社區商業的主要形式

　　（一）、社區商業的特點

　　社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提供怎樣的社區商業服務是本案需要研究的重要課題。

　　（二）、國外社區商業的發展概況及特征

　　社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。

　　國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！?/p>

　　國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68％。

　　西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。

　　1.社區商業的功能

　　國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。

　　社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。

　　而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。

　　另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

　　2.社區商業中心的業態構成

　　國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。

　　3.社區商業的開發，國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的

　　其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。

　　國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。

　　4.社區商業的布局與設計

　　國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。

　　（三）、國內社區商業概況

　　1.國內社區商業現狀

　　我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。

　　我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。

　　總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

　　2.國內社區商業的發展方向

　　我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：

　　各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等項

服務

　　居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成

　　各城市將大力發展社區商業中心，社區商業中心是相對集中的社區商業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。

　　社區商業中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

　　從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。以天津社區商業發展規劃為例，在未來兩年內將在社區內發展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。由此可見社區商業蘊藏的巨大商機。

篇2：論物業社區商業服務重要性

摘要:隨著北京市商品房建設的快速發展,小區的商業配套設施顯示出其重要性。本文通過對北京高檔公寓的案例分析,透視物業管理物品采購這一環節,體現物業管理者在商業服務中的人本理念。

近年來,北京掀起了一股商業地產熱潮。但是,一邊是商業地產的轟轟烈烈,一邊是生活在新建小區里的居民為日常生活用品的采購而發愁。物業管理如何方便業主購物,有效地滿足小區居民的生活需要,建立宜居社區,將是物業管理實踐中的重要課題。

一、商業場所的現狀

商業場所是向消費者提供包羅萬象的消費對象的場所,其中不僅有零售商店、專營商店,還有各種服務業、娛樂場所、銀行等,它是一種出租或出售房產(攤位)供各類商人零售商品或提供服務獲得營業收入及投資收益的物業?，F在,人們常說的“商業地產”,包括房地產商開發的底商、商業街、生活廣場等商業用途的物業,小區商業配套設施也在范疇之內。

隨著商業地產的快速發展,北京商業地產開發弊端漸露,其問題隨著開發的升溫不斷暴露,經營模式、建筑形態、規劃上的滯后是制約其發展的三大主因。

1、商業綜合經營服務向物業管理區域內部延伸。

住宅小區商業配套設施是根據小區居民的需要、居住小區的硬件條件和企業自身實力設計而開展的一些便民服務項目,如便利店、小超市、快餐店、美容美發店、服裝加工店及洗衣店等,這些都是老百姓不可或缺的?？墒乾F在許多新建的小區,社區商業發展困難重重,同時,服務于民的社區商業又成為擾民的最大糾紛源。

開展小區商業綜合經營服務不僅是物業管理的常規性服務之外,還基于業主實際生活的需要對物業管理企業提出的更高要求。從更廣闊的方面來看,小區商業綜合經營服務是社會服務向物業管理區域內部的延伸。

2、小區商業設施調查分析。

對百貨商場、超市等零售業的籌劃和經營需要考慮到市場定位、商圈、運營成本等內容;商業地產的投資要考慮樓盤地段、建筑風格、房產營銷等。物業管理公司在目前小區商業設施參差不齊的狀態下,如何發揮服務功能并使業主滿意,將是我們的研究話題。

如回龍觀小區的商業類型以餐飲為主,大中型專業商業市場缺乏,區域整體發展水平比較落后,商業設施總量不足,檔次較低,規模小。根據近期一家市場研究機構對回龍觀的調查顯示,僅有 1% 調查者對現有商業文化設施滿意,非常不滿的高達 57% 。

3、高檔公寓商業設施調查。

近期筆者對五處高檔公寓進行了調查,在所調查的公寓中,從 20** 年至 20** 年入住時,公寓面積均在 10 萬平米到 20 萬平米左右,其中幾個綜合項目的寫字樓均建有底商,多為專賣店和專營店。管中窺豹,可見一斑,可以看出以下幾個特點:

1. 高檔公寓普遍都建有會所。會所經營一般均由開發商出租,所以會所為小區的服務功能不能真正體現。為了經營的需要,常常吸納社區外的消費者光顧,造成小區居民的反感與投訴。

2. 會所中一般含有商業服務設施。會所內的店鋪一般面積較小,約在 20 至 70 平米不等,多是賣些高檔煙酒、方便食品、小百貨、冷飲等,經營者往往都是個人承

篇3：樓盤社區商業配套設計要點

　　樓盤社區商業配套設計要點

　　根據樓盤項目特點及整體布局，可建設以下不同類型的商業配套：住宅底商、獨立商業街、社區商業中心。

　　一、商業配套的建設類型

　　根據樓盤項目特點及整體布局，可建設以下不同類型的商業配套：

　　1.住宅底商

　　即利用住宅樓盤底層或首層作為商業用房，以基本滿足就近區域內居民對日常生活用品的便利性需求。

　　2.獨立商業街

　　位于住宅社區內的以平面形式按照街的形態布置的單層或多層商業物業，其沿街兩側設有獨立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。

　　3.社區商業中心

　　設置在樓盤人流集中地區，是各種業態的社區商業服務網點相對集中的商業地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區商業網點的集合體，與酒店、運動中心等高級配套共同組成樓盤的綜合配套體系。

　　二、商業配套規劃原則

　　1.便利性原則：商業從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性，體現滿社區居民便利性需求的原則;

　　2.和諧性原則：實現住宅與商業的相對分離，充分體現商業與居民的親和性及商業設施的不擾民，確保商業內外環境與居住環境的相互和諧性原則;

　　3.開放性原則：在樓盤內實現商業布局和規劃的不內閉，保證能同時服務于外部客流和通過性客流，符合政府對區域總體商業規劃的要求;

　　4.適度開發原則:商業配套的開發建設以服從住宅需要為基本原則,商業配套的開發要適量，根據居住人口情況及樓盤開發進度，分期分階段開發商業配套;

　　5.景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業配套的建筑與空間景觀設計融入整個樓盤，創造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環境。

　　三、商業配套總體規劃建設要點

　　1.中型樓盤：

　　(1)樓盤總人口規模：2000-5000戶;

　　(2)商業配套的總建筑規模：可參照人均商業面積0.5-0.7平米/人的標準進行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標準進行配置;

　　(3)可設定的商業層次：住宅底商+商業街;

　　(4)商業交通時間：步行10分鐘以內;社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上;

　　(5)商業功能滿足：日常性服務與商品并重，可經營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據實際情況選擇建設商業街的類型。

　　2.大型樓盤：

　　(1)樓盤總人口規模：5000-15000戶;

　　(2)商業配套的總建筑規模：可參照人均商業面積0.7-0.9平米/人的標準進行配置，或參照總建筑面積的7%-8%的標準進行配置;

　　(3)可設定的商業層次：住宅底商+商業街+社區商業中心, 商業街和社區商業中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80%：20%為宜;

　　(4)商業交通時間：社區商業中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內，輻射半徑約1000米;

　　(5)商業功能滿足：可建設全方位服務和商品的社區商業中心的設置，并結合休閑娛樂類商業的補充，餐飲可全業態引進，應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。

　　四、商業業態規劃設置要點

　　1.各種商業業態建筑面積規劃比例宜按照購物(超市或便利店、生活用品專賣店等)40%、餐飲(日常性餐飲)30%和其他便利服務(洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等)30%的比例進行設置。

　　2.中型樓盤應配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等基本服務，肉菜市場或便民菜店依據樓盤具體情況需要決定是否設置;

　　3.大型樓盤除設置以上商業業態外，還需要設置大型綜合超市、文化娛樂設施，并可設立銀行、電信、郵政、醫療設施、酒吧、康體健身設施、電影院、汽車服務店等服務設施;

　　4.青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據樓盤開發具體情況進行配置;

　　5.建筑規劃報建功能原則上為“商鋪”或“商業”，不具體明確業態，以保證業態可轉換。

　　五、建筑布局設計要點

　　1.總建筑面積超過50萬平方米的樓盤(如金碧天下)應在首期小區主要入口處集中建設組團式社區商業中心，并以集中獨立商業形式設置，同時在二期、三期組團位置或重要出入口按人口規模和地塊條件配置住宅底商或單側式商業街及小型商業中心;

　　2.總建筑面積在20-50萬平方米的樓盤(如恒大山水城)可結合項目情況，在首期組團中心位置集中配置住宅底商或單側式商業街;

　　3.商業街及社區商業中心應布置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應臨街或臨路設置,如設置住宅底商，也必須臨街或臨路;

　　4.商業街可根據條件合理布置，但規模不宜過大，長度應控制在 100-150米之間，最長不要超過200米;

　　5.兩側式商業街寬度應控制在8-10米，最寬不超過12米為宜，單側式商業街寬度應控制在5米左右;

　　6.單側式商業街的高度以不超過5.5米為宜，層數以單層為宜;雙側式商業街高度以不超過10米為宜，層數不超過兩層為宜;

　　7.商業街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產生新的劃分。

　　8.社區商業中心宜與酒店、運動中心等大型配套形成組團，以酒店為中軸進行分散布局，同時社區商業中心應與樓盤屋村巴士?？奎c進行整體規劃，這樣節省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。

　　六、建筑結構、水電、暖通設計要點

　　1.商業街、社區商業中心

　　(1)要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層;

　　(2)根據滿足超市、餐飲等特殊經營業態對房屋承重荷載的要求;

　　(3)設置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設地上停車場)，商業街停車數量不低于1輛/100㎡，社區商業中心停車數量不低于1.5輛/100㎡;

　　(4)預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議社區商業中心以150-200w/㎡ 標準計算單位建筑用電量,商業街以120-150 w/㎡標準計算單位建筑用電量)，餐飲規劃區域的給排水量需達到國家標準且要預留煙道，電話線、網絡接入商鋪內，根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、電梯等設施設備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　(5

)單間商鋪建筑面積在30～150平方米為宜，最大不要超過500平方米;

　　(6)商鋪進深根據經營業態進行規劃，以7-12米為宜，最大進深不要超過18米;

　　(7)商鋪開間以3.5-8米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　(8)商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　(9)商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態，商業街及社區商業中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　(10)商業街和社區商業中心的商鋪原則上不安裝空調，但需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置;

　　(11)3層以下的商業街和社區商業中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農貿市場設置在二樓區域的，需預留手扶電梯位置;

　　(12)其它照明電源的設置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護預埋管管徑方面預留足夠的空間，以保證今后線路的更換。

　　2.住宅底商

　　(1)要求層高不少于3.5米,層數以1層為宜，應合理優化剪力墻設計，以保證商鋪的使用空間(建議采用框架剪力墻結構);

　　(2)預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w/㎡ 標準計算)，但不設置餐飲所需的煙道, 電話線、網絡接入商鋪內，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　(3)商鋪外觀設計應考慮改造外裝的需要，預留商家招牌、廣告和其它飾物的位置;

　　(4)為降低噪音和視覺干擾，在首層商業與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業空間與居住空間在室外區分開;

　　(5)單間商鋪建筑面積在20～50平方米為宜，最大不要超過200平方米;

　　(6)商鋪進深根據經營業態進行規劃，以8-10米為宜，最大進深不要超過15米;

　　(7)商鋪開間以3-5米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　(8)商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　(9)商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態，商業街及社區商業中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　(10)住宅底商不安裝空調，需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置,空調外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設置在住戶陽臺附近,以避免擾民;

　　(11)住宅底商不安裝手扶電梯,不預留貨梯位置，不設置專用貨流通道及專用停車場。

　　七、交通設計要點

　　1.運動與通路：設計中應充分考慮居民的行走習慣和商家的經營需求，根據現有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設計人行道、車道、貨物通道,商業街及社區商業中心可考慮設置無障礙通道;

　　2.人車分流：人流與車流應避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全;

　　3.停車位：商業街可沿街布置停車位，社區商業中心需集中區域布置停車位，并利用適宜的綠化進行分割，合理地布置人行商業空間。

　　八、建筑外觀及景觀設計要點

　　1.商業街及社區商業中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當設計不同的景觀區，同時在根據建筑的軸線在相關節點上進行綠化種植以形成景觀序列，種植應以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當控制臺階數量，所有景觀區應保持既相互聯系又具統一性;

　　2.建造室外休閑空間，因地制宜設置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設施，設置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾;

　　3.商業街及社區商業中心的商業建筑應以暖色為主要基調，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃(明亮)為主色調，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖;

　　4.休閑小品、附屬設施等也應采用暖色調設計，與商業建筑主體形成色彩上統一的效果。