西安市關于進一步加強房地產市場監管規范商品房預售行為的通知

　　西安市住房保障和房屋管理局關于進一步加強房地產市場監管規范商品房預售行為的通知

　　市房發[20**]168號

　　各房地產開發企業、經紀機構、各有關部門：

　　為深入貫徹落實國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[20**]17號)、陜西省住房和城鄉建設廳《關于進一步加強商品房銷售管理工作的通知》(陜建發[20**]300號)精神，切實做好房地產市場監管工作，進一步規范商品房交易行為，更好地維護購房群眾合法權益，現將有關問題重申并強調如下：

　　一、加強商品房預售行為監管

　　(一)嚴格落實商品房預售許可制度。房地產開發企業要嚴格遵守國家商品房預售管理的有關法律法規規定，依法取得商品房預售許可后，方可開展商品房預售活動。未取得商品房預售許可的開發項目，不得進行預售，或以內部認購、預訂、排號、發放VIP卡等形式變相預售，收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何形式的房地產展銷活動。

　　(二)規范房地產預售廣告發布。未取得商品房預售許可，不得通過電視、報紙、電臺、網站等任何媒介發布任何形式的房地產預售廣告。擬發布預售廣告，不得出現“售后包租、返本銷售”，或以時間表示距離、含有升值或投資回報、購房辦戶口、就業、升學等事項的承諾。廣告發布前，開發企業應按照《關于加強房地產銷售、預售、租賃廣告管理的通知》(市房發[20**]150號)的要求，將廣告清樣報我局備案。未經備案的，不得布。

　　(三)加強開發項目銷售現場管理。未取得商品房預售許可的開發項目，不得對外開放銷售場所。已取得商品房預售許可的開發項目，要在銷售場所顯著位置將《商品房預售許可證》、商品房買賣合同示范文本、項目停車位配比、前期物業服務、房屋預測面積、預售資金監管賬戶名稱及監管銀行等信息予以公示。

　　二、強化商品房預售活動監管

　　(四)加強商品房預售方案管理。房地產開發企業申請商品房預售許可時，應制定詳細的預售方案，并嚴格按照報備預售方案組織預售活動。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、裝修標準、車位配比情況、公共部位和公共設施具體范圍、預售價格、預售資金監管落實情況、房屋質量責任承擔主體和承擔方式、竣工交付日期、交付使用后的物業管理、自行銷售或代理銷售、建筑節能等內容。預售方案內容發生變更的，應在變更后10日內報我局備案。

　　(五)完善商品房預售資金監管制度。申請商品房預售許可前，房地產開發企業必須與監管銀行簽訂預售資金監管協議，確定監管賬戶。預售資金(包括定金、首付款、購房貸款)要全部納入監管賬戶。監管銀行必須嚴格執行《關于進一步加強商品房預售資金監管有關問題的通知》(市房發[20**]252號)，認真履行監管義務，嚴格按照工程進度撥付工程款，確保預售資金優先用于工程建設。

　　(六)強化商品房銷售價格備案制度。房地產開發企業預售商品房，要嚴格落實價格主管部門“一房一價”，“一價清”等相關規定，明碼標價對外銷售。供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監控系統及其它屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用均包含在房屋價格中，不得向購房人另行收取，且實際成交價不得高于申報備案價格。

　　(七)規范商品房買賣合同履約行為。房地產開發企業預售商品房，必須按照平等、自愿、公平的原則，通過商品房網簽備案系統與購房人簽訂商品房買賣合同，嚴格按照雙方合同約定內容，依法履行責任和義務。不得以其他形式簽訂商品房買賣合同或以合同附加條款形式，免除自己的責任。因不可歸責于購房人責任，導致交易未成立的，不得扣取購房人定金等已交納費用。

　　三、加強房地產銷售人員和房地產經紀管理

　　(八)實行商品房銷售人員掛牌上崗制度。商品房銷售人員須經專業培訓，并取得《商品房銷售人員上崗證書》，方可從事商品房銷售業務。

　　(九)加強房地產經紀機構及執業人員管理。房地產經紀機構及其分支機構在取得工商營業執照30日內，必須在我局備案，方可開展房地產經紀活動。房地產經紀從業人員取得房地產經紀人或房地產經紀人協理資格證書10日內，必須在我局備案，方可開展房地產經紀執業活動。

　　(十)強化房地產經紀活動監管。房地產經紀機構和執業人員應當嚴格按照《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產經紀管理辦法》開展房地產經紀活動，不得代理銷售不符合預售條件的商品房;不得炒賣房號;不得在代理過程中賺取差價;不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易;不得發布虛假信息和未經核實的信息;不得采取內部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍;不得發布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者;不得誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式，獲取購房資格、規避住房限購政策。

　　(十一)市房地產協會應充分發揮行業組織的自律作用，完善行業規范，制定符合行業特點的從業標準;建立健全房地產中介服務機構信用檔案并向社會公示;認真開展商品房銷售人員及房地產經紀從業人員的專業培訓和繼續教育，不斷提高商品房銷售人員及房地產經紀從業人員隊伍素質。

　　四、加大違法違規行為查處力度

　　(十二)加強房地產市場日常監管。有關部門要積極采取有效措施，強化日?，F場巡查，及時查處違法違規行為，要每年定期開展專項檢查工作，維護市場正常交易秩序。

　　(十三)加強社會監督。設立舉報電話、開通舉報信箱，建立網上投訴舉報平臺，暢通投訴舉報渠道。對群眾的舉報和投訴，以及網絡、報紙等媒體曝光的違法違規行為重點核查、快速處理、依法嚴懲。

　　(十四)嚴格查處商品房預售活動中的違法違規行為。對存在未取得預售許可，違法進行商品房預售，擅自發布商品房預售廣告等違法違規行為的開發企業，一經查實，我局將依法嚴肅查處，并通報國土、規劃等有關部門，依照有關規定暫停新購置土地及其他經營活動。對存在違規代理銷售不符合商品房銷售條件開發項目等違反《房地產經紀管理辦法》有關規定的經紀機構，一經查實，立即終止其經紀執業活動，通報工商行政管理部門，依法嚴肅查處;對違反有關規定開展預售資金監管業務或未按規定履行資金監管責任的商業銀行，我局將責令其限期整改或暫停其參與預售資金監管資格，情節嚴重的將依法追究其法律責任。

　　西安市住房保障和房屋管理局

　　20**年10月30日

篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　京建發〔20**〕72號

　　關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

　　根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。

　　七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::

　　十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。

　　十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會

　　北京市地方稅務局 北京市統計局

　　國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部

　　中國銀行業監督管理委員會

　　北京監管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發

篇3：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。

　　3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表