商業地產銷售知識培訓（七）
商業地產的含義
商業地產,顧名思義,作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等.商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
一.商業地產存在的模式
第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較
二.商圈的含義
商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍商圈由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。（我們了解商圈，更好的向顧客分析我們物業的優勢，而且通常情況下，商圈中心的土地和物業肯定越貴，他的升值保值肯定也穩定。物業也更少，重慶有幾大商圈：觀音橋商圈，解放碑商圈，楊家坪商圈，陳家坪—石橋鋪商圈。山峽廣場商圈，南坪商圈等）
三.商鋪分類
?。?）商業街商鋪
?。?）專業市場商鋪
?。?）社區商鋪
?。?）住宅底層商鋪
?。?）百貨商場購物中心商鋪
?。?）商務樓，寫字樓商鋪
?。?）交通設施商鋪
按商鋪的位置形態分類，可以講商鋪分為店面和鋪位，一般臨街的多是店面，商場或購物中心內的大多是鋪位為主
五、房屋建筑結構分類
1.鋼結構承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造
5鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物
4混合結構承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5磚木結構承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的
6其它結構凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
六.設計規范術語
1）建筑面積
房產的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產建筑面積之和。建筑面積包含了房產的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
2）使用面積
房產的使用面積，指房產各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：內墻面裝修厚度計入使用面積。
3）公用面積
房產的公用面積是指房產內為客戶出入方便、正常消費或生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。
4）實用面積
它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。
5）計租面積
作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。
6）套內面積
俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資非房產租賃市場。
7）層高
層高是指房產高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
8）凈高
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
3、銷售術語
1）產權證書
K產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。
3）期房
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買房產時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
4）現房
所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買房產時應簽出售合同。
5）準現房:
準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
6）尾房
尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產
項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。7）爛尾房
爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。
8）均價
均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。.
9）起價
起價也叫起步價，是指某房產銷售價格中的最低價格，即是起價。
10）定金
定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房產賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
11）誠意金
是我們中介公司向顧客收取的，意思是讓顧客表明誠意購買此物業，主要的作用在于；一是我們能夠更好的把握客戶，看其是不是真的已經決定購買。二是：防止顧客反悔，如果顧客可能說回去等消息，期間受影響突然猶豫或者不買了。三是：抱著定金去跟業主談，表明我們的誠意，有助于我們跟業主談價錢，能更容易的把業主搞定。當然誠意金我們收取會向顧客開收據，并且如果沒談下來我們會全額退還給顧客的。
1.然后結合寫字樓和門面商鋪的物業勘察書講
2.介紹重慶的商業地產前景和發展現狀
3.跟住宅比較
4.跟證券投資和期貨投資作比較
5.給員工許一個好的發展未來
篇2：優秀售樓人員必備:商品房銷售知識法律常識
優秀售樓人員必備：商品房銷售知識與法律常識
知識點一：商品房預售
商品房預售是指房地產開發經營企業將在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
商品房預售條件
?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
?。?）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
?。?）按照供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。
《商品房預售許可證》
商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
預售合同
商品房預售，開發企業應當與承購人簽定商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
權屬登記
預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
預售商品房的轉讓
知識點二：商品房現售
商品房現售條件
?。?）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。
?。?）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。
?。?）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
?。?）已通過竣工驗收。
?。?）拆遷安置已經落實。
?。?）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
?。?）物業管理方案已經落實。
商品房買賣合同
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
?。?）當事人名稱或者姓名和住所。
?。?）商品房基本狀況。
?。?）商品房的銷售方式。
?。?）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。
?。?）交付使用條件及日期。
?。?）裝飾、設備標準承諾。
?。?）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。
?。?）公共配套建筑的產權歸屬。
?。?）面積差異的處理方式。
?。?0）辦理產權登記有關事宜。
?。?1）解決爭議的方法。
?。?2）違約責任。
?。?3）雙方約定的其他事項。
知識點三：“五證兩書”
購房者在購房時通常會要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。
五證
“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。
兩書
“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
知識點四：內部認購
內部認購是房地產開發商在未獲得《商品房銷售（預售）許可證》等有有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”方式銷售商品房。內部認購可以為開發商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引會眾多購房人士。
篇3：商業地產銷售知識培訓(7)
商業地產銷售知識培訓（七）
商業地產的含義
商業地產,顧名思義,作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等.商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
一.商業地產存在的模式
第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較
二.商圈的含義
商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍商圈由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。（我們了解商圈，更好的向顧客分析我們物業的優勢，而且通常情況下，商圈中心的土地和物業肯定越貴，他的升值保值肯定也穩定。物業也更少，重慶有幾大商圈：觀音橋商圈，解放碑商圈，楊家坪商圈，陳家坪—石橋鋪商圈。山峽廣場商圈，南坪商圈等）
三.商鋪分類
?。?）商業街商鋪
?。?）專業市場商鋪
?。?）社區商鋪
?。?）住宅底層商鋪
?。?）百貨商場購物中心商鋪
?。?）商務樓，寫字樓商鋪
?。?）交通設施商鋪
按商鋪的位置形態分類，可以講商鋪分為店面和鋪位，一般臨街的多是店面，商場或購物中心內的大多是鋪位為主
五、房屋建筑結構分類
1.鋼結構承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造
5鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物
4混合結構承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5磚木結構承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的
6其它結構凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
六.設計規范術語
1）建筑面積
房產的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產建筑面積之和。建筑面積包含了房產的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
2）使用面積
房產的使用面積，指房產各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：內墻面裝修厚度計入使用面積。
3）公用面積
房產的公用面積是指房產內為客戶出入方便、正常消費或生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。
4）實用面積
它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。
5）計租面積
作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。
6）套內面積
俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資非房產租賃市場。
7）層高
層高是指房產高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
8）凈高
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
3、銷售術語
1）產權證書
K產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。
3）期房
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買房產時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
4）現房
所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買房產時應簽出售合同。
5）準現房:
準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
6）尾房
尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產
項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。7）爛尾房
爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。
8）均價
均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。.
9）起價
起價也叫起步價，是指某房產銷售價格中的最低價格，即是起價。
10）定金
定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房產賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
11）誠意金
是我們中介公司向顧客收取的，意思是讓顧客表明誠意購買此物業，主要的作用在于；一是我們能夠更好的把握客戶，看其是不是真的已經決定購買。二是：防止顧客反悔，如果顧客可能說回去等消息，期間受影響突然猶豫或者不買了。三是：抱著定金去跟業主談，表明我們的誠意，有助于我們跟業主談價錢，能更容易的把業主搞定。當然誠意金我們收取會向顧客開收據，并且如果沒談下來我們會全額退還給顧客的。
1.然后結合寫字樓和門面商鋪的物業勘察書講
2.介紹重慶的商業地產前景和發展現狀
3.跟住宅比較
4.跟證券投資和期貨投資作比較
5.給員工許一個好的發展未來