影響地下商業街項目成敗的關鍵因素
可以說，定位問題現已成為市場經濟下最突出的核心問題。
特別是對于商業地產，由于商業項目涉及到長期的持續經營與贏利需要，項目的定位更成為許多商業地產開發商最關心也最慎重的核心點：責任重大，如履薄冰。
其實，有時候，對于復雜的問題我們更應該將其簡單化。開發商業項目無非關注三大方面的問題，即招商、銷售、經營三大塊，只要圍繞這三個核心主題多問幾個為什么，許多的其他邊緣難題都可迎刃解決，同時，也只有這樣才能做出明確的做出商業定位。
關于地下商業街的開發，同樣也只需要尋找到那些致命的關鍵因素，并將她解決，那么，你的項目至少成功70%以上了。不僅細節決定成敗，更是關鍵決定成敗，細節做得再好，如果在關鍵部分、大勢部分疏漏了，你的整個方向也就錯了，只是南轅北轍，徒費力氣。那么，關于地下商業街的開發究竟存在有哪些以致影響項目成敗的關鍵因素呢？
一、如何使人們從經常地上走轉變為適應地下逛
改變總比適應難。自然你能改造嗎，很多時候卻只能尋找更加適應的方法。
地下商業街的“地下”兩個字就給人一種不愉悅的感覺，現在長沙有幾個地下的商業項目，如金滿地商業街、東塘大都市地下商業街、五一廣場地下商業街等等，經營情況都不令人滿意，筆者早幾日隨機調查幾位市民，大部分的說法是地下購物沒有地上方便。那么，怎樣才能引導人們適應并習慣往地下行了，說白還將是概念與定位問題。
二、如何突破通風及層高的限制問題
地下商業街本身他包含了人防的功能，層高一般都不會高過3米，經過吊頂裝修后，層高就很低了，里面空氣質量自然也沒有在地上清晰舒適，以致消費者在購物時會有一種壓迫感，無法在商業街里駐留更長時間，這樣，鋪面到達率和單個消費幾率都將大大下降。這也是目前地下商業難以紅火的原因之一。
三、如何進行地下商業街形象展示及廣告的自我傳播問題
據筆者了解，到現在為止，大部分的地下商業街都還沒有把這個問題很好的解決。這和項目選址有很大關系，作為人防工程、商業項目的綜合體，對位置的要求是蠻高的，肯定是片區人口多，那么意味著地理位置是比較好的地段。而在位置較好的地段，關于項目的形象展示面及廣告位都很有限，使得項目對外的信息傳播產生障礙，影響到商業街的人氣。
四、關于人流導向系統的規劃問題
地下商業街的規劃一般就是一條主道加幾條輔道的布局，消費者可以從任何一個入口進來，從一個入口逛到另一個出口，一般不會再折回逛其他的地下商業鋪面，這就和地上商業有很大不同，地上商業的人流系統規劃是很密集的交織在一起的，形成一個立體的消費購物人流交通網絡，而地下商業街就無法達到地上商業的重復交織人流量水平。
第五個方面，經營什么，如何經營
現在的商業地產就算是地上的商業項目，如果經營沒有特色，定位無差異，其生存都很困難，何況是地下商業街。地下商業的經營定位要尋求差異化，在產品規劃時就要考慮進去，這樣在項目形成后與招商的銜接才會到位，不至于有開無發。另外關于如何經營的問題，更是涉及到是賺還將是虧的現實問題，值得仔細琢磨衡量。
篇2：商業街成敗五大核心特色
商業街成敗的五大核心特色
商業特色街的建設帶動了舊城改造和建設進程，提升了城市形象，提高了市民的生活品質。各城市商業特色街區的建設和發展已成為打造"城市名片"、推進城市經濟發展、增強城市競爭力、加快城市化進程的重要舉措。但從實際情況看，并非所有的特色商業街都是成功的。
我國商業特色街區的發展還存在著許多誤區：首先是缺少合理的規劃，項目設計普遍缺少論證，沒有充分把商業特色與購買力、商品流通的規律結合起來；其次是建造過程中追求奢華、過于浪費；第三是現有的商業街區普遍缺少配套；第四是缺少特色，經營的商品和經營方式雷同。
知行者根據近8年的商業地產項目操盤經歷所總結認為，要辦好商業街，"人氣是前提，商氣是核心，財氣是根本"，要下功夫去研究商區的定位和商業街的特色。打造出成功的商業特色街區，最起碼要具備五個方面的特色：
第一，要有城市文化特色。商業街區要與城市歷史的、文化的積淀，市民的消費習慣、消費方式、生活方式等要素相匹配，遵循城市文化的特點。
第二，要有商業特色。商品怎樣定位是非常重要的，專業化的特色商業街給人以獨特的感受，可能更適宜發展；但綜合性的商業街區如果做的好、有特色，也可以搞。
第三，要有經營特色。目前的商業街區經營上還是傳統的，缺乏統一性。作為商業街來說，經營特色的一致性很重要。另外，在經濟秩序還不是很規范的情況下，信用的缺失是致命的問題，能不能把一個商業街區打造成誠信之街，是樹立商區品牌的關鍵。
第四，要有管理的特色。商業街區經營得怎樣，反映出管理者對商業的理解能力和操作水平，也體現了其經營的理念。如何能創造出商業街區的管理特色，是在設計商業街的時候必須考慮的。
第五，要有建筑特色。商業街的建筑特色必須和所經營的商品相吻合，與城市風貌、經營理念相吻合，也是一個街區能否有吸引力的首要因素之一。