《北京市物業管理辦法》解讀

　　啟動業主大會，以前只是業主熱心的事，將來開發商也要為此操心了?！侗本┦形飿I管理辦法》明確規定，新建社區除了業主可以申請啟動業主大會外，開發商在條件成熟時，也要準備材料，推薦召集人，主動申請啟動業主大會，否則可能要擔負更多的前期物業費。

　　據新《辦法》第十四條規定，物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

　　據市住建委物業處處長于良介紹，這條法規首次明確了業主大會啟動的具體規定。其中，首次明確了開發商的義務，強制性規定開發商“應當”促使業主成立業主大會，同時業主自己也可以提出申請?！皟蓚€‘5%’是首次提出，明確了業主大會成立條件，解決了以往‘有規定難實施’的問題?！?/P>

　　為了督促開發商積極履行義務，新《辦法》第八條還明確規定了開發商承擔前期物業服務責任。對于前期物業收費問題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關細則，可以確定的是，前期物業費用將由開發商承擔，在前期物業服務期間，首次業主大會會議召開或首次業主大會會議籌備組成立滿三個月之前，開發商不得向業主收取物業費?！笆裁磿r候成立業主大會進行物業管理查驗交接后，開發商才能撤退?！庇诹颊f。

　　同時，為了避免業主遲遲不成立業主大會造成開發商長期負擔物業費的問題，于良也表示，相關細則也將明確前期物業時限和范圍?！安豢赡茏岄_發商一直背著，我們希望從開發商和業主兩個方向共同努力，促進業主大會的成立。只有成立了業主大會，才能方便解決物業管理的其他問題?！庇诹急硎?。

　　據調查顯示，本市實施物業管理的住宅物業項目3591個，只有730個小區成立了業主委員會，占20.33%，還有近80%的小區沒有業委會或者業主大會。新《辦法》的“雙啟動”模式將由開發商和業主共同推動業主大會的成立。

　　新規亮點1

　　街道、鄉鎮督導業主大會運行

　　新規概述：新《辦法》中有多項規定涉及街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會的監督管理職責。以業主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督職責。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔任業主大會籌備組組長，為住宅區業主大會成立活動提供法律援助。

　　解讀：據市住建委物業處介紹，針對業主大會的“五難”問題（啟動難、籌備難、備案難、換屆難、決策難），新《辦法》明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主大會籌備成立及物業管理相關事項的指導監督職責。依據新規，在業主大會籌備階段，街道辦事處、鄉鎮人民政府必須自接到申請后60日內，指定代表擔任籌備組組長。當業委會提供成立和選舉報告后，街道或鄉鎮政府必須當場予以備案。在業主大會運行階段，街道或鄉鎮政府負責監督指導，協調解決糾紛和矛盾。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔任籌備組組長。

　　點評：對于律師介入業主大會籌備，專門從事房地產和物業管理事務的北京市華倫律師事務所主任劉子華認為，律師作為專業人士，可以從物業管理區域劃分、物業費收取方式、籌備工作、查驗交接等方面提供更具法律保障的服務?！叭绻蟊仨毷枪媛蓭?，則這些服務都是免費的，對廣大業主將是一個好消息?！?/P>

　　新規亮點2

　　單元業主可自決公共維修基金使用

　　新規概述：新《辦法》創新了業主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內物業管理事項。

　　解讀：據市住建委介紹，現有的法規中，對于物業區域內的物業事項管理都必須通過業主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業主同意，而像變更物業等重大事項則需要三分之二的業主同意方可實現。由于業主大會存在著開會難、表決難的實際問題，所以，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業事項，提高了業主在物業管理中行使決策權的效率，滿足了多元化服務需求。

　　案例：華倫律師事務所律師崔保國告訴記者，該條規定有針對性地方便了公共維修基金的啟動。方莊某小區曾發生過一個案例，小區有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。但由于業主大會遲遲湊不齊50%的業主進行表決，最終，該棟樓的業主聯合將物業公司告上了法院?！昂芏鄻I主對不涉及自身利益的事一般不關心，所以造成了維修基金啟動難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題?！?/P>

　　新規亮點3

　　業主可以自管物業

　　新規概述：新《辦法》規定，未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

　　解讀：據市住建委介紹

，業主可以對小區物業實行自治也是創新的亮點之一。在目前的實際中，物業公司往往是由開發商推薦或指定，業主無法進行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業企業的小區業主可以通過共同決定的方式，將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人，如小區園林綠化、環衛、保安等事項，可以通過業主集體授權業主大會單獨和相關單位簽訂合同或合約進行管理。

　　“已經有部分規模較小的小區開始實施自治，效果還不錯。自治能夠提高業主參與管理的積極性，對于解決物業糾紛提供了一個新的模式?！庇诹颊f。

　　案例：品閣小區是一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區，只有一棟樓。在20**年業主入住之時，遭遇了與眾多小區極其相似的維權經歷。業主雖然按時繳納物業費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發生。20**年9月，前期物業撤離小區。無奈之下，小區業主決定自治管理。20**年，品閣小區注冊成立了京城第一家“自管”公司?！白灾巍比暌詠?，該小區的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個項目，小區運轉平穩有序。

　　小區業委會主任邵里庭給記者算了一筆賬：物業費用中有三個大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費。人工費用，原先老物業21人，自管后8個人，現在降為6個半人。小區從原來的18個探頭增加到現在41個探頭，監控整個院落并且沒有死角。

　　據介紹，小區灌溉和養魚用水來自樓頂收集的雨水雪水，地下車庫內132個40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節能燈。過去一年一兩萬元的電費，降到了目前的六七千元。小區4部電梯根據實際需要，高峰和節假日全開，平時只開兩部。過去一年下來一部電梯費用5萬多元，現在4部電梯只用4.5萬元。但他也表示，小區“自治”并不能代替專業的物業管理公司，一些專業項目如電梯維修、環衛等還是需要請專業公司來做。

　　據介紹，北京目前有三個自治小區，另外兩個是馨蓮茗園和水木清華，都是20**年底開始自治的，馨蓮茗園采用業委會自己成立物業公司進行小區管理，水木清華則與居委會合作進行管理。

　　“新《辦法》從立法上肯定了小區自治的模式，但仍然要從本小區的實際出發，才能解決問題，真正地當家作主。小區要搞自治還需要從實際出發，因地制宜地開展?！鄙劾锿フf。

　　新規亮點4

　　商住區別管理業主可共同決定

　　新規概述：新《辦法》的第五條、第六條和第十一條明確規定了業主可以通過共同決定的方式對物業管理區域的分立或合并進行管理。如果業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意，并應當按照相關規定提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查。

　　解讀：據市住建委介紹，這些法規也是創新亮點之一。在以往的規定中，對于小區的物業管理區域沒有進行明確的區分，一個小區就是一個物業管理區域。而實際中，因為一部分小區存在商住混合、住改商等現象，造成了業主對物業費高低爭議比較大。因此，在新《辦法》中，通過區分物業管理區域，對同一小區內不同用途的區域進行劃分，方便管理，化解矛盾。

　　案例：律師崔保國告訴記者，北京市新天第小區共有業主392戶，比例上“三分天下”，即三分之一業主購房為了居住，三分之一業主購房為了出租投資，三分之一業主購房就是辦公司，商住矛盾突出。最終，該小區業主委員會主任張大憲通過商戶物業費“加一元方案”解決這個矛盾。

　　“如果通過業主大會對物業管理區域進行區分，商用的作為一個區域，居住的劃為另一個，采用不同的物業收取標準，這類問題的解決就比較容易了?！贝薇硎?，這個創新點針對的是目前小區商住混合矛盾，非常有實際意義。

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料?；I備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成?；I備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。┗I集和使用維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；

　?。ㄊ┕ぷ鹘涃M的籌措、管理和使用；

　?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約；

　?。ㄋ模o欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；

　?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　?。ǘI主大會決議；

　?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　?。ㄒ唬I主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。ǘI主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　?。ㄈI主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行相應服務管理；

　?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；

　?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；

　?。ㄋ模┘皶r制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定提供物業服務；

　?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和服務標準；

　?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；

　?。﹨f助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　?。ǘ┫嚓P資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　?。ㄒ唬┰谑状螛I主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　?。ǘ┣捌谖飿I服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；

　?。ㄆ撸┕芾硪幖s和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　?。ㄒ唬I主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　?。ǘ┕凶》?。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定?？衫^續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　?。ㄒ唬I主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　?。ǘ┙浘S修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　?。ㄈ┚S修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　?。ǘ┚S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　?。艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　?。ǘ┯上嚓P業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　?。I主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　?。ㄒ唬┚S修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　?。ǘ┚S修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領?。?/p>

　?。ㄒ唬┓颠€申請；

　?。ǘ┓课轀缡ёC據；

　?。ㄈI主身份證原件；

　?。ㄋ模┐鷺I主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　?。ǘ┪飿I服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　?。ㄋ模┢渌`反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：鐵嶺市物業管理辦法(2014)

　　鐵嶺市物業管理辦法(20**)

　　《鐵嶺市物業管理辦法》業經20**年11月6日鐵嶺市第七屆人民政府第5次常務會議審議通過，現予以公布實施。

　　市長 林強

　　二0一三年十二月五日

　　鐵嶺市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于全市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理區域內建設單位或業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業管理服務活動的企業。

　　第四條 市住房城鄉建設委是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督、管理。

　　縣（市）區房產行政主管部門，鐵嶺經濟開發區、鐵嶺新城區、鐵嶺高新技術產業開發區管委會，對本轄區內物業實施監督、管理。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

　　城市街道辦事處，負責本轄區內業主自治管理活動的指導、監督工作。

　　物價、規劃、綜合執法、環保、公安消防等部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第五條 業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業企業，應積極推行以招投標方式選聘物業企業。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I主規約、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷貥I主規約、業主大會議事規則；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

　　第八條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域由所轄區房產行政主管部門確定。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在地的縣級房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；

　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI主名冊；

　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂玫墓苍O施設備證明；

　?。┪飿I服務用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。

　　第十條 新建住宅小區入住率達到50%以后，在縣級房產行政主管部門的指導和協助下，由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區代表組成首次業主大會籌備組?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。達到物業管理條件的原有住宅小區由社區居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第十一條 籌備組應當做好以下籌備工作：

　?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　?。┲贫I主委員會選舉辦法；

　?。ㄆ撸┳龊谜匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　以上內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十二條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十三條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可另選一名業主代表參加。

　　第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至15人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十五條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。業主委員會設主任1人、副主任2人，主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的縣級房產行政主管部門、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況；

　?。ǘ┕芾硪幖s；

　?。ㄈI主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主大會決定的其他重大事項。

　　第十六條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第十七條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本辦法第十七條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主、業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督業主規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第二十條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘI主大會和業主委員會的決定；

　?。ㄈ┪飿I服務合同；

　?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；

　?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于汽車停放車位的處分情況；

　?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

　　第二十一條 1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。

　　第二十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督和咨詢。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會應當與公安機關和社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合所在社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知所在的社區居民委員會，并認真聽取他們的建議。

　　第二十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　第二十五條 業主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主大會的財物移交給業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的縣級房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十七條 住宅小區竣工實行綜合驗收。由房產行政主管部門組織對物業規劃和物業基礎設施建設情況同時進行驗收。未經驗收或驗收未合格的小區不得交付使用，不得發放房屋所有權證。

　　第二十八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面《前期物業服務合同》，并在30日內報物業所在地的縣級房產行政主管部門備案。

　　前期物業服務合同應當包括下列主要內容：

　?。ㄒ唬┖贤p方的基本情況；

　?。ǘ┪飿I的基本情況；

　?。ㄈ┪飿I服務事項和服務標準；

　?。ㄋ模┪飿I服務費用的標準和收取辦法；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位、業主和物業服務企業的權利義務；

　?。┪飿I的承接驗收情況；

　?。ㄆ撸I主臨時規約；

　?。ò耍┻`約責任；

　?。ň牛幾h處理方式。

　　第二十九條 前期物業服務事項應當包括下列主要內容：

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　?。ǘ┪飿I管理區域內安全防范、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；

　?。ㄈ┪飿I裝飾裝修管理；

　?。ㄋ模┪飿I檔案資料管理。

　　業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。

　　第三十條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者多層住宅物業總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業總建筑面積少于2萬平方米的，經物業所在縣級房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　建設單位因故未聘用物業服務企業的，由建設單位直接管理。

　　第三十一條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并登記。在辦理物業承接時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I管理用房的相關資料；

　?。ㄎ澹┪飿I管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十二條 住宅物業的建設單位應按照不低于物業總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房，但總面積不得低于150m2，物業辦公用房應為地面以上的成套房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。

　　規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十三條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位予以保修，建設單位應按規定履行保修義務。

　　建設單位在物業保修期內拒絕履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向住房城鄉建設行政主管部門申請使用建設工程質量保證金。

　　建設工程質量保證金的具體管理辦法由市住房城鄉建設委負責制定。

　　第四章 物業管理服務與收費

　　第三十四條 從事物業管理活動的企業，應當具有獨立的法人資格，取得工商行政主管部門核發的《企業法人營業執照》。

　　從事物業管理活動的企業，應取得市住房城鄉建設行政主管部門核發的《物業企業資質證書》，價格行政主管部門核發的《物業收費許可證》，稅務部門核發的《稅務登記證》，方可從事物業管理活動。

　　從事物業管理的企業經理、部門經理、管理人員，要按照規定取得職業資格證書，實行持證上崗制度。

　　第三十五條 經價格行政主管部門確認，具備下列條件并按規定辦理《收費許可證》的物業服務企業，具有收費資格，允許向業主收取物業服務費：

　?。ㄒ唬┙浌ど绦姓芾聿块T登記注冊；

　?。ǘ┙浳飿I管理行政主管部門資質確認；

　?。ㄈ┤〉枚悇盏怯涀C書并依法納稅；

　?。ㄋ模┏闪I主大會并產生負有協調和監督職責的業主委員會。

　　第三十六條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I公共部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I公用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主同意的其他費用。

　　物業公用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第三十七條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當約定下列主要內容：

　?。ㄒ唬┪飿I服務項目及其內容、服務標準；

　?。ǘ┪飿I服務費用的標準、收取辦法及計費方式；

　?。ㄈ╇p方權利義務；

　?。ㄋ模┻`約責任；

　?。ㄎ澹┖贤谙?；

　?。┖贤瑺幾h及糾紛的解決辦法。

　　物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。

　　物業服務合同中應明確規定履約保證金，履約保證金的具體管理辦法由市住房城鄉建設委制定。

　　物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　?。ㄒ唬└鶕I主大會決定對物業實施管理；

　?。ǘ┦杖∥飿I服務費；

　?。ㄈ┪袑I企業承擔專項物業服務；

　?。ㄋ模┙ㄗh業主委員會協調與業主的糾紛；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I服務制度和物業服務方案；

　?。ǘ┮勒瘴飿I服務合同提供服務；

　?。ㄈ┨岢鑫飿I公共部位、公共設施設備維修年度計劃，提交業主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

　?。ㄋ模┟堪肽晗驑I主委員會報告工作，報送物業維修賬目，接受業主、業主委員會的監督；

　?。ㄎ澹┌凑諛I主、業主委員會要求，列席業主大會、業主委員會會議，解答業主、業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

　?。┰谖飿I服務合同終止后向業主委員會移交有關資料、資產；

　?。ㄆ撸┌凑沼嘘P規定做好房屋裝飾裝修管理工作；

　?。ò耍﹦褡柽`反管理規約及物業管理制度的行為；

　?。ň牛﹨f助有關部門按照相關規定做好安全防范工作；

　?。ㄊ┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業不得有下列行為：

　?。ㄒ唬p少專業人員數量、物業管理類型和面積，達不到物業服務企業資質等級標準的；

　?。ǘ┻`反有關規定，聘用未取得物業管理職業資格人員的；

　?。ㄈ⒁粋€物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

　?。ㄋ模┡灿米≌瑢ｍ椌S修資金的；

　?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I管理用房用途的；

　?。┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

　?。ㄆ撸┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ò耍┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的；

　?。ň牛┪飿I服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

　?。ㄊ┡c物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

　?。ㄊ唬┎宦男形飿I服務合同的；

　?。ㄊ┏劫Y質等級承接物業管理項目的；

　?。ㄊ┏鲎?、出借、轉讓資質等級證書的；

　?。ㄊ模┓?、法規禁止的其他行為。

　　物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

　　第四十一條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣級房產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

　　第四十二條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　第四十三條 高級公寓、別墅區、商廈和寫字樓的物業服務收費實行市場調節價，住宅物業服務收費實行政府指導價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，各級價格行政主管部門應當會同同級房產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，按建筑面積收取。

　　物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準。

　　第四十四條 物業服務企業應當按照價格行政主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第四十五條 業主應當根據物業合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　已竣工但尚未出售的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　已竣工出售并通知辦理入住手續的物業，物業服務費用由物業買受人交納。

　　業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。

　　第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋，是指房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的房屋，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。

　　棄管房和單位無能力管理的房屋，由房產行政主管部門和社區居民委員會共同負責，參照物業管理辦法，采取自治管理，按最低標準收取服務費。

　　第四十七條 物業服務企業應向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主大會或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

　　第四十八條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第五十條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規章的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區居民委員會應當及時調解業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的糾紛，調解不成的當事人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十二條 縣級房產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五十三條 物業管理應當實行信用信息管理制度。市房產行政主管部門應當對全市物業服務企業信用實施考核，統一管理?？h級房產行政主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十四條 物業使用禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

　?。ǘ┥米愿淖兎课莸氖褂眯再|；

　?。ㄈ┥米源罱?、貼建建筑物、構筑物；

　?。ㄋ模┰诮ㄖ锷蟻y貼、亂涂、亂畫；

　?。ㄎ澹p壞或擅自占用公共部位、共用設施設備；

　?。┣终季G地、損毀花草樹木；

　?。ㄆ撸╇S意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；

　?。ò耍┥a、儲存、經營易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質及產生超過規定標準的噪音；

　?。ň牛┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　?。ㄊ┥米栽O置攤點；

　?。ㄊ唬╇S意停放車輛；

　?。ㄊ┓?、法規和規章禁止的其他行為。

　　有前款行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法依規對違法違規行為予以制止或者依法處理。

　　第五十五條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。

　　第五十七條 物業管理住宅區內的機動車停車場、自行車存車棚屬于業主共同所有的，由業主委員會決定收取車輛場地使用費的，由物業服務企業代為收取，單獨記賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業主監督。收費支出按照業主大會決定使用。

　　第五十八條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰關系人應予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業主財產損失的，責任人應當承擔賠償責任。業主因維修、更新、改造自用部位、自用設施設備造成相鄰關系人財產損失的，責任人應當予以修復或者賠償。

　　第五十九條 業主必須依法繳納專項維修基金。專項維修資金的交存、使用按照《鐵嶺市住宅專項維修資金管理辦法》執行。

　　第六十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

　　業主所得收益應主要用于補充專項維修基金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第六章 法律責任

　　第六十一條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第五十七條責令限期改正，給予警告，可并處10萬元以下的罰款。

　　第六十二條 住宅物業的建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第五十八條處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十條沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十四條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格的人員從事物業管理活動的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十一條責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條 住宅物業的建設單位在物業管理區域內未按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十四條責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十六條 挪用專項維修基金的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十三條追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人的刑事責任。

　　第六十七條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十五條責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十八條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十六條責令限期改正，給予警告，并依據本辦法第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款。

　　單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上房產行政主管部門依據《物業管理條例》第六十二條責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十條業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

　　第七十一條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十二條 凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據國家和省有關規定查處。

　?。ㄒ唬┥米詳U大收費范圍和提高收費標準的；

　?。ǘ┥米栽O立收費項目，亂收費用的；

　?。ㄈ┪窗匆幎ㄞk理收費許可證的；

　?。ㄋ模┪窗匆幎▽嵭惺召M公示和明碼實價的；

　?。ㄎ澹┨峁┓召|價不符，只收費不服務和多收費少服務的；

　?。┢渌`反本辦法的行為。

　　第七十三條 違反本規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十四條 工業園區，集中工礦區的住宅物業管理，可參照本辦法執行。

　　第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉建設委負責解釋。

　　第七十六條 本辦法從20**年1月1日起施行，有效期五年，《鐵嶺市物業管理暫行辦法》同時廢止。