業主更換物業，需要什么法律依據?有哪些程序?

　　如果對物業的服務不滿意，業主可以自行更換物業，除了要知道更換物業的流程，還有必要知道更換物業的法律依據。

　　一、業主大會有權決定選聘、解聘物業服務企業

　　依照我國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業服務企業的權利，同時也是更換物業服務企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。

　　法律依據：

　　1.《民法典》第二百七十八條【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　2.《民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。

　　3.《物業管理條例》第十一條：下列事項由業主共同決定：

　　(四)選聘和解聘物業服務企業。

　　需要注意的是，小區業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業服務企業。

　　二、更換物業服務企業的條件

　　更換物業服務企業的條件有：

　　1.法定解除。即物業服務企業喪失一定的經營資格時，所簽訂的《物業服務合同》自動解除。

　　2.約定解除。當《物業服務合同》所約定的事由出現造成需要更換物業服務企業，可以由業主委員會根據《物業服務合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業服務企業的合同。

　　3.業主行使任意解除權?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鶙l【業主合同任意解除權】規定：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。

　　業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

　　業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數;對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。

　　三、更換物業企業所需程序

　　業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：

　　(1)擬訂《物業服務企業選聘方案》，確定采取公開招標或邀請招標方式。

　　(2)召開業主大會表決：續聘或重新選聘物業服務企業。業主大會決定另行選聘物業服務企業的，應當在做出決議后及時書面告知原物業服務企業。

　　如重新選聘物業，授權業主委員會組織招標。

　　(3)向全體業主征集選聘工作成員，組建選聘工作小組。

　　(4)發布招標信息。

　　(5)協商物業服務等級和收費標準，公共收益分配等事項。

　　(6)選聘工作小組推薦中標候選人名單。

　　(7)中標候選人答辯會。

　　(8)公示物業服務合同(表決稿)。

　　(9)中標候選人路演。

　　(10)業主大會最終確定中標人。

　　(11)簽訂物業服務合同。

　　(12)物業服務合同備案。

　　更換物業公司是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。此過程中，業主大會的召開、決議尤為重要。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

　　業主大會會議應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　四、招標過程中必須保證廣大業主的知情權

　　1.業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示;

　　2.評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽;

　　3.評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示;

　　4.中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

　　五、招標前辦理備案工作

　　在招標前，作為業主大會的執行機構，業委會應當到所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：

　　1.業主大會決議;

　　2.招標公告或者投標邀請書;

　　3.招標文件;

　　4.法律、法規規定的其他資料。

　　業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

　　六、更換物業服務企業后需要交接的資料

　　根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的資料包括：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料;

　　2.設施設備的安裝、使用和維護保管等技術資料;

　　3.物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　4.物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。

　　關于業主委員會以上資料的獲取，是由前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發商的原因，則可以向開發商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

　　七、原物業拒絕退出造成業主損失的應當賠償

　　《民法典》第九百四十九條【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

　　原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的，應當賠償損失。

篇2：物業業主戶內玻璃更換問題回復

　　物業關于業主戶內玻璃更換問題的回復

　　尊敬的業主：

　　獲悉您在20**年3月11日晚22：00在焦點網論壇上發布的“致：zz物業”的帖子，關于您家戶內玻璃更換的問題，首先，對由于該問題給您帶來的不便，向您致以誠摯的歉意。

　　針對您提出的問題，服務中心領導非常重視，立即組織了客服及工程部門對您所反映的問題進行了深入調查。并于20**年3月12日上午10：00迅速查明原因，其中的確有工作人員在復驗的過程中疏忽的地方，但絕無欺騙之意,經服務中心與施工單位再次確認，計劃于3月底對玻璃進行更換。對此事給您及家人造成的不便，再次表示誠摯的歉意。

　　針對目前廣大二期業主普遍感覺施工維修進度慢的問題，服務中心也在內部進行了多次研討，針對目前的業主驗房時及后續發現房屋存在的質量問題，確定了處理流程如下：

　　關于二期房屋，目前正處在施工方的維保期。國家在20**年10月1日重新修訂頒布實施的《物業管理條例》中第三十一條明確規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任?！辈⑶?，在入住時發給每位業主的《住宅使用說明書》及《住宅質量保證書》中，也明確規定了房屋不同部位依據國家有關規定標準應享有的保修期，因此可以打消您對于自家房屋發現問題無人問津的疑慮。

　　針對目前二期的房屋質量問題，處理流程如下：

　?。?）業主報修（報修電話：59**02，包含前期驗房中發現問題）

　　↓

　?。?）物業客服詳細記錄，并開具維修記錄單

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　?。?）物業工程部依據業主報修的不同類別的問題，分別按水、電、土建等專業轉給相關的分包施工方現場負責人

　　↓

　?。?）施工方現場負責人召集維保施工隊伍入戶進行查看

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　?。?）籌備相關的維修所用材料（包含需更換的配件）等進行維修

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　?。?）維修過程中，由物業專門負責維保的工程負責人及物業客服樓長協助跟進施工方維修狀態

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　?。?）維修施工結束后，施工方通知物業，由物業工程入戶對維修結果進行查驗

　　↓

　?。?）查驗合格后，維修完成的相關信息反饋至客服中心

　　↓

　?。?）由客服樓長通知業主可以針對已維修的問題進行復驗

　　針對目前二期維修施工量非常大的現狀，服務中心內部已經對所有管理人員及一線員工的上班時間進行了調整，周末保證至少有一半以上的管理人員在崗，有助于積極協調各類問題，更對物業客服中心及工程部提出明確要求，周末所有員工停休，以最大限度確保能夠在物業力所能及的范圍內，為業主提供服務。同時，希望您協同服務中心一起，對于您家發現的維修后仍存在的房屋質量問題，能夠及時地與客服中心取得聯系，我們的工作人員將詳細記錄并積極地跟進施工方進行再次維修。

　　zz物業服務中心

　　20**年3月12日

篇3：物業更換電梯損壞部件請示

　　物業關于更換電梯損壞部件的請示

　　尊敬的公司領導：

　　經電梯維保單位（**電梯有限公司）例行維保、檢查電梯設備設施時，發現*號樓*座貨梯二個限位開關生銹，*號樓*座、*號樓客梯轎廂轎門門掛板故障，以上問題會造成開關接觸不良、困梯等事故發生。經多次與維保單位檢驗和溝通，建議更換電梯損壞部件，確保電梯的安全使用。更換維修費用共**.00元（含稅），明細見附表。

　　以上請示妥否，請公司領導批示。

　　附：《電梯安裝維修工程報價表》

　　*物業客服中心

　　20**-*-*