全國第一個產權明晰、責權分明的物業管理服務合同在深圳實行
小區停車場、電梯廣告等公共收益屬全體業主共有。物管監管失職造成業主財物損失，先行對業主進行賠付
提示 小區停車場、電梯廣告等公共收益屬于誰？物管公司作假賬如何處罰？業委會成員是否可以耍特權不繳物管停車費？物管公司監管失職如何認定？住宅被盜、車輛丟失按什么標準，怎樣賠償？這些常常引發小區物管激烈矛盾糾紛的敏感問題，終于在20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》中有了新的明確約定。站在中國gg開放前沿的深圳景洲大廈，為中國小區物管制度改革創新遞交了新的答卷。
解讀“景洲大廈物管新合同”
新簽訂實施的20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》被稱為“民間版”的物業管理合同范本，在明晰小區產權收益歸屬，明確物管雙方職責權利等方面作了大膽的探索，用“經濟合同”的方式作了較為詳細的約定，對規避小區物管矛盾糾紛，維護小區穩定和諧具有示范推廣意義。
明晰小區產權收益歸屬，物管費同小區公共收益相分離
國務院《物業管理條例》第五十五條規定及釋義：利用物業共用部位（停車場、位）進行經營的收入歸全體業主共有?！皹I主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！?/P>
20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》，對景洲大廈小區各專有收費面積和小區公共區域共有物業作了詳細明確的界定?！半p方確認：景洲大廈地面道路廣場、地下停車庫、紅線內公共綠地屬小區公共配套共用部位，其建設成本已攤入業主購房價款；景洲大廈未計入容積率的小區停車場屬全體業主共有，產權、收益歸景洲大廈全體業主共有?！?/P>
“景洲大廈業主停車場及業主共有物業、場地出租、電梯廣告等收入，同物業管理服務費分離。為了明晰業主產權收益，經雙方協商約定，物管公司保證每年從景洲大廈停車場/位收入中提取稅后60萬元劃入景洲大廈業主委員會賬戶，納入“景洲大廈業主基金”管理?！熬爸薮髲B業主基金”優先為今后景洲大廈更換電梯、改造供水管網、主體大修積累儲備資金；也可按景洲大廈業主大會的決定使用（如：向業主發放“物業管理費補貼”等）?！?/P>
20**年，景洲大廈業主委員會用小區的公共收益（小區廣告收益、停車場收益等）建立了全國第一個住宅小區業主基金。按照20**年“景洲大廈物管合同”約定，景洲大廈僅停車場一項，物業公司每年就要向景洲大廈業主委員會（全體業主）提繳60萬元的公共收益。這些錢將直接轉賬進入以景洲大廈業主委員會名義開設的銀行賬戶。近年來，景洲大廈業委會利用小區“業主基金”改造，新建了景洲大廈小區消防、視頻監控、門禁系統、停車場智能系統；還從里到外對小區道路、大堂、電梯廳等公共區域進行了裝修改造，使過去一個臟亂差、盜竊頻發的景洲大廈面貌煥然一新。景洲大廈業主委員會還在“業主基金”中為將來小區更換電梯等大修改造項目預存了資金。這一切都得益于該小區在全國率先實行了業主自治。新“合同”還對景洲大廈物業管理服務項目、服務標準、收費價格及收繳辦法作了明確約定，以避免日后因小區產權收益約定不明發生矛盾糾紛。
業委會全體成員必須繳費，物管公司作假賬“假一罰十”
公平、平等，相互制約監督，共同維護小區穩定，是20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》的另一亮點。新“合同”明確約定，業主委員會全體成員必須帶頭履行繳費義務，自覺繳納物管費、停車費、房屋維修基金；不得利用監督權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。反對任何人在景洲大廈耍特權“吃霸王餐”，無理拖欠物業管理服務費，侵害繳費業主的共同利益。業委會不得慫恿、煽動業主不繳納物業管理服務費。業委會不得作出與物業管理無關的決定，不從事與物業管理無關的活動。不組織、參與任何危害社會、社區安全穩定的非法*、集體*活動。
物業管理公司承諾：恪守商業誠信和職業道德，不亂收費，不作假帳，不瞞報收入，不虛報開支，“假一罰十”。對小區的改造計劃須征得業委會同意后方可實施，否則將自行買單。保證景洲大廈安全，衛生，設備運轉正常。對小區實行全封閉管理，24小時視頻監控，不缺崗，不脫崗，確保小區住戶安全零發案。加大小區衛生保潔投入，每天兩次清運垃圾，垃圾在小區樓內不過夜，保持小區道路及大廈公共空間整潔；加強對住戶裝修的監管，杜絕違規裝修和違章亂搭建。若因物業管理公司監管失職失查和維修不善，造成小區公共設施設備損壞、丟失，電梯墜落傷害和公共地面、墻體損壞，物管公司將承擔修復、賠償責任。在合同到期時，物管公司應保證各種公共設施
設備能完好無損，正常運行移交，否則將承擔修復、賠償責任。
物管公司監管失職，先行對被盜損失財物業主進行賠付
國家相關法規規定，因物管公司監管失職，應對業主損失財物進行賠償。但如何認定物管公司的監管失職行為？按什么標準、程序、時限，對業主損失財物進行賠付？一直是物管雙方容易發生矛盾沖突的難點。20**年，原深圳市住宅局強制“包辦”招標來的一家國家一級物管公司，在景洲大廈管理期間多次發生業主家中被盜，由于缺少監管失職的認定標準，對業主財物損失的賠付最后不了了之。新簽訂實施的20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》，針對這一業內難點，景洲大廈物管雙方對“物管公司監管失職行為”的認定，共同制訂了13種認定標準，對解決日后業主同物管公司之間的矛盾爭端，不失為一種可具操作性的探索嘗試。該“認定標準”對解決全國類擬物管矛盾爭端具有很好的示范、推廣意義。
20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》第十條中“雙方協商確定，以下行為視為物管公司監管失查失職不作為：1、外來人員未進行登記放入小區；未通過對講機征得業主核實同意將外來人員放進小區；2、未經業主簽字將業主家電家具等物品放行出小區；3、物管人員夜間擅自將非本小區月卡車輛放入地下車庫停放，造成業主車輛損壞丟失；4、景洲大廈保安、物管人員不足，崗位缺崗，脫崗；5、維修、管理人員不公布值班時間，不按時到崗，不堅守崗位，設備維護維修不及時；6、保安巡邏不到位；搬家開門無人值守；監控室無人值守；7、門禁、對講機不能正常使用，呼叫長時間無人應答；8、在消防設備設施全部更新改造并經消防部門驗收合格后，消防報警、排煙排風設備不能正常使用，安全設施失效；9、視頻監控裝置維修不及時，發生意外時不能提供視頻錄像資料；10、門崗、巡邏、交接班不清，原始登記記錄不全；11、監守自盜；發現案情事故隱瞞不報不公布；12、對小區違法黃、賭、毒；違規違章亂搭建、亂堆放物品，占用消防通道行為不制止，不舉報；13、國家相關法規物管應履行但未履行的其它失職行為?！?/P>
“景洲大廈新合同”還對對因物管公司監管失職，業主財物損失進行賠付的賠償標準、程序、時限，作了明確的約定：“物管公司應購買停車場安全保險，停車場若因物業管理責任，造成業主車輛被盜，物管公司將按“停車場車輛保險范圍”承擔賠償責任。若因物管公司以上（13種情形）責任造成業主家庭財產被盜和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、珍貴字畫、古董外，物管公司將按“家庭財產保險標準”并參照其理賠辦法，承擔賠償責任。在確定為物管公司失職責任后，但案犯尚未抓獲時，物管公司應按“家庭財產保險”理賠程序時限，先行對業主損失財物進行賠付?！?/P>
深圳景洲大廈業委會主任鄒家健表示，物業管理是一種商業服務，用經濟合同的方式約定業主同物管公司雙方的權利與義務，是景洲大廈規避、化解小區物管矛盾糾紛，維護小區穩定和諧的成功經驗。
目前，“深圳景洲大廈物管服務合同”已引起了極大的社會反響，受到了房產物業管理業界的關注。鄒家健指出，要讓老百姓明白一個道理，在市場經濟的新形勢下，作為物權業主要學會按照市場經濟的運行法則，學會理性地調節處理各種小區民間民事事務，用合同約定的方法規范利益雙方的權責利，這是目前解決物業管理行業糾紛的一條有效途徑，也是依法維權的必由之路。一切過激的沖動和非理性的行為都無濟于中國城市社區物管問題的解決。
一直從事中國社區治理研究，關注“景洲現象”的深圳大學管理學院唐娟博士認為，《深圳景洲大廈物業管理服務合同》將對全國物業行業產生示范作用，將推動中國物業管理行業的進一步規范。這是一次社區物權業主在現行法律框架下的制度創新。
篇2：物管案例：業主委員會不簽訂《物業服務合同》
物管案例：業主委員會不簽訂《物業管理服務合同》
某小區于今年2月成立業主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應邀投標應聘。經過小區業主委員會3個月的調查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監督下召開的小區業主代表大會上，A物業管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區業主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業管理服務合同》。
[案例提示]
應依據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等相關法規中關于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。
[案例分析]
了解無故不肯簽訂《物業管理服務合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協商，如業主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業利益。在多次與該小區業主委員會主任交涉未果后，A物業管理公司將小區的業主委員會告上了法庭。
據了解本案例業主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關鍵在于原物業管理公司公司不愿退出，業主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業管理公司公司設下障礙，導致了現在中標的物管公司進不來的局面。
A物業管理公司公司狀告業主委員會，理由主要是：該公司是應邀投標應聘，并按照規定投送標書及有關承諾書，業主委員會沒有權力借故遲遲不與該公司簽訂《物業管理服務合同》。新的《物業管理條例》明確規定了業主大會的作用，當業主大會召開后，選聘物業管理公司的最終決定權掌握在業主大會手里，而不是現在的業主委員會。業主委員會只是業主大會的執行機構，選聘物管公司以及小區內所有涉及全體業主權益的事情，都要通過業主大會決定，業主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業主委員會取代了業主大會。該小區業主委員會的執行秘書承認，選聘物業管理公司應該由業主大會集體決定。而現在業主委員主任卻獨攬大權。如果業主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區業主將失去對業主委員會的信任。