房地產培訓學習：項目策劃

　　各種策劃思想都沒有固定的模式，都要根據變化的客觀情況而適機而動，只有這樣，才能以變來應不變，才能在競爭中立于不敗之地。

　　柯達公司的"傻瓜項目"可謂是一個精典。

　　柯達公司的前身是喬治·伊士曼在羅斯特創立的照相干版制造公司。1888年，推出小型口袋式照相機"柯達一號"附帶的宣傳口號是："請君按按鈕即可，其他的讓我們來服務"。這種相機連帶的膠卷拍攝完后，連相機原封不動送去沖洗。

　　1963年2月28日，研制開發出神珍型自動照相機，引發了世界范圍的購買狂潮，這種照相機小型簡單，方便耐用，無需消費者多動腦子，因此取名為"傻瓜機"，結果是一鳴驚人。當年營業額超過了20億美元，純利3億多美元。而與此同時，日本的"傻瓜機"也將問世，這種專利技術很快便成為大眾化技術了，柯達公司適勢而動，公開專利技術，將全部技術轉讓給世界的每個制造廠商，從而塑造了良好的市場形象。

　　可見柯達公司的這個項目策劃是無定勢性的最佳證明，市場隨時都在變化著，項目策劃也必須具有變化性，只有這樣，才能立于不敗之地。

　　四、價值性原則

　　項目策劃要按照價值性原則來進行，這是其功利性的具體要求與體現。

　　隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善，策劃業也必然融入這個市場氛圍之中，作為具體活動的項目策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優秀的項目策劃其價值一定很大，相反，無價值的項目策劃，我們不能稱之為一個好的策劃。無論是文化項目策劃，還是體育項目及其它項目，策劃的結果都要能創造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現其自身的價值所在。

　　例如，奧運會這個體育項目策劃在歷史上是賠本的買賣，比如，1976年蒙特利爾奧運會政府開支20億美元，虧損10億美元．可謂是體育項目策劃史上的敗筆。但是自23屆奧運會以來，項目策劃業逐步走上正軌，奧運會不但投入見少，而且產出變大，開體育項目策劃之先河，開奧運史之先河。

　　第23屆奧運會在美國洛杉肥舉辦，當時，美國政府及洛杉機市政府都表示不予提供經濟援助，但是美國著名策劃大師。美國第一旅游公司副董事長--尤伯羅斯，獨具慧眼，堅持個人組辦奧運 會，采取了一系列的措施：

　　·暗炒電視轉播權；

　　·以每公里300美元賣出火炬傳遞權；

　　·提升開、閉幕式的門票價格；

　　·開發奧運會商品，經銷各國紀念章；

　　·裁減奧運會工作人員； 借用學生宿舍作為運動員的住處。

　　通過一系列的精心策劃，結果預算費用為5．25億美元的第對屆奧運會，不但沒有虧損，反而盈利2．5億美元，這就是奧運會這個項目策劃的價值所在，這就是策劃大師尤伯羅斯帶來的經濟效益。

　　五、集中性原則

　　在戰爭中，集中優勢兵力攻擊對方關鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項目，還是體育項目，都可以借此達到勝利的目標。

　　運用這一原則，需弄清以下四點：

　　1．辨認出勝敗關鍵點

　　2．摸清對手的優缺點

　　3．集中火力稅過對手的缺點

　　4．決地性的地方投入決定性的力量

　　我們可以從史旺森公司的競爭項目策劃中，看到集中性原則在策劃中的決定作用。

　　史旺森公司是冷凍食品業中最古老而又成功的品牌。1953年，搶先推出在爐子上溫熱一下即可食用的冷凍食品"電視餐"而大獲成功。數年當中，史旺森執市場之牛耳，使電視餐成為美國生活中不可缺的一部分。但是，沒過多久，美國人的口味逐漸有了改變，電視餐和零售的正菜銷售額開始下降。上班的女性和過單身生活的人士，顯然不喜歡史旺森用肉和馬鈴薯調配的老掉牙的食譜，而寧愿吃更具異國風味、品質更好的正榮和正餐。

　　應時代的變化，雀巢公司的品牌"史都華"及皮爾斯伯力公司的品牌"綠巨人"，相繼推出。自1978年以來，5年中史旺森餐類商品的銷售額滑落了23％。冷凍食品如何卷土重來？是提高產品品質呢，還是與競爭對手正面沖突？

　　史旺森專門做了市場調查，以了解一般大眾的變化，他們發現：大眾遠比以前更注重飲食；越來越多的人對現成食品中食鹽和鈉的含量神經過敏；因微波爐的出現，對老式冷凍食品的喜愛增強，以前被排斥的點心重獲認可。

　　史旺森立即做出："集中全力發展高級冷凍餐，同時在低熱量、低鹽分的領域及包裝食譜等方面，對其所認為的競爭對手的弱點展開攻擊的戰略"。史旺森給這項戰略取了～個代號，叫做"專案定位項目"，并分三個階段來推出一系列新產品。

　　很快，史旺森的餐點類和單項菜肴，在第一線上煥然一新，大受歡迎。嶄新的設計及美軍風格的老式淺盤的全面革新，有助于吸引新的顧客層，而注重健康和不使用食鹽的保存方法，也引起了熱烈的反響。

　　史旺森的項目策劃的原則是：把優勢的戰斗力集中于決定戰爭勝負的地點。專案定位小組深知集中兵力原則的三個關鍵：首先，在即將來臨的市場爭奪戰中，設定了勝敗轉折點的戰場。這項決定作為作戰的要旨，使美味冷凍食品成為項目的焦點。其次，小組識破了對手的長處和弱點。對方的長處在于食譜有想像力，帶異國風味；弱點是使用鈉做為添加物，包裝粗糙而不受一部分年輕人歡迎。第三，他們把攻擊的主力集中在美食市場和小吃食品市場。

　　六、智能放大原則

　　人是有意識的高級動物，人的意識是有一定能量的，這種能量就是"意識能'城叫"智能"。這種能量是廣義的能量，所以又可稱之為"廣義能"。廣義能的特殊性就在于，它是可以創造并放大出來的。

　　人的能量是無窮的，策劃中的創意與構思也是無止境的，因此說項目策劃要堅持智能放大的原則。

　　智能放大原則，在項目策劃中，往往以CI的形式表現出來，例如北京藍島大廈的形象策劃就是一個很好的例子。

　　藍島大廈的名字定位就很有文化氣息。其建筑好像一座島嶼，外墻是藍色的玻璃幕墻，橡藍色的海洋，給人無限的詩意和邏想。消費者來到這里，就像航海的船員在茫茫的大洋中突然見到了一個藍色的島嶼，有一種歸家的溫馨感覺。藍島倡導"以文經商，以文制勝"的發展戰略。消費者購物，買的不僅僅是商品，更是一種服務，一種文化。這種文化，便是一種能量，一種新的生產力。藍島還倡導"一片情'用醫務，以情系友，以情動人，吸引不少的新老顧客。

　　街上有很多商場，但顧客就喜歡去藍島購物，其實，消費者更忠愛于藍島的企業形象，這種形象的塑造歸功于智能放大的原則。

　　七、信息性原則

　　在當今以資源為基礎的社會中，信息同能源、材料將成為社會的基本支柱。隨著我國科學技術和經濟建設的迅速發展，社會生產力不斷智能化、信息化。

　　俗話說"多存芝麻好打油"。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、

整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是項目策劃的基礎性原則，也是關鍵性的原則。

　　信息類似于情報，是一種無形的財富，是指導人們行為的基礎性軟件。要打勝一場戰爭，情報的收集、利用工作必不可少，而要搞好一個好的策劃，也要進行信息的收集、加工、傳遞、貯存、檢查。輸出與利用。沒有一個系統的信息占有過程，項目策劃更是無從談起，可見，信息性原則是多么的重要。

　　信息是項目策劃的起點，具體來說，包括以下幾項要求：

　　1．收集原始信息力求全面 不同地區、不同部門、不同環節的信息分布的密度是不均勻的，信息生成量的大小也不相同，因此，我們在收集原始信息時，范圍要廣，防止信息的短缺與遺漏。

　　2．收集原始信息要可靠真實原始信息一定要可靠、真實，要經過一個去偽存真的過程。脫離實際的浮夸的信息對項目策劃來說毫無用處，一個良好的項目策劃必然是建立在真實、可靠的原始信息之上。

　　3．信息加工要準確、及時 市場是變化多端的，信息也是瞬息變化的，過去的信息可能在現在派不上用場，現在的信息可能在將來毫無用處，因此對一個項目的策劃人來說，掌握信息的時空界限，及時地對信息加以分析，指導最近的行動，從而使策劃效果更加完善。

　　4．保持信息的系統性及連續性任何活動本身都具有系統性與連續性，尤其作為策劃的一個具體分支--項目策劃更是如此，對一事物發展的各個階段的信息進行連續收集，從而使項目策劃更具有彈性，在未來變化的市場中，更有回旋余地。

篇2：地產項目策劃經理崗位工作職責說明書

　　地產項目策劃經理崗位職責說明書

　　崗位基本信息

　　崗位名稱項目策劃經理所屬部門營銷中心崗位職等

　　直接上級項目營銷策劃部經理直接下屬策劃專員

　　崗位概要：負責組織開展指定項目的產品策劃及管理工作

　　職責描述

　　重點工作

　　1.計劃管理：根據項目開發總體規劃、項目開發計劃，組織擬訂和審核市調計劃、品牌推廣計劃、物業招標計劃和策劃費用、物業管理費用預算；

　　2.組織領導：根據職能分工和部門工作計劃，明確下屬崗位職責和任務要求，并組織、指導下屬開展工作；及時處理工作中出現的問題，確保本部門各項工作目標的實現；根據公司考核管理制度，負責及時做好對下屬績效考核管理工作；

　　3.市場分析：參與擬投資項目可行性研究；參與投資項目的總體規劃和開發計劃的擬訂；根據項目總體規劃和開發計劃，組織開展市場調查，審核項目策劃報告及產品調整建議等資料；組織開展收集、整理所在區域的政治、經濟、市場等房地產相關資料，撰寫市場分析報告；

　　4.企劃管理：根據總體規劃、市調計劃，及時組織對計劃執行情況進行檢討；根據營銷策略及品牌推廣計劃，組織開展產品策劃和品牌推廣，并及時組織對計劃執行情況進行檢討，對推廣效果進行評估；組織開展房產中介的選擇和評價工作，協調與相關單位、部門之間的關系；

　　5.物業管理：根據招投標管理制度及招標計劃，審核招標文件，組織開展物業招標工作，審核物業管理合同；組織物業管理單位參與項目的前期策劃，為后物業管理優質服務提供保障；

　　6.溝通協調：協調各策劃專員在策劃中發生的各類問題；協調處理策劃過程中與項目（部）公司等相關部門之間的關系；定期向上級領導匯報工作；

　　一般工作

　　1.制度建設：參與擬訂和修改公司營銷管理制度及客戶服務管理制度，建立和完善營銷業務流程，并負責制度及流程的宣導、落實及監督檢查工作；

　　2.其他事項：完成上級交給的其他臨時性工作任務；

　　主要責任

　　1.保證本部門制訂的計劃程序規范性和策劃方案的可行性；

　　2.保證所提供的市場調查資料在一定置信區間內的真實性及可靠性，保證所提供的營銷實際信息資料的及時性和準確性；

　　3.根據公司制度，在本職工作范圍內對下屬工作進行調配、檢查、考核的權力，并對下屬的工作和行為提出獎懲建議的權力；

　　4.保證本部門各項工作按制度正常、高效運作，無重大違規行為；

　　5.妥善處理營銷管理工作中出現的各種異常問題；

　　崗位權力

　　1.根據部門工作需要，提出本部門崗位、人員配置和部門費用預算要求的權力；

　　2.依據公司相關制度，要求各公司和各部門對所轄部門工作予以合理配合的權力；

　　3.根據公司制度，在本職工作范圍內對下屬工作進行調配、檢查、考核的權力，并對下屬的工作和行為提出獎懲建議的權力；

　　4.根據公司制度有關規定，接受培訓，享受薪酬和各項福利政策的權力；

　　5.在部門職能與權力范圍內，按制度自主開展本職工作的權力；

　　6.按公司制度享有的其他權力；

　　任職資格

　　資歷：建筑、設計、營銷、新聞、廣告等相關專業，?？萍耙陨蠈W歷或中級及以上職稱，具有三年以上的營銷從業經驗；

　　能力：較強的市場洞察力、分析能力、團隊管理能力、溝通協調能力和文字表達能力；

　　品質：對企業忠誠、對工作敬業，對人真誠；

　　知識結構：具有較深營銷理論知識及豐富的

實戰經驗，具有一定的經濟管理、財務管理及人力資源管理基礎知識；

　　關鍵指標：計劃目標達成率、資料提供及時性、資料提供準確性性、重大失誤或違規次數

篇3：地產顧問項目策劃懲罰制度

　　地產顧問項目策劃懲罰制度

　　為了保證策劃的質量，現提出工作質量達標的基本平臺要素，未能達標者都需負起一定的責任及需受到公司的懲罰，討論內容分以下幾方面：

　　1.報告的內容（每份不同報告分開計算）

　　----錯字；錯10個字（含）屬合理，

　　錯10個字以上，每多一個字，10元/個

　　----錯誤地出現其他市區或樓盤的名字；有關參與人員收入傭金各10%，若因此公司收不到費用另扣工資10%；

　　----數據錯誤（人為因素）；20元/個

　　----數據未更正或落后；20元/個

　　----建議方案過分含糊；重寫

　　----方案千篇一律，沒有針對該項目而建議；重寫

　　----欠頁碼、日期、公司名稱、報告名稱或格式不統一；10元/處

　　----欠目錄；100元/次

　　----前言不對后語、前后矛盾、欠缺其連貫性、缺乏因果關系。3處內重寫，4處以上100元/處及重寫

　　2.欠會議議程（例會）及會議紀要（每次）10元/次

　　3.與發展商開會沒有充足準備，對該樓盤的日常反饋情況不了解。4次以上100元/次

　　4.廣告及宣傳硬件的資料錯誤，例如欠發展商/**地產名字，電話錯誤，地址錯誤，位置圖錯誤或不清晰，錯字/缺字，錯誤的戶型、面積、尺寸（未經公司同意）、價格每項100元

　　如因此導致公司需要重新印制或賠償給發展商→立即降職，并賠償相關損失。

　　6.遲交指定的文件/報告/建議書給發展商/公司50元/次

　　7.發展商投訴

　　----遲到問題；10元/次

　　----人手配合問題/重視問題；

　　例如經常不出席其會議或活動；20元/次

　　----策劃質量、包括推廣主題/訴求點、推廣渠道、營銷策劃、價格策略、推售單位策略等；有關部門經理及總經理共同評定是否屬實

　　----工作熱誠及態度問題。

　　例如經常不主動聯絡發展商而遭發展商投訴(由有關部門經理及總經理共同決定)

　　8.外泄公司資料立即開除

　　----傭金制度；

　　----將數據庫資料/報告/建議書等給非**地產服務的客戶；

　　----做非**地產知道的報告/建議書/投標書；

　　----泄露公司合同條款。

　　9.私自決定非發展商書面同意的事項100元/次

　　----價格/折扣；

　　----付款辦法；

　　----修改合同/附加合同條款；

　　----廣告（軟/硬性）；

　　----推售單位；

　　----銷售需知內容；

　　----對外統一口徑；

　　----工地/售樓處包裝方案。

　　10.非公司同意于已安排的時間內離開崗位，不知所蹤；按曠工算

　　11.隨身必備物件，如欠缺

　　----名片；10元

　　----記錄本；10元

　　----筆；10元

　　----計算器。10元

　　12.價格表技術性錯誤

　　若因此影響公司收入內部100元/次或扣公司損失部分的20%

　　13.收回扣費用立即開除

　　14.工作時間玩游戲機50元/次

　　15.文件沒有存在適當的文件夾內10元/次

　　16.工作時穿休閑服（特許情況除外）10元/次

　　17.丟失公司資料（書籍）者書籍原價賠償

　　18.不按時提交部門內部資料者10元/次

　　19.用電腦時中途離開超過10分鐘，并沒有將文件存檔及返回windows主頁10元/次

　　20.用完電腦后沒有清理電腦桌上的雜物或沒有將電腦畫面返回windows主頁10元/次

　　21.最后離開公司者沒有

　　----關電腦10元/臺

　　----關窗10元/次

　　----關燈10元/次

　　----關門50元/次，如因此公司受到損失，按損失賠償

　　22.每隔周日下午3點至5點負責項目策劃的人員沒有到負責樓盤的售樓處親自視察情況20/次(該項目負責的有關人員)

　　23.沒有充分理由而拒絕上級下派之工作嚴重者將被公司開除

　　24.組長被投訴沒有給予下屬充分的協助或支持或沒有確保組別內的一切正常運作經公司評定后屬實，嚴重者將被開除

　　25.策劃專案組策劃經理不了解各組員的工作進展及情況10元/次，超過5次者降職

　　26.工作時間內于辦公室內過份喧嘩超過5分鐘者10元/次

　　27.同事間、組別間及部門間工作上明顯不配合者

　　第一次將受到口頭警告；

　　第二次將扣工資10%；

　　第三次將被降職

　　28.無故缺席公司/

組別等之公司會議(包括季會及年會)10元/次

　　29.已報名公司的培訓或活動但最后缺席者或沒有預先三天報名但臨時需參與者(先得到批準除外)10元/次

　　30.發展商提出合理意見推翻報告內容，導致報告需要重做者50元/次/人(參與者)

　　第二次發生同類事情將被降職10/次/人。

　　總結：工作行為準則是營銷策劃工作的參照坐標。在實際執行過程中，需要大家在遵守基本行為準則前提下，以前瞻的視角、開放務實的心態、積極高效的策劃創作，扎實做好策劃工作的每一個細節，"天道酬勤"策劃"以正合、以奇勝"，我們將以一流卓越的專業操守與職業精神，為客戶，做到最好！