房地產銷售中心的樣板間

　　這不僅是建造一座具有完整配置的樣板間需要費時、費力、投入大量的營動資金，更重要的是樣板間的建造和運用必須要能夠最大限度地起到促銷的作用 現今，房地產市場上的競爭已經趨于白熱化，各公司都集思廣益，采用各種營銷策略和手段參與市場競爭。這兩年，隨著房地產市場形勢的變化，上市物業項目急劇增加，形成了多個不同檔次的市場。特別是近期，國家房改政策的全面出臺，使得個人購房的數量大幅度增長。作為發展商，如何利用現時的發展商機來拓展較為棘手的現實問題。競爭的日益激烈必然會促使發展商去完善競爭手段，而樣板間適時的出現正為物業的營銷提供了全新的思路和對策。

　　調查顯示，在影響物業銷售的諸多因素中，銷售人員的口才，廣告包裝，接待處（樣板間）現場氣氛是居前四位的因素。由此可見樣板間之所以會受到房地產業界的普遍認同，其中一定有它的某些初始動因。這里我們不能錯過對其作用的考察，從中找到答案。

　　一、裝修精良的樣板間直接有助于現場銷售的達成從前，樣板間還未出現的時候，現場銷售人員只能依靠有限的幾張三維平面圖向客戶推介項目或利用簡單模型來講解。一般情況下，通過以上兩種形式給客戶體現居室空間氣氛對于仔細考察了大量項目的潛在客戶來說是千篇一律的，沒有新鮮感，這樣現場推銷的效果被減弱了。建立樣板間之后，會產生以下幾點顯著作用：①便于銷售人員進行現場解說。②方便客戶現場觀摩，體驗切身感受。③便于有針對性地解決客戶的疑難問題，消除心理顧慮。④利于客戶對比其他物業的特點，產生深刻體會，從而達成對項目的深度認識。⑤可以最大限度地促成物業現場銷售的達成。

　　二、有助于促進物業整體形象的確立現在，物業的銷售往往是發展商綜合實力，物業整體形象等諸多相關因素的比較和競爭，物業形象在公眾中的好感度自然會增強。發展商的實力和強化發展商的形象力?？蛻粼谡J購房屋的時候，還會仔細觀察了解發展商的實力，因為發展商的實力和敬業態度將直接關系到物業管理長期的細節問題。所以，如果做好樣板間不僅可以使客戶較為明晰地了解房屋的內部構建，而且可以透過樣板間聯想到今后房屋的質量，感知發展商的實力，這樣通過建造高質量的樣板間一定是有助于加強客戶對發展商的信心，因為樣板間是實力的象征，是質量和信心的保證。

　　三、作為營銷的主戰場，樣板間的要求和目的：近年來在樓市競爭程度日益激烈的策動下，發展商已經認識到了樣板間的至關重要性所在?，F在，凡是項目開盤必定會把做好樣板間當作前期的必備工作而不敢輕視。合格的樣板間應該符合以下幾點要求：1、樣板間要能夠如實地向客戶展現房間戶型的布局和房屋的內部結構關系，從而協助銷售工作的實現。2、樣板間必須是具備特色的典型戶型的真實表現。3、樣板間應力求做到精雕細琢，無微不至，并應盡量與現實生活相貼近，使客戶身置其中會有居家的感受。4、樣板間應與接待現場氛圍塑造相融合?，F在，許多較有實力的發展商都會花費一番心思在樣板間上大做文章，這不僅是建造一座具有完整配置的樣板間需要費時、費力、投入大量的營動資金，更重要的是樣板間的建造和運用必須要能夠最大限度地起到促銷的作用。所以，樣板間必須要堅持營造特色即創造獨特賣點的原則。只有這樣才會給到現場咨詢的客戶留下較為深刻的印象。

　　戶型）

　　當今住宅設計的八大走向和發展趨勢創新是一個民族的靈魂。當前出現的住宅設計活躍期，明顯特征就是創新

　　(1)住宅設計由單純技術設計走向策劃設計。

　　隨著住宅商品化進程的推進，設計也被迅速推向市場。與以往任何時期相比，設計對住宅市場的影響力越來越大。開發商不象計劃經濟時代把設計看作是-制圖的過程-，而是把設計看成是策劃的一部分。確切地說，設計實際是住宅銷售策劃之本，是提供有效供給之源，住宅的價值首先取決于設計，它的含金量是最高的。設計能給開發商帶來-超值-的利潤，這一點已被很多開發商所認識。深圳-華森建筑與工程設計顧問有限公司-設計的-百仕達花園-和-萬科城市花園-就充分說明了這點。以往一談住宅的價值開發商就會講到造價多少，很少談到設計值多少?，F在設計與策劃并提，是一種理念上的大轉變。德國經濟界認為，工程設計具有三個功能，即：實現企業目標的功能、社會功能、國民經濟功能-。1998年住宅拉動國民經濟1%，建住宅約3.2億平方米，而這些住宅都要經過設計人員之手，可見設計在工程中所處的地位是相當重要的。設計費一般占工程造價的2-3%左右，就整個工程而言這部分花費絕對只算是個-小頭-，但會影響工程的全過程。住宅設計在這方面表現的猶為突出。很多開發商為了省錢，壓低設計費，造成設計上的粗制濫造和施工上的浪費，甚至發生事故，實際上這是種十分不明智的選擇。設計是開發商的-外腦-，開發商不把設計看作為策劃的合作者，他怎么實現自己的創意和構想呢？因此，在研究住宅的商品市場價值時，必須要首先認清設計的價值，以及它所帶來的商機和利潤，一定要把設計看作是住宅建設全過程的策劃，設計的價值才能充分表現出來。

　　(2)住宅設計中的科技應用走向集成化。

　　住宅設計涉及到很多門類學，不掌握最新的現代化住宅科技的設計人員，不可能設計出高水平的住宅。在住宅領域中，科技成果向現實生產轉化的程度愈來愈快，科技轉化率由原來的22%升到30%左右，反映出轉化數量和速度上的增長。另一方面新技術的推廣和應用，由原來的單一性發展趨向集成化。(如結構外圍護體系，隔斷體系，整體廚衛等成套技術等)。 科學技術的集成往往成為住宅銷售的熱點和策劃的切入點，起到促銷作用，使住宅附加值提高。 科學技術的集成也會促進住宅部品的標準化、通用化。

　　(3)住宅設計走向信息化。

　　知識經濟-1990年由聯合國研究機構首先提出，現已成為全球最熱門的話題。知識經濟的浪潮現已開始沖擊我國的設計領域。 知識經濟是以知識為基礎的經濟，同以往的經濟形態不同，知識經濟不是直接取決于資源和資本，而是直接依賴于知識或有效的信息積累。工程設計正屬于知識經濟范疇，知識和信息這兩個知識經濟的主要要素與設計的特征相當吻合。知識的生產和應用以及信息的擴散是知識經濟發展的關鍵所在，也是當今住宅設計的關鍵所在。一個設計單位住宅設計水平的高低，反映它對住宅技術信息掌握的多少。設計信息掌握的多，應用的好，擴散速度快，就會占領設計的制高點，那么這個設計單位的整體實力就強。許多設計單位和設計人員由于缺乏對住宅最近技術信息的捕捉，就不能向市場提供對路產品，更談不上銷售策劃。換一句話說，住宅信息獲得的多少，決定了設計的內在水平?，F在住宅的信息來源俱增，設計知識和信息的更新及擴散速度的加快，使住宅設計發生了質的飛躍。住宅技術信息應包括設計理論、設計科技、市場研究、政策研究等諸多方面。 信息時代的另一個最主要提示是創新。*主席曾多次講過：創新是一個民族的靈魂。當前出現的住宅設計活

躍期，明顯特征就是創新，一些新設計理論和理念的形成，一些新型住宅的出現，一些新技術的推廣都說明創新的活力和對住宅建設的貢獻。因此，對設計人員不斷創新意識的培養和知識更新具有重要意義，-不斷更新和提高知識是競爭優勢的原始源泉-。

　　(4)住宅設計走向精品化。

　　我國住宅設計已開始從粗放型逐漸轉向精細型，最近，宋春華副部長曾提出住宅要搞-精密設計-，要像設計飛機客艙一樣設計住宅。陳舊的設計觀念和手法將會被逐一摒棄，新的設計觀念和手法應建立在-精細化-的基礎上。創造精品應成為設計的神圣追求。 精品是市場優勝劣汰的必然產物，只有創精品才能在市場競爭中立于不敗之地。住宅設計精品所帶來的無形資產是巨大的，-精品效應-已成為設計單位的生存之本。 精品不但提高了住宅本身的價值，同時也提高了設計自身的價值。住宅房型也要創造出精品，這些精品在適應居住人生活行為的同時，還是引導居住人的生活行為，甚至改變人的生活方式。上海***小區的六種主要平面戶型中，其中有一個南側為客廳，北側為餐廳的三室二廳平面，在短期內就銷售一空，正說明消費者研究戶型的水平也在不斷提高，什么是好戶型，消費者是再明白不過的了。

　　(5)住宅設計市場走向開放化。

　　住宅設計活躍期的另一個表現就是設計市場的進一步開放。gg開放初期住宅設計市場在很長一段時間受到地方保護主義的約束，只搞肥水不內流，不搞競爭創新，導致了本地區住宅設計水平停滯或下降?，F在閉關自守的大門已被住房商品化的浪潮沖開，尤其國外建筑師和外國建筑設計理論和思維方式已從多渠道引入中國，使我國住宅設計市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時也大大促進了中國住宅設計水平的提高。

　　(6)住宅輔助設計走向專業化。

　　單純靠結構、建筑和水暖電這些主要專業解決更細化的設計問題，來滿足人們對舒適度提高的迫切要求，顯然是不夠的，因此，住宅輔助設計日漸興起并走向專業化。主要包括：智能化系統設計、室內裝飾設計、室外環境設計。智能化系統設計最早起源于美國，首先是在辦公商業建筑中應用，逐步延伸到居住建筑中。西歐、日本、東南亞各國也步其后塵，開展了大量的推廣和應用工作。中國住宅業廣泛采用智能化技術應該說是從1996年開始的。但短短幾年，智能化幾乎成為開發商和設計人員耳熟能詳的名詞。尤其是在安全防范系統有很多方向已超過了眾多發達國家的配置水平。最近公布的-全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則-中將住宅智能化劃分三種類型：一星級(普及型)；二星級(提高型)；三星級(超前型)。分類型設計智能化系統能滿足不同居住對象，不同建設標準的住宅要求，有利于資源的合理配置和合理利用，這個建設要點與技術導則指明了我國住宅智能化產業的發展思路。 環境設計日益被廣大民眾所重視，沒有 環境就沒有賣點，已被所有的開發商所接受。建筑學專業即要完成建筑設計又要完成環境設計的時代已經過去，因為建筑學專業缺乏種植綠化知識。而單純的園林設計公司又缺乏空間概念，不能完全表達建筑師的環境構想，因此，建筑學專業、規劃專業、園林專業、藝術專業等多學科的聯合，組建專業環境藝術設計隊伍是形勢發展必然結果。只有專業化了才能出現高水準的設計。目前如世界著名環境藝術設計公司--易道-公司、貝爾高林公司都已進入中國環境設計市場，為人注目。

　　(7)住宅空間設計走向多樣化。

　　隨著經濟的發展和人們的多種需求變化，住宅單體設計從單純的平面設計走向三維空間設計，主要表現在室內不同層高的設置上，如躍層、錯層、高空間廳房設計，這些變化給開發商帶來了新的賣點。

　　(8)住宅生態環保設計走向系統化。

　　生態環保是世界各國都提到日程上的重要課題，對住宅設計而言尤為重要。住宅的生態環保設計主要包括下面幾個系統：①綠化種植系統；②產品材料系統，即所謂的綠色材料、保健環保材料；③節能系統，如利用太陽能、風能、二次利用水源等；④污染防治系統，防止水污染、粉塵、電、聲、光、垃圾污染等，住宅的生態環保關系到人類可持續發展，是未來住宅研究的主流。所以人們將21世紀稱為生態健全的--綠色世紀。 2 樓市發展還需升級住宅設計

　　縱觀樓市，旺銷、暢銷的樓盤，無一不是設計定位科學合理的市場先覺者

　　"想不想買看環境、掏不掏錢看戶型、滿不滿意看管理"，這已經成為時下房地產消費普遍認同的觀點。住宅設計好壞已達到是否能使消費者掏錢的程度，重要性由此可見一斑?？v觀樓市，旺銷、暢銷的樓盤，無一不是設計定位科學合理的市場先覺者。那么，什么樣的設計應該能夠稱得上是好的設計呢？居住適用原則適用是住宅建設的基本要求，也是根本要求，戶型設計的第一位選擇因素就是使用方便，離開這點就談不上戶型設計的先進性。面積適當的廳，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。廳內要有良好的光照、通風與視野。廳內不要有太多的門，以方便安排家具。廚房最好靠近門口，以利扔棄垃圾，避免污染，廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。衛生間與臥室要相近，夜間使用、老人使用均不會發生麻煩。集中歸納起來，動靜分區、干濕分區、公私（公用區與私密區）分區應是使用功能合理的基本原則。功能房的面積好的面積定位應該是引導性的前瞻設計與現實性的市場定位的結合體。所謂引導性的前瞻設計，主要強調的是在功能面積上的趨前考慮與創新，對新的流行趨勢的把握。如今后的廚房面積隨著現代化設備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復存在；而衛生間的設立，以前由于功能單一面積偏小，現在隨著人們衛生要求的提高和清潔功能的增多，大衛生間應運而生。兩衛也越來越普遍，高科技與環保相結合高科技與環保相結合的智能化住宅，將成為新世紀的住宅流行時尚。高科技智能住宅中，新增了許多高科技產品，目前設計中主要是將各種與信息相關的住宅設備通過家庭內部網絡系統連接起來，并保持這些設備與住宅間的協調，從而構成舒適的信息化居住空間。智能住宅中，布線系統設計最為重要，它是整個網絡系統的基礎。當住戶購買了有關網絡、家庭娛樂、保安等設備后，只要直接將設備接在接口上即可使用，不必再因為要增加一個新的功能而花錢重新布線。

篇2：樓盤樣板間管理制度

　　第一條 樣板間開放時間早9:00,周六、周日無休。如銷售員在此時間外需看樣板間必須提前報備物業公司,得到物業公司許可后方可使用。

　　第二條 樣板間設專職清潔人員(物業公司配備)。清潔人員應做到家具、地面無塵土。家具、門窗清潔光亮。物品擺放整齊。

　　第三條 進入樣板間人員需穿鞋套。鞋套有清潔人員統一保管,人員進入樣板間由清潔員發給鞋套方可進入。

　　第四條 進入樣板間后銷售員在保持樣板間衛生的同時,還應提醒客戶維護樣板間設施。樣板間內陳列的家具,(來自:www.zonexcapitaltr.com)用品、裝飾物等,一律嚴禁攜帶出樣板間。一經發現有上述問題,處罰當事帶看銷售員100員(人民幣)/次以上。

　　第五條 樣板間內嚴禁吸煙,天然氣開關嚴禁打開,衛生間嚴禁銷售員、清潔人員及客戶使用。

　　第六條 物業公司及銷售部內勤每周檢查樣板間一次,樣板間內物品發生丟失或人為損壞,由銷售部與物業公司根據具體情況追查責任人并進行相應處罰。

　　第七條 物業公司于每日樣板間關閉前需檢查房屋門窗等,門窗關嚴,電燈關滅,并注意防火防盜。

　　第八條 以上規定必須嚴格遵守執行,如出現問題,將對責任人根據公司相關規定進行處罰。

　　注:凡違反以上規定的銷售員,每次處罰50元,并示情節后果另行處罰。

篇3：售樓處樣板間管理人員職權職責

　　售樓處、樣板間管理人員的職權與職責

　　一、售樓處、樣板間管理人員職權

　　1、直接同售樓處甲方人員接洽，解決日常工作中出現的問題。

　　2、對保安、清潔人員進行日常管理，有權依照工作表現建議相關部門對其進行獎懲。有權批準員工1天以內病、事假。

　　3、根據工作需要，對保安員、保潔員可建議更換人員或調換工作班次。

　　4、豐富在職員工的業余生活，舉辦各種活動，如節假日聯誼會、技能培訓等。

　　二、售樓處、樣板間管理人員職責

　　1、對售樓處、樣板間的保安工作進行監督指導，制訂保安員崗位職責，定期培訓，保證所管轄區域內的安全與秩序。

　　2、對售樓處、樣板間的保潔工作進行監督指導，制訂保潔員崗位職責，定期培訓，保持日常清潔衛生，物品完好無損。

　　3、協調好與售樓處人員之間的關系，配合銷售人員對物業進行宣傳，并向客戶解釋有關物業方面的規定。

　　4、對同時接管的其他設施設備應保持其能夠正常使用。如遇有解決不了的問題及時向主管部門及有關部門匯報。

　　5、領導交給的其他工作。