吉安市住宅物業管理條例2024
(2019年10月12日吉安市第四屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過
2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準
2024年4月22日吉安市第五屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議修正
2024年5月30日江西省第十四屆人民代表大會常務委員會第八次會議批準)
目 錄
第一章 總則
第二章 物業服務區域及配套設施設備
第三章 業主大會和業主委員會
第四章 前期物業管理
第五章 物業管理與服務
第六章 物業的使用和維護
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，改善人民群眾的生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，對建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。業主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。
本條例所稱物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 將物業管理納入城鄉社區治理體系，鼓勵符合條件的物業服務企業和業主委員會成立基層黨組織，構建黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會(物業管理委員會)、業主、物業服務企業等共同參與的治理機制。
第四條 市、縣(市、區)人民政府統一領導本行政區域物業管理活動的監督管理工作，建立健全物業管理工作聯席會議等綜合協調機制，督促有關部門依法履行監督管理職責，協調解決物業管理工作中的重大問題，將物業管理工作納入政府目標管理考核，并對街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理指導監督的工作經費給予保障。
具有行政管理職能的井岡山經濟技術開發區管委會、廬陵新區管委會根據市人民政府的規定，承擔前款規定的職責。
第五條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
城市管理、自然資源、發展改革、公安、人民防空、應急管理、消防救援、市場監管等部門按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，確定工作機構，落實工作人員，并會同縣(市、區)人民政府物業管理主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，指導和監督轄區內物業管理項目的移交，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。
第六條 市、縣(市、區)人民政府應當建立并逐步推廣使用物業管理信息服務平臺，用于業主決策電子投票、物業管理相關信息公開和物業管理糾紛投訴處理等，引導業主參與公共事務、開展協商活動，推動物業管理主管部門、物業服務企業、業主委員會采用信息化、智能化技術提升物業服務質量和監督管理水平。
第七條 市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當建立培訓制度，定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位的相關人員進行物業管理法律、法規和業務知識培訓，提高物業管理水平。
市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會應當積極開展物業管理法律、法規和相關政策的宣傳和教育活動，增強業主實施自我管理的意識和能力。
物業管理行業協會應當加強行業自律管理，依法制定和組織實施物業服務企業自律性經營行為規范，推進物業服務標準化建設，提升物業服務水平，促進行業健康有序發展。
第二章 物業服務區域及配套設施設備
第八條 建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當依法向物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門提出劃分物業服務區域申請，縣(市、區)人民政府物業管理主管部門按照國家、省有關規定核定物業服務區域，出具核定意見，并將核定意見抄送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
物業服務區域核定后，建設單位在出售房屋時，應當將下列內容向買受人明示，并作為房屋買賣合同的附件：
(一)物業服務區域的范圍;
(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;
(三)地下室、底層架空層等共用部位的名稱、位置、面積及權屬;
(四)共用設施設備名稱、用途及權屬;
(五)物業服務用房的面積和位置;
(六)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量、位置以及電動自行車充電場所;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第九條 新建住宅區內的公共配套設施設備，建設單位交付時應當具備下列條件：
(一)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規劃要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具;
(二)按照規劃要求配建的生活購物場所、幼兒園、養老服務、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成;
(三)道路、綠地、車位、車庫和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃要求建成，并滿足使用功能要求;
(四)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格;
(五)按照規劃要求配置的非機動車停車場、電動自行車充電場所已建成;
(六)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰，消防車道、消防車登高操作場地、人防工程、安全出口、應急通道已設置顯著標志;
(七)法律、法規規定的其他條件。
第十條 住宅物業建設項目土地使用權出讓前，市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門應當對列入規劃的車位、車庫等配套設施的數量、位置、首次權屬登記等事項在規劃條件中予以明確，并作為住宅物業建設項目國有土地使用權出讓合同的約定內容。
自然資源主管部門在住宅物業建設項目規劃許可過程中，應當按照規劃條件和相關規范對住宅物業基礎設施和公共配套設施的設計指標及其具體部位進行審查。
第十一條 物業服務區域內的下列部分屬于業主共有：
(一)物業服務區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地;
(二)共用部位，即房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面，門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位;
(三)共用設施設備，即電梯、天線、照明、消防設施、路燈、溝渠、池、湖、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備;
(四)建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主共有的物業;
(五)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;
(六)法律、法規規定的其他共有部分。
第十二條 建設單位應當按照下列規定在物業服務區域內配置并移交物業服務用房：
(一)按照物業總建筑面積千分之二的標準配置物業服務用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業主委員會辦公用房面積最低不少于二十平方米。
(二)具備通風、采光條件和水、電使用功能，且為地面以上的獨立成套裝修房屋。
(三)沒有配置電梯的住宅物業，物業服務用房所在樓層不得超過四層。
分期開發的新建住宅物業尚未建設物業服務用房的，應當在本期住宅物業交付使用前提供不低于規劃用于物業服務用房面積的房屋作為物業服務臨時用房。在后期建設的物業服務用房交付前，臨時用房不得出售。
物業服務用房無償專用于物業管理、服務工作，未經業主大會同意，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。物業交付時，物業服務用房由建設單位交付物業服務企業代管。
住房和城鄉建設主管部門在核發房屋預售許可證、辦理竣工驗收備案時，應當審查此項內容落實情況。建筑區劃內依法屬于業主共有的物業服務用房及其占有范圍內的建設用地使用權，在辦理房屋所有權首次登記時由登記申請人一并申請登記為業主共有。
第十三條 建設單位按照規劃條件和配置標準建設的用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
采用出售、出租方式處置的，應當在預(銷)售時約定出售價格或者出租方式、出租價格、出租期限等內容。
第三章 業主大會和業主委員會
第十四條 一個物業服務區域成立一個業主大會。業主大會由物業服務區域內全體業主組成，自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起設立，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行相應職責。
下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會會議表決通過的業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、補選、任期、換屆、資格終止等事項作出規定。
業主大會會議表決通過的管理規約可以授權物業服務企業在物業服務區域內限制違規裝飾裝修施工人員和施工機具、車輛進入，根據管理規約約定的方式對違規停放車輛采取臨時管理措施。
第十五條 物業服務區域內，房屋出售并交付的建筑總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。建設單位未及時書面報告以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到書面報告或者書面要求后的六十日內，會同縣(市、區)人民政府物業管理主管部門依法組織成立業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議必要的資料。建設單位、物業服務企業未依法報送或者建設單位注銷的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構申請查詢，不動產登記機構應當無償提供。
召開首次業主大會會議所需籌備經費由建設單位承擔，具體標準由市物業管理主管部門會同發展改革主管部門制定。建設單位應當在辦理不動產權屬首次登記前將首次業主大會會議籌備經費交存至縣(市、區)人民政府物業管理主管部門設立的專用賬戶，供首次業主大會會議籌備組使用。老舊住宅小區召開首次業主大會會議所需籌備經費由業主承擔，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以給予適當補助。
第十六條 召開業主大會會議，應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律后果(含業主未參與表決情形)等情況于會議召開十五日前予以公示，并于會議召開七日前書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。業主不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應當載明委托事項、權限及期限。
業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過物業管理信息服務平臺、移動通訊等電子信息形式召開。討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。在確保業主意思表示真實、有效的前提下，可以通過物業管理信息服務平臺、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等電子信息方式進行實名投票表決。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第十四條第二款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十四條第二款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第十七條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，負責執行業主大會會議決定的事項，由五至十一人的單數組成，每屆任期五年，成員可以連選連任，并履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督建筑物及其附屬設施的維修資金的使用;
(五)督促業主按時支付物業服務費用;
(六)監督管理規約的實施;
(七)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(八)勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋;
(九)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內，就業主大會成立事項向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，備案證明應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。業主委員會符合非營利法人登記條件的，可以向物業所在地縣(市、區)人民政府民政部門申請登記。
業主委員會應當依法刻制業主大會和業主委員會印章，業主委員會印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。業主大會印章應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定使用，業主委員會印章應當經全體委員半數以上簽字同意方可使用。
第十八條 業主委員會按照業主大會的決定及議事規則召開會議，應當于會議召開七日前將會議議程予以公示，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意，并形成書面記錄。
業主委員會會議作出的決定事項，應當經出席會議的業主委員會成員簽名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內將決定事項予以公示。
第十九條 業主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，未經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同;
(六)騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者公共收益等業主共有財產;
(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會有前款規定情形之一的，由縣(市、區)人民政府物業管理主管部門責令限期改正;拒不改正的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協助業主組織召開業主大會，調整或者重新選舉產生業主委員會。
第二十條 業主委員會成員應當由具有完全民事行為能力，奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強，有一定的組織能力和協調溝通能力，具備與履行職責相適應的時間的本物業服務區域內的業主擔任。
業主委員會成員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，并向業主公開。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。
鼓勵黨員業主和符合業主條件的居(村)民委員會成員通過法定程序參與業主委員會成員選舉。
第二十一條 業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員：
(一)本人及其配偶、直系親屬與本物業服務區域物業服務企業有利害關系的;
(二)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;
(三)索取、非法收受建設單位、物業服務企業等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益的;
(四)有不良信用記錄情節嚴重的;
(五)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，或者其他不宜擔任業主委員會成員情形的。
業主認為業主委員會成員不符合規定條件的，可以向業主大會、業主委員會提出異議，也可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出異議，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
第二十二條 業主委員會應當及時向業主公示下列信息：
(一)業主委員會成員姓名、職責分工和聯系方式;
(二)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;
(三)業主大會和業主委員會決定;
(四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;
(五)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
(六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;
(七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員工作補貼詳細情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
前款第一項至第四項規定的事項應當持續公示;第五項至第七項規定的事項，業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期限不少于十五日。
業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會、物業服務企業等應當配合，并予以解釋、答復。
業主委員會未按照本條規定進行公示的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公示，并通告全體業主。
第二十三條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。業主委員會應當按照財務要求對物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費分別建賬管理，并對原始憑證及相關會計資料妥善保管。
業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共用部位和共用設施設備經營收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法和標準由業主大會決定，并報物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
有條件的物業服務區域，業主大會可以決定給予業主委員會成員一定的補貼，也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。
第二十四條 業主委員會成員不再具備業主身份，不具備完全民事行為能力或者因疾病等原因喪失履行職務能力，以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職并獲批準，以及符合管理規約、業主大會議事規則約定的其他資格終止條件的，其成員資格自行終止。
業主委員會成員有下列情形之一的，業主委員會應當決定中止其成員資格，并予以公示，提請下一次業主大會會議終止其成員資格：
(一)違反本條例第十九條第一款規定，侵害業主合法權益，情節嚴重的;
(二)利用業主委員會成員身份牟取不正當利益，損害業主合法權益的;
(三)不履行業主委員會成員職責，無故連續缺席業主委員會會議三次以上的;
(四)故意誘導、唆使業主拒交物業服務費用;
(五)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;
(六)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會未按照前款規定中止相關成員資格或者相關成員具有本條例第二十一條第一款情形的，物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職務，并按照業主大會確定的規則終止其成員資格。
業主委員會成員資格終止的，業主委員會應當予以公示，通告全體業主。業主委員會成員應當自終止資格之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府督促移交。必要時，由公安機關依法予以協助。
第二十五條 業主委員會應當于任期屆滿六十日前籌備召開業主大會會議進行換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其限期換屆選舉或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
換屆期間業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維護、更新、改造的除外。
新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內，將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會，并做好交接工作。新一屆業主委員會未產生的，移交給居(村)民委員會代管。拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，公安機關應當依法協助。
新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當予以公示，公示期限不少于十五日。
第二十六條 住宅小區不具備成立業主大會條件的，或者具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織成立物業管理委員會，代行業主委員會的職責。
物業管理委員會人數應當為五至十一人的單數，由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、公安機關等派員組成，其中業主成員人數應當超過總人數的百分之五十，并符合本條例規定的業主委員會成員的任職要求。
物業管理委員會成立之日起三十日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將成立情況書面告知縣(市、區)人民政府物業管理主管部門。物業管理主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。
符合業主大會成立條件的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業主委員會辦理移交手續后由街道辦事處、鄉鎮人民政府書面公告解散。
第二十七條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門書面提出撤銷申請。
縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到申請之日起十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并及時向全體業主通告。
第四章 前期物業管理
第二十八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當依照法律、法規規定的方式選聘前期物業服務企業，簽訂書面前期物業服務合同，實施前期物業管理服務。前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務企業約定，一般不超過三年。
前期物業服務合同中應當載明下列內容：
(一)物業服務事項、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)調整物業服務收費的約定;
(四)物業服務質量的評估方式;
(五)物業服務用房的面積和位置;
(六)共用設施設備清冊;
(七)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責任及合同解除的條件;
(九)合同期限;
(十)與前期物業服務有關的其他事項。
前期物業服務合同期限屆滿后，建設單位未續聘或者另聘物業服務企業，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面告知另一方當事人和物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業服務區域內顯著位置公告。
第二十九條 市人民政府物業管理主管部門應當制定、公布前期物業服務合同和臨時管理規約示范文本。建設單位出售新建住宅物業前，應當參照示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約;建設單位修改示范文本的，不得侵害物業買受人的合法權益;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位出售新建住宅物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同的附件，向物業買受人明示并予以說明。物業買受人應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。
第三十條 建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內，持下列資料向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案：
(一)中標通知書或者物業管理主管部門同意采取協議方式確定物業服務企業的文件;
(二)前期物業服務合同、臨時管理規約;
(三)企業營業執照;
(四)法律、法規規定的其他資料。
第三十一條 前期住宅物業服務合同雙方可以約定履約保證金，專項用于前期物業服務企業擅自退出后的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。
第三十二條 新建住宅物業交付十五日前，建設單位與物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行首次承接查驗，可以邀請業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。
物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
建設單位不得將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。
第三十三條 在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當在物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，向物業服務企業移交下列資料，并將復印件或者電子文檔交物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門存檔：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單和買賣合同復印件以及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)房屋測繪報告;
(六)園林綠化施工圖紙及樹種清單;
(七)物業管理所需要的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，書面承諾補交的具體時限，最長不超過十日。
第三十四條 住宅物業承接查驗時，物業服務企業發現共用部位、共用設施設備與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者存在質量安全隱患的，應當書面告知建設單位，并向物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。
承接查驗結果須形成書面記錄，并經參與承接查驗的各方代表簽字確認。承接查驗結果經各方代表簽字確認合格后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
住宅物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十五條 自住宅物業交接后三十日內，物業服務企業應當將承接查驗情況和建設單位整修情況予以公示，并持下列資料向物業所在地市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門辦理備案手續：
(一)前期物業服務合同、臨時管理規約;
(二)物業承接查驗協議;
(三)建設單位移交資料清單;
(四)物業承接查驗記錄;
(五)物業交接記錄;
(六)其他與物業承接查驗有關的資料。
物業服務企業應當在備案后十五日內將承接查驗情況和建設單位整修情況以及備案情況予以公示。
物業服務企業應當及時將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，向新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會移交。
第五章 物業管理與服務
第三十六條 業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式選聘物業服務企業。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。
業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務企業的，可以依照招標投標法律、法規的規定，通過本市統一建立的物業管理招標投標平臺或者其他公開招投標的方式組織招標。
業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將擬選聘物業服務企業的基本情況(含信用狀況、專業人員的配備、管理實績等)、擬簽訂的物業服務合同的主要內容(包括物業服務項目、收費標準、合同期限和違約責任等)予以公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的，業主委員會應當將調整的內容予以公示，并按照業主大會規定的程序確認調整合同。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主大會選聘物業服務企業進行監督指導?？h(市、區)人民政府物業管理主管部門應當提供參與選聘或者投標的物業服務企業信用信息。
第三十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當載明下列內容：
(一)物業服務區域范圍、基本情況和項目負責人;
(二)物業服務合同期限、服務內容、服務標準、收費價格和收取辦法;
(三)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(四)物業服務標準的評估方式;
(五)調整物業服務收費的約定;
(六)業主和物業服務企業的權利和義務;
(七)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法;
(八)物業服務用房、業主委員會辦公室用房的分配比例;
(九)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(十)物業使用中對禁止性行為的管理措施;
(十一)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;
(十二)與物業服務有關的其他事項。
物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。業主、物業使用人就人身、財產安全防范方面有特殊要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十日內，向物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案。物業管理主管部門應當自物業服務合同備案后七日內將備案情況抄送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第三十八條 物業服務企業一般提供下列基本服務項目：
(一)物業共用部位和共用設施設備的使用、管理和維護以及車位、車庫、電梯、變配電房、視頻監控系統、防雷裝置、消防設施和器材的日常安全管理;
(二)公共綠地、林木以及綠化設施設備的養護、管理;
(三)公共衛生維護;
(四)進出人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監控裝置等維護公共秩序、安全防范事項;
(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;
(六)物業裝飾裝修管理，對物業使用糾紛進行調解;
(七)物業及其附屬設施設備維修、更新、改造、檢測、檢驗和養護費用的賬務管理;
(八)物業服務、財務檔案和物業檔案的保管。
物業服務企業可以將前款規定的基本服務項目中的專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人。
電梯、消防、視頻監控系統等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修、養護。
第三十九條 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：
(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及物業服務區域內的環境、秩序進行管理;
(二)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;
(三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業服務區域秩序和其他損害業主利益的行為;
(四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。
第四十條 物業服務企業應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務，履行下列義務：
(一)按照物業服務合同和國家、省、市有關物業服務的規范提供物業服務;
(二)按照物業服務合同約定，定期對物業的共用部位和電梯、視頻監控系統、防雷裝置、消防設施和器材等共用設施設備進行養護、維修，并將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等在物業服務區域內醒目位置予以公示;
(三)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，為業主、物業使用人提供免費查詢服務;
(四)按照法律、法規規定和物業服務合同約定，落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，并協助有關部門做好物業服務區域內的安全防范工作;
(五)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業服務區域內的垃圾清運，維護物業服務區域的環境衛生;
(六)實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;
(七)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務;
(八)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會做好社區管理相關工作;
(九)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
鼓勵物業服務企業拓展服務范圍，滿足業主日益增長的多元化生活服務需求，為業主提供專有部分專項服務或者特約服務工作。
物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
物業服務企業未履行或者不完全履行物業服務合同約定以及相關行業規范確定的義務，造成公共綠地、林木、電梯等業主共有物業損毀，損害業主共同利益的，業主、業主委員會可以要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任;物業服務企業拒不承擔的，業主委員會可以依法提起訴訟。
第四十一條 業主委員會應當在物業服務合同期滿三個月前組織召開業主大會會議，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。
業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業在物業服務合同屆滿前續訂物業服務合同。物業服務企業不同意續聘的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是物業服務合同對通知期限另有約定的除外。
業主大會決定解聘物業服務企業的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是物業服務合同對通知期限另有約定的除外;解除物業服務合同造成物業服務企業損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。被解聘的物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目，但與業主委員會另有約定的除外;被解聘的物業服務企業在約定的退出時間內，應當維持正常的物業管理秩序。
物業服務合同屆滿后，業主大會未作出續聘或者重新選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照合同繼續提供服務的，原物業服務合同權利義務延續。在合同延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面告知對方。
第四十二條 物業服務合同依法解除或者終止時，物業服務企業應當按照法律、法規規定和合同約定辦理退出手續，履行下列交接義務：
(一)物業承接查驗資料;
(二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;
(三)物業服務用房等物業共用部位、共用設施設備和物業服務期間業主出資配置的固定設施設備;
(四)移交清算預收、代收和預付、代付的有關費用及相關賬冊、票據;
(五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。
物業服務企業與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理交接時，交接各方應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，對物業服務區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀進行確認。業主委員會或者新選聘的物業服務企業應當將交接情況報送物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
物業服務企業拒不退出物業服務區域或者不辦理移交手續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其退出或者辦理移交手續，公安機關應當依法協助。
第四十三條 已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位支付。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。
建設單位出售住宅物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費用;已作出物業服務費用減免承諾的，應當向物業服務企業支付相應的物業服務費用。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同的約定，及時足額支付物業服務費用，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付;逾期不支付的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量。物業服務合同未約定或者未經業主大會、業主委員會同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。
第四十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由建設單位或者業主大會與物業服務企業參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況，根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。
市人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務規范和等級標準，發展改革主管部門應當會同物業管理主管部門根據物業服務等級標準制定相應的物業服務收費參考價格，定期向社會公布。市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量的監督檢查;市場監督管理部門應當加強對物業服務企業收費項目、收費標準的明碼標價等價格行為的監督檢查。物業管理行業協會可以根據本行政區域經濟社會發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格。
電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的，物業服務企業應當單獨列賬，按照實際費用和合同約定的方式向業主分攤。
第四十五條 物業服務企業不得在物業服務合同履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當在物業服務區域內公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意;沒有成立業主大會的，需經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
物業服務企業違反規定或者物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。
第四十六條 物業服務企業應當將下列信息予以公示，并及時更新：
(一)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(二)物業服務企業項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話等;
(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(四)業主支付物業服務費用和公共水電費用每月分攤情況以及物業共用部位和共用設施設備經營收益和使用情況;
(五)房屋修繕、裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;
(六)其他應當公示的信息。
前款第一項至第三項規定的事項應當持續公示;第四項、第五項規定的事項，物業服務企業每半年公示一次，公示期限不少于十五日。
業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復，并根據業主、物業使用人要求提供合同、賬務、票據等資料查詢。
第四十七條 物業服務企業不得有下列行為：
(一)違反物業服務合同約定，減少專業人員數量和物業服務面積，降低物業服務質量和標準;
(二)擅自提高物業服務收費標準;
(三)將一個物業服務區域內的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人;
(四)擅自改變物業服務區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的;
(五)擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地，損害業主共同利益;
(六)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;
(七)未經業主大會同意，擅自改變物業服務用房的用途;
(八)法律、法規禁止的其他行為。
第四十八條 市人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度，對物業服務企業及物業服務項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理，定期對物業服務企業及物業服務項目負責人開展信用評價，定期向社會公布評價結果，并提供查詢。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。
縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當定期對物業服務企業服務質量進行考核，聽取業主和業主委員會的評價意見，將評價意見作為物業服務企業服務質量考核的內容，根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況進行綜合評價，并向社會公布考核結果。
街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會和物業服務企業應當配合物業管理主管部門開展物業服務企業信用評價和物業服務質量考核有關工作，定期向物業管理主管部門報送信用檔案信息資料。
物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理具體辦法，由市人民政府物業管理主管部門負責制定。
第六章 物業的使用和維護
第四十九條 住宅物業交付時，業主應當向建設單位、業主委員會或者物業服務企業登記業主本人相關信息，并留存緊急狀況聯系人的聯系方式。
業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。產權轉讓的，轉讓人應當結清物業服務費，并自轉讓合同簽訂之日起三十日內采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式將轉讓事項(包括受讓人、聯系方式等相關信息)告知業主委員會和物業服務企業。物業出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后十日內將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，業主委員會、物業服務企業不得向其他單位和個人出售或者提供業主、物業使用人的個人信息。
第五十條 住宅物業交付后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理有關手續，同時告知業主委員會和物業服務企業。
第五十一條 物業服務區域內禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(三)改變設計圖紙確定的衛生間、廚房位置，將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
(四)擅自改變按照規劃建設的公共建筑和公用設施設備用途;
(五)擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地，損害業主共同利益;
(六)擅自利用物業公用部位、公用設施設備進行經營;
(七)高空拋物，堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物質的物品，排放有毒、有害、異味物質等;
(八)夜間(晚20時至晨8時)和午間(12時至14時)在交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的裝飾裝修活動，或者發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲;
(九)損壞或者擅自停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道、消防登高場地等消防場地;
(十)侵占公共綠地、毀壞綠化和綠化設施，或者在共用場地擅自種植;
(十一)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物，焚燒垃圾;
(十二)違規飼養動物和家禽家畜，影響物業服務區域環境衛生和業主正常生活;
(十三)法律、法規和臨時管理規約或者管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主、物業使用人有權勸阻并通知業主委員會、物業服務企業;業主委員會、物業服務企業應當及時制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當在二十四小時內報告物業管理主管部門或者有關部門。
第五十二條 業主、物業使用人進行住宅物業裝飾裝修，應當在裝飾裝修工程開工前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。
裝飾裝修管理協議應當對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定，明確禁止行為和注意事項。業主、物業使用人拒不簽訂裝飾裝修管理協議的，物業服務企業可以按照管理規約或者臨時管理規約的規定禁止裝飾裝修施工人員和施工機具、車輛進入物業服務區域。
物業服務企業應當將業主、物業使用人裝飾裝修的時間、地點等情況在其所在樓棟顯著位置公示，并加強對裝飾裝修活動的現場巡查，業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。
房屋裝飾裝修損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人不修復、清潔、恢復原狀的，由物業服務企業代為修復、清潔、恢復原狀，所需費用由業主或者物業使用人承擔。
第五十三條 出租規劃用于停放機動車的車位、車庫的，應當首先出租給本物業服務區域業主、物業使用人。業主、物業使用人需要承租尚未處置且空置的規劃用于停放機動車的車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
在滿足本物業服務區域內業主的購買和承租需要后還有多余規劃車位、車庫出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
物業服務區域內，在符合法律、法規的情況下，可以利用共用部位或者場地劃定共有車位、停放車輛并收取合理費用。自然資源、消防救援、公安機關交通管理等部門應當對消防通道劃定、警示標志設置等予以指導。
物業服務區域內行駛、停放車輛等行為，應當遵守管理規約或者相關管理規定，不得占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務企業應當加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的，應當及時報告有關部門;屬于公安機關交通管理部門執法范圍的，公安機關交通管理部門應當依法及時處理。
第五十四條 建設單位所有的機動車停車位向業主、物業使用人出租的，其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前，收費標準不得擅自調整;業主大會成立后，需要調整的，建設單位應當與業主大會或者業主大會授權的業主委員會按照公平、合理的原則協商后確定。
對物業服務區域內共有車位的收費事項，在業主大會成立前，由前期物業服務合同約定;業主大會成立后，收費事項由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定，由業主大會決定。物業服務企業對共有車位提供管理和服務需要增加服務費用的，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
第五十五條 物業服務區域內依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應當向本物業服務區域內的業主、物業使用人開放，不得將停車位出售、附贈，每次出租的租賃期限不得超過五年。
人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當按照有關規定，保障人民防空工程的日常維護管理和停車管理的必要支出。
物業服務區域內人民防空工程平時可以委托物業服務企業維護管理，受委托單位應當按照相關維護管理規定，確保人民防空工程處于良好狀態。
人民防空主管部門應當加強日常監督管理，依法監督檢查人民防空工程的平時使用和維護管理情況。
第五十六條 物業服務區域內，因物業維修或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工前征得業主委員會和物業服務企業同意，就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議，并在施工現場做好安全防護后，方可施工。物業服務企業、業主委員會應當對施工情況進行監督。因施工導致停水、停電、停氣等情形的，物業服務企業應當提前在物業服務區域內顯著位置公告，并可以通過物業管理信息服務平臺、移動通信等方式告知全體業主。
第五十七條 縣(市、區)人民政府物業管理、城市管理、自然資源、發展改革、公安、人民防空、應急管理、消防救援、市場監管等部門，應當按照各自職責，加強物業服務區域內公共秩序、物業服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理，并由物業管理主管部門統一制作公示牌在物業服務區域內顯著位置公布工作職責、舉報投訴方式。
前款規定的部門應當及時受理業主和相關單位的投訴，依法對舉報投訴的違法行為進行調查處理，并自收到舉報、投訴之日起十五個工作日之內將調查或者處理結果答復舉報、投訴人。
第五十八條 利用物業服務區域內的公共道路、公共場地等共用部位和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營所得收益扣除成本和約定的報酬后屬于公共收益，歸全體業主共有。公共收益應當專戶存儲，單獨列賬，不得擅自挪用。
前期物業服務期間，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同或者臨時管理規約中約定。業主大會成立后，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主委員會應當制定本物業服務區域公共收益具體使用管理辦法并經業主大會表決通過。
經業主大會決定，公共收益可以由物業服務企業代管或者業主委員會自行管理。業主委員會委托物業服務企業代為管理經營的，應當簽訂委托合同，支付管理報酬。
在前期物業服務期間，物業服務企業應當每半年公示物業共用部位、共用設施設備使用、收益情況。前期物業結束時，物業服務企業應當對公共收益收支情況進行審計，并將審計結果予以公示，公示期限不少于十五天。
第五十九條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限、范圍，承擔物業保修責任，并在物業服務區域內公布維修聯系電話和地址。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
物業保修期屆滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：
(一)業主專有部分由業主承擔。
(二)業主共用部位、共用設施設備，由共用業主負責，費用從建筑物及其附屬設施的維修資金中支付;不足部分，由相關業主按照專有部分建筑面積分攤;屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。
(三)物業服務區域內的供水、供電、供氣等專業經營設施設備部分，業主專有部分的，由業主負責維修，并承擔費用;業主專有部分之外的，由相關專業經營單位負責維修，并承擔費用。
業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時維修養護。相鄰業主應當提供便利。
第六十條 住宅物業、住宅物業服務區域內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存建筑物及其附屬設施的維修資金。業主交存的建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
首期建筑物及其附屬設施的維修資金，由物業買受人在辦理房屋入住手續前交存至建筑物及其附屬設施的維修資金專戶。
物業保修期滿后，出現下列影響房屋安全使用等緊急情況的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會或者相關業主應當立即組織應急維修或者采取應急防范措施：
(一)電梯故障危及人身安全的;
(二)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用的;
(三)共用消防設施中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障的;
(四)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用的;
(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;
(六)房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全的;
(七)發生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。
以上情況經縣(市、區)物業管理主管部門核查屬實，確需使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行應急維修，可以由業主大會或者業主委員會依法申請使用。
建筑物及其附屬設施的維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。
第七章 法律責任
第六十一條 對違反本條例規定的行為，法律、行政法規和本省的地方性法規已有處罰規定的，從其規定。
第六十二條 建設單位有下列行為之一的，由縣(市、區)人民政府物業主管部門依照下列規定處罰：
(一)違反本條例第十二條第一款規定，未按照規定配置必要的物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。
(二)違反本條例第十五條第一款、第三款規定，未將物業服務區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正;逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。
(三)違反本條例第十五條第四款規定，未按照規定交存首次業主大會籌備經費的，責令限期改正;逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十三條 建設單位、物業服務企業違反本條例第三十三條、第三十五條規定，未履行承接查驗義務的，由縣(市、區)人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由縣(市、區)人民政府物業管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十四條 建設單位或者物業服務企業違反本條例第三十條、第三十五條第一款、第三十七條第三款、第四十二條第二款規定，未按照規定將相關資料報送備案的，由縣(市、區)人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十五條 物業服務企業違反本條例第四十六條第一款第一項規定，未持續公示收費項目、收費標準等內容的，由市場監督管理部門依法予以查處。
物業服務企業違反本條例第四十六條第一款第二項、第四項和第五項規定，未履行相關公示義務或者公示信息失實的，由物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十六條 業主或者物業使用人違反本條例第五十一條第一款規定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任。有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規定進行查處：
(一)違反第一項、第二項、第三項、第五項、第十項、第十一項、第十二項規定的，由城市管理主管部門依法查處;
(二)違反第四項、第六項規定的，由物業管理主管部門依法查處;
(三)違反第七項、第八項規定的，由公安機關依法查處;
(四)違反第九項規定的，由消防救援機構依法查處。
第六十七條 物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關部門及其工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規定，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(一)未依法指導籌備、組織成立業主大會，或者干預、阻撓業主委員會選舉的;
(二)未按照規定公布舉報、投訴受理方式，或者對物業管理活動中的舉報、投訴不及時受理、辦理的;
(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;
(四)違法實施行政處罰的;
(五)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。
第八章 附則
第六十八條 業主自行管理的住宅物業的管理活動可以參照本條例執行。
第六十九條 本條例自2020年6月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責?！?/p>
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?/p>
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主?！?/p>
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。