維護合法權益，防控法律風險--談兩部司法解釋對行業的影響

　　為正確審理建筑物區分所有權和物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》與《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱兩部司法解釋)，將于20**年10月1日起施行。這對處在被矛盾和糾紛困擾中的物業管理行業應該是一件大事，所以我立即囑咐協會秘書處在網站上盡快刊登，并要求這期雜志以此作為專題聚焦，發動業內上下認真學習。

　　近兩年，中物協一直高度關注并積極參與立法解釋的制定，并做了大量有成效的工作，這在中物協去年工作總結和這次陳偉同志的文章都有較為詳細的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即與已調任住房與城鄉建設部房地產市場監管司工作的陳偉同志取得聯系并交換了意見。我們都認為這次正式公布的兩部司法解釋雖然回避了一些難點、焦點和敏感問題，但基本上體現了法律的公平性原則，力求實現物業服務雙方權利義務的平衡。其中關于審理物業服務糾紛案件的解釋顯然是在認真聽取行業意見的基礎上慎重作出的。而且，兩部司法解釋有很強的針對性和可操作性，對業主與物業服務企業的不當行為均有較強的約束，對一些頻繁發生訴訟但在審判實踐中難以判決的熱點、難點問題提供了統一的審判依據，提升了《物權法》等法律規定的可操作性。這對于妥善解決物業管理中的糾紛，有效化解物業管理中的矛盾，規范物業管理主要涉及的業主與物業服務企業雙方行為都有重要的指導意義，我們應當從以下方面給予高度重視。

　　一是要認真學習兩部司法解釋，全面領會和準確把握其精神實質。正如最高人民法院有關負責人在接受采訪時歸納的，兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件中的諸多問題，包括業主身份的界定、人數的計算方法及權利義務的范圍、物業專有部分和共有部分的劃定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及知情權的保護，以及物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除與相應糾紛的處理等等。

　　這些問題以司法解釋的形式發布，不僅對各級人民法院的審判活動以及仲裁機構的仲裁活動將起到具體的指導作用，而且對物業管理當事人的相關活動具有規范和引導的功能。因此，盡快組織干部和職工逐條學習、正確理解和準確把握兩部司法解釋的有關條文，進一步規范物業服務活動，努力減少和妥善處理各類糾紛，切實防控法律風險，最大限度維護自身合法權益，是每個物業服務企業當前必須關注的重要工作。

　　二是要高度重視對兩部司法解釋有關條款的研究，切實防控法律風險。兩部司法解釋對物業服務企業法律責任的認定較為嚴厲，必須引起業內廣泛重視并采取有效措施防患于未然。比如對審理物業服務糾紛案件的解釋多處提及物業服務合同，既有對合同是否有效的認定，也有對不履行或不完全履行合同的處理，還有對違反合同約定的處分。此外，尤其要注意的是，該解釋在三個方面對物業服務企業應承擔的合同糾紛責任與我們平時一般的理解和把握的尺度有較大的擴充：第二條關于即使物業服務合同已正式簽訂，但涉及免除企業責任、加重業委會或業主責任、排除業委會或業主主要權利的條款，在業委會或業主請求確認合同或者合同相關條款無效時，人民法院應予支持;第三條提出對物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分;第三條關于“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。

　　如果我們對以上這些條款沒有全面把握和清醒認識，在司法訴訟中會處于十分被動的地位，甚至面臨法律風險。因此，物業服務企業近期應按照以上條款的精神重點對簽訂的前期服務合同及企業曾公開作出的服務承諾與制定的服務細則進行認真和全面的清理，對不符合以上精神的要盡快作出適當調整。同時，要切實認識到合同不是萬能的，即使我們簽訂的物業服務合同中對有關義務沒有作出明確約定，但凡涉及到法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護四大義務沒有切實履行的，并不表示我們可以免除有關責任。因此，全行業要進一步提高嚴格依法辦事的自覺性，在參與前期服務合同簽訂，作出服務標準和內容的公開承諾，以及合同的正式簽訂與執行的各個環節中，要特別注意與現行法律法規和行業規范的銜接，并在履約過程中，嚴格遵守法律法規規定和相關行業規范規定的應盡義務，切實避免不自覺的違規行為所引發的法律訴訟和法律風險。

　　三是充分運用兩部司法解釋的相關條款，有效維護自身合法權益。審理物業服務糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業服務合同，以及依法簽訂的物業服務合同，對業主具有普遍的約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持;第四條明確了業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持;第六條明確了經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持;第七條明確了業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持;第九條明確物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，人民法院應予支持。

　　這些條款的公布對業主態度的端正和行為的規范都將起到重要的指引作用，既為我們管理工作的正常開展創造條件，也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區域內大力做好宣講工作，讓兩部司法解釋的有關精神深入到業主心中，起到約束業主行為和引導業主正確對待維權活動的作用。

　　當然，紛繁復雜的物業管理矛盾和糾紛不可能通過兩部司法解釋就平息，但是物業管理的立法畢竟又向前邁出了實質性一大步，這對促進行業健康發展的積極作用是毋庸置疑的。

篇2：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。

篇3：師大后勤物業公司監控條例

　　師大后勤集團物業公司監控條例

　　為加強公司管理，明確責任，促進管理制度化、規范化、不斷提高服務質量，特制定本條例：

　　第一條監控機構：承總公司監控機構后物業管理公司專人負責全面監控。

　　第二條監控范圍：物業公司全部員工。

　　第三條監控原則：堅持公正、公開、公平原則。

　　第四條監控責任：違反條例規定，除直接負責人之外，各級負責人承擔連帶責任，領導責任到經理。

　　一、工作紀律

　　第五條上班時不按公司規定，不掛工號牌，不掛服務證，每次扣責任人1分和10元。

　　第六條上班時精神不振、儀容不整、穿拖鞋，每次扣負責人1分和10元。

　　第七條上班時間打牌、閑聊、干私活，每次扣責任人1分和10元。

　　第八條私自挪用公司未用易耗品或送與他人。每次扣責任人1分和10元。并按所送價值3倍罰款。

　　第九條擅自離開工作崗位、串崗、無故不參加會議每次扣負責人1分和10元。

　　第十條工作中弄虛作假、隱瞞實情、毀壞公司形象，每次扣負責人1分和10元。

　　第十一條無故遲到早退10分鐘，每次扣責任人1分和10元，累計三次以上按曠工一天記。

　　第十二條未按手續辦理請假或擅自換班，每次扣負責人1分和10元。

　　第十三條未按規定時間和要求完成工作任務，每次扣負責人2分和20元，

　　第十四條違反承諾服務規定，服務不規范的。每次扣負責人1分和10元。

　　第十五條大型綠化或維修工具等未經領導同意，私自外出作業。每次扣責任人2分和20元。

　　二、崗位職責

　　綠化及花房管理

　　第十四條花房及相關區域內隨意晾曬衣物。亂放工具及設備、影響花房整體美觀，每次扣責任人1分和10元。

　　第十五條花卉培育中發生非正常死亡在10%以上，每次扣責任人3分和30元。

　　第十六條綠化養護責任區未及時清除雜草，未及時修剪，未及時防病除蟲，每次扣責任人2分和20元。

　　第十七條綠化養護不當造成喬木、灌木草坪等死亡。每次扣責任人3分和30元。

　　第十八條花卉栽培中，未完成規定產量，按情況扣責任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九條觀賞植物管理不當，私自外借，送人。每次扣責任人2分和20元。

　　第二十條擅自同意私人花卉植物擺放在花房，每次扣責任人1分和10元。

　　環境及校園管理

　　第二十一條校園內張貼物和窨井等未及時清理和解決的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十二條未及時處理亂晾曬衣物，私拉繩子等的，每次扣負責人1分和10元。

　　第二十三條未能及時完成包干區衛生，影響校容的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十四條校園垃圾箱未及時清理、及時關閉，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十五條垃圾未按規定倒放規定區域，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十六條垃圾房四周不整潔，垃圾房頂有雜草，雜物的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十七條清掃衛生清潔時間內有明顯垃圾超過20分鐘未清理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十八條轄區自行車停放不整齊，未及時整理的，每次扣責任人1分和10元。

　　樓群管理

　　第二十八條大樓內走廊、樓梯等公共場所堆放量物品未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十九條大樓周圍非自行車、機動車停放點發生停放車輛的每次扣責任人1分和10元。

　　第三十條大樓周圍堆放物品對觀瞻有明顯影響，未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十一條懸掛彩旗、橫幅不及時不規范，每次扣責任人2分和20元。

　　第三十二條上課教室未及時開關的，影響正常教學秩序，每次扣責任人4分和40元。

　　第三十三條上課教室未及時配備教學用具、每次扣責任人2分和20元。

　　第三十四條包干區衛生未及時清理，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十五條教室內課桌發現有明顯刻畫未及時處理，扣責任人1分和10元。

　　第三十六條未及時報修水電設施、教學設施的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十七條浴室管理不嚴，違反浴室管理制度、每項每次扣責任人1分和10元。

　　維修、水電管理

　　第三十八條一般水電維修因主觀原因未能當天完成的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十九條維修服務中，未能到工完場清，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十條維修過程中，操作馬虎，引起故障問題，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十一條遇搶修時未按通知規定時間到達，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十二條高配值班人員未按有關安全操作規程而發生錯誤工作指令而造成損失，視情節輕重每次扣責任人1-10分和10-100元。

　　第四十三條查詢電話，24小時維修值班電話振鈴三次響未接聽不詳，未及時上報，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十四條水電操作過程未遵守有關規程，產生安全隱患，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十五條水電收費未按規定，視情

　　節輕重，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六條考試期間違反規定擅自允許他人進入文印作業場所的，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十七條未在規定時間內未及時完成打印、膠印、復印任務的，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十八條打印資料差錯率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十九條紙張損耗率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第五十條私用文印消耗材料，視情節輕重，每次扣責任人1分或10元。

　　第五十一條造成保密資料泄密，每次扣責任人10分和100元以上，視情節輕重予以解職，直至追究刑事責任。

　　三、財務紀律

　　第五十二條在權限范圍內采購過程中不堅持原則，違反規定，收取人情貨、關系貨的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三條出現質次價高，造成經濟損失，酌情賠償，情節嚴重調度崗位，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十四條違反規定，私自采購物品，一切貨款自理，每次扣責任人1-5分和10--50元。

　　第五十五條未經領導同意，私自出售物品，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　第五十六條不遵守現金收支規定、未及時上交現金款的，每次扣責任人2分和20元。

　　第五十七條私分現金，追回所有現金，情節嚴重調離崗位、

　　直至解職，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十八條采購和銷售物品應計數物資和錢款，必須兩人以上同時在場，并作詳細記錄，違反規定每次責任人扣2分和20元。

　　四、安全生產

　　第五十九條發生安全事故，知情不報或不及時匯報，每次扣責任人5分?