(一) 區域現狀及發展前景
亞運村自二十世紀八十年代后期開始大規模建設,經過近二十年的開發,已然從一個單純的體育競技場演變成京城著名的中央生活區(CLD)。居住區的開發與成熟,有效帶動了寫字樓、商業等相關配套設施的繁榮和發展。
而20**年奧運會的成功申辦,將為亞運村(今后的奧運村)地區市政建設、土地升值和商業繁榮提供了進一步的發展空間。
(二)區域商業市場供應情況
亞運村地區目前的商業主要是一些生活配套:超市、便利店、百貨店、餐館等,其最大的特點是社區商業。區域內已形成一定規模的商業街總體經營面積并不大,大約只有19.6萬平方米,其中以餐飲業為主,在炎黃藝術館南側的慧忠路、在飄亮廣場北側的慧忠北路、在慧忠北里北側的北小河路,已經形成了三條餐飲街。
本項目周邊居住區較為成熟,居住人群較為固定、消費能力較強,到目前為止,還有很多住宅項目正在開發建設中,亞北地區整體環境優越,各項配套設施較為齊全,但商業較少,布局分散,不能滿足亞北地區大部分人群消費的需求。
北苑路亞運村段的商業主要分布在北苑路東,絕大部分是臨時性建筑,在所經營的行業中,以建材,家居銷售為最多,占50%比例;汽車行業、餐飲行業所占比例相當,各占20%;其它為大型超市及銀行。
安立路是亞運村地區商業的中樞,在不到2公里長的路段兩旁,分別有營業面積上萬平米的北辰購物中心、飄亮廣場(旺市百利超市)、華匯華辰超市,街區兩邊還遍布著多家銀行、證券公司、快餐廳,在泛亞運村地區工作和生活的人群是它們的消費主體,它是目前亞運村地區最活躍的商業街區之一。
(三)消費需求
在亞運村核心區按照每戶人家3口人計算,僅近幾年新建的18個住宅小區的入住人口將達到30000戶,人口約9萬人,每年擁有9億元的購買力。
以亞運村核心地區為起點發展起來的亞北地區擁有大量的高檔住宅、公寓和別墅,人口密集,其龐大的消費力是亞運村核心地區商業的強大支持。::據統計,亞北地區已建和在建的居民小區約有10個,總戶數約27000戶,消費能力也可以達到每年8個多億,整個亞運村及亞北地區的消費能力可以達到每年近18個億。
從以上調查數據可以看出,與區域內大規模居住人口的需求相比,區域內商業設施相對匱乏,特別是缺乏有特色的商業街,和具備一定檔次的大型休閑設施。由此可見,華悅國際公寓底商作為這一市場空缺的補充,其良好的市場前景可以預見。
亞奧投資,何去何從
中國,北京,亞奧版塊。1992年曾成功舉辦亞運會,一躍成為北京豪宅市場先鋒區域。20**即將迎接世界體育盛會奧林匹克運動會,亞奧地塊這片神奇的土地,區域升值前景將遠遠超乎人們的想象。
一、 黃金地塊,亞奧來處
北至立水橋,并延伸至昌平區天通苑社區;南達北三環;西到馬甸橋、八達嶺高速;東至太陽宮橋、京承高速----作為未來奧運場館的集中建設地,在內力與外力的共同推動下,未來的"亞奧商圈"已悄然形成。
回首亞奧地塊的發展,這十幾年的發展令這塊土地今非昔比。眾所周知,北京中軸線往北延伸地帶至小湯山,自古被稱為京城龍脈,人們將其視之為購房置業風水寶地?？删驮诎耸甏?現亞運村一帶還處于人煙稀少的狀態。1992年北京舉辦亞運會,讓這塊土地發生了天翻覆地的變化。在當時的北京人心目中,亞運村幾乎成為時尚和現代的代名詞。短短十年時間,因亞運會帶動的各項周邊設施及建設不斷完善。亞運村就像一個巨大的"體育磁極",吸引了來自中國乃至世界的財富:先是為建設亞運村,政府巨資投入各種現代化的基礎設施建設,天然氣、供熱、電話通訊、公交線路、道路交通、娛樂教育等均已先行完善。而后,亞運村作為北京重要的配套建設成為眾多商家與買家的投資重點區域,這里的商業與生活配套也愈加完善和人性化。
如果說1992年的亞運會是地塊的發展契機,而20**年的奧運會則是開啟高尚生活居住區的精彩跳板。近幾年來,來自四面八方的投資商、開發商們持續不斷的向這個區域投錢,總投入額之大,持續時間之長,全北京城沒有一個地區可與之相比。就這樣亞奧地塊成為首都最早開發、最為完善、規模最大的新型居住社區。短短幾年形成龐大規模和產生重大影響,亞奧地塊迅速為環京居住帶的行進之程開啟了一扇成功之門。
而華約國際正式看中亞奧地塊居住氛圍相當成熟,未來潛力頗受公認和關注。作為一個高檔樓盤,華悅國際選擇相當優越的發展大環境,無疑就是選擇了通往成功的通途。
二、 繁華地段,亞奧核心
在十幾年的發展里,亞奧地塊已由當年的競技場迅速發展成為京城受屈一指的成熟大社區,在亞運村為中心,已形成一個及
北京五洲大酒店是四星級和大型涉外酒店,建筑面積8.9萬平方米,氣勢恢宏,造型流暢,*議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務、證券交易于一體。北京國際會議中心于1988年8月為第十一屆亞運會提供新聞中心服務而籌建,雄踞于亞運村內,現有總建筑面積近七萬平方米,是目前中國舉辦各種類型的國際國內會議、展覽、文化交流、商貿活動、辦公及旅游觀光最理想的場所之一。名人國際大酒店,坐落于北京極具吸引力的文化、娛樂商業中心-----亞運村名人廣場。這三大商務酒店無疑是首屈一指的帶動本地經濟和消費的核心動力。與之緊挨著的兩大購物點北辰購物中心和陽光廣場,具備在區域內吸引長期穩定消費流量的能力。而在炎黃藝術館南側的慧忠路、在陽光廣場北側的安慧北路、在慧忠北里南側的北小河路形成的三條美食街,更是逐漸在高檔餐飲中打開局面,集聚固定的商務休閑用途的高檔消費者。周圍分布的第五大道、購物中心、全聚德、星巴克咖啡、新譚魚頭、康樂中心和國際小學等,形成一座*議、展覽、辦公、居住、美食、游樂、購物于一體的萬象之城。
商務、購物、飲食三大主線構成亞奧商圈的綜合動力的核心引爆點,將在今后亞奧地塊的發展與壯大中不斷向外輻射。華約國際正處要商圈核心范圍內,其高端和具規?；纳鐓^商業業態將為此區域掀起商業高潮。
三、 投資前景,引人矚目
盡管亞奧地塊的發展已經具有相當的規模和影響力,但不可否認的隨著此區域的不斷擴張與強大,此區域強大的消費力并沒有得到完全釋放,預計未來本區域內休閑娛樂業態將會繼續放量,給區域內商業項目帶來的巨大的市場機會。同時亞奧商圈也將呈現以下三個方面的特征。
首先,受到奧運會成功申辦的影響,這片地區已經成了商家炙手可熱的商業聚寶盆,隨著20**年奧運會的臨近,奧林匹克公園的確立,場館布局規劃的出臺,奧運商圈無疑將會伴隨著這種擴容的節奏快速發展。直接的結果是亞奧商圈將會掀起一個房地產經濟高潮。華約國際樹立高端住宅產品的目標就是正是迎合了區域內對高檔住宅的需求與關注。
其次,亞奧地塊近幾年涌現大量住宅及寫字樓的高檔項目,可就在同時,商業配套設施的建設呈現滯后狀態,且缺乏新鮮的商業主題,無法利用其地理位置及規模上的優勢帶動整個區域商業檔次的提升。繼續發展下午,隨著區域內高端人群越來越集,現有的休閑消費資源顯然不足以支持。在前景無限的發展勢頭面前,市場期待高檔商業的出現。
第三,高端獨立商業呼之欲出。深究起來,休閑娛樂業態真替水平中檔為主,這與區域內的消費力無關,是該高檔業態在本區域開發數量過少,群聚效應不顯著,風險較大,商戶不敢進入,從而導致了高端商業滯后而導致的整體印象和供應量不足。而另一方面,在優秀地段重新加蓋獨體商業物業的成本昂貴,且機會點極小,因此,區域內獨體商業物業的空置率極低。
因此,蒸蒸日上的亞奧地塊有財富資源,更有發展機會。面對無限投資前景的亞奧局面,找準目標抓機會才是一位明智投資者的長遠之舉。
四、 華約國際,魅力四射
高尚的亞奧商圈成就華約國際商端住宅產品,而高端住宅又聚集一批支持商端商業的強勁消費動力。華約國際對于亞奧商圈是一種選擇,也是一種歸宿。華約國際是純居住的高端純住類產品,是給那些想住在城里,對居住品質有很高要求的一部分人的。在北京的市場地位上瞄準的終端人群就是完美的城市主義者,喜歡住在城里,不習慣郊區化生活,因為城區擁有便捷完善,高質量的城市生活配套,亞運村屬于北京新城的市中心,有著相當成熟的發達的城市規劃和生活配套環境。經濟學家指出,商業地產與一定區域內的市場供需關系緊密結合,市場有多大的購買力,就需要多大商業物業。理所當然,這樣一群業主無疑是華約國際商業的首要籌碼。
眾所周知,住宅底墑有四種業種不能經營:餐飲、歌廳、網吧和洗浴。華約國際商業出了底墑外海擁有獨立商業,其商業價值遠遠高于其他周圍附近的商業。華約國際的出現,在規模、檔次、特色上再現今商業的基礎上作補充和提升,甚至會影響亞奧地區的商業格局。獨體商業從影響力上更容易形成規模,成為區域小規模商業的核心,具備相當程度的局部商業環境和經營性消費模式,整體檔次中檔偏高,也更具有升值潛力。
從投資角度講,隨著未來商業圈的不斷擴大這里將吸引大量的商業機構,不論是自
篇2：商業市場(中心)保安隊日工作管理辦法
商業市場（中心）保安隊日工作管理辦法
8：00各崗位人員詳細聽取上班匯報，檢查自己接班崗位的設施或周邊環境。打開各樓梯道門。
8：30清洗各樓開水桶并備（燒）好開水。
9：00各樓開啟大門，迎接業主、客商。并及時為業主、客商解決自己能解決的問題，不能解決及時與有關部門聯系。車場保安有序的指揮停放車輛嚴防堵塞。
10：00配合本樓層管理員對各商鋪進行考勤。流動崗位對自己轄區巡邏。
11：30對進場經營盒飯、飲料的小販進行驗證檢查，無"交易中心"發放的有效證件者不準入場經營。
12：00午餐
12：30巡邏，發現問題及時處理匯報。
14：00檢查轄區內消防安全設施是否完好。
15：30詳細填寫好交接班記錄，對需要交待下一班的事項及本班內發生解決或未解決的問題填寫在交接班記錄上，以后備查。
16：00交接班。聽取上班的匯報，檢查自己接班崗位的設施、設備和周邊環境,對本樓層或轄區巡查一次。關掉開水器。
17：30配合管理員清場并關閉各樓梯道門。只留一至兩個主入口進出并設崗。
18：00以后對進場人員驗證進入，對帶物出場人員驗收出門條。
19：00對轄區內巡視、檢查至交班，如有業主進貨入場，請提供方便，嚴禁卡、拿、要，對自己固定崗周邊清掃一次。
23：10檢查、巡視自己轄區、及轄區內消防設備、設施。認真填寫交接班記錄，把本班發生及解決的問題詳細記錄在交接班記錄上。
24：00交接班。聽取上班同志的匯報，檢查自己接班崗位的設施、設備及周邊環境。注意一些相對薄弱環節，嚴防偷、盜、搶的發生。加強巡邏。（發現睡崗按曠工論處直至除名）。
7：00認真填寫交接班記錄，對夜班發生的情況，詳細記錄在交接班記錄上。檢查轄區的消防設備、設施。
8：00交接班。
篇3：從事商業市場物業管理工作心得體會
從事商業市場物業管理工作的心得體會
在商業市場從事物業管理工作5年，我的基本信條是：生活不是應付，工作不能馬虎！商場管理是一項輕工重責的工作，面對租戶，你首先要具備一定的管理知識和技能，還要有足夠的耐心和細心，最重要的是要本著為租戶服務的原則做最細致的工作，從而為租戶提供最滿意的服務，對商業市場進行最有效的管理。
在對租戶實施管理方面，首先存在一個定位問題。什么是管理人員？我傾向于這樣的理解：管理人員是為了對一般規則創造符合情理的例外而存在的?；谶@一認識，本人認為，商業市場管理應該制度化，但實施可以人性化。與租戶保持良好的租賃關系，是我們進行有效管理的重要手段；租戶是我們的客戶，是我們賴以生存的基礎。對租戶應該溝通勝過說教，商量勝過命令。商業市場應該保持不分時候、不拘泥于形式，與租戶誠懇對話。在與租戶的對話過程中，既可以分享租戶順境時的雙贏喜悅，又能感受他們逆境中的艱辛，及時給予鼓勵與支持，增進彼此間的理解與信任，從而達到縮短距離、消除誤會的目的，使租戶在賺錢的前提下，真心擁護商業市場的管理，共同營造良好的經商環境。
再具體到商業市場的日常管理方面。本人認為，商業市場是一個大熔爐，各種矛盾層出不窮，既有來自租戶的，也有來自管理人員內部的，還有來自購物的顧客的，如何學會處理？如何去面對？將是每一個管理人員面臨的挑戰。我們的工作雖然瑣碎但是并不渺小，在一個矛盾匯集的地方，體現的正是你的協調能力和處理事情的能力。管理需要知識，調解需要能力，經驗需要積累，技巧需要提煉。為了能勝任管理工作，為了能突破自己的能力，我認為適時地、積極地鉆研相關業務，接觸相關課題是必需的。管理經驗來自工作中的點點滴滴的積累。
無事發生不松懈，有事發生不畏懼。我認為，在商業市場日常管理中，矛盾的出現并不可怕，可怕的是我們解決矛盾時介入不夠及時或了解不夠細致或處理不夠公平，以至將矛盾擴大化。因矛盾的不確定性，故解決時沒有固定的模式，只能依靠以往積累的經驗，具體問題具體分析，因而主觀性較強。我的基本思路是：處理矛盾，態度決定一切?；痉椒ㄊ牵航槿胍?，處理要慢。我認為商業市場日常管理工作應時時遵循的最基本原則是：盡量避免成為矛盾產生的一方。因為只有這樣，我們的工作才能正常開展，我們的調節功能才能起作用。否則，我們將會面臨十分不利的位置。
昨天再差已成過去，再好也已成記憶。今天不是昨天，思維不能止步。商業市場物業管理本來就沒有一個固定的模式，在把握中心的前提下，要勇于探索，尋求突破，追求創新。不能墨守成規，不能別人怎么說你就怎么去做，一點自己的想法都沒有。我力求做到能充分運用自己積累的經驗，結合商業市場的實際情況，處理事情時盡量合情合理，以情感人，以理服人。