對中山商業物業的若干思考

　　近日與中山鳳鳴商業城、大信新都的朋友及中山日報、南都報、新快報的媒體朋友交流，大家談及幾個不同的商業項目，思想碰撞，引發思考，對于中山的商業物業，我的觀點大致整理如下，供大家參考：

　　*從中山目前已經完工、正在開工及計劃開工的商業項目的體量來看，較之中山的人口總量、人口平均密度、人均收入及第三產業的發展水平而言，在一定的時期內，中山的商業物業將供過于求；

　　*新開工的商業項目，若以常規的思路操作運營，將在很大程度上陷入同構競爭的境地，風險較大；

　　*就目前市場容量小的根本問題，建議采用差異化及跳出內源性市場競爭的思路，將目光跳出中山，以吸引或整合珠江西岸城市甚至珠三角、港澳客戶群為目標，經過調查及比對，尋找一種在區域內差異化的、具鮮明特點及定位的思路來運營項目（雅居樂就是可以借鑒的于住宅地產成功開發外部客戶的典型案例），當然這樣操作的難度很大，需要發展商具備宏觀的發展視野，強大的資源整合能力及高效的執行力；

　　*跳出商業做商業，以商業、住宅、旅游地產的復合思路運營項目——由于商業地產對發展商的資金要求非常高，項目在運營的過程中其持續的造血功能非常重要，而我們看到的部分例子是——當一個商業項目花了許多資源、時間、精力操作成功時，周邊的其它住宅地產項目價格飚升（生地變成熟地），成了最大的受益者。故此，建議在項目初始的規劃定位階段就有所預留，以在項目不同的發展階段互為支持與推動；

　　*對于中山這樣的三線城市，若能整合類似華僑城、中旅等高端的集團、公司來操作商業（旅游）地產項目，除了可以引進成功、成熟的商業模式外，還可以由這些公司、集團帶來許多資源及終端的客戶，對于促進項目的成功及區域整體商業的成熟都有所幫助；

　　*按照城市更新的理論，在珠三角產業升級的后工業化時期，珠三角的各城市將重新分工，大橋、輕軌及城際快速道路的建設也會促進區域人口及產業的重新分布，從某種意義上講，商業、休閑及居住的競爭莫不如說是城市下一階段的競爭，當類似華僑城、宋城及天河城等標桿項目操作成功時，這些項目就會產生集聚或吸納的作用，對推動或促進城市的更新與發展產生積極的作用。當我們的目光回到中山，我們有理由相信，“大信新都會”石岐及小欖項目的成功操作，使該區域的城市建設與發展，至少比別的區域提早了5年。

篇2：對中山商業物業一些思考

　　對中山商業物業的一些思考

　　近日與中山鳳鳴商業城、大信新都的朋友及中山日報、南都報、新快報的媒體朋友交流，大家談及幾個不同的商業項目，思想碰撞，引發思考，對于中山的商業物業，我的觀點大致整理如下，供大家參考：

　　*從中山目前已經完工、正在開工及計劃開工的商業項目的體量來看，較之中山的人口總量、人口平均密度、人均收入及第三產業的發展水平而言，在一定的時期內，中山的商業物業將供過于求；

　　*新開工的商業項目，若以常規的思路操作運營，將在很大程度上陷入同構競爭的境地，風險較大；

　　*就目前市場容量小的根本問題，建議采用差異化及跳出內源性市場競爭的思路，將目光跳出中山，以吸引或整合珠江西岸城市甚至珠三角、港澳客戶群為目標，經過調查及比對，尋找一種在區域內差異化的、具鮮明特點及定位的思路來運營項目（雅居樂就是可以借鑒的于住宅地產成功開發外部客戶的典型案例），當然這樣操作的難度很大，需要發展商具備宏觀的發展視野，強大的資源整合能力及高效的執行力；

　　*跳出商業做商業，以商業、住宅、旅游地產的復合思路運營項目——由于商業地產對發展商的資金要求非常高，項目在運營的過程中其持續的造血功能非常重要，而我們看到的部分例子是——當一個商業項目花了許多資源、時間、精力操作成功時，周邊的其它住宅地產項目價格飚升（生地變成熟地），成了最大的受益者。故此，建議在項目初始的規劃定位階段就有所預留，以在項目不同的發展階段互為支持與推動；

　　*對于中山這樣的三線城市，若能整合類似華僑城、中旅等高端的集團、公司來操作商業（旅游）地產項目，除了可以引進成功、成熟的商業模式外，還可以由這些公司、集團帶來許多資源及終端的客戶，對于促進項目的成功及區域整體商業的成熟都有所幫助；

　　*按照城市更新的理論，在珠三角產業升級的后工業化時期，珠三角的各城市將重新分工，大橋、輕軌及城際快速道路的建設也會促進區域人口及產業的重新分布，從某種意義上講，商業、休閑及居住的競爭莫不如說是城市下一階段的競爭，當類似華僑城、宋城及天河城等標桿項目操作成功時，這些項目就會產生集聚或吸納的作用，對推動或促進城市的更新與發展產生積極的作用。當我們的目光回到中山，我們有理由相信，“大信新都會”石岐及小欖項目的成功操作，使該區域的城市建設與發展，至少比別的區域提早了5年。