前 言
通過一段時間對項目的了解對她有了初步的認識。雖然宣城的地產市場出于起步階段，市場及消費者的消費心理還不很成熟給項目推廣帶來一定的困難，但同時也為我們建立一個成熟的市場帶來了契機。只要我們建設的產品是市場需要的產品，我們的推廣手段符合當地消費者的消費心理，項目銷售工作完全能夠達到預期設想的狀態。
經過對宣城的考察得出我們的產品有較為廣泛的市場空間，這一點為日后項目推廣工作提供了客觀依據。宣城消費者雖然消費心理尚處相對稚嫩階段但部分消費者也以開始成熟起來，而這部分消費者就是本案的直接消費群體。根據他們的生活習慣，消費心理、思維方式我司撰寫了本簡報。本方案針對諸如房地產市場研究、項目研究判斷、推廣策略及銷售管理等項目運作的核心問題進行深入研究?？偨Y出一些指導思想，他將做為本案銷售工作的中心思想貫穿整個銷售過程。為銷售工作的順利開展提供理論指導。
宣城，東鄰江浙，西連九華，南倚黃山，北通長江，是安徽東南門戶，轄郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德、寧國五縣一市，另設宣州區，為市政府所在地，全市面積12，340平方公里，人口272萬。其中市區面積15.7平方公里，人口21萬。宣城是上海和南京經濟區以及長江經濟帶的有機組成部分，是連接浦東開發與皖江開發的陸上紐帶。這里公路四通八達，青弋江，水陽江與長江相接，皖贛鐵路復線和宣杭鐵路，318國道，205國道貫穿全境。
gg開放以來，宣城致力于經濟發展，致力于基礎產業建設和基礎設施的改善，奮力趕超，爭先進位，經濟和社會事業取得了大跨度，跳躍式的發展。一時間宣城在全省發展最快，國內生產總值，農民收入全省第一，固定資產增速全省第二，職工年均工資增長在全省第三，人口自然增長在全區最低，宣城地區步入了發展快，人民得到實惠多，實力強勁，后勁增大的良性循環路子。宣城，奮發昂揚的崛起，向世人展示自己新的形象，新的氣魄。
20**年2月，市政府成立了以方寧市長為組長的總規修編領導小組，以切實加強對總規修編工作的領導。并召開了兩次研討會，針對城市未來發展以及現行總規中存在的問題、近期建設項目安排等進行研討，有效地指導了規劃編制工作。
本次規劃主要內容包括：宣城市城市總體規劃和宣城市城市近期建設規劃。宣城市城市總體規劃包括城市總體規劃綱要編制和對98版宣城市城鎮體系規劃進行提煉和深化；宣城市城市近期建設規劃包括宣城市城市近期建設規劃中的強制性內容和指導性內容。規劃時限：近期20**-20**年，中期20**-20**年，遠期20**-20**年，遠景20**年以后。城市擬發展規模:20**年25萬人,20**年32萬人，20**年42萬人。為今后城市總體發展提供了法律依據。
市場研究
宣城的房地產市場處于初級階段對市場的研究相對較簡單，對于本案來講主要圍繞類似本項目的產品進行重點調查即能夠滿足本案的需要。
房地產市場現狀分析
縱觀宣城房地產市場的現狀來看，總體處于初級階段。但從宣城立市的時間和宣城的人口數量來看發展速度還是比較合理的。本案在這一時間進入市場還是有良好的市場前景的。宣城的地產市場目前或多或少存在一些滯后的現象。
產品結構過于單一
大部分產品為多層的住宅項目，聯體、獨立別墅成為了市場的空白點。而對于別墅的需求卻是實實在在存在的，從而累計了一部分別墅消費群體。
商鋪雖然在市場上普遍存在，但是缺乏一種先進的商業模式?，F有商鋪多為一些住宅項目的底層商鋪。
產品缺乏特色
大部分產品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。如有一種方形優良，外立面豐富的樓盤推向市場極容易分流現有其他樓盤的客戶源。
宣傳推廣理念相當落后
在產品上的落后折射出宣城地區發展商整體營銷策劃理念的匱乏。一些設計水平落后，低質的樓書，混亂的銷售現場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅。全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。
小區物業管理毫無特色
同樣物業管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質的服務而僅僅改善了住房條件。
項目分析
每個項目在推廣之前必定會將項目進行認真分析。找出于市場產生共鳴的切入點。同時也將項目不合理的地方提出進行必要的修正，使之能夠被市場認同。針對本案我司通過對項目自身的一些研判，提出本案市場定位的理論。
項目現狀研判
本案目前已進入詳細規劃階段，通過詳細規劃上的設計反映了設計師的設計思路。但依然存在一些不明確以及一些產品缺陷，通過產品分析能清晰的反映出來。之前我司對本案進
商業用房SOWT分析
優勢
產品面積合理功能性強
整個項目整體性強功能全
每年的旅游季節能為業主帶來良好的經濟效益
劣勢
距離市區較遠交通不便
人氣不足，客源匱乏投資者信心不足
風險
消費者對區位的抗性較大，對本案區位的認同度較低
本案所處地區難以在段時間內形成商業濃厚的商業氛圍
機會
通過創造一種新興的商業模式來引領消費
隨著敬亭山旅游資源開發力度的加大必將為本案帶來良好的投資前景
別墅社區SOWT分析
優勢
小區依山傍水，社區環境、周邊環境極為優越
產品相對其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進許多
小區物業管理十分成熟，是現有周邊別墅無可比擬的
劣勢
小區周邊生活機能不完善，生活不十分便捷
小區距離市區較遠，消費者存在區位抗性
個別單體別墅面積偏大會導致總價過高市場難以接受
風險
別墅作為市場空白點，存在一定市場風險
相對過高的價格會扼殺大部分消費者
機會
市場缺乏別墅產品為本案贏得市場空間
敬亭山附近不存在同等品質的別墅與之競爭
現存一定量消費者存在別墅消費需求
敬亭山土地停止批租，本案成為不可替代性的產品
項目產品分析
房型分析
外立面：
使用功能：
房型B
房型E：
面積控制：
項目產品建議
建筑風格：
環境建議
配套設施建議
做為高品質的別墅社區來講，完善的配套設施對于業主還是社區來講都是很重要的。本案地勢對小區景觀起到了決定性作用，但也為小區的安全帶來一定隱患，因此加強對小區保安設施的投入。
第一重保安系統
加強小區周邊紅外線警戒系統，確保一些保安人員難以涉足區域的安全
第二重保安系統
設置可視對講系統將危險拒絕在門外
第三重保安系統
對門窗加裝窗磁門磁系統，以防止不安全因素入侵。
第四重保安系統
在室內安裝報警系統，同時與小區物業相連接做到層層把關
施工建議
為了方便消費者看房以及提升社區品質的需要，建議對別墅類產品進行分段施工。局部施工完畢，可將景觀同時施工形成樣板段便于看房。
房型建議
根據項目性質及特點，我司推薦幾種優良房型以對目前的房型進行調整。
外立面建議
方案一
點評
該物業采用典型的美式鄉村風格，立面層次鮮明色澤搭配和諧
2門廳上方的陽臺不僅起到較好的裝飾作用，同時也是一個不錯的功能性陽臺
方案二、
點評
該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質，色澤搭配非常協調
轉角處理既活潑又大方
方案三、
點評
該物業的外立面有著濃郁的鄉土氣息與本案的自然環境融為一體
外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨有的氣質
房型建議
方案一
點評
該房型面積控制在300平方米左右極大的優化了物業的功能性
恰到好處的中庭體現了該戶型的氣質
方案二、
點評
會客室、起居室一應俱全
家庭餐廳、正餐廳強化了該物業的功能
兩套主臥室方便主人招待重要客人
轉角陽光房采光充分
點評
該房型面積控制相當合理，279平方米的面積做到主衛18平方米
交通動線清晰，不浪費面積
功能性良好，可變性強
篇2：中國別墅用戶俱樂部章程
第一章 總 則
第1條 中國別墅用戶俱樂部是由北京別墅在線主辦,旨在為俱樂部的別墅置業會員提供置業咨詢、可買度價值評估、建材設備選購、裝飾設計、裝修施工、租賃轉讓等專業服務,同時,為置業咨詢、建材設備、裝飾裝修等服務提供商提供一個聚會、研討、聯誼、產品推廣的交流平臺,建設行業內部以及跨行業資源從業者信息共享的渠道;通過舉辦系列講座、沙龍、研討會活動和定向數據營銷推廣,協助置業會員盡最大可能降低投資風險和消費成本,享受超值的專屬服務,協助服務提供商會員盡最大可能降低經營風險和經營成本,顯著提升市場拓展業績和品牌價值;傳播國內外別墅地產、裝備、建材的最新趨勢、知識與需求,促成會員目標的最終實現。
第2條 中國別墅用戶俱樂部實行會員制,定期向會員提供相關活動、市場推廣及資訊服務,致力于為會員提供置業和服務業務經營中所需要的幫助。
第3條 中國別墅用戶俱樂部屬開放性組織,相關服務經費將以定額會費標準繳納,以為會員提供更多超值服務所必需。
第二章 置業客戶會員服務項目和內容
第4條 別墅置業顧問咨詢系列活動
4.1活動目的:準確把握別墅地產市場動態,降低投資風險和消費成本
4.2活動數量:每月數次
4.3具體做法:根據會員置業需求的定位和特點,提供專業的投資咨詢、置業報告和建議
4.4 活動形式:定期發布別墅置業指數、趨勢等專業資訊
第5條 會員沙龍系列活動
5.1 活動目的:為會員提供聚會、研討、聯誼的交流平臺,建設各個不同行業內部以及跨行業人力資源從業者信息共享的渠道,提高會員的凝聚力和促成相互提攜、共同進步的經營氛圍
5.2 活動數量:每月數次。
5.3 具體做法:由俱樂部發起,根據會員意愿,確定沙龍主題;俱樂部進行具體組織和安排,會員自由報名參加。
5.4活動形式:以主題聚會、聯誼、休閑娛樂性活動為主
第6條 高端系列研討會活動
6.1 活動目的:通過邀請業界知名和實戰專家主持各個主題的論壇及研討會,為會員提供最新的資源、政策與信息,分享實戰過程與經驗;舉辦金融、汽車、IT、休閑等系列專業研討與展示,積極倡導理想的生活方式
6.2 活動數量:季度、年度的定期發布會、博覽會
6.3具體做法:俱樂部邀請業界知名專家主持論壇及研討會;俱樂部聯合相關機構舉辦趨勢發布與展示展覽活動
6.4 活動形式:以別墅地產與裝修趨勢發布、別墅置業大講堂以及專業博覽會形式為主
第三章 服務提供商會員服務項目和內容
第7條 聯合市場推廣系列活動
7.1活動目的:面向直接有效的目標客戶(別墅地產商)推介會員的產品與服務,提高會員業務拓展效率,提升會員經營業績
7.2活動數量:每月數次
7.3具體做法:根據會員產品與服務的定位和特點,以俱樂部的名義面向別墅地產商實施直接和綜合推介
7.4 活動形式:高端數據庫營銷
7.5 活動合作與贊助:根據活動內容與性質,與地產商、新聞媒體以及建材設備提供商合作,或與其它媒體(如電視臺、報紙、雜志)合作,以增強活動效果和會員收益
第8條 會員沙龍系列活動
8.1 活動目的:為會員提供聚會、研討、聯誼的交流平臺,建設各個不同行業內部以及跨行業人力資源從業者信息共享的渠道,提高會員的凝聚力和促成相互提攜、共同進步的經營氛圍
8.2 活動數量:每月數次。
8.3 具體做法:由俱樂部發起,根據會員意愿,確定沙龍主題;俱樂部進行具體組織和安排,會員自由報名參加。
8.4活動形式:以主題聚會、聯誼、休閑娛樂性活動為主
第9條 高端系列研討會活動
9.1 活動目的:通過邀請業界知名和實戰專家主持各個主題的論壇及研討會,為會員提供最新的資源、政策與信息,分享實戰過程與經驗;舉辦系列專業研討與展示,引入目標客戶直接參與,提高會員市場拓展綜合能力,提升市場業績。
9.2 活動數量:季度、年度的定期發布會、博覽會
9.3具體做法:俱樂部邀請業界知名專家主持論壇及研討會;俱樂部聯合相關機構舉辦趨勢發布與展示展覽活動
9.4 活動形式:以別墅地產與裝修趨勢發布、別墅置業大講堂以及專業博覽會形式為主
9.5 活動合作與贊助:根據活動內容與性質,與地產商、新聞媒體以及建材設備提供商合作,或與其它媒體(如電視臺、報紙、雜志)合作,以增強活動效果和會員收益
第四章 會 員
第10條 入會要求:
10.1 涉及中國別墅地產投資、置業及各行業領域高端群體具有俱樂部會員資格
第11條 非付費會員權利與義務
權利
11.1 獲得俱樂部提供的活動信息
11.2 享受俱樂部會員提供的服務優惠
11.3 參加俱樂部舉辦的各項活動
11.4 對俱樂部的服務提出意見與建議
義務
11.5遵守章程,樂意承擔本俱樂部委托的各項義務;
11.6 向本俱樂部提供更好的構想和新的思路;
11.7有義務共同維護本俱樂部的利益;
11.8承諾決不從事損害本俱樂部利益的活動;
第12條 付費會員權利與義務
權利
12.1 享受非付費會員所有權利
12.2 VIP會員權利:
VIP會員在受益期內享受以下權益
a. 免費參加俱樂部10次沙龍活動(旅游除外),免費參加2次俱樂部論壇、研討會活動
b. 參加俱樂部其他沙龍、研討會活動享受8折優惠
c. 參加俱樂部的展覽展示享受8折優惠
d. 優先得到俱樂部的贈品,如:雜志、書刊、資料光盤、入場券等
12.3銀卡會員權利:
銀卡會員在受益期內享受以下權益
a. 免費參加俱樂部沙龍活動10次
b. 免費參加俱樂部舉辦的論壇、研討會活動10次
c. 參加俱樂部展覽展示和其他論壇研討會活動,享受6折優惠
d. 優先得到俱樂部的贈品,如:雜志、書刊、資料光盤、入場券等。
12.4 金卡會員權利:
金卡會員在受益期內享受以下權益:
a. 免費參加俱樂部沙龍活動
b. 免費參加俱樂部舉辦的論壇或研討會活動
c. 參加俱樂部展覽展示和其他論壇研討會活動,享受2折優惠
d. 優先得到俱樂部的贈品,如:雜志、書刊、資料光盤、入場券等。
會員義務
12.5 付費會員根據會員付費標準支付費用
12.6 付費會員應盡非付費會員所有的義務,除活動費用交付上按照會員類別進行
第13條 付費會員續會
13.1 付費會員有效期屆滿,本俱樂部自動續會10個工作日。
13.2 在自動續會期間,會員須重新辦理付費入會手續,方可享受相關服務。
13.3 自動付費續會期滿,未辦理續會者,自動降為普通會員
第14條 會員變更
14.1 會員聯絡方式等信息發生變更應及時告知本俱樂部,以便準確聯系。
14.2 付費會員資格不得隨意轉讓或轉借
第15條 章程解釋權
本章程解釋權屬中國別墅用戶俱樂部。
篇3：別墅項目營銷中心案場行政制度
別墅項目營銷中心案場行政制度
一、員工守則：
為維護公司利益和聲譽，保障銷售工作順利進行，特制定本守則。
1、銷售人員必須遵守國家法律、法規、自覺維護公司利益，不謀求公司制度規定之外的個人利益。
2、銷售人員必須敬業愛崗，盡職盡責，勤奮進取，按質按量完成銷售任務。
3、銷售人員之間應團結合作，密切配合，發揚團隊精神，建立良好的合作關系。
4、待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺維護良好的辦公環境，保持統一規范的辦公秩序。
5、保守公司機密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動。
二、考勤制度
1、工作時間
8：30-12：00
2：00--20：00
用餐時間：每次不得超過30分鐘
2、休息制度
銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經理在展會、廣告發布日、推廣促銷活動等特殊情況，可另行安排作息時間。
3、考勤制度
?。?）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時以內，每次罰款50元；1小時以上作曠工1天處理；每月累計遲到三次記曠工一次。
?。?）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時以上作曠工1天處理；每月累計早退三次記曠工一次。
?。?）、曠工：未經提前請假，私自不來上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個月內累計三次將予以除名。
?。?）、病假：員工病假須提前通知銷售經理，并在康復上班時出具醫院診斷證明。一個月內病假兩天內不扣工資，兩天以上病假扣除當天工資。
?。?）、事假：事假必須提前1天以書面形式通知銷售經理，經批準后方可執行，未經批準，擅自離崗，以曠工處理。事假不得超過1天，超期請假須經公司總經理批準，方可離崗。超期離崗者，以曠工處理。超期四天以上，視為自動離職。事假期間扣除當天工資。
?。?）、外出：員工外出辦理與工作相關事宜，須向銷售經理請示，獲得批準后方可外出，并應在辦完事情后，立即返回，不得利用外出時間辦理與工作無關的私人事宜，未經批準私自外出按曠工處理。
?。?）、脫崗：無故不在自己當值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計三次者按曠工一次處理。
4、考勤管理
?。?）、銷售部考勤由銷售經理如實記錄，于次月6日前統計匯總，上報公司。
?。?）、事假、病假、休息、離崗前必須進行工作交接，離崗人員與指定人員進行工作交接，以保證工作的連續性。未進行工作交接，處以100元/次處罰。
?。?）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工處理，著裝要求：現場人員按公司規定統一著裝。
三、行為規范及違規處罰
行為規范
1、上班時間未經批準不得私自脫崗外出。離開崗位，要向銷售經理報告。
2、上班時間不得在銷售接待區吃東西、吸煙。
3、不得在工作時間閱讀與工作無關的書籍、報紙、雜志。
4、不得在工作時間從事娛樂活動，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。
5、不得在客戶視線范圍內化妝。
6、不得在上班時間睡覺。
7、不允許長時間接打私人電話。
8、不允許在辦公區內高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無關的事情。
9、不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。
10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。
11、不允許使用客戶專用紙杯。銷售人員不允許使用辦公室電腦。
12、上班前及上班時間不得飲酒。
13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關系。
14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益；
15、嚴禁使用公話拔打信息臺或私人長途電話的；
16、杜絕和客戶爭吵現象；
17、嚴禁對上級分配的工作任務推脫或者拒絕執行。
18、嚴禁頂撞上級，情節嚴重者一律辭退。
違規處罰
1、違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三次以上處以50元/次罰款處罰；
2、違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰；
3、違反上述第13條者，予以辭退處罰；
4、違反上述第14條者，予以辭退處罰；
5、違反上述第15條者，除賠付相應話費外，另處該話費2
倍的罰款。
6、違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰；
7、違反上述第17條者，處以100元/次罰款，并且停輪3天。
8、違反上述第18條者，第一次，嚴重警告，并處以200元罰款，第二次，一律辭退。
四、離職人員管理
5、由于個人原因辭職須提前10日向銷售經理遞交辭職申請，經銷售經理及公司總經理批準后，方可辦理離職手續。
6、離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請表，交還公司發放的辦公用品，由銷售經理及公司行政部核實確認。由財務部核實離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認。
7、離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認購客戶、意向客戶名單移交給銷售經理，銷售經理可根據實際情況或離職人員建議將客戶分配給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認，報銷售經理批準。
8、離職人員按實際完成情況計提相應傭金。剩余部份的工作由移交接收人完成并計提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶原因發生退房，則已發入傭金將從被移交人員處扣除。
五、此規定自20**年1月7日起執行。