【內容摘要】一審駁回起訴的裁定,二審的結果無外乎維持或者指令審理兩種,似乎了無新意。本案的案情亦似乎幾近平淡無奇,但是為著說服當事人,裁判時還是應當作入情入理的論證,而不是強詞奪理的評判。本案系一物業管理合同糾紛,裁判時擇其要,選擇該類合同在合同相對性方面表現出的特點,展開論證。

【關鍵詞】合同物業管理相對性

【案情】
原告:梁曉梅,女。
被告:徐州久隆集團物業管理有限公司(以下簡稱九隆物業公司)。

1998年8月,梁曉梅購買久隆花園503室的房屋一套,并于20**年4月1日接受房屋交付。久隆花園位于徐州市中山北路39號,共有57位業主。20**年4月4日,九隆物業公司與久隆花園的全體業主分別簽訂了內容相同的《久隆房產物業管理合同》,雙方對履行期限未作約定。20**年6月30日,久隆花園業主委員會成立。

20**年4月5日,九隆物業公司向久隆花園全體業主和業主委員會發出公告。該公告聲稱:九隆物業公司在提供1年期的前期物業管理服務后,又在“不合法”的情況下向久隆花園提供了至今已滿3年的物業管理服務。因此,九隆物業公司決定于公告發布之日起一周后,停止在久隆花園的一切管理服務活動,撤出管理機構和管理人員,同時等待業主委員會接收九隆物業公司的相關移交。梁曉梅對九隆物業公司的上述行為持有異議,于20**年4月8日發出了致該公司的公開信。后雙方協商未果,形成本案訴訟。

【審判】

徐州市泉山區人民法院經審理認為:本案是一起因解除物業管理合同引發的糾紛。九隆物業公司在為久隆花園小區實施4年的物業管理后,向小區全體業主提出解除合同并停止了對小區的物業管理活動。對于九隆物業公司解除合同的效力認可與否,涉及小區全體業主的意思表示。選聘、解聘物業管理企業是全體業主的權利,根據《物業管理條例》的規定,全體業主成立業主大會,業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業物理企業等事項必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。因此,在涉及小區公共利益事項的權利行使上,應以三分之二業主的意思表示為依據。同時,業主對業主大會作出的決議事項有容忍的義務。就是否與九隆物業公司繼續履行物業管理合同提起訴訟,亦應以三分之二以上業主的意思表示為依據。梁曉梅作為久隆花園業主之一,提起訴訟,要求九隆物業公司繼續履行與全體業主簽訂的《久隆房產物業管理合同》沒有法律依據。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定,裁定:駁回梁曉梅對九隆物業公司的起訴。案件受理費500元,由梁曉梅負擔。

一審裁判送達后,梁曉梅不服,向徐州市中級人民法院提起上訴。

徐州市中級人民法院經審理認為:梁曉梅與九隆物業公司于20**年4月4日所簽訂的物業管理合同不違反法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效的合同。本案糾紛的緣起在于圍繞該物業管理合同的履行問題,雙方發生爭議。審查物業管理合同這一新類型民事合同的法律性質,其本質上仍系民事合同之一種,不過在合同的相對性方面,明顯表現出其獨有的特性。單個業主的物業管理合同一般不能與其他業主的物業管理合同截然分離而獨立存在。一審法院認定梁曉梅不是本案的適格當事人,裁定駁回其起訴并無不當。但一審訴訟費收取不當,應予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十四條之規定,裁定:駁回上訴,維持原裁定。一審案件受理費50元,二審案件受理費50元,均由梁曉梅梁曉梅負擔。

【評析】

物業管理合同乃近年來廣泛出現的一種新型民事合同,其履行過程中所發生的各種糾紛林林總總,不一而足。本案當事人之間的糾紛即其一種。市場經濟社會之下,個案中當事人之間的力量對比總是存在的,但是在訴訟過程中不應人云亦云地高喊“保護弱者”的空洞口號,而應當立足于現有立法、衡平雙方利益,以尋求合情、合理、合法的糾紛解決方式。

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篇2：徐順法等上海復瑞物業公司物業管理合同糾紛上訴案

上訴人(原審原告)徐順法,男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學校工作,住本市市光三村85號401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)上海復瑞物業管理有限公司,住所地本市行知路190號。
法定代表人楊建國,該公司董事長。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。

上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新因物業管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區人民法院(20**)寶民初字第 5548號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復瑞物業管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明:徐順法與周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順法、周玉芳的長女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順法于 2000年6月向上海復星房地產開發有限公司購買了本市滬太路1771弄42號101室的商品房一套,同住人為徐順法、周玉芳和其次女徐明姿。該房屋由上海復瑞物業管理有限公司(以下簡稱復瑞公司)進行物業管理。徐順法與復瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復瑞公司安排保安人員對住宅小區進行日常巡視,做好住宅區內的安全防范、治安工作,徐順法、周玉芳按月交納物業管理服務費人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費月 0.10元/每平方米)。復瑞公司在住宅小區配置一個值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開通紅外線周界報警系統等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時許,兩名罪犯流竄至徐順法、周玉芳居住的小區。復瑞公司設置的42號監視點發覺異常,保安人員即到現場察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無法發現。兩名罪犯從徐順法、周玉芳住宅的北陽臺入室。當其中一名罪犯發現北臥室床上熟睡的徐明姿時,頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對徐明姿實施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順法、周玉芳、徐英姿喪葬費、交通費、誤工費等損失共計13,246.50元。

在原審法院審理中,徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新稱,復瑞公司未盡物業管理保安職責,未按《公共契約》在小區內巡視,致使徐明姿遇害,業主利益受損。要求復瑞公司賠償喪葬費42,459.05元;誤工費5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費);撫恤金 360,000元;精神損失費100,000元;賠禮道歉、置換房屋。

在原審法院審理中,復瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內遇害身亡,這是犯罪分子實施犯罪行為所致,復瑞公司在此刑事案件發生中無過錯行為,復瑞公司已按約全面履行了保安義務,因復瑞公司不存在違約行為,故不應承擔民事賠償責任。但從道義出發,復瑞公司愿意補償徐順法、周玉芳等10,000元。

原審法院審理后認為:雙方簽有《公共契約》,徐順法、周玉芳向復瑞公司交納物業管理費,故雙方之間物業管理服務關系成立。徐明姿在自己居室內被害身亡,系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順法、周玉芳已提起附帶民事賠償,現犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對提出的附帶民事賠償已作了判決。復瑞公司對徐順法、周玉芳居住的小區進行物業管理服務后,按約配置保安人員并進行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統(以下簡稱三大監控系統),復瑞公司已履行了對小區的保安義務。對于犯罪分子實施暴力,致使徐順法、周玉芳的女兒徐明姿被害深表同情,但徐順法、周玉芳以復瑞公司違反物業管理的約定,要求復瑞公司