置業顧問培訓：貸款及相關稅費的計算
一、按揭貸款的計算
1、貸款流程
(1)借款人在銀行填寫申請表交信貸員初審，符合申請資格的給予開具《審查通知單》。
(2)將身份證、戶口本、婚姻證明、學歷證明、購房契約、首付款發票、收入證明、以及其他貸款所需的資料交于銀行指定的律師事務所。
(3)由律師對貸款申請人的材料進行初審后向銀行出具《法律意見書》和《見證書》，對貸款申請人的身份以及資信狀況做評價，收取相關費用。
(4)到銀行柜臺購買房屋保險，并一次性交齊房屋保險費用。
(5)銀行對貸款申請人的資信材料進行復審。
(6)審批通過后，由律師安排與貸款申請人分別簽訂《個人住房貸款借款合間》、擔保合同、委托轉賬付款授權書及其他法律文件，開立個人住房貸款專用賬戶。律師負責對所簽署的法律文件進行審查。
(7)銀行簽署發放借款合同以及其他材料，遞交發展商和借款人，貸款資金劃八開發商賬戶。
(8)
(9)借款人還清本息，解除抵押證明材料。
2個人住房貸款月均還款金額表按時歸還借款。擔保合刪，收回相關抵押借款額為壹萬元。
二、公積金貸款的計算
l貸款流程
(1)借款人到住房資金管理(分)中心填寫《借款申濤表》并提供相關資料。
(2)住房資金管理(分)中心對借款人進行初審，包括核驗借款申請表、核定借款額度和期限、確定貸款擔保方式。
(3)初審合格，由受托銀行對借款人進行凋查，內容包括：購房行為是否合法；抵押物或質押物是否符合要求；收入情況，是否有償還本息的能力；有保證人的，保證人是否具有保證資格等。
(4)經受托銀行調查臺格，受托銀行出具調查意見書遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。
(5)審批通過，住房資金管理(分)中心簽發委托貸款通知單．(6)受托銀行接到通知單后，與借款人簽訂借款合同，辦理抵押、質押或擔保手續，簽訂委托轉賬付款授權書，開立個人貸款專用賬戶。
(7)借款合同生效，住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金．再由委托行將資金劃入開發商賬戶。
(9)借款人還清貸款本息，解除抵押擔僳
2個人公積金貸款月均還款金額表，收回有關證件。
三、相關稅費的計算
根據有關規定，購房者在購買商品住宅過程中應交納如下稅贊：
l簽訂購房合同時，繳納印花稅，為房價的5‰；
2辦理貸款時，交納律師費、公證費、保險費。其中律師費為貸款額的3‰；公證費為20**e；保險費為房屋總價~0．0569／o*貸款保險系數。(貸款保險系數見附袁)
3八住時交納：公共維修基金、物業費、采暖費、停車費等。公共維修基金為房價的2％，物業費、采暖費、停車費等根據物業公司標準交納。
4．辦理產權證時繳納：契稅、交易手續費。內銷商品房，
房屋建筑面積在120米。以下的契稅為房價的2％，交易手續費1o007元t(經濟適用房減半)；房屋建筑面積在120米以上的契
稅為房價的4％，交易手續費3ooo元(經濟適用房減半)；外銷商品房契稅統一按4％收取。交易手續費買賣雙方各交納50％。
附：住宅保險系數
例：某客戶購買一套二居室內銷商品住宅，總建筑面積100米。，單價5000元，米。，辦理八成20年按揭，該客戶需交納有關稅費計算如下：
房屋總價：5000元／米'×100~1F=50(萬元)首付款：50萬元×20~10(萬元)
貸款額：50萬元一10萬元=40(萬元)
1簽定購房合同時：
印花稅：50萬元×005~250元
小計：250元
2辦理貸款時：
律師費：40萬元×03'捂1200元
公證費：200元
保險費：50萬元×0056％×1632=45696元
小計：59696元
3入住時：
公共維修基金：50萬元×2('／o=1(萬元)
小計：l萬元
4辦理產權證時：
契稅：50萬元×2，扛I(萬元)
交易手續費：500元
小計：10500元
5合計：267196元(不含物業管理費、采暖費、停車費等
一、住房抵押貸款概念
住房抵押貸款是售房者(或擔保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預售部分購房款房產的全部權益做抵押，售房者（或擔保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔保，在購房者不能按時履行債務時，銀行有權處分抵押物并優先得到償還的民事法律行為。
目前我國個人住房貸款主要有三種形式：
1、又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行"低進低出"的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。
2、自營性個人住房貸款
是銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造、大修各類住房的自然人發放的貸款，俗稱"按揭"，這是沿用香港的說法，即英語"mortgage"的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。
3、個人住房組合貸款
是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。
二、住房抵押貸款中的幾個主要術語
1、貸款金額
簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數額。
2、首付比率
通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。
3、住房抵押貸款的成數
銀行通常不給予購房者相當于房價款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。
住房抵押貸款成數指貸款額與樓價的比率，目前在國內住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數為8成。
4、借貸年期
年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。
5、利息
借款人在借貸期限內不僅應當償還貸款本金，而且應當支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。
6、償還比率
通常指借款人分期償還貸款的數額占其同期收入的比率。
7、貸款余額
是指分期付款的貸款，在經過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數額。
三、申請個人住房抵押貸款的基本條件
1、再中國境內具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。
2、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
3、有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。
4、有所購買（建造、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。
5、有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
6、貸款銀行規定的其他條件。
四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料
1、個人住房貸款申請表。
2、身份證件原件及復印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。
3、貸款銀行認可的有權部門出具的借貸人穩定經濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。
4、合法的購買（建造、大修）住房合同、協議及相關批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規劃、建設和銷售等方面的合法材料。
5、抵（質）押物的清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的有價證券等。
6、貸款銀行認可的房地產估價機構出具的抵押物估價報告。
7、保證人出具
的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明。8、銀行的存款單據、憑證式國債單據等借款人擬供給貸款銀行質押的有價證券等。
9、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。
10、《商品房預售許可證》或房地產權證（現房）。
11、如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示相應結婚證或戶口簿等證明文件材料。
12、貸款銀行要求提供的其他文件材料。
五、個人抵押貸款程序
1、貸款申請
由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關材料。
2、受理申請
銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規定的貸款條件。
3、貸前審查
銀行同意受理借款申請后，銀行經辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質）押物合法、有效性等進行審查，并做出評價。
4、簽定合同
如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據擔保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質押合同》。如果采用抵押的擔保方式，還應辦理抵押登記、保險及其他必須的手續，抵押登記與保險費用由借款人承擔，抵押期間保險單正本由銀行保管；另外，視實際情況由合同雙方辦理合同公證。
5、發放貸款
借款人根據經辦銀行的通知攜帶有關材料到銀行辦理貸款發放手續。
6、貸款歸還
借款人應嚴格履行借款合同，按合同規定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應提前1個月向經辦銀行提出申請，經審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關規定執行。
7、借款結清
借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權利憑證或質物。采用抵押擔保的，借款人憑銀行出具的貸款結清證明取回房地產權屬證明文件及擔保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。
六、個人抵押款的收費標準
1、抵押登記費：5萬以內：120元/套；
5-10萬以內：150元/套；
10萬元以上：180元/套
2、房產保險費：貸款額*0.04%*貸款年限
3、合同公證費：貸款額*0.01%（最低100元）
篇2：天安地產稅費減免實操程序
安永地產稅費減免實操程序
1.稅費高的原因
稅費高的原因體現在以下五個方面：征地拆遷補償費，占開發建設成本的比重高達25%；收費， 目前在房地產開發建設經營過程合法收費就有90項，各種亂收費更是不計其數，且部分收費標 準偏高；保證金，目前經批準收取的保證金項目只有房地產開發綜合保證金、施工場地環境衛 生保證金兩項，而實際上不少單位都違規隨意亂收。保證金標準也過高，房地產開發綜合保證 金交繳額一級企業高達100萬，使企業資金周轉困難；壟斷性行業的增容費及工程施工要價高， 水、電、電信、煤氣等工程施工長期獨家經營，過高要價抬升了開發成本；住宅小區內配套設 施，學校、供水、電力、煤氣、郵箱、居委會、公廁等產權歸屬不明，部分要無償移交有關部 門和街道，企業只好把費用打入樓價。
2.抓住減稅費帶來的無限商機
戰術一：鉆空子戰術?即利用立法或簽約的疏漏。
戰術二：擦邊球戰術?規避不利因素，繞開陷阱。
戰術三：避稅增收戰術?房地產投資收益指房地產投資者因投資而獲取的種種經濟好處。房地 產投資的收益主要有四種：擁有房地產時的現金流量；避稅收入；銷售收益；無形收益。這四 種收益又有多種變化。擁有房地產時的避稅收入，指因提取房地產折舊而降低納稅基數，給投 資者帶來的收益。它是房地產投資者擁有房地產而間接獲取的收益。避免稅收是房地產專家和 投資者以表示降低稅收額的一句術語或行話。
戰術四：加強與稅務人員溝通：可了解相關法規信息，少走彎路。
戰術五：財務中心提高專業稅收籌劃能力，合理避稅。
安永地產投資運作盈利模式與策略
盈利模式，通過資本的強大壓力，以較低成本獲取土地資源，再通過資金的扶持，以較高價格 實現項目運作，獲取超額利潤空間；用強大資本作后盾，以較小的投入，高效的周轉，充分發 揮資金的杠桿作用，獲取高額的資金回報。
盈利策略，可以通過以下6種策略方式完成地產投資及公司發展：土地轉讓獲取收益——直接通 過土地買賣獲取收益，在公司資金相對不是很富足或是有較多的土地資源的時候使用；土地聯 合開發——在資金有富足的時候可以考慮聯合開發以獲取更高的收益；自行開發、項目獲利— —在資金充足的時候可以考慮自行開發，獲取高額利潤；免租開發、賬面盈利——公司有富足 的資金，為了培育較好的產業來拉升地價，適合為了聚集商業人氣的商業www.zonexcapitaltr.com地產開發；土地折股 、股權收益——以土地折成股份與另外公司成立股份公司，通過以土地折成的股份，來獲取利 潤；以地養地、賬面盈利——把土地作為公司經營的載體，實施對土地的統一管理、規劃、開 發。
銷售渠道，針對項目注冊專項開發公司，通過轉讓全部或部分股份實現銷售；選擇優秀開發企 業作為戰略合作伙伴，分工協作，通過項目開發實現銷售；自建團隊或委托開發代理企業，通 過項目開發直接實現銷售。
篇3：房地產學習培訓:經營稅費對價格影響
房地產學習培訓--經營稅費對價格影響
房地產開發經營稅費對房地產開發成本及銷售價格的影響
除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產投資開發有關的稅費，也是影響開發商或投資商實際可獲取的純收入的重要因素。
?。ㄒ唬┒愘M對總開發成本的影響
據國家建設部房地產業司的資料估計，各種稅費占商品房成本的比重大致如下，見表1-2.
如果加上各種不可預見的稅費在內，各種稅費占商品房成本的30％～40％。在商品房開發成本中，土地費用約20％，因此包括土地費用在內的各種稅費占商品房開發成本約50％～60％。就北京而言，土地費用占住宅總開發成本30％以上，甚至高達50％。
表1-2 商品房稅費構成一覽表
項目 稅費占商品房成本的比重(％)
稅收 10
管理費和手續費 3
行政性費用 項目性收費 16．5
證書工本費 0．5
合 計 30
?。ǘ┒愘M對銷售價格的影響
目前，在商品房價格中，土地費用所占的比重已由過去的20％左右上升為30％左右，而開發商開發建設利潤所占比重由過去的20％以上下降為10％左右。商品房價格主要由七部分構成，見表1-3.
表1-3 商品房價格構成一覽表
項 目 約占商品房價格的比重(％)
土地成本 30
房屋建造成本 30～35
輔助設施費用 4
配套費用 10
開發期間費用 10
營業稅金及附加 6
開發建設利潤 10
合計 100
注：表中配套費用包括：市政配套如水、電、煤氣、通訊、管網等費用；開發期間費用包括：管理費、財務費和銷售費等。
?。ㄈ┖侠矶愘M的調控措施
包括土地費用在內的各種稅費對住宅總開發成本、銷售價格影響較大的項目依次為土地費用（約30％），稅收（約10％），其他各種合理和不合理費用（10％～20％）。所以，只有規范房地產市場，合理負擔稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產和消費正常運行。為此，國家和各級政府應對商品住宅開發建設中的稅費進行必要合理的調控。
1.降低地價
對普通商品住宅，通過減少土地出讓金或將一次性支付土地費用改為若干年分期支付等方式降低地價；對經濟適用住宅，應通過行政劃撥土地減免地價。
2.合理分攤城市基礎設施和公用設施費用
讓城市基礎設施和公用設施費用單純由消費者承擔，改為由政府、房地產開發商、消費者等共同承擔，這樣既維護了房地產開發商的利益，又能調動消費者購房積極性。
?。?）對于非營利性的城市基礎設施（如道路、交通等）以及公用設施（學校、醫院等）費用，應由政府財政承擔。
?。?）對于營利性的配套設施（如商業網點）等費用，本著“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，由房地產開發商或受益企業承擔。
?。?）對于住宅小區內的市政配套設施建設費用，應由消費者承擔。
3.降低或減免契稅
為鼓勵居民買房，對居民的住房應降低或減免交易契稅。
4.取消不合理收費
對房地產開發企業的各項收費應進行清理，如認真清理國家明文取締的不合理收費及現行收費項目中的不合理收費。對不合理費用堅決予以取締，如人防費、教育集資費、白蟻防治費、地名費等以及各種名目的管理費和保證金。
此外，為避免政出多門、重復收費，政府可采取集中收費、統一管理。這樣，有利于降低商品房總體收費標準，進而有利于降低商品房的成本和價格。
房地產開發商都需要繳納哪些稅
?。?）契稅。
建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。
?。?）營業稅。
自建建筑物出售，按建筑業3％稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。
?。?）城市維護建設稅和教育費附加。
在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。
?。?）城鎮土地使用稅。
房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。
年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額
土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[20**]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。
?。?）房產稅。
以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。
應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％
房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[20**] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
?。?）車船使用稅。
以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。
?。?）土地增值稅。
以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。
計算公式：
土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額
應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率
土地增值稅四級超率累進稅率表
級次 增值額占扣除項目50％ 稅率％ 速算扣除率％
金額的比例
2 超過50％，未超過100％
的部分 40 5
3 超過100％，未超過200％
的部分 50 15
4 超過200％的部分 60 35
企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免納土地增值稅。
納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
?。?）印花稅。
書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。
?。?）企業所得稅。
應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法準予扣除項目金額）×適用稅率
稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。
?。?0）個人所得稅。
個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。
應納稅額＝（全年收入總額－成本費用以及損失）×適用稅率－速算扣除數
個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。