案例分析：緊急情況下物業管理人員是否有權破門而入？

　　案例：

　　案例1：某小區一住戶家在燉砂鍋，在煤氣沒關的情況下便出去，因時間過長導致窗戶、陽臺都在冒黑煙。物業公司接到報警后，立即派員趕到出事的住戶門口，但無人回應。而此時煙味越來越濃，又有物品燒焦的味道，似有火情發生。在這緊急關頭，保安征得隔壁業主的同意，果斷從鄰居陽臺翻過去，迅速打開了陽臺上的玻璃門，關閉煤氣開關，切斷火源，避免了一場危在旦夕的災難。

　　案例2：住二樓的雷小姐向物業公司反映家中天花板滴水，但物業公司稱三樓的業主國慶期間外出，他們無權破門入室檢修。結果滴水情形越來越嚴重，而物業管理公司仍拒絕維修。雷小姐只好求助110，在巡警的要求下，物業管理公司砸開三樓房門入內維修，發現原是水管漏水，屋內的東西也被泡得慘不忍睹。對此，雷小姐斥責物業管理公司沒有盡職，而三樓住戶回來后，對于破門而入的行為又很惱火，三方發生很大矛盾。

　　點評分析：

　　物業公司有時會接到報告說出現緊急情況需要處理，但偏偏主人又不在家，讓物業公司頗為頭疼。貿然進入吧，侵犯主人的合法權利；不進去吧，又怕耽誤引起災禍。對比以上案例，物業公司究竟有沒有權利破門呢？筆者認為，該問題涉及緊急避險的法律規定，要具體問題具體分析。

　　什么是緊急避險呢？就是為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產和其他權利免受正在發生的危險，不得已采取的損害他人人身或財產的行為。

　　我們假設在第一個案例中，著火住戶的隔壁業主也不在家，保安為救火只能未經其許可從他家陽臺翻過去，這是一種緊急避險的行為。在第二個案例中，三樓嚴重漏水，損害三樓、二樓住戶的財產，也危及電路設施的安全。在三樓家中無人的情況下，不得已破門而入，造成門窗損壞，也是緊急避險行為。

　　《民法通則》第129條規定：因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的民事責任。最高法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見第178條也規定：因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償，可以責令受益人適當補償。

　　可見，緊急避險因具有合理性、正義性是受到法律保護的，關鍵在于要控制損害的程度。

　　那么是否意味著一出事物業公司就有權破門而入？當然不是。公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。如何處理住宅不受侵犯和入戶搶救的矛盾？關鍵在于發生的是否屬于正在發生、緊迫的、會危及他人人身和財產安全的危險。如果是，可進行緊急避險以排除危險。如果只是類似衛生間小面積滲水之類的現象，物業公司就必須在經主人許可后才能進入維修。如果主人堅決不讓維修人員進入，受損害的住戶可選擇向法院起訴要求排除妨礙和賠償損失?？紤]到訴訟周期較長，在嚴重影響受害方日常居住生活的情況下，受害方可向法院申請先予執行，先排除妨礙后再通過訴訟方式請求損害賠償。

　　但筆者并不贊同遇到危險情況時由物業公司單獨處理，畢竟在處理火災、追捕犯罪嫌疑人上，物業公司仍不具備專業技能。所以，正確方式是遇緊急情況，應立即報110或119處理，同時要立即聯系住戶，在無法聯系上或住戶因故無法返回時，協助公安、消防人員入戶處理。入戶時還要特別注意避免對財產造成損害。

篇2：室內漏水家中無人　破門而入緊急避險損失誰擔

雷小姐居住在某大廈二樓,去年國慶節期間,她發現天花板滴水。三樓的業主外出不在家,雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業管理公司及時反映了情況,但物業管理公司稱:三樓業主不在家,不能入室檢修。情形越來越糟,雷小姐的屋子里像下雨一樣,天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸濕,其中一些物品受損相當嚴重,而物業管理公司仍然未來維修。無奈之下,雷小姐撥通了110,在巡警的要求下,物業管理公司砸開了三樓業主的房門,入室維修。這時,發現三樓業主屋內的東西也被浸泡得不成樣子了。經過一番搶修,雷小姐家的“雨”終于停了,但她對物業管理公司的“慢出手”表示極為不滿,指責物業管理公司沒有盡到責任。物業管理公司則稱,三樓業主不在家,公司無權破門而入。三樓業主回來后,對物業管理公司的破門而入行為也很惱火,三方矛盾一時難以化解。

以上案例在住宅小區的發生率較高,對于業主和物業管理人員的看法不一,有必要在住宅小區引入緊急避險概念。 所謂緊急避險,就是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。在本案中,三樓漏水,損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業主家中無人的情況下,為了減少損害,就必須破門而入進行檢修,但客觀上又會對該業主的門、窗等財產造成損害,類似這樣的行為就是緊急避險行為。

緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害,具有正義合理性,因而我國《民法通則》對此予以認可。但是,三樓住主是無辜的,由于緊急避險而遭受的損失,是否應受賠償、如何賠償,都是必須面對的問題。

對于責任問題,最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》(試行)第156條規定:“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償?！睆纳厦娴姆梢幎梢钥闯?當出現漏水等情形時,是可以采取緊急避險行為的,在措施得當的情況下,無論是物業管理公司還是二樓業主,都不應承擔民事責任。本案中,三樓的業主受到了一些財產損失,作為受益人的雷小姐應當給予其適當的補償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業主家中財產的損害,所以該業主實際上也是受益人之一,因此三樓業主也應當承擔一部分損失。

無論現在還是將來,物業管理公司都要依據物業管理合同的約定從事物業管理工作,這就迫使物業管理公司必須將相關的免責條款盡可能詳盡地寫在物業管理合同中,以維護自己的利益,但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。我國《合同法》第53條規定:“合同中的下列免責條款無效:

(一)造成對方人身傷害的;

(二)因故意或重大過失造成對方財產損失的”,即無論在何種情況下造成的業主或用戶的人身損害,都是不能免責的。

物業管理公司可根據實際情況將物業管理合同中的免責條款約定為:“物業管理者進行如下物業管理活動時,對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任:

(一)為救助人命而造成的必要財產損失(比如有人在房間中企圖自殺,物業管理人員不得不破門、破窗而入);

(二)為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失(比如業主房間內嚴重漏水、失火又無人在內,為使其避免重大損失,物業管理人員強行入內救治);

(三)為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失;(四)其他類似上述情況的情形?！?/p>