物業管理公司(以下簡稱物管公司)在其受托物業管理(以下簡稱物管)區域內停車管理的責任界定問題,之所以一再討論,懸而不決,表面上是法律規定不明,實際上其根本原因是立法立場問題。對于物管區域的停車到底是占位還是保管,或是雙重關系,站在不同的立場則有不同的認識。物管公司一方希望將該關系定為占位關系,而車主一方,肯定希望定為保管關系。

本文試圖在討論物管性質的基礎上,對物管區域停車管理的各種責任作出分析,并以公平等價原則預設停車場管理的法律關系,以作立法參考。

(一)存車的法律性質

從法律角度來看,因存車而產生的法律關系雖有不同,但由于車輛保管是以占地為前提的,其中包含場地占用的性質,因此,保管與占位并非完全矛盾的兩個概念。要區分保管和單純的占位,應從保管的性質著手。保管合同是一種雙務實踐合同,必須以保管標的的實際交付作為合同成立的必要要件,并以是否有償作為承擔損害賠償的前提。

那么,存車人與物管公司之間的關系如何界定呢?

1、保管關系的確定

存車人進入物管公司管理的停車場(地)存放車輛,雙方對合同性質有明確約定的,從約定;沒有約定的,則要視不同情況而定。如果物管區域的停車場(地)經公安部門辦理了備案批準手續,可以對外從事收費停車業務,具有按照公安交管部門要求的停車場(地)的管理制度、管理人員和管理范圍等條件,存車 人在此存車,應視作雙方有建立保管關系的真實意思表示。具體有以下三種情況:

一是,物管公司對存車人發放停車證或其他憑證,存車人憑證方能開走車輛的,應當視作雙方依照交易習慣履行了存 車交付手續,并由物管公司擁有排他的占有權,符合保管合同的條件,保管法律關系成立。

二是,如果存車人交付了存放車輛的有關費用,物管公司未發放停車憑證,僅向存車人出具了停車發票。這種情況是否具有保管的性質,不能一概而論。如若存放的車輛并非隨停隨取,停車場(地)要對車主進行大致辨認或憑車鑰匙方可取走車輛,則可認定停車場對車輛具有排他的控制權,停車發票可視作車輛存放在該停車場(也即為事實交付)的憑證,此時雙方已形成事實上的交付與看管的關系,應當認為保管法律關系成立。

三是,保管合同中保管方承擔的責任要較占位的大一些,相應地管理成本也要高一些,如停車費中能夠體現這一保管與單純占位的區別,也可以認定為事實上的保管關系成立。

2、占位關系的確定

上述以外的情形,如停車場未經批準設立,或系臨時占位停車等,可認為是一種單純的占位關系。

(二)物管公司承擔何種責任

1、物管的性質與區域安全

物管內涵和外延隨時代變遷會有一些變化。本文所及“物管”是指經合法登記注冊的物管公司對其受托管理區域的管理。管理是指組織內部管理者對其組織的規劃、組織、指揮等,是上對下的不平等關系。

而“物管”卻并非什么領導對業主的管理,而是受托物管公司對業主群體的服務。在這里,“物管”的概念就是“服務”的概念。

物管公司內部的組織、指揮、協調等才是管理學意義上的管理。

因此,服務是物管公司的主要經營范圍。服務既是物管的本質與內容,亦是物管公司必須遵循的經營原則。物管公司至少應為委托人提供的服務包括:物管區域的衛生、綠化維護;

物管區域的安全;進出車輛、人員的管理;物管區域的設施、設備的維護等;業主委托的其他服務。如果物管區域內業主的人身與財產安全不屬物管范圍,亦即如果物管公司明示對此不負責任,那么恐怕目前的物管公司會被全

篇2：論物業管理停車管理

　　論物業管理停車管理

　　隨著社會經濟的迅猛發展，人們生活水平的不斷提高，社會車輛、家庭車輛的擁有量出現了激增的趨勢，進而對地面空間的有限性提出了嚴峻的挑戰，車位不足的矛盾日益凸顯，停車管理亦越來越得到重視。

　　停車管理是物業管理的主要內容之一，包括：

　　(1)交通規則，交通進出口以及路線的規劃布局等；

　　(2)指揮調度；

　　(3)收費管理，停車收費的管理；

　　(4)交通安全的管理。

　　其重點是防止車輛的亂停亂放，做好小區內安全停車。

　　做好停車管理，使小區內的車輛有秩序地停放，有利于維護交通秩序，保障業主的人身及財產安全；保證通道的暢通、保證行人的安全，做到最大限度地方便業主，防止車輛被盜、遭損等等。

　　然而，隨著停車管理在物業管理中的普遍應用，諸多問題開始浮出水面。下文就具體問題具體分析，指出這一問題產生的根源，并給出相應的解決辦法。另外，物業管理企業作為微利行業，如何規避因停車管理而帶來的高額風險?除加大防范力度外，將這部分管理項目承包給專業停車管理公司亦不失為明智之選。

　　一、當前物業管理企業停車管理存在的問題及產生根源

　　因停車管理產生的矛盾已經十分普遍，各種案例時常見諸報端。車輛丟失、剮蹭等事件的理賠糾紛頻繁，物業管理企業往往因此而陷入不公平的索賠當中。

　　1.停車收費難。規劃缺陷帶來停車位的嚴重不足；免費停車的習慣；開發商前期車位費定價太低，物業管理公司被動上調停車費引發矛盾；地面、地下價差太大，導致地面車位不足、地下車位過剩車位權屬不明確，業主對交費不認同等等，這些現象直接導致了停車收費難度的加大。

　　2.停車需求激增。據建設部最新的一項調查顯示，目前全國停車位缺口平均在60%以上；而相應的竟是配建車位的不足或被挪作它用，停車設施缺乏，地上有車無位，地下車庫有場無車，資源得不到有效整合，浪費現象比較嚴重。

　　3.小區亂停亂放及占路停車現象多。這樣必然會堵塞消防通道和影響正常通行，引發安全隱患。缺乏停車管理的專業流程，是導致產生亂停亂放占路停車現象的主要原因；一般物業管理企業對停車管理比較隨意，沒有預見因流程問題引發的后果沖突。另外由于缺少配建的自行車泊位也是原因之一，自行車亂停亂放，擠占道路空間和人行道。

　　4.停車交費觀念淡薄，交費意識差。由于有關停車管理的相關政策和法規宣傳力度不夠，停車收費產生糾紛繼而會引發物業管理費收繳矛盾更增加了業主與物業管理公司之間的誤會。

　　5.物業管理人員對車輛管理缺乏專業知識和技能，以及不能與車主進行有效的溝通，也時常引發暴力沖突和矛盾。

　　二、解決目前“停車難”的辦法

　　剖析“物業停車難”存在的根源目的在于找到解決問題的辦法。

　　1.明確停車位的權屬、明示價格。

　　現行停車費價格的制定方法是政府定價和市場調節價雙軌并行。由于政府指導價相對較低，地面公共停車場供不應求；而地下停車場、立體停車場多數由開發商自己定價，相對較高

　　業主對停車場的權屬問題及價格的合理性容易產生質疑，實際生活中極易帶來分歧和矛盾。解決這一問題的根本在于事先約定，開發商應在《房屋買賣合同》中明確說明地下停車場是否由全體業主分攤并提供證明材料，如屬開發商所有，則需約定停車費的標準，作為房屋買受人購房的參照條件之一，以避日后業主指責開發商隨意定價之嫌。

　　2.增加停車位的供給，進行價格調控。

　　面對資源稀缺問題，物業管理企業可以從增加供給和減少需求兩方面做出努力。

　　一方面，可以利用現有空地創造條件盡可能增加停車位的供給，如補建停車場；沒有空地的，可利用小區道路劃臨時停車場

　　來緩解停車壓力；還可以利用科技手段解決車位不足的問題，比如修建立體停車庫、綠地停車場，提高單位土地使用率。但這些工作都需要得到業主的同意和政府交管部門的認可。

　　另一方面，可以利用價格杠桿適當抑制停車需求。業主把車停在小區地面或周圍的路面，自己既省錢又方便，卻苦了行人和過往的社會車輛。適當縮小地上停車場與地下停車場收費差價，把地上的車輛分流到地下停車場去。

　　3.提供政策優惠，促進停車場建設，推動停車產業化發展。

　　擴大停車場建設是目前解決停車難的另一關鍵所在。要使停車場建設進入良性循環，就需要政府進行財政金融政策的支持，從而吸引民間資本的積極參與，并按企業經營方式推動停車業的產業化發展。

　　三、如何規避停車管理的風險

　　停車管理現已成為房地產開發和物業管理企業進行市場競爭的重要手段。以車輛停放的安全便利吸引住戶，并通過高效管理做好停車場的服務工作，如提供車輛清洗的專項服務等。但同時，物業管理行業也面臨著停車管理的風險，首當其沖的就是停車場機動車輛的被盜。由于相關法規的滯后，往往在案發后的賠償責任追究中，眾多物業管理企業都陷入了不公平的索賠糾紛之中。

　　目前大多數物業管理企業管理的項目都很有限，其停車場的規模也相對較小。這樣常為了轉嫁停車管理風險而向保險公司交納較高的投保成本，如此將不利于物業管理企業的正常經營，停車管理費的收取可能還不夠支付整個停車管理的成本。物業管理企業的利潤來源主要是業主的物業管理費，如果還要消耗物業管理費來保障停車管理，對物業管理企業本身來說就是一個不可忽視的成本風險，會帶來整體利潤的下降。

　　在物業管理行業，一個矛盾沒處理好，往往牽一發而動全身，就可能導致業主委員會的聲討，甚至謀求其他物業管理企業進駐。在物業管理中，物業和車輛是業主的兩大主要資產，因物業管理企業的核心優勢在物業管理方面，所以其經營管理的重心自然就放在物業方面，停車糾紛勢必在所難免。

　　目前激烈的市場競爭環境，一個企業靠單打獨斗很難發展，企業、行業間的合作越來越重要，利用不同領域的專業優勢，滿足顧客的不同需求，提升各自的市場競爭力。物業管理企業可以將停車管理分化出來，交由專業的停車管理公司打理。如此一來，不但規避了風險，還可集中優勢專注自身特長；另外，高品質的專業停車管理也是物業管理中的亮點。

　　參考文獻:

　?、俣逞?，《關注停車管理，提升物業價值》，《城市開發》雜志，20**.6

　?、谕鯇W東，《商業房地產投融資與運營管理》，清華大學出版社，20**.8

篇3：上海市住宅物業管理區域機動車停車管理暫行規定(2004)

第一條(目的和依據)
為規范住宅物業管理區域停車秩序,保障停車管理雙方的合法權益,根據國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的有關規定,制定本暫行規定。
第二條 (適用范圍)
本規定適用于本市住宅物業管理區域內機動車輛的停放和管理。
第三條(停車設施管理規定)
住宅物業管理區域內停車設施按以下規定實施管理:
(一)建設單位按規劃要求配置的停車設施(包括地面或者地下停車庫、立體停車庫等)應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用,尚未出售的應當出租,不得閑置不用。
(二)一套住宅的業主不能擁有兩個或者兩個以上車位[[,但在本暫行規定實施前已銷售的,或住宅物業管理區域內配置的停車位與住宅房屋套數比例超過1:1的,超過部分的停車位不受此限。
(三)停車位要轉讓的,受讓對象應當是本物業管理區域的業主。租用停車位的業主享有該車位的優先購買權。
(四)停車位有空余的,可以臨時出租給本物業管理區域外的單位或者個人使用。出租時,租賃雙方應在停車位出租合同中約定:當本住宅物業管理區域內業主或者使用人需使用時,出租人可終止合同,收回出租的車位。但出租人應在終止合同前二個月書面通知承租人。
(五)在住宅物業管理區域內的道路上設置停車位的,不得占用消防通道,不得妨礙行人和其他車輛通行。
第四條(停車管理服務單位)
物業管理企業提供住宅物業管理區域內停車管理服務的,應當在物業服務合同中約定。物業服務合同未就停車管理做出約定的,由業主大會或物業管理區域內的業主決定停車管理辦法。
第五條(停車管理服務基本要求)
物業管理企業或者其他停車管理單位(以下合稱停車管理單位)應當按照以下要求提供停車管理服務:
(一)遵守本市停車管理的有關規定;
(二)履行物業服務合同相關停車管理的約定;
(三)制定停車管理制度,包括停車管理單位的職責、停車位和臨時進出車輛停放的管理方案、發生緊急情況的處置預案等;
(四)地面、墻面設立交通標識,引導車輛按規定路線行駛;
第六條(車輛停放收費)
車輛停放收費按以下規定執行:
(一)建設單位按規劃要求配置的停車設施向業主、使用人出租的,執行物價部門規定的收費標準。
(二)業主大會決定對車輛在全體共用部分停放收費的::,參照物價部門規定的標準收費。業主大會成立前,物業管理區域內的車輛停放收費,執行物價部門規定的收費標準。
(三)停車收費應當出具專用憑證。
對臨時進出車輛停放實行收費的,停車管理單位應在車輛進門時發放臨時停車憑證,出門時驗證放行。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放的,不得收費。
車輛在共用部分停放的收益,歸共同擁有該物業的業主所有,主要補充專項維修資金,用于共用部分的維修養護,也可以按照業主大會的決定,用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
第七條(機動車停放人應遵守的規定)
車輛停放人應當遵守以下規定:
(一)遵守業主大會決議、業主公約、業主臨時公約和住宅物業管理區域機動車停車管理制度,聽從停車管理人員的指揮;
(二)車輛停放不得占用消防通道,不得妨礙消防設施的使用,不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。
(三)按照規定或者約定交納車輛停放費用;
第八條(停車管理服務合同)
車輛停放人可以與停車管理單位訂立停車管理服務合同,可以約定機動車基本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等內容。
車輛停放人對停放的車輛有保管要求的,另行簽訂保管合同。
第九條(違規停車的處理)
對不按規定停放車輛,影響住宅物業管理區域道路暢通或者公共安全的,停車管理單位可以按照停車管理服務合同、業主公約、業主臨時公約或者業主大會決議進行處理,由此產生的費用由責任人承擔。
第十條(施行日期)
本規定自20**年11月1日起施行。