解區分所有之惑，釋物業服務之義--最高院兩個司法解釋的理解和應對
最高人民法院近期公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[20**]7號，以下簡稱“區分所有權解釋”)和《關于審理物業服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[20**]8號，以下簡稱“物業服務解釋”)，兩個司法解釋的施行，將有利于指導建筑物區分所有權糾紛案件和物業服務糾紛案件的裁判活動，規范業主和物業服務企業的行為，保護各方當事人的合法權益。在《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”和兩個司法解釋的制定過程中，筆者有幸代表中國物業管理協會參加了修改論證工作。特別是去年應最高人民法院之邀，中物協就兩個司法解釋草案三次提交了修改意見的報告，相關意見得到最高院的高度重視和充分采納。筆者撰寫本文，力圖在客觀評價和準確理解兩個司法解釋的基礎上，與業界共同探討物業管理行業的應對之策。
一、 客觀評價：兼收并蓄，務實求真
早在《物業管理條例》實施前后，上海、北京等地的高級人民法院就出臺了指導當地基層人民法院審理物業管理糾紛的審判意見，最高人民法院也早在20**年就著手進行審理物業管理糾紛案件司法解釋的起草工作，但由于種種原因一直未能完成。20**年《物權法》的出臺，為重新審視物業管理活動提供了嶄新的視角，從建筑物區分所有權與物業管理之間有機聯系出發，最高院于20**年初起草了《關于審理建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，征求各方意見后，最高院敏銳地意識到這兩類糾紛在共性基礎上的個性差異，決定對建筑物區分所有權糾紛案件和物業服務糾紛案件分別制定司法解釋，又經過廣泛征求全民意見和認真修改完善，最終兩個司法解釋得以出臺?；仡櫿麄€立法軌跡，前后歷時六載時光，從中不難看出司法解釋機關在法治環境迅速變遷時代背景下的審慎和嚴謹。
馬克思曾經說過：“法的關系正像國家的形式一樣，既不能從它們本身來理解，也不能從所謂人類精神的一般發展來理解，相反，它們根源于物質的生活關系····”為了理解建筑物區分所有權以及物業服務的法律關系，司法解釋的制定者致力于從相關物質的生活關系上尋根溯源，基本做法是深入開展調查研究，廣泛聽取來自各方的意見和建議，通過綜合運用開門立法、民主立法、專家立法等多種形式，真正達到兼聽則明，集思廣益、博采眾長的立法效果。中國物業管理協會參與立法解釋的制定過程就是最好的例證，在不到半年的時間里，最高院三次就司法解釋稿征求中物協的意見。經統計，在中物協三份書面報告中有22條具體修改意見得到全部或部分采納。
其中，我們建議增加的解釋內容得到采納的主要有： 1.專有部分和共有部分的界定;2.業主共有車位的界定;
3.專有部分面積和建筑物總面積，業主人數和總人數的認定;4.明確業主對業主大會和業主委員會違反法定程序做出決定的訴權;5.物業服務企業對業主拖欠物業服務費的請求權;6.業主“不得以放棄權利不履行義務”規定的明確細化。
我們建議刪除的解釋內容得到采納的主要有： 1.物業服務企業對業主專有部分維修養護的責任;
2.關于供電、供水、供氣、供熱等管線屬于公用設施的界定;3.物業服務企業在合理限度范圍內承擔安全保障義務。
我們建議修改的解釋內容得到采納主要有：1.在多個條款中要求增加“管理規約”作為判斷相關行為合法性的依據;2.不支持單個業主以非合同當事人為由對物業服務合同提出抗辯;3.明確物業服務企業移交物業服務用房、退還預售物業服務費和業主支付拖欠物業費的義務;4.建議不將“經多次維修、養護和維護后仍不能達到物業服務合同約定的標準”作為物業服務企業的違約事項。
能以如此開放的姿態去聽取中物協的意見，最高院對地方各級法院、相關行政機關以及社會各界意見的重視程度可想而知。對比最初草案和正式條文，推敲司法解釋的具體條款，雖然我們承認其中不可避免地存在一些局限性：如未明確界定市政公用部分，未涉及物權歸屬爭議的解決以及未賦予業主委員會在物業服務糾紛中的被告身份等。但總體來說，兩個司法解釋基本做到了對相關各方合理意見的統籌兼顧，大多數內容密切聯系實際并且具有可操作性，較為充分地體現了兼收并蓄和務實求真的立法理念。在贊譽最高院從善如流的同時，我們也為辛勤工作的點滴成果感到欣慰。
二、 準確把握：解惑釋義、拾遺補缺
司法解釋是國家最高司法機關對如何適用法律規范所制定的具有法律約束力的司法規則，它不僅對各級人民法院的審判活動以及仲裁機構的仲裁活動起到具體的指導作用，而且對當事人的相關法律活動具有規范和引導的功能。最高院兩個司法解釋出臺以后，如何正確理解規定里面的真實內涵，準確把握條文背后的精神實質，從而最大限度維護自身權益，防控法律風險，是擺在每個物業服務企業面前一個不可回避的課題。司法解釋的作用是不違背上位法的前提下相對既有法律規范，解決既有法律疑義問題，闡述規范規則的具體含義。
與既有的法律規范相比，司法解釋的作用是在不違背上位法的前提下，解決既有法律的疑難問題，闡述規則制度的具體含義，細化法律原則的內容，修補原有規范的缺陷，即所謂的“解惑釋義、拾遺補缺”。但是，具體到最高院的兩個司法解釋，在肯定共性的同時，我們應當認識到兩者的差異：首先，它們都與《物權法》相關，但“區分所有權解釋”是完全以該法第六章為基本依據制定的，而“物業服務解釋”則更多地以《合同法》和《民法通則》為依據;其次，“區分所有權解釋”主要調整業主之間，業主與建設單位之間的物權關系，而“物業服務解釋”則側重于規范物業服務企業與業主之間案件的合同關系;再次，區分所有權糾紛多數引起侵權之訴，而物業服務糾紛主要導致違約之訴。了解以上三點，就不難理解為何最高院針對兩類案件分別制定司法解釋，同時也有利于從不同角度判斷兩個司法解釋將給我們今后的實際工作帶來的不同影響。
準確把握“區分所有權解釋”，我們應當注意到以下幾個特點：
一是強化定義規范的實效。解釋第一條對業主的界定不拘泥于絕對的登記主義原則，不僅將法律文書、征收決定、繼承以及合法建造的主體認定為業主，而且明確了未取得房屋所有權證，但實際入住的房屋買受人的業主身份;第二條和第三條對專有部分和共有部分的界定，綜合運用了列舉法、描述法和排除法，引入特定空間和天然共有部分等概念，盡可能窮盡現實生活的各種可能性;第八條和第九條關于“專有部分面積和建筑物總面積”以及“業主人數和總人數”的認定方法，統一了人們的認識，彌補了原有法律的漏洞，避免實踐中因當事人的不同理解而引起法律糾紛。
二是強化管理規約的地位。解釋共十九條，其中有五個條款(第四條、第七條、第十三條、第十五條和第十六條)涉及管理規約，管理規約不僅成為業主行使權利的依據，同時也是判斷業主是否侵犯他人權益的根據，管理規約作為規范業主行使區分所有建筑物共同管理權的基礎性契約的地位得以進一步確立。
三是強化建設規劃的作用。解釋第三條認定屬于業主專有的整棟建筑物的占地，第五條認定“應當首先滿足業主的需要”的車位、車庫的配置比例，第六條認定物權法第七十四條第三款所稱的車位，均以建設規劃作為判斷依據。由此可見，建設規劃的法定性、確定性和公開性，決定了它在判斷物權歸屬和法律適用中的重要作用。
四是強化公共利益的保護。解釋第七條對物權法第七十六條第一款第(七)項規定的“其他重大事項”進行擴張性解釋，直接后果是決定共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動和處分共有部分等事項，今后應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;第十一條和第十二條對“有利害關系的業主”的界定和認定，在有力遏制“住改商”行為的同時，也防止適用范圍的無限制擴大;第十四條對擅自進行經營性活動的行為實行舉證責任倒置的特別規定;解釋第十五條對物權法第八十三條第二款所稱的“其他損害他人合法權益的行為”的擴張性解釋，都是以切實保護業主的公共利益為出發點。
五是強化業主權利的行使。解釋第十二條明確規定，業主可以業主大會或者業主委員會作出的規定違反了法律規定的程序為由，請求人民法院撤銷該決定;第十三條明確規定業主有權請求公布、查閱應當向業主公開的五方面的情況和資料，從程序上和實體上都強化了業主權利的行使，并保證業主在權利受到侵害時能得到有效的司法救濟。
準確把握“物業服務解釋”，我們應當注意到以下幾個特點：
一是強化物業服務企業的義務。解釋第三條針對實踐中物業服務合同的約定內容相對簡單，當事人常因物業服務的內容發生爭執的現象，運用合同默示條款理論，擴充了物業服務企業承擔義務的范圍，除物業服務合同之外，物業服務企業還應履行法律法規、相關行業規范、服務承諾和服務細則規定或約定的義務。
二是強化行政法規的效力。解釋第二條規定物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同無效，顯然是對《物業管理條例》第四十條規定效力的強化;第七條關于業主與承租人、借用人和其他使用人承擔交納物業費的連帶責任的規定，同樣是對《物業管理條例》第四十二條第一款的肯定;第三條將法律法規的規定認定為物業服務企業的應盡義務，同樣強化了行政法規在民事審判中的適用法地位。
三是強化訴訟主體的限制。解釋第一條在明確前期物業服務合同和物業服務合同對業主的約束力的同時，規定業主以其并非合同當事人為由抗辯的，人民法院不予支持，防止了訴權的濫用和司法資源的浪費;第八條在賦予業主委員會解除合同請求權的同時，規定物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利，這實際上否定了業主委員會民事訴訟的被告身份。
四是強化了合同主體的責任。解釋第五條規定物業服務企業違規收費的責任，第九條規定物業服務企業退還預收物業費的責任;第十條規定了物業服務企業的退出和移交責任;第四條規定了業主實施妨害物業服務和管理行為的責任;第六條和第七條規定了業主交納物業費的責任。相關規定在體現平等、自愿、公平和誠信的合同法原則的基礎上，通過強化物業服務企業和業主雙方的法律責任，有利于物業管理目標的實現。
三、 從容應對：明理守法、惟精惟專
最高院兩個司法解釋的出臺和實施，是繼《物權法》和《物業管理條例》之后，物業管理法律環境的進一步優化和完善。作為社會關系的調整器，法律除了一視同仁的平等性，還具有與生俱來的雙重性，最高院的兩個司法解釋對我們也同樣如此。在法律這把雙刃劍面前，物業服務企業只有明理守法、惟精惟專，才能做到從容應對，游刃有余。
(一)明確自身定位。如果說《物權法》為物業服務企業提供了調整自身定位的良機的話，那么兩個司法解釋則為這一調整指明了方向?！皡^分所有權解釋”告訴我們，業主是共同管理權的行使者，物業管理是建筑物管理的一種形式，物業服務企業并非建筑物區分所有權的主體，參與建筑物區分所有權糾紛缺乏法理基礎 ;“物業服務解釋”則再次強調業主和物業服務企業之間是平等的合同主體，是服務和被服務的關系，物業服務合同是物業服務企業和業主之間法律關系的唯一紐帶，是確立物業服務企業自身法律地位的契約基礎。
(二)認清權利邊界?！皡^分所有權解釋”進一步明確了專有部分和共有部分的界限、車位車庫的歸屬、“住改商”的條件、業主和業主團體的權利、共有部分的經營權和損害物權的禁止性行為，上述相關規定都有助于物業服務企業在從事物業管理活動中，認清不同主體之間的權利邊界，避免越權和侵權行為的發生。實踐中，物業服務企業要準確認清權利邊界，還應當在承接管理項目之前，事先查明相關建筑規劃和管理規約的內容，在進行共有部分的經營性活動中嚴格遵守規定程序，如實公布成本支出，謹慎介入業主之間的、業主與業主大會和業主委員會之間的區分所有權糾紛，尊重業主權益，規避侵權風險。
(三)加強合同管理。物業服務合同是物業管理活動中最重要的法律文件，物業服務企業在了解合同基本原理的同時，還應當深入認識物業服務合同的法律依據、法律性質、法律特征。在簽約過程中，應注意管理規約、投標文件和物業服務合同的關聯性和一致性，仔細推敲服務內容、服務標準、服務費用和權利義務等實質條款。同時，避免合同中出現免除物業服務企業責任，加重業主委員會或者業主責任，排除業主委員會或者業主主要權利的無效條款，認真制定服務細則和管理規章。在履約過程中，嚴格遵守法律法規的規定和相關行業規范規定的維修、養護、管理和維護義務，謹慎作出不切實際的服務承諾，嚴禁擅自擴大收費范圍，提高收費標準或重復收費的違規行為。
(四)依法維護權利。物業服務企業應當充分發揮法律的維權功能，對于業主違反物業服務合同或者法律法規、管理規約，以及實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業應根據“物業服務解釋”第四條規定，請求人民法院追究有關業主的法律責任;對于無正當理由拒交物業服務費的業主，物業服務企業經書面催繳后仍未見效的，應當通過訴訟的方式向欠費的業主主張權利，并根據法律規定追究物業承租人、借用人和其他使用人的連帶責任。
(五)自覺履行義務。自覺忠實地履行應盡義務，既是企業的合同責任，也是職業道德的基本要求。物業服務企業不僅應當在合同期限內履行義務，在業主委員會依法解除前期物業服務合同或者物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業仍應按照解釋規定，自覺退還業主已經預收但尚未提供物業服務期間的服務費，及時主動退出物業管理區域，移交物業服務用房和相關設施設備，以及物業服務所需的相關資料和由其代管的專項維修資金，以保證物業管理項目的順利交接，維系客戶關系的和諧穩定，最大限度地降低企業的法律成本。
篇2：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。
業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。
第一節 業主的專有權及其限制
建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。
一、業主的建筑物專有部分所有權概述
所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。
?。ㄒ唬I主專有所有權的概念
專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。
專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。
那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。
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確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：
(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。
物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。
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專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。
二、業主的建筑物區分所有專有權的限制
建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。
各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。
物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：
1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。
?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。
?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。
2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務
區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。
此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。
在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：
?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；
?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；
?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；
?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；
?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；
?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；
?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；
?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；
?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。
篇3：建筑物區分所有權案民事反訴狀范文
建筑物區分所有權案民事反訴狀范文
反訴人（本訴被告）：z總（個人信息 ）
住址：**市**區**北三里
被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個人信息）
住址：**鎮**村
反訴請求：
1、判令被反訴人將**市**區古龍居住公園*號房產的入戶門退回以房產證為準的歷史入戶門位置；
2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀；
3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。
事實與理由：
反訴人系址在**市**區古龍居住公園V號房產（下簡稱為“301室”）的業主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區古龍居住公園V號302室房產（下簡稱為“302室”）的業主。
20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經小區物業公司出面調解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業管理單位**華菲物業管理有限公司古龍居住公園服務中心向302室的業主發出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀；次日，**市**區城市管理行政執法局禾山中隊發現302室業主將入戶門向外移動，向302室業主發出單號：0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發生。
被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚，其行為已構成侵權，給反訴人造成了損害和妨礙，應承擔相應的法律責任。
本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實真相，依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。
此致
**市**區人民法院
反訴人：z總
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20年 月日