶特征與需求匯總表
目標客戶特征匯總表
客戶來源（標明各區域來源所占百分比）
客戶置業類型（標明首次置業、換房客戶或是活躍長者及其百分比）
客戶購房用途（標明自住或投資及其百分比）
客戶描述
人口特征年齡區間（標明各年齡區間所占百分比）
家庭結構（標明各種家庭結構所占百分比）
社會特征文化程度（標明各種文化程度所占百分比）
職業類型（標明各種職業所占百分比）
目前居住狀況目前居住性質（標明租屋、與父母同住、單位分房或是商品房及比例）
目前居住面積（標明各種車輛擁有情況所占百分比）
交通出行方式（標明各種狀態所占百分比）
經濟特征家庭年收入（標明各種年收入區間所占百分比）
客戶購房需求匯總表
客戶購房關注點排序對價格、地段、周邊環境、發展商品牌、社區園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關注點按照關注度進行排序（突出方面標明所占百分比）。
總價可承受區間（標明總價可承受區間及各區間比例）
園林景觀要求及偏好（標明客戶對園林景觀的基本要求和偏好）
車位需求（標明客戶對車位的需求比例，包括總體車位配比和分產品類型配比）
樓型偏好（標明客戶對樓型的偏好比例）
戶型及面積需求（標明客戶對各種戶型及面積的需求比例）
戶內交樓標準偏好（標明全裝修、精裝修或是毛坯及其百分比）
付款方式偏好（標明一次性、按揭的比例）
配套基本需求及偏好商業設施
教育設施
文體設施
交通出行
郵政金融
醫療衛生
篇3：房地產前期市場分析整體策劃大綱
一、項目前期市場分析報告
(一)市房地產市場概況
(二)市區住宅(商鋪或寫字樓)概況
(三)本區住宅(商鋪或寫字樓)概況
1.本區域整體市場概況
2.本區域競爭對手分析
3.本區域優質與滯銷樓盤個案分析
(四)本區域潛在房地產市場分析
目的:找出和發掘市場空白點及賣點。
(五)市同檔次類型物業分析
l.市同檔類型物業概況
2.市同檔次類型物業成功個案分析
(六)項目微觀調查
1.項目自身概況
2.項目優劣勢初步分析
(七)項目目標客戶群分析(目標市場分析)
二、項目前期市場分析報告(二)
市場分析報告(二)是為了配合公司業務高速發展而作的前期策劃方案,針對樓盤以精簡形式進行分析。
(一)市房地產往年的基本概況
回顧過去房地產市場并作出總結性分析
(二)區域市場狀況
1.區域經濟狀況分析
2.區域房地產市場分析
(三)房地產未來近期市場預測
1.整體市場概況
2.市場熱點板塊預測
3.物業特色及類型預測
4.市場競爭焦點
(四)競爭對手分析
1.競爭對手物業概況分析
2.競爭對手經濟指標分析
3.競爭對手廣告推廣分析
4.競爭對手營銷推廣分析
(八)項目建議(針對前期)
1.項目規劃建議
2.項目戶型及面積設計建議
3.項目價格建議
4.項目園林設計建議
三、項目全程策劃及導入實施工作大綱
(一)市場調查與市場機會分析
1.市場調查分析
(1)項目市場調查與分析
(2)市內各區域競爭樓盤調查與分析
(3)市內居民居住偏好調查與分析
2.市場機會分析
(1)市區商品住宅市場競爭程度評估分析
(2)策劃區域競爭對手設定
(3)策劃項目片區商品住宅市場機會分析
(4)策劃項目(樓盤)市場機會分析
(5)介入市場身份設定
(二)項目市場定位與建筑設計策略分析決策
1.項目市場定位分析決策
(1)項目總體定位分析決策
(2)項目目標客源定位分析決策
(3)項目價格定位決策
(4)項目檔次定位分析決策
(5)項目檔次層次定位分析決策
(6)項目形象定位分析塊策
(7)項目主力戶型定位分析決策
>(8)項目配套設置建議
(9)項目物業管理模式分析決策
2.項目建筑設計策略分析決策
(1)項目規劃環境布局建議
(2)項目建筑風格分析決策
(3)項目建筑功能分析決策
(4)項目總平面與單體建筑建議
(5)項目規劃組團過渡風格建議
(6)項目經濟技術指標建議
(7)項目戶型層次各類分類建議
(8)項目檔次類別定位建議
(9)開發規模節奏分析建議
(10)項目開發進程時間安排建議
(三)項目工地包裝模式
1、售樓部包裝模式設定
2、售樓部內部裝修風格建議
3、售樓部外圍氣氛策劃設定
4、工地圍墻樣式推薦
5、售樓書設計
6、海報設計
7、涉及銷售的各類表格設計
(四)公司品牌戰略包裝計劃設計
1、公司品牌原有資源分析
2、公司品牌內涵設定
3、公司品牌VI設計建議
4、公司品牌推廣計劃編制
(五)項目銷售策略決策
1、項目總體銷售戰略分析決策
(1)項目銷售目標分析決策
(2)項目銷售模式分析決策
(3)項目品牌培育與管理分析決策
(4)項目投資收益與風險分析
2、項目銷售戰術分析決策
(1)銷售賣點設計分析決策
(2)銷售進度設計分析決策
(3)廣告跟進策略分析決策
(4)媒體選擇分析建議
(5)銷售組織與管理分析決策
(六)項目銷售實施全程建議
1、銷售前期準備要案
2、銷售機構設置安排
3、銷售人員招募與培訓安排
4、銷售成本投入及檔期安排
5、銷售廣告表現與檔期安排
6、物業管理設置計劃