拖欠物業費的七個不利后果

　　一些業主認為，我不就是沒交物業費嘛，物業又不能把我怎么樣，還不是得照樣為我服務。

　　這樣想的業主，你們可大錯特錯了，拖欠和拒繳物業費的后果

　　沒你想的這么簡單!!!

　　今天小編就帶大家了解一下，業主拒交物業費的7種不利后果!

　　01　被催繳物業費

　　對拒交物業費的業主，物業公司有權進行催繳，例如：對業主進行短信催繳;在小區公示欄進行公示催繳，但需要注意的是，催繳物業費是物業的合法權利，催繳過程中需要保護業主的個人隱私。

　　02　支付額外的違約金

　　案情：潘某實際欠繳物業公司物業費10991.64元，能耗費1099.16元?，F物業公司起訴到法院，不僅要求償還物業費等，還得按日萬分之五支付違約金5041.10元。

　　判決結果：物業費、能耗費如數繳納;違約金調整到3500元。

　　法院認定：由于涉案物業費拖欠較久，違約金總額明顯過高，已達訴訟標的的41.69%，法院酌情降低。

　　物業提供服務，業主繳納物業費，是《物業服務合同》當中屬于雙方的義務，所以業主在沒有合理、合法理由的情況下，未按時繳納物業費，實際上也是一種違約行為，除了補繳物業費之外，還有可能需要支付一定的違約金。

　　03　被起訴

　　根據我國《民法典》第九百四十四條的相關規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　也就是說，如果業主在物業催告的合理期限內仍未及時補繳物業費，則有可能面臨被物業起訴或仲裁的風險。

　　04　被強制執行

　　并不是只有欠錢不還才會被強制執行，如果在法院調解、判決結果生效后(物業糾紛判決結果在判決書送達15天之后生效)業主仍不按照調解、判決書上規定的期限補繳物業費，那么將面臨被法院強制執行的風險。

　　有些業主無法接受自己敗訴的結果，或是對于判決結果并不滿意，并且在法院判決已經生效后仍然拒絕補繳物業費，這種情況物業公司是可以到法院申請強制執行，凍結業主的銀行卡并將卡內余額直接劃扣的。

　　屆時，業主個人名下的銀行卡將被凍結，并且根據業主拖欠的物業費、可能產生的滯納金等其他費用的多少選擇是否查封房產、車輛。

　　05　司法拘留

　　2005年10月30日，北京朝陽法院98名執行法官和法警兵分6路前往歐陸經典、芍藥居等13個小區，采取“堵被窩”方式對57戶長年拒交物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。

　　據悉，被執行人均是長時間不交納物業費，并在物業起訴、法院判決生效的情況下仍不履行的業主。

　　朝陽法院執行庭副庭長汪冬介紹，昨日共對12名拒不執行法院判決和4名妨礙公務人員處以15天司法拘留，并處1000元罰款的處罰。另有10名業主主動交納了物業費，合計1.7萬元，其中7人由于拖欠時間過長而被處以1000元罰款。

　　《民事訴訟法》規定：被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，應當報告當前以及收到執行通知之日前一年的財產情況;被執行人拒絕報告或者虛假報告的，人民法院可以根據情節輕重對被執行人或者其法定代理人、有關單位的主要負責人或者直接責任人員予以罰款、拘留。拒不履行法律判決的，如果情節嚴重，還有可能被司法拘留。

　　06列入失信名單

　　家住國信馨園小區的王先生因拖欠物業費7040元，且二次拒收法院傳票，法院判決生效后，王先生拒不理會，法院遂采取強制措施，凍結了王先生的養老金賬戶。

　　11日，記者陪同王先生和邱女士再次來到漢陽區法院。執行法官毛創軍強調，凍結養老金賬戶是合法的。

　　據她介紹，對于這類民事案件，法院判決被告敗訴后，執行法官會搜集被告人的財產線索，包括房產、存款、車輛和工商營業執照等，一旦發現足夠支付案件標的額的銀行賬戶，法院就可以將其凍結。

　　由于該案件的標的額是6458.99元，外加50元執行費，所以法院凍結了他的養老金賬戶。“王先生除了養老金還有其他經濟來源，法院并未全部凍結。只要他在10天內繳清欠款，我們馬上就可以解凍他的賬戶。”

　　王先生表示，愿意繳清拖欠的物業費和違約金，對于自己不懂法造成的嚴重后果也深感懊悔。

　　物業費案件數額一般都不大，但時間跨度久，很多幾千元標的的案件往往都拖了七八年以上，也正因為數額不大，當事人往往置之不理，當起了“老賴”，其中不乏生活富裕者。對于此種行為，法院可根據《最高人民法院關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》將其納入失信被執行人名單，依法進行信用聯合懲戒。

　　現在，支付寶、移動支付、微信支付等網絡虛擬交易賬戶中的資金，也屬于法院可執行的被執行人財產范圍。成了失信被執行人，以后網上訂旅游住房、買保險、租房、相親、子女求學、出行、金融活動、養老金可直接劃扣等等，都會受限。

　　07　因為拒執被判刑

　　更“偏激”些的業主面對法院的執行程序，進行惡意的破壞和阻撓，妨礙、破壞執行，并且情節嚴重，有可能觸犯我國《刑法》第三百一十三條拒不執行判決、裁定罪，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。對于情節嚴重的情形詳見《最高人民法院關于審理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》第二條的相關規定。

　　業主長年欠繳物業費，原因多是對物業管理不滿意，或者契約意識淡薄。破解物業費難題，還需進一步厘清責權利關系，強化雙方的契約意識。

　　一、明確業主與物業的利益共存關系

　　1、經費到位情況與服務質量正相關

　　物業費收繳率越高，小區的經費也就越充足，物業服務質量也跟著提升，小區的設施設備也得到了更好的維護。

　　2、好的服務質量帶來小區房屋增值

　　物業費水平高低和收繳率的高低都會直接影響服務質量，從而進一步影響房屋保值增值。許多業主因不滿物業而拒繳，殊不知，最大的受害者卻是自己。

　　物業服務屬于勞動密集型行業，人工成本占70%以上，當物業費不足以支撐企業運作時，物業公司一般會壓縮人工成本，減少服務人員數量或啟用低成本的中老年人。這對物業公司而言，是運轉困難，對業主而言，是服務質量的下降。

　　而業主還有另一個更大的損失，即房產價值的縮水。房屋作為不動產，可保價增值，而小區環境、物業服務也是房屋價格高低的決定性因素，如果部分業主長期欠繳，物業必然降低服務標準，進而影響房產值。

　　二、業主應以合理方式行使權利，拒絕跟風拒繳

　　物業提供的服務不單單能保障小區有良好的居住條件，維護小區的正常秩序，好的物業還能讓房屋保值增值，而這一切的有力保障來自于物業企業能正常開展服務工作，這有賴于業主們繳納的物業費，而物業費中的絕大部分，又投入到了小區各項品質維護和提升的工作中去，最終受益的也是業主本身。

　　物業公司提供了服務，業主就有義務按合約繳納物業費。小區物業服務不到位，業主可以通過業委會表達訴求，也可以取證起訴物業公司，而不是以此為由拒繳物業費。否則容易造成“收費率低、服務差——服務差、業主不愿繳費——收費率更低、服務更差”的惡性循環。

　　三、按時支付物業費的法律法規

　　《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費用。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費用。

　　《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用。

　　第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第六十四條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　《業主大會和業主委員會指導規則》第二十條：業主拒付物業服務費用，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　《物業服務收費管理辦法》第十五條：業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　你目之所及整潔的園區安全、優美的居住環境蔥郁的綠植等

　　你觸之所及設備設施綠色運行帶來的便利

　　還有豐富多彩的社區活動等

　　背后都是物業在提供服務

　　每一分物業服務費

　　都切切實實的花在了園區服務建設上

　　請尊重他們的服務和汗水

　　總而言之

　　物業管理并不是

　　“我管理，你交錢”那么簡單的事情

　　而是需要建立起互相尊重

　　平等互利的“人與人”的關系

　　無論是物業公司還是業主

　　一定要冷靜客觀，換位思考

　　為了美好家園的和諧

　　互相包容，密切關系

　　共同為創建和諧家園和文明小區而努力!

篇2：案說業主拖欠物業費的成因

　　案說業主拖欠物業費的成因

　　日前，筆者應邀到北京市昌平區某大型別墅項目進行實地考察。應當說，該別墅項目無論從房屋建造、配套設施，還是園林美化在京城都首屈一指，但是，物業公司的物業服務費收繳率卻不高，物業公司為此大傷腦筋，一籌莫展。

　　于是，筆者提出這樣一個問題：該項目屬于高檔別墅，業主大都屬于京城各界名流、大公司老板，區區物業費用的交納，對此類業主來講根本不是什么難題，為什么廣大業主拒絕交納呢？不交物業服務費的原因究竟何在？物業公司就此問題給予的答復，筆者卻無法完全認同。

　　對此，筆者擬從以下幾個方面，就業主拖欠物業服務費用這一問題談談自己的簡單看法，期待與大家的商討。

　　一、物業公司物業服務質量合格，是其收取物業服務費用的前提和基礎

　　物業公司法定義務和約定義務構成了物業公司的服務質量標準，尤其是約定義務，物業公司與業主的物業服務協議上對物業服務標準、內容通常會有明確的約定，這在建設部公布的物業服務協議范本上，也有清楚的體現。如果物業公司違反了法定義務或未按照雙方協議履行約定義務，物業服務質量就不可能合格，業主對物業服務不滿意，物業管理費的收取就會十分困難。

　　筆者將結合下面幾個案例，談談業主交費與物業服務質量的關系。

　　1、某住宅小區物業公司將保安、保潔等物業服務項目分包給專業公司，該物業公司為了節省開支，沒有對擬委托的保安公司進行嚴格審查，對保安人員的上崗證、年齡、服裝、形象、人員增減、整改期限等也未作出具體要求，結果，不到一個月時間，保安人員擅離崗位、監守自盜、與業主爭吵等情況連連發生。業主對保安服務產生了嚴重抵觸情緒，甚至有多位業主已經找到了物業公司，要求更換保安人員。此期間，由于某業主家中被盜，該物業公司又成為了被告。法院審理認為，物業公司未盡到安全防范義務，應對業主進行賠償?？梢?，物業公司節省費用的同時，應當嚴把物業服務質量關，否則，帶給物業公司的損失不僅僅是金錢，更是小區業主的信任。

　　2、某物業公司屬于開發建設單位的前期物業公司，在業主辦理入住手續時，業主與物業公司簽訂了前期物業管理服務合同，該合同中物業公司的物業服務內容、質量標準過于簡單、籠統，沒有具體可操作的內容。此后，物業公司提供物業服務時，片面地認為物業服務已達到合同約定的服務要求，且未認真做好計劃、記錄，由于廣大業主對物業服務不滿意，拒絕交納物業費用。物業公司在催交無效的情況下提起了訴訟，業主對物業公司的訴訟提出了反訴，認為物業公司的物業服務質量不達標，要求減免物業費用。法院審理認為，根據業主提供的證據，物業公司的物業服務質量不合格，小區未達到整潔、美觀的要求，雖物業公司對此提出異議，卻未提供相反的證據，故法院判決物業公司減收物業費用。

　　筆者認為，物業公司提高物業服務質量，為廣大業主提供合格、周到、滿意的物業服務，是收取物業服務費用的先決條件。

　　二、物業公司應當防微杜漸、積極預防，杜絕業主侵占小區共有部分、公共利益的行為

　　目前，小區業主侵占共有部分的現象較為普遍，對此，各物業公司的做法也不一致，如：有的物業公司發函要求改正，有的物業公司與業委會協商對策，有的物業公司提起訴訟要求拆除，而有的物業公司就侵占行為與業主發生了沖突，使矛盾進一步升級......下面是筆者辦理過的幾個案例：

　　1、北京某小區開發商在為業主辦理入住的同時，將小區的物業管理服務委托給北京某國有物業公司，該物業公司接受委托后，在小區大門、中控、地下車庫等配套設施都未完全竣工的情況下，在多個安全隱患區域組織人員實施定點值勤。此外，業主裝修時，物業公司得知了部分業主準備安裝大型電視信號接收器的消息。物業公司立即安排人員注意業主裝修情況，并向每戶正在裝修的業主發去函件，再次強調了嚴禁在樓頂安裝電視接收裝置的內容。但是，有幾戶業主仍然進行施工準備安裝設備，物業公司及時發現安裝行為后，立即予以阻止，并在派出所等相關部門的配合下，最終使業主放棄了在樓頂安裝設備的想法，小區其他業主也沒有再次出現安裝類似設備的現象。

　　2、某物業公司就業主張某占用公共走廊、影響通行的行為，向北京某區人民法院提起了訴訟，要求業主張某立即拆除在走廊安裝的木柜，恢復原狀，并賠償因安裝行為給公共走廊造成的墻面損失。法院經審理認為，業主張某未經相鄰業主的同意，擅自占用業主公共區域，安裝設備，已對其他業主通行造成影響，其行為構成侵權，應當予以拆除。鑒于物業公司應當對業主張某的安裝行為及時制止，但物業公司并未履行該義務，因此，物業公司亦應承擔部分責任。因此，物業公司應對公共區域的損失承擔相應責任。

　　筆者認為，如果小區存在某些業主侵占共有部分的現象，物業公司應當與業委會協商，由業委會就此問題拿出對策，業委會與物業公司積極配合，妥善解決此問題。物業公司作為小區業主整體權益的保障者，應當做到防微杜漸、積極預防，業主侵占共有部分的行為出現萌芽時，就予以及時扼殺。否則，業主的侵權行為已經完成，再要求其整改或拆除，就會十分困難，并易引起矛盾和沖突。

　　三、物業公司應積極配合業主解決開發建設單位的遺留問題以及其他涉及業主利益的相關問題

　　任何一個小區均或多或少地存在開發建設單位的工程遺留問題，物業公司雖不是此類矛盾、糾紛的主體，但業主卻往往要求物業公司解決此類問題，并以此作為交納物業服務費用的條件。

　　下面筆者通過幾個例子，談談開發建設遺留問題與收取物業服務費用的關系。

　　1、北京某小區業主入住后，發現原來規劃為綠地的公共區域已經變更成了大型配電室，廣大業主在與開發建設單位交涉無效的情況下，進而要求物業公司協調解決。物業公司工作人員與業主共同前往政府相關部門反映了情況，又多次發函要求開發建設單位限期整改，但均無結果。此后，物業公司向業主收取物業服務費用時，部分業主提出，“你們讓開發商將配電室拆了，我們就交費?！蔽飿I公司一方面與業主溝通，告知業主開發建設單位與物業公司的關系，以及業主交納物業服務費用的真正用途，另一方面積極與業主配合，爭取變更規劃的問題能夠有所進展。物業公司的做法，讓小區大部分業主滿意，以此作為理由拒交物業服務費的業主也基本沒有了。

　　2、某小區由于地下車庫的停車位偏少，原地上停車場又被開發建設單位改建成為會所，于是業主將車輛停在了小區大門兩側的空地上，影響了小區外行人和車輛的通行。對此，物業公司要求業主將車輛停在其他地方，但無論如何解釋，業主根本不予理會，而物業公司也找不出其他可以停放車輛的地方。于是，物業公司從車輛安全考慮，也為了化解與業主的矛盾，主動與開發建設單位聯系，要求開發建設單位從小區會所收益中出資，購買立體停車庫以解決停車問題。后在物業公司多方努力下，開發建設單位同意出資購買智能立體停車庫。物業公司與業主的此項矛盾也予以化解。物業公司通過自己的工作為收取物業服務費用創造了良好的條件。

　　3、北京某小區的共有道路，在業主辦理入住后時間不長就出現了多處塌陷，物業公司一方面與開發建設單位聯系，要求修繕道路，另一方面設置警示標志，防止業主出現人身傷害，但是仍發生了兒童在此摔傷眼部的事件，后物業公司人員專門前往醫院看望受傷兒童。此事件發生后，該戶業主認為物業公司未盡到防范義務，由此拒交物業服務費用，并要求物業公司賠償相應的醫療費用。雙方未達成一致。后業主向某基層人民法院提起訴訟，要求物業公司賠償醫療費用。法院經審理后認為，物業公司在道路發生塌陷時，雖設立了警示標志，但未對塌陷處采取任何封閉措施和隔離措施，未對該安全隱患盡到防范義務，故物業公司存在過錯，應承擔相應的賠償責任。

　　四、物業公司應積極協助業主組建業主委員會，接受業主委員會的監督，并樹立物業服務意識和觀念

　　一般來講，物業公司對業主成立業主委員會有抵觸情緒，對其籌備工作也不十分配合。物業公司通常認為，業主成立業主委員會后，會對物業公司提出各種各樣的要求，使物業服務工作無法正常開展，并且小區成立業主委員會后，為更換物業公司創造了條件。筆者認為，物業公司的上述想法并不正確，業主委員會主要職責是代表廣大業主的利益，是小區的當家人。其本身工作性質與物業公司并不沖突。

　　物業公司應當與業主委員會多溝通，不應害怕業主委員會挑毛病，這正是物業公司提高、改進物業服務的有效方式和方法；同時，物業公司與業主委員會保持溝通渠道暢通，也是最大限度地降低了安全隱患給業主帶來的損害，也為物業公司規避了可能承擔的法律風險與責任。

　　下面是關于物業公司與業主委員會之間發生的幾個真實案例：

　　1、20**年2月，北京某小區擬成立業主委員會，但物業公司遲遲不予配合出具業主名單以及其他相關材料，對此，部分業主與物業公司關系非常緊張，最后該小區業主委員會克服重重困難成立了?？墒?，由于前期存在的種種不快，讓物業公司與業主委員會從開始就比較對立，物業公司認為業主委員會的每一項舉措都是針對自己，為難自己，并認為很快自己就會被新的物業公司替代；業主委員會認為，物業公司的很多工作不到位，需要認真、全面改進，物業公司收取的物業服務費用支出情況不透明等等。后雙方矛盾激化，互相指責。業主委員會甚至要求業主停止向物業公司交納物業服務費用，物業公司在此情況下，留存相應的水、電容量后，撤離了該小區。

　　2、北京某物業公司參加某小區業主委員會的招投標程序，中標后進駐該小區。物業公司進駐小區短短的幾個月時間內，使小區環境、衛生、綠化等煥然一新，該小區業主對物業公司的服務、管理工作普遍予以認可。近日，由于開發建設單位擅自利用人防地下室用于經營，引起了廣大業主的不滿，業主一方面采取措施阻止開發建設單位經營，另一方面要求物業公司進行舉報，物業公司向小區所在地人防辦、城管、公安等部門進行了舉報。然而與此同時，開發建設單位仍在進行施工改造。此后物業公司多次派人到相關部門反映情況。筆者作為該物業公司法律顧問，到現場時恰巧看到，物業公司經理通過電話正與政府相關部門溝通，而幾位業主委員會委員站在一旁，低聲商量對策。物業公司真正做到了“急業主之急，想業主之想”，這也正是業主委員會督促部分業主向物業公司交納物業服務費用的原因之一。

　　以上是筆者針對業主拖欠物業服務費用原因的一些分析。分析其原因，是為了更好地尋找對策，解決問題。長期以來，筆者一直致力于物業實務工作，業主與物業公司的和諧相處、互惠互利，是筆者的最大愿望。

篇3：四個業主拖欠物業費抗辯理由認定

　　四個業主拖欠物業費抗辯理由的認定

　　近年來，隨著我國城市建設和房地產業的高速發展，物業服務行業迅速發展、壯大起來，一方面加速了住宅小區服務、管理方式的專業化和現代化，另一方面由此引發了不少糾紛。法院每年受理的物業糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業公司起訴業主欠費的，有業主委員會起訴物業公司侵權的，也有開發商與物業公司就前期物業合同產生爭議的。本文通過對作者近期審理物業案件中欠費業主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。

　　第一，以房屋質量問題或小區公共設施質量問題拒繳物業費的。在很多制式前期物業合同中，都約定了物業服務企業有房屋維修的義務和小區公共設施的維護義務。業主往往以此條款主張物業公司違約或服務不到位，拒繳物業費。對此，筆者認為，房屋買賣和物業服務是兩個法律關系，房屋或小區公共設施質量問題的責任主體在小區的開發商，對于業主的保修物業公司有通知和協助維修的義務。物業公司履行了通知和協助義務后，業主不能以此為由拒繳物業費。

　　第二，以業主的財物出現被盜等侵權損害為由拒繳物業費的。侵權損害的責任主體最終是侵權人，但物業服務合同中一般都約定了物業公司有維護小區秩序、安全的義務，業主財物遭到侵害時，在侵權主體不明的情況下，業主往往遷怒于物業公司。對此，首先業主不能以抗辯的形式減免物業費，而應當反訴或者另案訴訟要求相應的賠償。其次，在物業公司的責任認定上，應綜合考慮損害的實際情況和物業公司在履行維護小區公共秩序、安全義務中實際工作措施予以判斷，不能簡單地認定物業公司全額賠償或者不賠。

　　第三，以小區公共用房或者公用設施被占拒繳物業費。首先，要明確業主主張的房屋或者設施是否是小區共有，筆者在審理案件中就遇到過業主主張的公共用房產權其實是開發商所有；其次要確認侵占主體是物業公司還是其他單位或個人；再次，侵占小區公共用房或者公用設施損害的全體業主的權益，該項權益是共同的、不可分割的，因此業主可以對侵占主體提起侵權之訴，不能作為業主拒繳或減免物業費的抗辯。

　　第四，以物業公司的服務不到位拒繳物業費或者要求減少物業費的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實上也是最難以認定的。最高人民法院在物業糾紛案件的司法解釋中也只是規定了業主拒繳物業費需有正當理由，但何為正當理由，沒有具體規定。筆者認為，所謂“服務不到位”不能依據短時間的服務質量問題或者單個、局部的問題，應考慮小區整體的服務情況和小區的持續狀態。