商業場所商鋪分割的原則

　　商業場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業態組合，（例如步行街的廊道、電腦市場的通道等），因此，為了達到商鋪分割的有效、合理，

　　我們必須在充分研究和熟悉項目的前提下，遵循一定的科學原則來進行商鋪的分割。

　　一、主題的原則

　　主題的原則，就是結合項目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業態所要求的商業功能來進行分割。不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業項目的商業主題定位是否科學，是我們首要考慮的問題，它決定商鋪分割后是否與主題匹配。

　　例如，如果項目將來的定位是以服裝、鞋帽、音像等業態為主題，那么商鋪的進深與開間之比在4：1左右的商鋪的招商與銷售都會比較理想，因為經營服裝、鞋帽、音像等業態不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來作存貨區和體驗區?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I定位是以摩托車、電動車、名煙酒等以商品展示為主的業態，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4： 1的商鋪將會因為商戶和業主會考慮到不適合自己將來經營或者出租而無法達成，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。

　　二、人性化的原則

　　商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。

　　商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益

　　以我們步行街女人世界項目為例：原女人世界分割出的商業鋪面470個，按照一期銷售價格26000元/平和回報率8%/年測算，雖期商鋪租金價格 190元 /㎡ /月，以每個商鋪面積為10平方米計算平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是 1900元，另外加上物業管理費100元月，人員成本1500元/月，稅務200元/月，總費用約3700元/月，而按照 20%的毛利潤來計算，每個商鋪業主平均要達到18500元的月營業額才有可能保本，要大到37000元/月營業額才能有10%的盈利。如果每個上門的客戶平均消費50元（視業種業態不同而定），則月上門消費客戶量需保持在370人次，這就是盈虧平衡點，要達到740人次/月，才能有10%利潤。也就是每個商鋪平均日消費人流量需要達到12人次（即按照8小時營業時間，平均每小時 1。5人）才能保本，要達到日平均消費人流量25人次才能有10%的利潤，而整個商業部分的日人流量就是 5640人次，即平均每小時通過 705人次，每分鐘通過11。75人次整個市場才能保本；要達到日人流量就是 11750人次，即平均每小時通過1468。75人次，每分鐘通過24。5人次整個市場才能有10%的利潤。

　　再例如：步行街前期水系的不合理。。。。

　　因此，一個商業項目，如何使通路和樓梯占用的面積盡量減少以攤薄租金費用成本，如何合理設計通道組織人流以使每個進入項目的潛在客戶能夠最大限度地接觸更多的商鋪產生購買行為，是我們必須研究的重要課題。

　　三、科學利用的原則

　　商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區范圍。

　　四、目前市場商鋪分割存在的缺點和問題

　　單純從營銷的角度出發考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高（有的高達 50%）的直接原因。以我們步行街項目為例，目前不合理的地方主要表現在以下幾個方面：

　　1、商鋪分割

　　1）空中街市的回廊，一戶一廁所一管網系統一樓梯等，造成商鋪開發成本增加使用率減少。。。。。。。

　　2）沿港路異形設計，導致部分鋪面沒有臨街展示面，缺乏商業功能價值。。。。。。

　　3）金橋一棟鋪面進深問題，導致銷售總價過大，租金基數高，影響招商和銷售問題。。。。。

　　2、輔助功能區

　　輔助功能區太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

　　例如：

　　1）電腦手機市場，時代廣場廳等。。。。

　　2）連鎖酒店。。。。。。。。格林豪泰。。。。

　　這些輔助功能區直接影響整個項目的租金、物業管理費成本，也增加公共能耗和維護成本三多不除，公攤不減。

　　樓梯：

　　從設計上可以看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內相應設置即可。

　　廁所：

　　目前一些商業項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有 1個公共廁所，世界 500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層www.zonexcapitaltr.com保留一個公共廁所即可，這樣不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。

　　空閑場地：

　　目前的一些商業項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。

　　3、通道分割

　　許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不規則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。

　　按照商場經營的規則，就怕消費者不來，來了

就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。

　　五、關于公攤比例過高的解決建議

　　商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售?！∧壳安糠稚虡I項目的公攤比例達到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經營，所有的內過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。（如移動、聯通、淘寶進入，表面租金標準下降，實際沒有降多少。。。。。。

　　六、總結

　　根據以上進行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25%個百分點，將公攤比例從有時的 50%壓縮到 25%左右，相信不僅能為開發商帶來更多的收益，業主們也是可以接受的。也許，商業戶型的分割，最能發揮出一個人的創造力與想象力。

篇2：商鋪擔保轉讓協議樣本

商鋪擔保轉讓協議
甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協商一致的基礎上達成如下協議,雙方共同嚴格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權、使用權、續租權及商鋪租賃押金全部無償轉讓給乙方,作為其欠款擔保,經雙方確認,商鋪的權利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協議簽訂之日起享有商鋪的承租權、續租權及商鋪押金的所有權,甲方應于本協議簽訂之日將商鋪租賃合同、押金憑據等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權向甲方追償。
六、甲方應當保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協助乙方與原房東直接簽訂或續簽協議。
七、商鋪交付前的相關稅費及債權債務與乙方無關,商鋪交付后的相關稅費及債權債務與甲方無關
八、甲方擅自將商鋪轉讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權立即終止本協議,向甲方追償全部貨款,www.zonexcapitaltr.com甲方并應自本協議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因導致本協議無法履行,乙方有權隨時解除本協議,向甲方追償全部貨款
十、本協議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協商,簽訂補充協議,補充協議與本協議不一致的,以補充協議為準。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日

篇3：商鋪自營/租賃確認書

　　商鋪自營/租賃確認書

　　甲方(購買方):

　　乙方(商業管理公司):

　　甲方購買位于騾馬市青龍街27號由四川*銀通房地產有限公司開發的*鉑金時代項目商鋪 層 區 號,面積為 平米。

　　甲方保證:

　　1、甲方所購買的該商鋪單位用于自營或自行招租,其經營業態原則上需符合項目的整體定位。自營人或承租人的經營須簽訂并遵守《前期物業服務合同》《商鋪經營管理公約》、《商鋪管理協議》、《商鋪消防責任書》的相關規定。

　　2、甲方自營或將其租賃給他人的,開業的時間必須與商業管理公司要求的整體開業時間保持一致。

　　本協議一式四份,甲方執一份、乙方執三份,具有同等法律效力。

　　甲方(簽字) 乙方(簽字)

　　授權代表: 授權代表:

　　聯系電話: 聯系電話:

　　二00五年 月 日 二00五年 月 日