物業精細化管理--維修講解及記錄工作要精細化

　　一、維修程序

　　寫字樓內一業主入駐不久，辦公室里的小套間門鎖不能開關了，于是給管理處打電話，要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到，熟練地將鎖芯拆掉，換了新的安上。鑰匙一開一試，門鎖正常，故障排除了，于是給業主開了單據收取維修費用。不料業主堅決不付，認為維修人員未經檢查測試，怎么就確認是這個鎖芯的故障呢?定然是寫字樓內這種故障太多了，由此說明房地產開發公司選用的門鎖以次充好，應該由房地產開發公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄，請業主查看，證明寫字樓內出現此類故障并不像業主所說，業主這才解除疑慮交了維修費用。

　　精細化操作建議：

　　1、首先向業主講明故障原因、維修方式和收費標準，經業主同意后再進行維修；

　　2、每次維修結束要做好工作記錄，以便關鍵時刻能派上用場；

　　3、物業管理服務工作要講究時效，如果事先將工作做細，則事后會規避諸多麻煩，同時也會取得客戶的信賴和認可。

　　二、維修方式

　　某日一業主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象，管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張，四天以后才能修復。又因該小區二期工程未竣工，地產施工人員通過管理處的協調，同意盡快在兩天后處理此事，管理處安排維修人員。兩天內，對長明燈白天將電源斷掉，天黑前再將電源連接上。

　　精細化操作建議：

　　1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識，必要時應有保護措施。以文字形式告知業主，嚴防有觸電或漏電現象。

　　2、加強巡視檢查次數，提高工作質量。

篇2：商招物業強電維修工崗位工作說明書

　　商招物業強電維修工崗位工作說明書

　　1、崗位基本信息

　　崗位名稱：維修工（強電）崗位編號：GC-30

　　所屬部門：新時代管理中心直接上級：維修班長

　　直接下級：無所轄人員：0人

　　平行協調關系：管理中心（處）其他維修工崗位定編：5人

　　2、崗位目標和概述

　　熟悉大廈設備的運行情況，按照操作規程或作業指導書對設備進行保養、維護，確保設備的正常運行。同時根據客戶維修需要，為客戶提供及時、保質、保量的維修服務。

　　3、主要崗位職責

　　3.1遵守各項規章制度，執行本崗位的安全操作規程、服務規程、作業指導書，達到本崗位質量標準，做好要求的工作記錄。

　　3.2積極參加崗位培訓，努力學習專業技術，提高本崗位工作技能。

　　3.3熟悉轄區內供配電系統的運行方式，電纜線路的敷設、布置及配電箱的位置，功能和控制對象，設備容量、規范、位置，操作方法及注意事項。

　　3.4負責供配電設備設施、外景燈光、噴水池、公共區域等照明設備的運行操作、維護保養和巡視檢查。

　　3.5負責供配電設備設施的零修和當班中發生的異?，F象和一般故障的處理。

　　3.6停電時，負責啟動應急發電機組，迅速切換電源，監視發電機的運行并做好記錄。

　　3.7熟悉轄區內消防系統的工作原理及消防器材的使用方法，執行電氣設備安全防火規定，參與供配電系統的火災預防和火警處理工作。

　　3.8學習掌握一定的空調制冷及弱電知識，協助制冷及弱電工的維修保養工作。

　　3.9完成轄區內給排水管網系統的巡視檢查和維護保養任務，保證管網暢通、各閥門設施完好。

　　3.10執行應急處理程序和請示報告制度及時報告、妥當處理緊急情況或突發事件。

　　3.11完成各類低壓電器設備設施報修的維修任務。

　　3.12正確使用、妥善保管所使用的工具、儀表，維護好現場作業環境。

　　3.13服從維修班長的工作安排，完成各項臨時工作任務。

　　4、組織結構

　　5、任職資格

　　5.1基本要求

　　a)年齡35歲以下，男性為佳；

　　b)品德端正，誠實可靠，反應靈敏；

　　c)良好的服務意識和團隊協作精神。

　　5.2教育和工作經歷

　　a)高中以上學歷，中技、中專，機電一體化或電氣自動化專業為佳；

　　b)兩年以上強電工作經驗。

　　5.3知識、能力

　　a)具備良好的強電知識，熟悉安全操作規程；

　　b)具備在異常情況下采取措施的能力；

　　c)具備相關的弱電及空調制冷基礎知識。

　　5.4專業技能

　　具備招商局物業強電中級+弱電初級，或強電中級+暖通制冷初級。

　　5.5專業培訓

　　a)參加勞動部門組織的上崗證培訓；

　　b)參加管理處組織的崗位職責、崗位操作技能培訓，考核成績合格；

　　c)電工常用工具的使用培訓、高空作業安全培訓、防雷知識培訓、消防安全培訓、防臺等應急事件處理程序培訓。

　　6、工作條件

　　6.1工作地點：80%時間在新時代大廈內，20%時間在室外檢修。

　　6.2工作時間：一周六天，每天8小時，根據需要安排輪班和空值。

　　6.3常用工具：萬用表、兆歐表、接地電阻儀、沖擊鉆、臺鉆等。

　　7、職業發展方向

　　7.1通過培訓、輪崗等方式，全面掌握強電、弱電、空調、消防、電梯方面的專業知識，成為其他崗位的后備人員。

　　7.2隨著工作經驗的不斷豐富和管理技能的培養，成為維修班長或主管候選人。

　　附加說明：

　　1.本標準由總部人力資源管理部門起草，部門負責人審核。

　　2.本標準由總部品質管理部門組織標準化審查。

　　3.本標準由總部品質分管領導批準。

　　4.本標準由總部品質管理部門負責解釋、修訂。

篇3：物業管理知識培訓：維修管理知識

　　物業管理知識培訓：維修管理知識

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養，對破損房屋的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善，裝修、裝潢改善，同時結合房屋維修加固，增強房屋抗震能力等。

　　002導致物業管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價值逐步降低。

　　003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行；可以借鑒與發展優秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料品種多、規格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業主或非業主使用人監督下進行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則；“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”的原則；對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為業主或使用人服務的原則；有償服務的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

　　009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時，不論對哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現象，防水層密實，無滲漏現象。

　　011天面工程維修標準是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

　　013水、電、衛等設備工程維修標準是:保持完好，保證運行安全，正常使用，及時更換老化管線。

　　014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。

　　018物業中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構的工程。

　　019物業大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。

　　021房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養護的主要內容是:包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩方面。

　　023房屋的日常養護的來源是:

　　一、住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或非業主使用人進行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養護工程。

　　024房屋的季節性預防養護的來源是:主要有防臺風，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養護服務中存在的問題來源是:開發商建造的房屋質量而引發的問題；由物業管理公司的服務質量而引發的問題；由業主或非業主使用人對房屋的使用而引發的問題。

　　026設備管理的對象是:給排水及衛生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。

　　027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監測、保養、發現；業主或非業主使用人的投訴。

　　028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。