面對物業費政策應該是順勢而為

　　導讀：我們要客觀地看到這一次政策積極的一面。那就是從市場化的角度來看，價格放開有助于推動市場發揮作用，并減少政府對價格的干預?？梢哉f，這既是物業管理行業多年來的呼聲，也是順應市場經濟發展規律的必然選擇。

　　20**年12月17日，國家發展改革委(以下簡稱“發改委”)印發通知，要求地方放開非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務等9項商品和服務價格，鼓勵市場通過競爭提供質優價廉的多樣化服務，拉動消費，促進相關行業健康發展。一個月后，上海市發布了《關于加強上海市住宅小區綜合治理工作意見的通知》和《上海市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃(20**-20**)》(以下簡稱“《通知》和《計劃》”)，

　　指出要建立物業服務市場機制：堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準。對協商困難的，鼓勵雙方委托社會中介機構進行評估，并根據評估結果最終確定物業服務內容和收費標準，推動形成公開、公平、公正的物業服務價格形成機制。

　　政策帶來的積極影響

　　首先，我們要客觀地看到這一次政策積極的一面。那就是從市場化的角度來看，價格放開有助于推動市場發揮作用，并減少政府對價格的干預?？梢哉f，這既是物業管理行業多年來的呼聲，也是順應市場經濟發展規律的必然選擇。

　　20**年，國家發改委與建設部聯合下發1864號文，《物業服務收費管理辦法》實施。之后，《物業服務成本監審辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》等一系列法規政策落地?？陀^來講，這一系列辦法的實施，通過對普通居住物業和政策性住房的物業管理，以政府指導價方式對其物業費價格實行監督和管理，對于規范物業服務收費，提升物業管理法制化水平，促進物業管理行業的發展，起到了重要的作用。20**至20**年行業發展數據也可以證實這一點：截至20**年末，全國物業服務企業

　　已經發展到10.5萬家，物業服務企業從業人員達到600多萬人。

　　這里需要指出的是，隨著社會經濟的發展，物業管理的形勢發生了變化，特別是物業管理市場化的快速發展，政府的物業服務費指導價格對質價相符信息反映的滯后性日益突出。比如，在上海政策放開前仍延用20**年制定的分等定級物業費標準，多年來物業費價格未做調整，而十年間物價翻了幾翻，致使不少物業服務企業遭受到了服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，企業經營出現困難。以上海市為例，從20**至20**年的一段時間，上海物業服務企業主動退出管理的小區約220多個。一些物業服務企業還陷入“虧損--降低成本--服務質量下降--業主不滿--物業費調價難--虧損”的怪圈。

　　眼下，盡管政策的紅利釋放需要一段時間，但是，不少上海市的物業服務企業已經嗅到了商機，開始積極學習研究政策，并相應地對自身的服務和經營作出了調整，提升業主滿意度，推動物業費價格調整。依據《關于加強上海市住宅小區綜合治理工作意見的通知》的要求，上海市的物業行業協會開始籌備建立物業服務信息發布機制，擬定期發布物業服務內容、服務標準和服務價格等參考信息。

　　有人將房地產稱為信心經濟，事實上，物業管理也需要找回行業的自信--從這一次行業對價格政策的反映來看，或將是一個新的起點。

　　需重視和警惕的問題

　　價格是價值的反映。物業管理作為一種服務產品，與其他的商品一樣，其價格當然是價值的反映。與此對應的是，一個被長期扭曲的價格機制松綁后，在其回歸常態(價格客觀反映價值)的過程中，需要重視和警惕以下兩方面的問題。

　　一方面，需要重視和警惕現實當中價格背離價值的惡性競爭問題。伴隨著物業管理市場化發展的30多年，物業管理低價競標帶來的惡性競爭始終如影隨形，甚至出現了“劣幣驅逐良幣”的現象。綜合來看，這個問題既助長了部分物業服務企業不正當競爭的風氣，也給業主形成了物業服務“低價優質”的錯覺，誤導了業主對物業管理的消費判斷，并為日后的物業費價格糾紛埋下了隱患。

　　對于這一問題，此次上海市在《通知》和《計劃》中明確，將進一步加強物業服務企業資質管理，建立動態檢查和企業資質升降獎懲機制;完善物業管理招投標管理，規范招投標代理行為;完善物業行業信用體系建設，加大物業服務企業和項目經理的誠信信息的公開力度，并將其納入上海市公共信用信息服務平臺，依法面向社會提供查詢。

　　另一方面，國家發改委的此次政策也留了“尾巴”--放開的是“部分物業服務”的價格，而非“非保障性住房”的物業服務價格。比如，政策對前期物業服務由“各省級價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門根據實際情況決定實行政府指導價”。事實上，對物業服務價格實行政府指導價依據的是《價格法》的“重要的公益性服務”有關規定，而在《物權法》出臺之后，對基于業主物業財產權產生的物業管理不應繼續實行政府指導價。在現實當中，物業費的價格一旦在前期物業服務合同中約定，哪怕這個價格并不合理，其在日后的調整會非常困難，有相關制度設計上的困難，更有與業主溝通的艱難。

　　此次上海在《通知》和《計劃》中也明確，要引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準，明確了“非保障性住房”前期價格也予以放開，同時，對于“售后房”小區、保障性住房小區和未成立業委會的早期建設的商品房小區，要建立物業服務收費及相關事務的協商協調、指導監督和應急處置機制，到20**年年底前，基本實現“售后房”小區物業服務收費市場化。就此看來，上海市的探索和實踐走在了前面。

物業服務企業的應對

　　毋庸置疑，國家發改委的此次政策刺激到了業內的物業服務企業。在被長期的“價格管控”壓抑“解除”之后，不少物業服務企業都“躍躍欲試”--似乎漲物業費就是分分鐘的事兒了。但是，真的是這樣的嗎?

　　首先，作為一種合同約定的服務，物業服務費的定價權不在物業服務公司，而在訂立物業服務合同的雙方。也就是說，物業服務費是否漲價，需要物業服務企業和業主協商并通過一定程序由全體業主決定。由此看來，物業服務企業要面對的首要問題其實還是服務的問題--首先要做的就是切實提高管理能力和管理水平，進一步提升物業服務品質，讓業主的物業資產增值保值，讓業主的工作和生活因為物業服務更加便捷，以獲得業主的認可和肯定，并由此獲得與業主議價乃至提價的機會。

　　其次，如同一位業界人士所講的，物業服務企業在為政府指導價的“天花板”被拿掉而彈冠相慶的同時，也要當心自己腳下的“地板”是否穩固可靠。換句話說，在可以預見的將來，行業內的市場化競爭必將進一步加劇，優勝劣汰會愈演愈烈。因此，物業服務企業要想未來活得更好，就要在今天打好根基，認認真真地從團隊、管理、服務、標準等基本做起、做實，而不是急著去調價。

　　第三，擁抱物業管理新常態，推進企業自身的模式創新和升級發展。以行業綜合實力排名第一的萬科物業為例，其在管住宅項目近500個，是一家典型的居住類物業的管理企業。20**年，萬科物業總收入32.58億元，其中物業費之外的延伸服務收入為15.31億元，而2.09億元的凈利潤基本上是來源于延伸服務收益。由此看出，在做好基礎物業服務的同時，物業服務企業既要把握好政策的機遇，適時推動物業費價格的調整，面對當下科技助力物業管理升級的歷史性機遇，更要充分發掘和利用好所管理服務社區的資源，適度開展一些關聯性較強的經營。

　　今年兩會上，政府工作報告首次提出了“互聯網+”行動計劃。兩會結束后，總理在記者會上發話：要站在“互聯網+”的風口順勢而為。對于物業管理來說，站在“政策”的風口上，我們要做的也應該是順勢而為。

　　作者系中物協副會長、上海東湖物業管理有限公司總經理

篇2：物業費用委托銀行代收款協議書

　　物業費用委托銀行代收款協議書

　　z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。

　　二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。

　　三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。

　　四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。

　　五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。

　　甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：

　　樓棟號及聯系電話：　　　　　聯系電話：

　　住戶聯系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%?！笆召M難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心?。ㄓ绕涫抢?、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。