MALL全稱Shopping Mall,音譯“摩爾”或“銷品茂”,意為大型購物中心,指在一個 毗鄰 的建筑群中或一個大型建筑物中,由一個管理機構組織、協調和規劃,把一系列的零售 商 店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。國內通常所說的購物中心實為百貨店的另一種稱呼。MALL不僅規模巨大,集合了百貨店、超 市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館,電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施。另外,MALL還提供了百貨店、大賣場 無法提供的如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。

對籠統的購物中心的具體分類:

一、按開發商背景及購物中心經營管理的模式(包括自營的比例)分類:

1、物業型購物中心:又分A、物業型購物廣場SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物業型摩爾購物中心MALL。

A、物業型購物廣場:一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段,實行的是租賃制。特點:面積一般在5至10萬平方米左右,由于面積還不夠大,故其定位還必須突出某一目標顧客群體,所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的復合度不夠(通常定位于高端市場,大租戶以高級百貨為主,許多業態沒有引入),還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。

B、物業型摩爾購物中心MALL:又稱普通摩爾購物中心MALL,普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營,而是將場地出租給專業零售商,委托專業管理公司進行管理,實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補,既可保證和提高管理水平,又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者,同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品,可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式,包含著一種促銷思想,即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按 MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區,實行的是租賃制。特點:面積比購物廣場大許多,一般在15至30萬平方米左右;業態業種的復合度高度齊全,一般為全業態全業種經營。

但建購物中心容易,管理購物中心難。一個大規模購物中心的正常運行,首先要求事先策劃設計的成功。美國購物中心除了事先策劃外,還實行專業化的管理。管理主體可能是房 產所有者,也可能是房產所有者聘請的專業化商業管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視為物業管理或是商業管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科,物業管理與商業管理的交織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉,周圍環境的整潔與安全,還應該知曉店鋪經營知識,為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議,更重要的還在于進行統一的促銷活動,負責把顧客引進店中來。 購物中心不是集貿市場,管理者也絕不是僅收租金的地主,他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象,從而保證他們能賺取理想的利潤,否則哪有租金給你呢!故很多物業型購物中心的經營管理方面由專業購物中心管理公司負責。如臺灣的多家購物中心(如京華城)就是聘請新加坡的專業購物中心管理公司管理的。

物業型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發展的很多, 其代表有:香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城,新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣 場(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA,馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10),泰國曼谷世界貿易中心(World Trade Center)、暹羅廣場 (Siam Center)、River City、The Emporium,臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈 門"SM城市廣場"。海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持購物 中心自身的品牌形象和管理力度。

國內的代表有:香港九龍倉投資的:上海時代廣場、北京時代廣場,香港和記黃浦投資的:上海梅龍鎮廣場、北京東方廣場,香港嘉里投資的:上海嘉里不夜城、北京國貿中心。

國內的物業型購物中心除少數較成功外,很多面臨著三個困境。困境之一:客流不旺。諸多大城市開業的純物業型購物中心都面臨客流不旺的災難,走進購物中心給人以蕭條冷清 的感覺,顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店,真正掏錢購物的人不多,穩定的回頭客就更少了。困境之二:租戶難求。純物業型購物中心采用招租方式經營,就是開發商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發商的重要利潤來源。要取得穩定而理想的租金,必須找到信譽好的零售商。但是,購物中心建成后常常遇到招商難題:期待的零售商他不來,而想來的又不想要。我國的專業店和專賣店本來就數量少、質量低,使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業店和專賣店倒是成熟化了,但又不一定適合中國目前的消費狀況;有些雖然適應了,但在中國又不一定有營業執照。困境之三:管理乏力。購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商,應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但是,購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營業時間,是否接

受進行統一的促銷行動等。如果協調無效,就會損害購物中心整體形象,使顧客失去光顧的興趣。

2、百貨公司型購物中心:

由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右,由于面積還不夠大,故其定位也還必須突出某一目標顧客群體,入駐的業種一般很齊備但業態的復合度還不夠(通常定位于高端市場,以自己的百貨公司為主,雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業態),仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等,不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內,邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心--新光三越百貨臺南新店,面積達16萬平方米,引進了幾乎所有的業態,已經稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。

百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由于信譽佳、客戶關系多、營銷促銷管理水平高;故招租招商較容易,且業績一般也較佳。其代表 有:臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2 館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店,內地的代表有:北京莊勝崇光SOGO百貨、上海 第一八佰伴商廈、武漢廣場等。

3、連鎖摩爾購物中心MALL:

由專業的連鎖購物中心集團開發并經營,特點:自營比例較高(50%至70%左右)。連鎖摩爾購物中心是指:由專業連鎖購物中心集團開發并經營,自營比例較高(自營百貨公司、超市、影城、美食城等),業態業種的復合度極度齊備,商品組合的寬度最寬深度最深,定位于家庭(全家/全客層),能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題, 可迅速實現購物中心的全面開業, 且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言,由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右,購物中心的招租就更難,所以專 業連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。 但專業連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業態更高, 且國內仍沒有出現專業連鎖購物中心;所以最好能引入外資的專業連鎖購物中心集團。如菲律賓的SM SUPER MALL集團(自營SM百貨公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城)和ROBINSONS集團(自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場)、泰國正大集團的THE MALL集團(自營易初蓮花超市)、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心(自營百盛百貨公司和超市)。

二、按購物中心的商場面積規模分類:

1、巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL

面積在24萬平方米以上。 如曼谷西康廣場Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格 里拉廣場SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港海港城。

2、大型購物中心

面積在12至24萬平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。"摩爾" 就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發展,大多不是一步到位的,而是分步進行投資,分為一期二期工程興建,因此可以隨時進行調整。

3、中型購物中心

面積在6至12萬平方米之間。 如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北 京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。

4、小型購物中心

面積在2至6萬平方米之間。 如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區購物中心也是小型購物中心。

三、按購物中心的定位檔次分類

真正的"摩爾"由于面積巨大,故定位于家庭(全家/全客層)的一站式購物消費和一站式休閑享受。 故商品高中低檔必須齊備,以保證商品品種齊全;理想的比例為:高3∶中5∶低 2。當然由于所處商圈不同,各購物中心的高中低檔比例可以有所調整。

1、以高檔商品為主

如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA、臺北京華城。(但如果70%的以上比例經營高檔商品,則這個購物中心一般最大只能作到10萬㎡。開在國內的話,其集客能力將很有限,一般為購物廣場,故也稱不上摩爾購物中心MALL)

2、以中高檔商品為主

即高中低檔比例協調(在高3∶中5∶低2左右)。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL,臺

北大遠百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場。

3、以中低檔商品為主

如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%,否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發市場,稱不上摩爾購物中心MALL了。

四、按購物中心的選址地點分類:

1、都會型購物中心

東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心,位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高:營業樓層達到地下2至3層,地面8至12層。 地下3至5層為停車場。 如馬尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。

2、地區型購物中心

位于市區非傳統商圈,但交通便捷。

3、城郊型購物中心

歐美多為城郊型購物中心,位于城郊高速公路旁。一般樓層較少:營業樓層為地下1 層,地面2至4層。室外停車場巨大,達到1000車位以上;甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SM MALL購物中心較為美式,且同時經營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心: 如馬尼拉24萬㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17 萬㎡的莘莊購物中心。

4、社區購物中心

位于大型居民社區內。 社區購物中心一般面積較小。

五、依據國際購物中心協會的分類,大型購物中心共分為8類:

按商圈輻射范圍分類:1鄰里型購物中心、2社區型購物中心、3區域型購物中心、4超區域型購物中心(業態復合度最高,是真正的“摩爾”)

按入駐商家的主要業態和行業分類: 5時裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題與節慶購物中心 8工廠直銷購物中心。

這是1994年ICSC(國際購物中心協會)分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是:有一致而整體的建筑設施規劃、完整的交通道路系統、足夠的停車空間、多元性商店業種與服務、統一的經營策略及店面管理、獨立個性的購物環境。就整體而言,密閉式購物區(Mall)通常是購物中心的主體,采用密封式設計,并且將店面兩兩相對的每條商店銜接,以中央溫度調節系統的消費購物通道加以連接,形成四時四季都很舒適的購物環境。

六、按購物中心的業態復合度的程度分類:

1、業態復合程度極高,如面積又超過12萬㎡, 即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如 泰國曼谷西康廣場/施康廣場(Seacon Square)、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。

2、業態復合程度較低, (如只有大型百貨公司,而沒有大賣場;或只有大賣場,而沒有大型百貨公司; 或沒有大型影城) 就稱不上摩爾購物中心MALL。

按摩爾購物中心的外觀分類:

1、美國式簡潔的外立面,粗看如同特大型倉庫或工廠:如菲律賓SM MEGAMALL、 廈 門SM城市廣場、美國MALL OF AMERICA。

2、童話般的的歐洲古城堡式外立面:如臺灣的臺貿購物中心、菲律賓ROBINSONS

3、豪華高貴的現代派,如同特大型百貨公司:如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓 ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、 菲律賓香格里拉MALL

4、分散的多個商業建筑組成的建筑群:如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場

5、購物樂園式的摩爾:如韓國漢城樂天樂園世界內的LOTTE摩爾(樂天百貨集團投資)

6、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心, 具有內地特色的購物中心

7、美國式的小型購物中心:如青島佳世客JUSCO

8、附帶寫字樓的摩爾:如北京百盛、北京新世界中心

開發商如何與異地管理顧問更有效地合作

與大型百貨公司、超級市場不同,MALL的管理本質是統一管理和分散經營。統一管理是指管理公司對MALL實行統一的集中管理,使整個MALL的營業運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進

行,并使所有的零售商、服務商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關資源。分散經營則指各零售商、服務商在整個MALL統一管理的條件下,各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業推廣、員工管理等各項工作。

在我國,MALL是最近幾年才迅速發展的,成功經營的案例很少,多數已開業的MALL經營并不理想,有的甚至即將關門或計劃重新策劃招商和重組管理團隊。從一些MALL開發商了解到,他們對建造和銷售這塊工作是很有信心的,雖然以往沒有這方面的經驗。但是,他們對MALL的管理卻是心里沒底,有的甚至表示非常擔心,這種擔心更說明了這些開發商老總們對開發MALL綜合開發的悲觀成分。

從MALL管理要素來看看開發商擔心的原因:一是開發商缺乏MALL管理專才。二是開發商習慣了以前開發住宅的模式,售完就交給物業公司,然后爭取辦完房產證后盡快與購房者拜拜。其實,開發商在制訂商鋪租金、售價和預期利潤時,應該同時考慮商鋪返租和MALL開業前的招商和開業后三年內的整體營業推廣費用,這部分費用占的比例不少,一定要注意計入開發成本,而不能將其推給管理公司,否則沒人去管理你的MALL。

不管是從商鋪營銷手法,還是從務實的MALL管理來考慮,開發商很樂意與管理水平相對高些的異地管理顧問公司合作,特別是香港、臺灣、深圳、北京等地專業管理顧問。但是,如何與異地管理顧問進行有效的合作,卻難倒了很多開發商。

MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業化的特點,這種特點也有利于各自發揮優勢,提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務、物業管理、行政人事管理、財務管理等各項內容。筆者很贊同國內某位業內人士提出的“六位一體”MALL運作模式的觀點,即投資者、開發商、商鋪經營者、專業運營商、終端消費者和政府六方共同參與,結為一體,實現各方利益平衡,達到多贏目的。異地管理顧問的優勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設計、控制實施等,弱項是當地政府部門等相關關系的協調能力差,而這項正是當地開發公司的強項。

結合香港、臺灣慣用的管理模式和內地商業地產的實際情況,較佳的管理模式是開發商自行成立MALL管理公司,組建管理團隊,全權負責MALL的各項管理工作,再由MALL管理公司聘用有經驗的管理公顧問,由其提供管理流程及相關文件的設計以及前期營運管理、促銷管理、客戶服務等顧問服務;而物業管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負責?，F時,管理顧問的收費都比較高,雖然顧問費占商鋪銷售收入的比例很小,但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費用總額也是一筆不少的開支,容易造成MALL管理公司資金壓力及開發商項目利潤的回吐;二是MALL管理公司無法真正學到深厚的管理知識和高超的管理技能,使自身處于相當被動的地位,一旦顧問公司出現高級管理人員變動或其他異常情況,MALL的管理很容易出現管理危機。建議聘用時間為半年至二年,視項目營業面積大小、經營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。

一般情況下,管理顧問公司只提供管理咨詢服務,不具備承擔經營風險的能力。開發商更不能將MALL的整個管理權都交給管理顧問公司,一旦發生嚴重虧損或其他不利經營的情況,可能會使開發商蒙受多種損失。

在這里要特別提醒,個別開發商在商鋪銷售前,的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺灣的管理顧問公司擔任商業運營或物業顧問,但實際上是只掛名不顧問,開發商一次性交十幾、二十萬簽個短期協議,其目的僅僅為了商鋪的銷售,并非實際提供高質量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己,容易造成極危險的商鋪產權分散后遺癥。

SHOPPING MALL的經營理念、管理方式亟待更新

MALL發端于20世紀50年代的美國,現已成為歐美國家的主流零售業態,銷售額已占據其社會消費品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股“造MALL運動”的熱潮,北京、 上海 、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項目,繼連鎖超市、大賣場之后,MALL正在掀起我國商業新一輪的業態革命。

零售業態大升級

6月25日,在上海,總投資額15億元,規模達33萬平方米的虹橋購物樂園一期工程正式開工,預計將于今冬明春局部開業。而上海第一家真正意義上的Shopping Mall——正大廣 場 也于7月份開業迎客。正大廣場位于上海新興商業中心——被視為“中國的華爾街”的浦東 陸家嘴金融貿易區內,投資4億美元,建筑面積241萬平方米,周圍輻射半徑5公里的區域 內集結了300萬商住人口,是正大集團在中國投資最大、堪稱“旗艦”的地產商業項目。此 外,好又多集團已經獲準在浦東建設一個占地1000畝的MALL項目,而香港新鴻基集團在正大廣場旁建設的45萬平方米的國際金融中心項目中,也包括了一個20萬平方米的Shopping M all。

北京將在五環路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL,分別為:大地集團的大地MALL(亦莊經濟技術開發區內):春天商業公司的春天MALL(京順路孫河一帶)、西單商場和 法國尚歐合作的MALL項目(中關村萬柳地區)、王府井集團的MALL項目(中關村科技園內

)。其 中大地MALL和春天MALL的總規劃建筑面積都達到60萬平方米,春天MALL的投資額更是高達10 億美元。

廣東也掀起一股建造MALL的熱潮。在廣州,英資太古集團與廣州日報報業集團簽約,雙方合資40億元建設太古匯——廣州報業文化廣場,而與之同在一個規劃區域,規劃面積達 2 萬平方米的天河正佳商業廣場也因正大集團的重新注資而復工。天河區也正與美居中心、高盛集團合作,規劃投資6億元在奧林匹克運動中心旁建一個占地26萬平方米,建筑面積35 萬 平方米的Shopping Mall;在深圳,由華僑城集團與深圳銅鑼灣百貨有限公司合資7億~8億元精心打造的華僑城銅鑼灣廣場6月底浮現深南大道北,這是國內第一家以“生態景觀和海洋文化”為規劃主題的景觀式購物中心,南北綿延13公里。另一個MALL項目深圳新城市購 物中心,也將由深圳市商貿投資控股公司、深圳香江家私、深圳市國際企業股份公司合力打 造;在東莞,投資30億號稱“國內首個超大型主題式購物公園”——華南MALL 4月底已 在 萬江開工,這個宣稱要建成總商業面積50多萬平方米的亞洲最大的購物公園,預計到20** 年完工。

在武漢,5月底萬達集團與江漢區政府簽定正式協議,在今后兩年內投資10億元人民幣,在武漢建設Shopping Mall式的萬達商業廣場。此前,已有本土的中商集團和團結村合資 在 徐東路建設自己的巨型商業中心“中商團結銷品茂”,一期工程20萬平方米將于20**年春節 完工;武商集團則在航空路將自己的三家商場打通形成“中國第一座摩爾商城”;不久前, 香港新世界集團也在武商MALL的旁邊開始建設武漢新世界中心,新世界稱其將成為武漢名副其實的“銷品茂”。

全世界最大的摩爾開發集團——加拿大555集團已決定花巨資在青島和溫州兩地打造兩個占地約100萬平方米左右的MALL。此外,全國各地在建和待建的MALL項目還有:成都熊貓 萬國商城、西安城市廣場、大連華南國際商城、鄭州匯龍城、廈門SM城市廣場、福州元洪城 ……這些項目動輒在20萬平方米以上,投資數億甚至數10億。而在目前的摩爾開發商中,既 有國內各大傳統零售商業集團(上海友誼、上海華聯、北京華聯、北京王府井、武商集團、 深圳銅鑼灣百貨、大連商場集團等)、房地產巨頭(大連萬達、中信集團、香港新世界、香港 九龍倉、和記黃埔、香港新鴻基等)、海外專業的摩爾開發商(加拿大555集團、菲律賓SM集 團、泰國正大集團、印尼三林集團等)乃至外資傳統零售集團(馬來西亞百盛、香港新世界百 貨、法國歐尚、臺灣好又多等),還有一些原來并不知名的商貿及投資公司。而在各大房地 產公司、商業集團、國外摩爾集團“大干快上”的同時,各地政府也意識到了建設 MALL的意 義,紛紛開始規劃并推動本地區購物中心的發展,短短數月之間,中國掀起了一股建設摩爾的熱潮。

餡餅還是陷阱

大多數投資商對MALL的投資熱情主要基于MALL在歐美的成功。在MALL的誕生地美國,其在全國消費品零售總額中所占比重達五成左右,2000年達16億美元。有關資料顯 示,在日 本,MALL的店鋪數僅占1%,但卻創造了全國零售總額的近40%。還有一些投資商鐘情于MAL L是因為對MALL中主力商店的濃厚興趣,他們通常有著零售業背景,而象王府 井百貨這樣的 上市公司還希望通過MALL概念來增發股票融資。另外,地方政府的官員一般為這類項目的聯帶效應怦然心動,這也往往暗示著他們在土地的轉讓價格方面有一定的靈活 性,無疑這會大 大降低投資商的開發成本。

與投資商高漲的投資熱情不同,商業專家對現階段MALL在中國的前景普遍持謹慎的態度。他們強調指出,MALL的興建要符合一定條件,它是建立在雄厚的經濟基礎和強大的購 買力之上的。

有資料表明,美國是在人均GDP達到1萬美元以上,家庭汽車化和住宅郊區化基本形成,社會進入休閑時代,人們對購物和吃喝玩樂有了新的追求之后,MALL才真正開始得到 良性和 快速發展。MALL的主要服務對象是中產階級。而我國現階段人均GDP還不到1千美元,2000年人均消費品支出只有300美元,還不到美國的1/40,就是最為發達的上海、北 京、廣州人均G DP也就3千美元左右,私家車的比例更是無法與美國相提并論。因此,專家首先擔心的是沒有足夠的客流和購買力支撐MALL的日常運轉。

據北京市商委統計,北京二環以內萬米以上的大商場,2000年平均每平方米銷售額只有 137萬元,而北京市大商場的盈虧平衡點大致在每平方米15萬~2萬元,目前北京市一般 大商場的利潤率大約只有1%。北京四大MALL的總建筑面積達170萬平方米,購物面積按 50% 計算,銷售額達130億才能達到盈虧平衡,這相當于北京市消費品零售總額的20%,無 疑這 是有相當難度的。

況且,一般的商業經營,一平方米需3個~4個品種,填滿這些MALL需要多少品種?目前國際商品品種共150萬種,而我國還不到50萬種。另外,國外MALL是在百貨公司的專門化連鎖發展,超級市場和專業專賣店連鎖化發展達到相當規模和水準時發展起來的,在連鎖化的基礎上它們在MALL里都可以實現低成本運營。而我國百貨公司、大賣場、超市的發展還不夠 成熟,特別是缺少大量的品牌專賣店及有特色的小型專業店,因而MALL最吸引人之處— —商 品細分,目前國內的商品生產、流通系統還無法支持,所以也就很難做成真正意義上的 MALL 。假如與現

有的百貨商店、大賣場的商品結構及花色品種大致相同,MALL的吸引力肯定是要 大打折扣的。

還有專家從MALL伴生的種種問題著眼,給時下的MALL熱潑了冷水。清華大學劉念雄博士認為,MALL這種大型商業設施尤其是郊區型MALL能耗太大,且不說開車購物增加了大 量的石 油資源消耗,單是室內空調的能耗就十分驚人,這與全球正在倡導的可持續發展思想是背道而馳的。他的看法是,事實上,國外郊區型MALL早在20世紀70年代中期就開始走下 坡路了, 真正有生命力的還是市區型購物中心,其中尤以專賣店為主的購物中心為最。

而贊成發展MALL的人士則認為,雖然我國的經濟發展水平遠比美國落后,但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市,而菲律賓、泰國、馬 來 西亞、新加坡的MALL發展得既多又好,且新的MALL仍在不斷建設中,我國的大城市為什么就不能擁有真正的MALL呢?畢竟我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現了新的 變化和 調整:消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求,同時更注重整體購買經歷的愉悅,而且工作壓力增大也需要增加適當的休閑和娛樂。所有這些變化都在 導致需 求多樣化程度的提高,簡言之,也就是力求將時間作最大化運作,滿足多重需要,一次購足和一站式娛樂休閑的消費習慣因此應運而生,最終必然促進MALL的發展。

另外,雖然我國的私車擁有量低,但并不影響MALL的建設。在建和待建的郊區型MALL 都 有足夠大的停車場,停車位少則數千,多則近萬,而且與市區主要交通干道的連接十分通 暢 ,完全可以吸引市區有車族。二是許多城市建設中的地鐵和輕軌都十分接近這些MALL所在區域,MALL還可以通過開通連線免費巴士來解決無車族的出行難題。目前國內MALL還 有相當部 分建在市區交通便利的地方,具備很強的集散大批量客流的能力。

成功三要素

爭論歸爭論,對于投資商來說,關鍵還是如何把手頭的項目運作好。MALL的優勢主要體現在整合消費的能力。由于商品多樣性及服務項目的增加,可以吸引不同目的的消費群 體, 從而形成新的購物人潮,而他們彼此之間的相互促進,將極大地刺激人們的購物需求。為了通過整合各種需求以達到最高的經營效益,MALL必須千方百計安排適當的全方位服 務,這使 管理增添了無限的難度,也就是MALL的管理者面對各種不同的行業,必須把它們整合在統一有效的制度之下,加之消費需求的彈性較大,在經營管理上均需仔細考慮規則以 免產生負面 效果。MALL從規劃、建設到經營管理都是需要很高的水平和技巧的。

統一管理,只租不售

一個大型MALL的正常運行,首先要求事先策劃設計的成功,此外還須實行專業化的管理。把MALL的管理簡單地視為物業管理或商業管理都是錯誤的,它幾乎是一門邊緣學科, 是物 業管理與商業管理的交織。管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉,周圍環境的整治與安全,還應該知曉店鋪經營知識,為各零售商提供信息服務和有參考價值的 建議 ,更重要的還在于進行統一的廣告宣傳及促銷活動,負責把顧客引進店中來。管理者必須保證入租客戶具有完美和大體一致的形象,招商時不但要考慮各廠商愿意承擔的租金高 低,還 要考慮其與MALL的規劃與形象是否吻合,其經營業績是否能持續發展。

MALL產業漫長的回報期是對投資商戰略智慧和資金耐力的考驗。如果說一批實力孱弱、追逐短期利益的房地產商造成了先前大型商廈的先天殘疾和扭曲,那么新一代MALL能 否成型 ,則取決于有沒有一種深謀遠慮、更具實力、更有耐心的資本力量加入到這一產業中來。只有產權統一才能確保經營的整體性,才能發揮MALL的整體優勢,因而MALL投資商 必須有雄厚 的資本實力,不能依靠短期貸款或其他短期資金搞開發。沒有還貸壓力,才能保證只租不售,確保整體戰略的實現。目前MALL開發商很多自己沒有太多的資本金,想靠項 目來吸引更多 投資者,這是非常令人擔心的。

主題突出,結構合理

早期的大型商廈由于缺少體現都市文化品位且富有個性的主題設計,所以從內容設置到品牌引進都大同小異,由此引發日益嚴重的同質化危機?，F在的MALL必須樹立鮮明的主題定 位,走差異化競爭之路。以廣東為例,廣州報業文化廣場打出了“報業文化”的大旗,將報 社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術館與開放式購物廣場結合為一體;東莞華南MALL打造“水 鄉風情”主題,利用珠三角的河汊水網營造供游客泛舟觀光的水道景觀;華僑城銅鑼灣廣場 花巨資聘請昆明世博園的規劃師美國HHCP國際設計有限公司耗時4年進行規劃,營造國內第 一家“生態景觀和海洋文化”為主題的MALL,設有雕塑公園、核心購物、酒吧風情、生態廣 場四大區域;奧林匹克購物中心也樹立了“體育公園”的主題。

之所以需要主題設計,是由于同一區域往往規劃了多家MALL,有所差異才更吸引消費者,而且通過主題設計使MALL的娛樂休閑功能更加突出。另外,現在的百貨店已在千方百 計增 加餐飲及娛樂休閑方面的功能,MALL特別是市區型MALL必須通過主題樂園的營造才能更具吸引力。而對于特大型的郊區型MALL而言,只要規模足夠大,功能足夠齊,就可成 就其綜合性 一站式的定位,主題的營造倒在

其次了。

MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身,兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業態,故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據 所處 商圈情況,MALL內部全部商品高、中、低檔的比例,各零售業態營業面積的比例,購物、餐飲、娛樂、休閑各區域的比例必須合理,才能發揮MALL整合消費的功能。

做好客源重疊分析與規劃

MALL在規劃設計之初,應先確立主力商店(如百貨公司、大賣場、大型專業店),并在招商過程中優先辦理,從而在建筑方面能夠滿足主力商店的特殊建筑要求,因主力商店具有一定的?？湍芰?營業績效較有保證。當然各獨立商店都具有一定的集客能力,被吸引進各個商店的顧客也將成為整個MALL的顧客,每個商業個體在MALL整體計劃的指導下,均能提供最 適合的服務,因此客源重疊使每個商業單元均能獲得重疊效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店,在此基礎上展開招商計劃,以扣住穩定客戶層的需求特征,在互動關系下達到整 合的效果,形成一股強有力的經營動力。但必須注意,由于客源的重疊還應避免內部競爭的 不利因素,而這些因素必須在規劃和招商之初就有效排除。

目前國內汽車用品超市、玩具及文具大賣場、五金家用品大賣場、大型折扣店、工廠直銷店、現代化的超市型綜合藥店、旅游用品店等業態都較為少見,也缺少有特色的小型專業店,快餐及特色餐館有一定知名度的也不多。因而MALL的經營者必須主動尋找這些有特色的 商店,而非坐等廠商上門。

MALL要經營得好,還要求MALL經營者有連續不斷地策劃組織各類節慶活動的能力。MALL 內一般至少有3個以上的公享空間中庭用以進行各類節慶活動,以吸引人氣增加銷 量。

篇2：新華南MALL招商感言

　　辭舊迎新，新華南MALL招商感言

　　致招商部各位同事的感謝信：

　　舊的一年快過去了,在這一年中,充滿著酸甜苦辣,感謝大家共同扶持一起走過了這段人生中充滿斗志,充滿激情的一段路!

　　是的,新華南MALL生活城需要改變,需要大家努力的付出,更需要大家用成果來回報!

　　我們作為新華南MALL生活城的一員,有理由,也有責任來改變他,讓他變得更強,更有吸引力!我們必須在我們的本質崗位上實實在在的做出應有的工作成績,而不是光掛在口頭上。

　　新的一年即將開始，在此，我僅代表我個人向招商部全體同事們發出號召，希望新的一年里大家努力工作，齊心協力，以團隊精神為向導，認認真真，查找原因，尋找渠道，解決更多實際工作問題，以此來感謝帶領和支持我們工作的部門領導郝總，讓我們招商部向公司領導交一份滿意的答卷，讓我們招商部真正成為公司的創收部門，成為三元盈暉公司的核心部門!

　　革命尚未成功，各位同仁仍需努力!

　　最后，讓我們一起向曾經戰斗過的地方--新華南MALL生活城招商部的同事們表示新年最好的祝福，愿大家在新的一年里萬事如意，心想事成!更愿我們能在TED總、郝總的正確領導下取得長足的進步!新華南MALL生活城的輝煌指日可待!

　　你們的朋友：**

　　20**-2-4

篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業協會發言稿

　　新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業協會發言稿

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓：大家下午好!

　　首先，我謹代表我們東莞紡織服裝行業協會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!

　　自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經營管理團隊就一直和我們協會保持著良好的溝通與協作。泰德先生領導的新華南MALL·生活城經營團隊，充分借鑒國際經驗，深入結合東莞產業優勢，積極響應政府的“品牌立市”發展方略，創造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經營模式，并就這一模式的可行性與招商經營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認同的，也是非常支持的。

　　中國是服裝生產大國，廣東是服裝產業大省，東莞的服裝產業則是傳統的特色產業之一，20**年被中國紡織工業協會授予“產業基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮”和“中國羊毛衫名鎮”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強鎮虎門鎮通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標，帶動了當地的服裝業和整個經濟的騰飛。

　　我市紡織服裝產業取得的成就，離不開政府的大力支持和引導。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業創建自有品牌和擁有自主知識產權，積極幫助企業大力開拓國際市場，幫助企業進行產業結構升級。協會作為政府的左臂右膀，積極發揮橋梁作用，經常組織座談會、研討會，傾聽企業心聲，傳遞政府政策精神，組團考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機會。協會的平臺作用得到了企業和政府的大力支持和肯定。

　　今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業創建自有品牌、提升市場競爭力、提升經營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務企業，推動東莞產業升級和經濟轉型，造福東莞企業、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協會的各企業、希望各行業協會的各企業成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當當的“東莞制造”品牌，讓東莞的企業從這里走向全國，走向世界。

　　最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業，成為展示東莞產業實力、匯聚全球客商的一個著名商業活動中心。

　　謝謝大家。