商業物業的前期與規劃設計論證和經營方案的制定與審批

　　第一節 前期與規劃設計論證

　　1、商業物業論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規范》相關規定基本一致。

　　2、論證附件

　　附件1《市場定位報告》

　　附件2《項目全程價格方案》

　　附件3《營銷計劃書》

　　附件4《規劃設計要點一覽表》

　　附件5《經營計劃財務評估分析編制說明》

　　附件6《項目經營計劃財務評估分析規定》

　　附件7《各經營期利潤測算表》

　　附件8《項目經營計劃成本明細表》

　　附件9《項目各期資金回籠預測表》

　　附件10《項目經營計劃各期現金流量分析表》

　　附件11《項目經營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》

　　附件12《項目經營計劃資金成本估算表》

　　附件13《單位（項）工程進度計劃表》

　　附件14《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》

　　附件15《項目工程工作計劃表》

　　附件16《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》

　　附件17《項目網絡計劃圖》

　　附件18《住宅項目網絡計劃圖》

　　備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱

　?。?）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項目論證管理規范》相關文件一致。

　　第二節 租售規劃與轉換流程

　　工作指引

　　1、項目公司與經營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據實際的位置、平面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規劃和轉換。

　　2、在每年年頭要召開全年的租售規劃會議，在項目商業交付前三個月要召開專項租售規劃會議。

　　3、租售比例原則上為7：3。

　　4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。

　　5、對于出售或出租范圍中的物業可以租售轉換。

　　6、對于未出租的，經地區財務核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉入帶租約出售程序。

　　7、在出租范圍中轉換成出售的面積，須在經營部考核指標相應調整，具體可在年底統一調整。

篇2：學院食堂經營方案

　　一、指導思想和總體目標

　　(一)指導思想

　　學生食堂是學生在就學過程中的生活保障,在飲食安全衛生的前提下,以低利潤水平,高質量的服務在校方的領導和監督下,服務好學生生活,服務好學校教學工作。

　　(二)總體經營目標

　　----切實保障所有住讀學生的生活,按日平均2500人就餐水平配置經營規模,并能滿足極端就餐量3500人的需求。

　　----滿足高、中、低三個不同等次家庭收入的學生就餐需求,基本配餐標準:3.85-4.40元,平均日就餐標準4.36元。為保證最低需求,配有2-3元的生活標準,以滿足所有學生的生活之需求。

　　----保證完成校方對食堂投資年收回20萬元資金的目標,為了最大限度適應校方對食堂經營的管理,我方愿上交校方食堂管理費1.8萬元,合計為21.80萬元。

　　----年餐費收入283.40萬元,經營毛利水平16.3%;經營費用20.42萬元;經營費用率7.21%;經營者年利潤3.92萬元;利潤率為1.38%(具體指標詳見附表)。

　　二、建立健全有一中食堂特色的管理模式

　　(一)校方自始至終參與食堂管理,指導是食堂經營管理工作,要求校方成立專門的班子參與經營之中監督、指導、服務我方的經營管理工作,以保證我們的經營行為合法有效。

　　(二)學校的管理監督職責:

　　1、監督審批、經營者的服務品種與價格;

　　2、檢查監督食堂的衛生安全工作,對違規行為予以處罰;

　　3、抽查評價服務品種的質量,對違規行為予以處罰;

　　4、管理售飯卡系統,向經營者結付餐費。

　　5、協調學生就餐秩序。

　　(三)經營者實行電腦化成本管理,并按日向校方提供全部材料成本的明細消耗和日累計情況,以提供明細監督依據。

　　(四)建立利益調控機制,保證校方、經營者的合作關系長期有效。

　　本方案是按就餐學生日平均2500人結合鄖縣市場價格水平測定的,且成本費用均是按低標水平估算的,購銷價格允許浮動5%左右,為此,建議:按就讀學生的多少控制收回投資之比例,即就餐學生每超過200或下降100人,按比例調整收回投資(收回投資和管理費)之比例。

　　三、經營估算情況

　　(一)經營指標

　　1、餐費營業收入283.40萬元,其中富裕家庭類比重30%,750人,日平均餐費標準5元/人,年97.50萬元;中等收入家庭類比重30%,750人,日平均餐費標準4.40元/人,年85.80萬元;一般收入類比重40%,1000人,日平均餐費標準3.85/人,年100.10萬元。

　　就餐實際天數每月按26天,每年按10個月。

　　2、材料成本182.61萬元,材料成材成本64.53%。共分糧、油、豆制品、肉蛋、蔬菜、調料六大類21個品種,其日、月年消耗定額見《成本消耗明細表》。

　　3、燃料27.36萬元。燃料費率9.65%,其中日耗煤800公斤,每公斤0.45元,月耗10800元;水電月耗7600元;柴油日耗70.8升,月耗2124升,每升4.22元,月為8963元,月耗為27363元,三種燃料年耗為27.36萬元。

　　4、工資27.29萬元,費率為9.63%,月薪經理1100元,副經理1000元,樓層食堂主管800元,管理人員450-600元;食堂主廚400-500元,勤雜工350元,加停工期間管理人員工資8400元,每年工資27.29元,詳見《工資及定員明細表》。

　　5、校方收回投資(包括管理費)21.80萬元,費率為7.69%,其中:收回投資20萬元,食堂管理費1.8萬元。

　　6、企業管理費用20.42萬元, 費率為7.21%,詳見《企業管理費明細表》。

　　7、經營者利潤3.92萬元,營業收入-材料成本-燃料-工資-校方收回投資-企業管理費=283.40-182.61-27.36-27.29-21.80-20.42=3.92萬元。

　　按簡易核算:總收入-總成本=利潤,即:283.40-279.48=3.92萬元。計算成本率為98.72%,利潤率1.28%。

篇3：P住宅小區物業經營方案

　　物業服務要獲得持續的經營效益，就要立足發展，“只有發展才是硬道理”，我們應當主動地參與市場競爭，以積極的心態拓展項目，尋求更大的規模效益。為更好地提高物業服務收益，解決如何突破困境、提高經營效益的問題，特制定此多種經營方案。

　　物業服務企業 “一業為主，多種經營”的經營戰略是值得提倡的，即以物業服務為主營業務，在此基礎上開展其他各經營活動，但是“多種經營”并非不務正業，不能偏離物業服務和服務的主題，物業經營要圍繞 “服務業戶”這一中心，開發能產生一定經濟效益、能滿足業戶多種需求的經濟增長體，達到“雙贏”目的。

　　一、控制成本和各項支出是開展多種經營的前提

　　開展經營的目的是為了增加收益，而增加收益一方面可以體現在節約成本和各項支出，物業服務企業節約成本，是提高經營效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

　　1.執行全面預算管理制度

　　對于年度各項支出和成本費用按本年度實際情況進行預算管理，在年度支出中嚴格按預算進行支出，超出部分無特殊原因不行進行支出，這樣一方面嚴格了財務制度，另一方面對于支出管理也能做得“心中有數”，有利于減少盲目的支出和不必要的支出;

　　2.節約管理費用。

　　物業服務行業競爭激烈，業主對物業服務的要求也在不斷提高，物業服務企業只有千方百計地降低管理成本，才能在競爭中站穩腳跟。

　　(1)控制公司人數，培養一專多能的人才，以節余人工成本。

　　(2)做好設備設施維護保養，降低維修成本。

　　(3)教育員工厲行節約，以降低辦公等費用。物業服務企業應該節約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節約之名，行“少服務”或“不服務”之舉。

　　二、開展多種經營的方式

　　物業服務首先應該當是服務，在服務好業戶的情況下進行多種經營，針對項目小區的特點和實際情況，可以采取以下幾種經營方式：

　　1、與裝修公司及其它單位進行合作，收取廣告費和管理費。

　　由于小區業主入住率不太高、未裝修戶數較多、戶型面積較大;同時現階段也是裝修一個相對的高峰期，對于裝修公司和其它與裝修息息相關的商品商家、企業的吸引比較大，可以與相關的單位聯系，在小區內比較顯眼的位置設立相關的廣告牌，以增加廣告收入或根據實際成交的業務量進行提點(按多少錢一個平方收取管理費)。前期洽談的幾家裝修公司從業績上來看并不理想，這與他們的市場定位、宣傳力度以及單位本身的知名度有關，項目小區在長沙屬于中高檔樓盤，業主相對來說都具備一定的經濟實力，可以引進部分品牌裝修公司，一來公司實力雄厚，二來有豐富的市場開拓能力，三來已搶占了市場的知名度。裝修是買房后的一項重大工作，業主在選擇家裝時，總希望可以找到質量比較放心、能信任的裝飾公司，選擇品牌裝修公司對業主來說也少了許多顧慮。在與裝修公司www.zonexcapitaltr.com簽定相關的合作協議時，建議根據業務量來確定收取的管理費標準，業務量越多管理費就相對來說比業務量一般的標準就低。此舉更能刺激裝修公司搶占項目小區的市場份額，只有他們的業務量上去了，相應的也就提高了我們的管理費。

　　2、 電梯廣告

　　目前小區電梯內廳廣告已與第六感廣告公司有了初步協議，每臺電梯600元/年的廣告費。

　　利用進出電梯口處，可以聯系相關傳媒公司(如分眾傳媒)來安裝小型液晶電視，由對方按月支付相關費用(電費)。

　　3、 燈箱廣告

　　利用小區內高架燈桿，可以聯系相關的廣告公司來制作燈箱，費用由對方承擔，燈箱具體內容可以與廣告公司進行協商，我們可以向其收取電費和廣告費，一來可以美化小區的環境，另一方面節省了一部分自身的公共照明電費開支。

　　4、開展有償服務項目

　　有償服務是物業服務企業收益一部分，有償服務要在前期物業服務中予以收取，這樣更利于業主的理解和認可，先制定物業有償服務收費標準，報相關單位進行審批，然后在小區內進行公示的同時，向業主提供有償服務。目前管理處有償收費服務項目及收費標準已確定，并報公司領導審批。為體現管理處人性化管理，建議每次費用在20元以下免收，每次服務后告知業戶。

　　5、電話、網絡

　　電話初裝向業主收取初裝費100元，特殊號碼選號費50-400元不等(為一次性的)，目前管理處已實施該項收費。

　　網絡每年可向要開通的業主收取服務費，具體標準要進一步與電信局的進行協商。也可以在小區業戶入住率達到一定比例的時候，采取開通寬帶的方式，如小區內開通若干條