近日,寶安西鄉某花園業委會因物業管理糾紛,將小區開發商和當地政府告上法庭。在法官的調解下,糾紛有望得到圓滿解決。

近日,寶安西鄉雙龍花園業主委員會將小區開發商和西鄉鎮政府告上法庭,因為開發商和鎮政府幾年前簽訂協議書,將小區的物業管理自2000年1月1日起全部移交給鎮政府,沒有征得廣大業主的事前同意與事后追認。業主委員會請求判令協議書無效,并移交歸還相應的業主共有財產。法官提出調解方案,由業主委員會按照物業管理條例,選聘新的物業管理公司,再由法院要求物業管理權移交。

開庭:業主告開發商和當地政府

14日上午9時半,一宗物業管理糾紛案在寶安區人民法院開庭審理,原告是寶安區西鄉雙龍花園業主委員會,被告則是深圳市深信西部房地產有限公司(以下簡稱西部公司)、西鄉鎮人民政府。

首先要說明的是,寶安55區包括華龍花園、龍騰花園、雙龍花園、新安市場等共36棟商住樓,現有住戶1950多戶,西部公司為開發商。20**年11月5日,55區住戶統一成立了雙龍花園業主委員會。

55區自1993年起陸續入伙,一直由開發商提供前期物業管理服務。1999年12月10日,西部公司與西鄉鎮政府簽訂《55區物業移交管理有關事宜的協議書》,從2000年1月1日起,將物業管理移交給西鄉鎮政府。在此前后,未征求過55區業主的同意,而多數業主希望能夠自行選擇物業管理公司?，F在,業主依據去年9月1日國務院頒布的《物業管理條例》走上了法律訴訟的道路。

原告的訴訟請求是:依法判令西部公司與西鄉鎮政府當年簽訂的協議書無效,并且移交歸還相應的業主共有財產產權和管理權。

焦點一:業主委員會的合法性

原告方沒有聘請律師,由3名頭發花白的業主委員會成員作代表。

本案的一個焦點是:業主委員會作為原告是否合適?業主委員會對小區的公共設施等,是否享有產權和管理權?

對此,原被告雙方觀點針鋒相對。被告質疑雙龍花園業主委員會的合法性。原告認為,雙龍花園業主委員會的成立經過寶安區住宅局的批準,系依法成立。

至于業主委員會對小區內公共設施部分是否擁有產權和管理權,原告方在表述上不夠清晰。對此,法官當庭明確指出:“根據《物業管理條例》,小區的共有財產,是屬于全體業主的,只有具備相應的物業管理企業資質的物業管理公司才能進行管理?！?

焦點二:移交協議書是否有效

移交協議書是否有效 ?對此,被告西鄉鎮政府的代理律師認為,協議書有效,因為雙方都是有行為能力的機構。

而原告方則認為,開發商作為沒有處分權的人,處分了他人的財產,事先沒有征求全體業主的同意,事后也沒得到全體業主的追認,違反了《合同法》第51條,所以這是一份無效合同。

調解:為了徹底解決問題

辯論結束后,法官首先提出一個調解方案:給原告兩個月的時間,在社會上公開招投標,選聘新的物業管理公司,然后法院要求物業管理權移交,由現在的物業管理公司移交給業主委員會公開選聘的物業管理公司。

但是,原告卻稱:“我們沒有產權,沒辦法招聘物業公司?！?

法官立刻指出:“你們有一個認識誤區,小區內共有財產部分的產權與管理權,業主委員會肯定是沒有的,業主委員會僅有監督權與選擇權。并且業主委員會選擇的物業公司,還必須經過1/2業主的同意,才能轉移物業管理?！?/P>

原告連接追問:“那么共有部分的產權到底屬于誰?產權界定不清晰,沒有人敢來投標。我們找過住宅局,也找過物業管理公司,一聽是這種情況,都說不行?！?

篇2：如何提升新接管小區物業管理收費率的問題探索

　　如何提升新接管小區物業管理收費率的問題探索

　　公司在服務中，經常被一些自己不可能解決的問題困擾，由于過多的精力消耗在這些問題上面，往往忽視了“物業管理的本質”--管理和服務，從而造成業主欠費--企業虧損--管理不善--服務下降--業主長期不繳費的惡性循環。

　　隨著全國各地物業管理市場的不斷發展，物業管理發展進入到一個新的階段，但是也有許多老問題尚待解決，其中最為突出的就是物業管理收費難。企業應該本著“人心服務，用心服務”的宗旨，避免物業管理企業與業主猜忌和不信任現象的發生，營造雙方和諧的氛圍。

　　中國物業管理行業自出現的那一天起，收費難的問題就相伴相生，很多同仁對此進行了深入的探討?？偨Y一下，物業管理收費難的原因主要有：

　　1.業主不了解物業管理的實際含義

　　2.對物業管理服務不滿意

　　3.工程質量存在問題轉嫁給物業

　　4.業主不繳費的僥幸心理

　　5.業主消費觀念問題

　　6.企業內部管理問題

　　7.自建自管的遺留問題

　　8.服務等級收費標準的制定及價格審批制度較為不完善的問題

　　以上問題之所以形成,是因為參與物業管理活動的責任主體或多或少忽略了一點，就是物業管理是一項系統工程，它是房地產行業產業鏈上的重要一環，同時也是前者的無限延伸,它不僅貫穿于房地產產品的生產、銷售環節而且體現在服務環節上，物業管理的重要性更是顯而易見。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為,這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的,因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰付費”，保證收費的高比例和穩定是物業企業發展的需要,也是房地產服務環節得以延伸的需要。

　　針對新接小區物業管理如何提升收費率的問題，筆者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小區業主不繳物業費的原因

　　20**年，通過社會招投標，我們公司獲得了一個小區的物業管理權，這是一個由兩棟高層組成的小區，其中一棟是商品房，另一棟是企業公房。

　　在承接以前，我們組織了多次實地考察，了解當時該小區的管理狀況，總結出以下幾個導致原物業收費率低的原因：

　　1.部分小區業主是拆遷戶，剛入住時，原物業管理公司按商品房標準向他們收取了物業管理費。幾個月之后，當原物業管理公司得知拆遷房應該參照的物業費是每套8元/月的售后公房標準收取費用時，仍然按照普通商品房的標準來收取,對此他們給出的解釋是，當初房地產開發商在建造房屋時是按照普通商品房的標準來建的。即使是有問題，也應該由開發商來解決，與物業管理公司無關。原物業管理公司踢皮球的態度，引起了許多業主的不滿,于是,許多業主開始拒絕繳納物業費。

　　2.少數業主自從搬到這個小區后，已經丟失了多輛自行車，甚至還有燃氣助動車被盜的情況，他們認為已經交給物業管理公司管理費、保安費及車輛管理費，可物業公司并沒有履行自己的義務和職責，沒有真正保證自己的財產安全。原物業公司稱保安只負責維護小區公共秩序和安全，丟失自行車不屬于他們的責任。業主無法接受這種解釋，因此一部分業主也開始拒絕再繳納任何的費用。

　　3.還有部分業主反映的問題，和房屋的性質有關。部分商品房業主搬進來后才知道這是個商品房和拆遷戶房及售后公房混住的小區，這一點買房時售樓小姐并沒有跟他們講明。雖然大家同住一個小區，享受的服務也基本一樣，但他們感覺自己并沒有因為住的是商品房而得到更好的服務，然而收費標準卻高出很多。于是，這部分業主也開始拒絕再繳物業管理費。

　　4.少數業主不交費是因為買房時開發商的銷售承諾沒有兌現，房屋質量有問題。比如面積縮水，規劃更改等，業主多次找開發商索賠甚至要求退房，但開發商置之不理，問題長期得不到解決，萬般無奈之下，只好拒繳物業費。

　　原物業管理企業在管理中，過多的精力消耗在一些自己不可能解決的問題上,忽視了“物業管理的本質”--管理和服務，造成業主欠費--企業虧損--管理不善--服務下降--業主長期不繳費的惡性循環。

　　二、嘗試“心理服務”，對癥下藥

　　首先，公示收費。

　　針對收費標準的問題，我們在咨詢了有關專家后，決定按照相關法規執行。一方面在大廈大堂張貼公告，公布新的收費依據及標準，另一方面對于原物業管理企業多收取的物業管理費，我們提請相關政府部門與原物業交涉，要求其悉數清退，由我們代為返還各拆遷戶手中，獲得了一片叫好聲。

　　其次，據理力爭。

　　針對車輛失竊而引起的業主不滿，我們在表示理解的同時，一方面積極和原物業管理企業取得聯系，在業委會到場的情況下，就車輛失竊后的賠償問題，秉著“有理，有利，有節”的原則，積極為業主爭取利益。另一方面，我們的收費員也對這部分業主做了一定的工作，畢竟，原物業管理企業的管理責任，不該由現物業管理企業來承擔。

　　第三，適當差異。

　　在明確了以上兩個舉措取得實質性效果以后，我們著手實施差異化服務。物業管理企業要生存，必須符合“質價相符”的經濟規律，質量好了價格會上去，價格低了，質量也會下來。由于小區的兩棟物業中，一棟是商品房，另一棟是售后公房及拆遷戶，由于收費標準不一樣之后，保留了商品房物業原有的小門崗設置，而拆遷和售后公房的小門崗就被撤銷了，這一舉措在最初變更收費標準的公告中，已提出并征詢了業主的意見，同時拆遷房和售后公房的清掃標準也適當下降以節約成本，業主比較滿意。

　　第四，集中維修。

　　作為物業管理公司，對于開發商遺留的房屋建筑本體的問題，能解決的實在有限，但是我們并不是和原物業管理企業一樣，一推了之，而是有多大能力就解決多少問題。另一方面，我們也發現，原物業管理公司和業主關系僵持不下，所以非但很多業主反映的建筑問題沒有解決，很多小修及急修問題也積累了不少。在這種情況下，項目部專門組織了力量，在整個小區范圍內，開展了多次免費集中維修工作，其實，也僅僅只是解決了一些小修的工作，但是在業主的心目中，我們物業管理企業的形象和口碑得到了認可。

　　經過一年多的管理,目前該小區的物業管理費收繳率基本上保持在90％以上,是原物業收費率的近三倍。

　　總結這個案例的經驗，我們發現，提高新接小區的收費率，關鍵在于以下幾點：

　　1.做好承接以前的接管工作，這既需要政府部門的配合，也需要對原物業管理不足有一個清楚的認識，避免重蹈覆轍。

　　2.承接初期的工作十分重要，要讓業主一下子感覺到變化，另一方面要變被動為主動，很多問題不能光靠“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的方式來解決。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物業工程。

　　物業管理收費難已是一個長期困擾物業管理公司發展的頑疾，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中司空見慣，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，解決好這個最為突出的難題和矛盾，促進物業管理服務行業的健康發展，是整個行業所要迫切解決的關鍵問題，也是包括業主、開發商、物業管理公司在內的參與物業管理活動各責任主體都十分關注的焦點問題，同時也是政府主管部門立法和監管工作的重點。

篇3：小區前期物業接管業主告知函

敬 告

　　首先本司祝各業主/住戶:置業成功!入伙順利!

　　現本司將全面負責前期物業小區的物業管理工作,望各業主/住戶能提出寶貴的意見及監督本司的各項管理工作。

　　為了能長久的保持和保證小區的整潔、舒適、安全、統一、美觀,望各業主/住戶在進行室內第二次裝修、整改時,一定要經本司管理處的批準方可動工(未經批準即動工的,造成的損失自行承擔),另:防盜網一定要按統一樣似安裝;空調主機安放于指定位置(如無安放位置應詢問本司,按指定的位置安放)。并嚴格遵守《住戶手冊》、《業主公約》內的相關事項。

　　文明、健康、美麗、安全的小區、家園需要各業主/住戶的共同努力,讓我們攜手一起參與、一起管理、一起營造,使物業能長久的保值、增值、居住。

　　本司全體工作人員衷心的感謝各業主/住戶的大力支持和配合;順祝各業主/住戶:

　　新年快樂! 財源廣進!

　　萬事如意! 身體健康!

　　物業管理有限公司(示)

　　200*年12月28日