關于修訂《南山區政府物業資產管理暫行辦法》的通知
深南府辦[20**]62號
關于修訂《南山區政府物業資產管理暫行辦法》的通知
各街道辦事處，區政府直屬處以上單位：
修訂后的《南山區政府物業資產管理暫行辦法》業經區政府同意，現予印發，請認真遵照執行。
二○一○年十一月十日
南山區政府物業資產管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為加強和規范我區政府物業資產管理，實現公共資源的優化配置，提高使用效益，更好地為各部門、各單位服務，根據國家、省市的有關規定，結合我區實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的政府物業是指利用區財政撥款、上級財政撥款、自有資金、國有土地資源投資建設，或者通過企業改制剝離、規劃配套、行政罰沒、社會捐贈等方式接收、并由全區黨政機關(含派出單位)、人大、政協、司法機關、社會團體和事業單位(以下簡稱“使用部門”)占有和支配的房產及用地等不動產。包括辦公用房、住宅、宿舍、商業用房、廠房、倉庫、公園、山莊、農場、文教衛體用房、社區配套和公共服務用房及附屬設施(以下簡稱社區配套物業)、停車場(庫)、臨時建筑等。
公安系統占有和支配的不動產，其管理辦法另作規定。
第二章 管理機構及其職責
第三條 政府物業堅持所有權和使用權相分離的原則。南山區政府物業管理辦公室(以下簡稱管理部門)是全區政府物業資產的管理部門，代表區政府對政府物業行使所有權、管理權、處分權，并進行統一接收、統一登記和統一管理。使用部門對政府物業只享有使用權。
第四條 管理部門的職責具體包括：
(一)貫徹國家有關物業資產管理的法律、法規和方針、政策，認真制定物業資產管理辦法和實施細則，并組織實施和監管;
(二)負責區政府物業資產的清理、核實、產權管理，以及行政事業單位辦公用房調配;
(三)負責向房地產產權主管部門申報產權證，授權有關單位使用政府物業;
(四)負責或協助使用部門進行物業資產變更和報廢，辦理新建、擴建、重建、改造、裝修申報及備案手續;
(五)代表區政府統一接收，購置、配置、處置政府物業。
(六)負責監督檢查各單位辦公物業使用情況，查處違規行為;
(七)負責房地產開發企業興建的社區配套和公共服務設施接收和監管。
(八)負責富余、殘舊辦公物業的出租經營管理，租金收益嚴格實行“收支兩條線”管理;
(九)完成區政府交辦的其他工作。
第三章 政府物業的產權管理
第五條 區政府授權管理部門行使政府物業產權管理職能，統一向產權登記機關申辦產權登記，所有區政府物業的產權統一登記在管理部門名下，其他單位或個人不得擅自申辦或更改政府物業的產權登記。法律法規另有規定的除外。具體如下：
(一)對本辦法頒布前已由使用單位進行了權屬登記的政府物業資產，由各使用單位在本辦法頒布30日內，將《房地產證》交管理部門統一管理，并配合管理部門辦理產權移交登記手續。
(二)對資料齊全，尚未辦理權屬登記的政府物業資產，各使用單位應于本辦法頒布30日內將相關資料全部移交管理部門，由管理部門負責向產權登記機關申辦《房地產證》。
(三)對資料不全，尚不符合辦證條件的政府物業資產，由使用部門、報建部門協助管理部門補齊資料后，向產權登記機關申辦《房地產證》。若無法補齊資料，不符合辦證條件的政府物業資產，則由管理部門向產權登記機關申報，爭取辦理相關產權證明文件。
(四)對多方出資、多方合作的政府物業資產，由使用部門、報建部門協助管理部門與有關單位界定政府投資的產權份額，并申辦屬于政府份額的物業資產產權登記。
(五)對商住開發小區的政府物業資產，未作權屬登記的，由產權登記機關牽頭，管理部門配合補辦有關產權登記手續。新落成的商住小區的政府物業資產，由產權登記機關在開發企業申請辦理該小區產權登記時，直接把用地合同中屬于政府的物業資產，以管理部門的名義辦理《房地產證》。
第六條 管理部門對政府物業實行授權使用。對符合使用條件的行政事業單位，由管理部門審核發放《政府物業授權使用證》。未經批準，任何單位或個人不得擅自占用、挪用政府物業或改變物業使用功能。
第七條 新設立行政事業單位申請使用政府物業的，應在成立之日起30日內到管理部門申報，辦理《政府物業授權使用證》，并提交下列文件資料：
(一)區編制部門批準機構設立的文件(復印件);
(二)單位法人任職文件或法定代表人證明(復印件);
(三)房地產權證書或其他產權來源證明(復印件);
(四)物業資產登記申請表;
(五)管理部門認為需要提交的其他資料。
本辦法頒布前已占有或使用區政府物業資產的區屬行政事業單位，應在本條例實施之日起30日內補辦手續。
第八條 《政府物業授權使用證》實行年審制度。使用單位每年應將物業使用情況報管理部門核查。年審合格的自動延續一年。不按規定使用政府物業的，暫緩或不予年審，并書面通知限期整改。
第九條 《政府物業授權使用證》為使用政府物業及進行資產核算的憑證，自核發之日起生效，使用單位應妥善保管。使用單位發生分立、合并、搬遷、更名、撤銷等情形的，須提前到管理部門辦理政府物業的變更或撤銷登記，由管理部門出具物業處置批復。
第十條 管理部門應建立政府物業資產管理檔案，對政府物業的增減、使用、變更、核銷，進行臺賬管理，掌握政府物業的存量和變更情況。
第四章 政府物業的使用管理
第十一條 使用單位應遵守國家和省、市、區的有關法律、法規和規章的規定，服從管理部門的管理，不得在物業內從事非法或違法活動。未經管理部門書面許可，使用單位不得將政府物業出租、轉讓、或與他人合作經營。
第十二條 使用單位主要負責人為物業資產使用責任人，代表本單位與管理部門簽訂《政府物業授權使用證》，負責執行有關規章制度，對本單位使用的物業資產的安全、完整負責。
第十三條 使用部門如被分立、合并、改組、改制、更名或撤銷，應在有關部門批準后一個月內到管理部門辦理相關手續，并提交如下資料：
(一)用房申請書;
(二)單位成立的“三定方案”;
(三)單位變更相關資料;
(四)法定代表人證明(或任命文件)。
第十四條 使用部門整體搬遷的，應在搬遷結束之日起30天內，將原辦公物業交回管理部門，由管理部門統一調劑使用。
第十五條 使用部門要做好物業資產的日常管理工作，建立健全管理制度，將物業資產管理的責任落實到有關部門和個人，
確保政府物業資產的安全和完整。 第十六條 管理部門對物業資產使用情況定時或不定時進行巡查，并視具體情況對嚴重違規行為做出通報。
第五章 政府物業的維修維護
第十七條 使用單位對其使用的政府物業進行重大裝修或改造，須報管理部門審批和備案。物業資產維修保養規定如下：
(一)區政府大樓的日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由區機關事務管理局負責，費用由單位在年度預算中予以保障;區愛心大廈的日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由管理部門負責，費用由單位在年度預算中予以保障
(二)文、教、衛、體等實行委托管理的政府物業資產，日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由被委托管理單位負責，費用由被委托管理單位向區財政申請按有關辦法執行。
(三)不在區政府大樓辦公的機關事業單位辦公用房的日常維修保養由使用單位負責申請，維修費用屬財政全額撥款單位的，由單位在年度預算中予以保障;財政差額撥款單位，按財政撥款的比例分攤，差額部分由使用單位負責;自籌經費單位，全部費用由使用單位負責。
(四)管理部門管理的經營性政府物業資產，日常維修保養和費用由管理部門負責。
房屋本體和公用設施維修項目由管理部門負責，費用在區政府物業收益中列支。
(五)政府物業資產維修工程，按市、區建設工程有關辦法執行。須招投標實施的，按招投標有關辦法確定施工單位。
(六)不須招標投標實施的，由管理部門組織五人以上的評選小組，參照政府建設工程項目招投標的形式，投票選定維修施工單位。參與評選的單位不得少于三家。
第六章 物業資產的處置辦法
第十八條 使用部門物業資產的轉讓、買賣、報損和報廢，須向區政府申報批準后，按有關規定組織實施，使用單位無權擅自處置。
(一)政府物業資產處置的范圍主要包括：
1、閑置物業資產;
2、因超過使用年限或安全原因并經科學論證，確需拆除、報廢的物業資產;
3、因城市規劃需要拆除或改造的物業資產;
4、因單位分立、撤消、合并、改制、隸屬關系改變等原因發生的產權或使用權轉移的物業資產;
5、因自然災害導致物業資產損毀或滅失的物業資產;
6、根據國家政策辦法需要處置的物業資產。
第十九條 政府物業資產的處置嚴格按財政部門的有關辦法執行。在使用部門向區政府相關部門或上級主管部門申報時須將申報材料抄送管理部門，處置完畢后到30個工作日內到管理部門備案核銷。
第七章 辦公用房的管理
第二十條 行政事業單位以財政資金新建、改建、重建辦公用房的，在獲得立項后應到管理部門備案，在項目竣工驗收后及時辦理審計決算、財務批復等手續，辦理完畢30個工作日內到管理部門進行財產移交，登記備案。行政事業單位以財政資金購置或租賃辦公用房的，應報管理部門核準。區發改、財政等部門應根據管理部門審核意見統籌安排。
第二十一條 新建交付使用的辦公用房，由使用部門提出具體使用方案，管理部門根據其實際需要及有關規定核實使用面積標準，剩余部分由管理部門直接管理，并統籌安排使用。新建物業交付使用程序如下：
(一)項目建設單位將建成辦公用房交付管理部門;
(二)使用單位提交用房申請;
(三)管理部門提交分配方案上報區政府;
(四)區政府同意后管理部門通知使用單位;
(五)簽訂《使用責任書》和《政府物業授權使用證》;
(六)交付使用。
第二十二條 管理部門應充分發揮統籌職能，因統一調配使用需收回物業及使用權的，使用單位應無條件服從，并在收到書面通知后30日辦理移交。
第二十三條 管理部門應根據使用部門在編人數核定辦公用房使用面積，包括：
(一)行政用房：按在編人數核定使用面積，人均使用面積不得超過15㎡。其中：
1、日常辦公用房：包括領導人員辦公室和一般工作人員辦公室。標準為：處級12平方米;科級9平方米;科級以下工作人員6平方米;
2、公共服務用房，包括會議室、檔案室、文印室、資料室、收發室、計算機房、儲藏室、衛生間、公勤人員用房、警衛用房等。
(二)特殊業務配套用房：原則上在各單位行政用房面積內自行調劑，因特殊情況需超過15㎡標準的，由使用單位負責提供相關規定和標準。特殊業務配套用房包括：
1、設備用房，包括變配電室、水泵房、水箱間、鍋爐房、電梯機房、制冷機房、通信機房等。
2、附屬用房，包括食堂、汽車庫、人防設施、消防設施等。
除上述四類用房之外的特殊業務用房，由管理部門單獨審批和核定標準。
第二十四條 事業單位辦公用房管理規定：
(一)財政全額撥款的事業單位辦公用房，由管理部門無償提供使用;
(二)財政差額撥款的事業單位辦公用房，由管理部門收取差額部分的租金;
(三)自籌經費的事業單位辦公用房，由管理部門收取全額租金;
(四)事業單位下屬尚未脫鉤的企業使用政府辦公用房，由管理部門收取全額租金;
(五)差額撥款和自籌經費的事業單位，經費確有困難的，報經區政府同意后，租金可以酌情適當減免。
第二十五條 辦公用房的物業管理公司由管理部門根據實際情況，招標選配;本辦法頒布前已自行選定物業管理公司，且合同期未滿的單位，應在本規定實施之日起30日內，將有關情況報管理部門備案，合同期滿后由管理部門招標選配。選配程序如下：
(一)使用單位提交申請，申請材料須包括對投標公司的資質、業務要求;
(二)管理部門批準后向區采購中心申請招投標;
(三)由區采購中心負責招投標;
(四)使用單位與中標公司簽訂合同。
第八章 社區配套項目用房的接收管理
第二十六條 房地產開發企業興建的產權屬于政府的社區配套物業，由管理部門代表區政府與房地產開發企業簽訂《社區配套和公共服務用房移交協議書》并統一接收物業。具體程序如下：
(一)規劃施工圖審核
1、開發商報送資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、確認同意規劃
(二)移交意向程序
1、項目規劃驗收前開發商提供資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、安排現場考察
4、簽訂《社區配套和公共服務用房移交意向協議書》。
(三)移交協議程序
1、項目規劃驗收后初始登記前開發商補充資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、安排現場考察
4、簽訂《社區配套和公共服務用房移交協議書》。
(四)成本價項目付款程序
1、向區造價站申請成本價核算
2、簽訂《社區配套和公共服務用房移交協議書》
3、向區發改局申請經費
4、向區財政局申請撥款(先付80%)
5、辦理房產證
6、區審計局審定
7、向區財政局申請撥付余款
(五)辦證程序
1、開發商辦理項目初始登記
2、開發商補充資料
3、到國土局申請辦證
4、領取房產證或補充資料再次遞交
第二十七條 社區配套項目接收時開發商需提供的資料：
(一)市國土局簽訂《社區配套和公共服務用房移交意向協議書》
(二)開發商營業執照、法人身份證、委托人身份證復印件(驗原件)，法人證明書、授權委托書(原件)。
(三)房地產證(用地)
(四)《深圳市土地使用權出讓合同書》
(五)《深圳市房屋建筑面積測繪
報告》(竣工測繪) (六)深圳市建設用地規劃許可證
(七)建設工程規劃許可證
(八)建設工程施工許可證
(九)竣工圖
(十)深圳市建設工程規劃驗收合格證
(十一)分戶匯總表
(十二)消防驗收意見書
(十三)竣工驗收備案收文回執
第二十八條 管理部門與房地產開發企業完成接收程序后，應按照社區配套項目規劃用途，辦理如下調配手續：
1、管理部門通知使用單位
2、使用單位提交使用方案
3、現場考察
4、簽訂《政府物業授權使用證》和《使用責任書》
5、交付使用
第九章 政府物業的對外出租經營管理
第二十九條 因工作需要，使用單位需要將物業資產轉租或與他人合作經營、改變使用功能、以紅線用地與其他單位(個人)合作或集資建房，應當嚴格履行相關手續，經合法批準后方能實施。具體程序如下：
(一)使用單位提交申請;
(二)管理部門提出審核意見;
(三)報區政府批準;
(四)區政府同意后，辦理相關手續。
未經依法批準，使用單位一律不得實施上述行為，也不得將物業資產自行轉讓、變更產權。
第三十條 本辦法頒布前已由使用部門自行經營的出租物業，應于本辦法頒布后30日內報管理部門備案，并在30天內移交管理部門經營管理;因特殊情況不能按時移交的，需經區政府批準，管理部門登記并出示產權證明，經區租賃部門備案;其租金收入嚴格實行“收支兩條線”管理，管理部門將會同有關單位監督檢查其收益情況。
第三十一條 經營性物業和富余辦公用房的對外出租收益，實行“收支兩條線”管理。物業資產的日常管理、更新、改造及維護保養經費由管理部門根據實際需要編制預算，經財政部門核定后劃撥。經營性物業出租管理規定如下：
(一)、出租程序如下：
1、招租通告(在報刊、網絡等有關媒體刊登廣告或物業所在醒目處張貼公開招租公告);
2、招租評審;大型物業按公開招投標的方式進行，零星小型物業由管理部門或被委托管理部門成立三人以上的招租評審小組進行評審。
3、確定承租方后，交相關承租人身份證明及法規規定必須有的資料;
4、收繳押金
5、簽訂《房屋租賃合同》
(二)招租規定：
區政府經營性物業資產的招租活動，要體現公平、公正、公開的原則?？梢圆扇」_招標、邀請招標和邀請報價三種方式進行。
1、 符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，原則上應當公開招標：
(1)單項物業資產合同標的租金10萬元以上的;
(2)單項物業資產出租面積2000平方米以上的;
公開招標應當在市區級報刊、網絡等有關媒體刊登廣告或物業所在醒目處張貼公開招租公告向社會發布招標公告，并有至少三家符合投標資格的承租申請人參加投標。
2、符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，應當邀請招標：
(1)單項物業資產合同標的租金高于5萬元低于10萬元的;
(2)單項物業資產出租面積大于1000平方米小于2000平方米的;
(3)招租項目屬于文、教、衛、體等具有復雜性或者專門性，只能從有限范圍的承租申請人中選擇的;
(4)公開招標的成本過高，與招租項目的價值不相稱的。
邀請招標應當向三家以上的承租申請人發出投標邀請書，并至少三家承租申請人參加投標。
3、符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，可以邀請報價：
(1)單項物業資產合同標的租金低于5萬元的;
(2)單項物業資產出租面積小于1000平方米的。
管理部門或被委托管理部門采用適當方式向社會發布招租信息，對承租申請人進行資格預審，并向符合資格的三家以上的承租申請人發出報價邀請書，并有至少有三家承租人參加報價競爭。
4、有下列情形之一的政府物業資產招租項目，可以不實行招標：
(1)招租項目只能是某一特定的承租人才有能力經營，不存在其他的選擇對象的，必須報經區分管領導或區府常務會議審批;
(2)經公告或者邀請少于三家符合投標資格的承租申請人參加投標，或者承租申請人未對招標文件作出實質性響應而導致招標無法進行的，經管理部門或被委托管理部門領導班子會議通過，上報區政府審批;
(3)小型零散經營性物業，由業務部門參照市場指導價提出意見報管理部門或被委托管理部門領導或領導班子會議研究決定。
5、依照本細則應當招標的政府物業資產招租項目，由區采購招標中心按有關法律法規辦法組織招投標。
6、承租人確定后，應與招租人簽訂《深圳市房地產租賃合同書》。
7、不得將必須招標的政府物業資產經營項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
(三)出租期限的規定：
1、一般情況：租期1-3年，商業3-5年;
2、租期5-10年(含5年)的合同須經管理部門或被委托管理部門領導班子決定;
3、租期10年(含10年)以上的須報區分管領導決定。
(四)押金管理規定：
1、一般情況下：
(1)收取兩個月的房租押金;
(2)小型住宅、辦公、商業須收取水電押金，具體金額視用戶情況決定;
2、大型物業或用水、用電大的
(1)押金由管理部門或被委托管理部門的業務部門按實際情況擬定意見后報領導或領導班子決定;
(2)水電方面首選水電過戶，不能過戶的，才由管理部門或被委托管理部門代繳;
3、清退押金的規定：
(1)到期不租或未到期但提前一個月提交退房申請的，在結清所有費用后，全部退還租用人;
(2)未到期也未提前一個月提交退房申請的，押金不退或退一個月押金(確有特殊情況的，承租方遞交書面說明，經管理部門負責領導簽字同意后退一個月押金)。
(五)租戶裝修管理規定：
1、所有租戶入住裝修須在征得小區管理處同意后到管理部門報批;
2、按規定要求消防報批的承租人必須報批;
3、南山軟件園、南山知識服務大樓按已有的規定執行。
(六)租金、滯納金減免的規定：政府物業資產租金原則不予減免，因特殊情況確需減免的，按下列規定辦理。
1、1萬元以下滯納金減免由管理部門或被委托管理部門負責人決定;
2、1萬元以上滯納金、10萬元以下租金減免由管理部門或被委托管理部門領導班子決定;
3、10萬元以上、100萬元以下租金減免須報區分管領導決定。
4、100萬元以上租金減免須報區主要領導或區政府常務會決定。
(七)對欠租處理的規定：
1、拖欠租金一個月，電話通知;
2、拖欠租金二個月，發送催款通知并開始計算滯納金;
3、拖欠租金三個月，聯系租戶，通知退房;
4、拖欠租金三個月以上，終止合同，收回物業，必要時通過法律手段維護合法權益。
(八)轉租規定：
1、政府物業原則上不得轉租。
2、確需轉租的須經管理部門批準并交相關資料到管理部門備案登記。所需資料有：
(1)轉租申請;
(2)第一手承租人的責任擔保書;
(3)第二手承租人的身份證件或營業執照、法人身份證、委托人身份證復印件(加蓋公章)、法人證明書、委托書原件、;
(4)第二手承租人擔保不再轉租證明。
(5)轉租合同復印件(加蓋雙方公章);
3、管理部門管理的經營性物業轉租的須由業務部門報批，管理部門或被委托管理部門負責人或領導會議通過決定。
(九)退房程序如下：
1、租用人提出退房申請，未到期的須提前一個月書面申請;
2、結清所有費用;
3、搬走后做好清潔衛生，要恢復原狀的須按規定恢
復; 4、管理部門或被委托管理部門檢查房屋并收回鑰匙;
5、退回押金、解除合同。
(十)其它出租經營規定：
1、未經管理部門批準，任何單位和個人不得利用政府物業出租廣告招牌及通訊發射等業務。
2、出租物業租金嚴格按政府指導價執行，特殊情況需有相關說明并經管理部門或被委托管理部門負責人或領導會議同意。
第三十二條 行政事業單位承辦的培訓中心、農場、山莊、療養院、招待所、賓館以及出租廠房和商業門店等經營性物業均須移交管理部門，嚴格實行“收支兩條線”管理;確須由使用單位自主經營的，使用單位提出書面申請，經區政府批準后，由管理部門委托并監督使用單位嚴格實行“收支兩條線”管理。
第十章 監管職責
第三十三條 管理部門應認真查處物業使用違章行為，對未經批準，擅自改建、擴建、造成物業嚴重損壞的，根據有關規定追究使用責任人的行政責任。區財政、審計、監察等部門，要按照職能分工對區政府物業資產的使用、管理和經營活動進行監管，確保政府物業資產的安全和完整。
第三十四條 使用政府物業資產的單位和被委托管理政府物業資產的單位，有下列行為之一的，由管理部門責令其改正，并對主管領導和直接責任人追究相應的行政責任：
(一)弄虛作假，隱瞞政府物業資產不報的;
(二)擅自將政府物業資產私自轉借給其他單位使用的;
(三)擅自改變政府物業資產使用功能，從事與辦法用途無關的活動的;
(四)利用政府物業資產進行經營活動的;
(五)未按辦法履行其職責，對政府物業資產管理不善，造成政府物業資產重大損失的。
第三十五條 政府物業資產的經營管理單位，在對政府物業資產的經營管理中，有下列行為之一的，由管理部門責令其改正，并對主管領導和直接責任人追究相應的行政責任：
(一)未按辦法履行其職責，對資產管理不善，造成物業資產嚴重損失、流失的;
(二)不按辦法權限招租、維修和處置政府物業資產的;
(三)在招租項目和維修項目招標投標活動中，弄虛作假的;
(四)在經營活動中，以各種名義利用職權謀取私利的;
第三十六條 使用部門不服從管理部門管理和拒不執行用房調配決定，管理部門可向政府報告，并視情節建議有關部門對其單位負責人做出相應的處理。
第三十七條 逾期不申請登記或隱瞞登記以及未經批準，擅自出租、轉讓、合作經營的，管理部門可收回其使用權，其收益由管理部門收繳并上交財政，行政監督部門視情節追究其單位負責人的行政責任。
第三十八條 管理部門的管理人員玩忽職守，徇私舞弊的，由行政監督部門根據具體情節追究行政責任;構成犯罪的，由司法機關進行追究。
第三十九條 物業使用單位不按規定使用物業，造成重大生產安全事故的，追究使用責任人的行政責任。
第十一章 附則
第四十條 本辦法由區物業管理辦公室負責解釋。
第四十一條 本辦法自20**年1月1日起實施。本區以前頒布的有關政府物業管理的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
篇2：物業資產管理增值新概念
物業資產管理增值新概念
水穿石 歷久彌新
用工作績效來實現物業資產保值增值己逐漸成為物業管理行業追寵的一個概念。我們在研究物業規劃時總是將其重置其中，并希望通過物業管理工作績效實現其資產保值增值目標。本人從事物業管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統工作來論證其工作重點程度分類是否符合總目標要求，通過研究設施管理系統理論來研究資產增值概念算是一種嘗試。
細究物業資產保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結果，表現為物業租金穩定收益或增長，變現容易，評估價值高于購買價格；二是市場供求關系調整，表現為物業供應量小于需求量時，租售均容易，租售價值高于評估價值，當物業供應量大于需求量時則反之；三是物業保護很好，歷久彌新，物業價值穩定。表現為當地段、需求均無變化時都可以實現并保持較好的租售目標，評估價值高于購買價值。如果說第一、二類物業增值原因是社會發展和市場運作帶來的結果，第三類則一定是管理出的結果。用什么手段實現管理增值結果？是對人的服務？對物體的常規性管理？國外在八十年代末期就提出了一個新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設施管理”從傳統的物業管理范圍中脫離出來，作為物業資產管理的層次。
“設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的物業管理，也不同于常規的設施設備管理。它與物業管理的管理對象一致--物業資產，但管理方法卻不同?！霸O施管理”提出了物業壽命期全過程管理，包括產業、設施發展的長遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家具配置，設施保養，計劃、維持和改善機構內的樓房去創造一切有利于業務發展的環境；它具有常規設施設備管理的一般內涵，更重要的是通過對設施管理，進入到經營管理系統實施運營管理，并通過其運行實現增值服務。本文將重點探討“設施管理”概念中關于物業壽命期全過程管理、設施發展長遠策略與現實設施設備管理認識兼融過渡的問題。
一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀點
物業壽命期全過程管理及設施長遠發展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀點就必須清晰地認識到物業壽命是指物業綜合壽命，對象是物業（包括設施設備）。實行設施長遠發展策略的實質是物業壽命期全過程品質保障的系統工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現代科技成果運用越來越廣泛，除傳統的設施設備外、各種自控網絡及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設施設備等均進入物業設施設備的管理范疇，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中日顯重要。
從資產管理角度來看，在資產保值增值的系統原由中，延長物業使用壽命，必定延長設施設備使用壽命，系統規劃設施設備管理。國際設施管理協會（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理?！痹O施管理是資產管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設施設備管理的外延與內涵擴大，傳統的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統，支持著設施管理概念的一般內涵。在生產實踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時，不妨可先運用其基本思想：物業壽命期全過程管理，設施長遠發展策略來調整現存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點，也可謂實踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。
二、整合維保目標：歷久彌新，價值保持
日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來保持目標？用什么資源來保障目標實現？很多專業人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質現場。
據不完全統計，日常維保達成目標的僅占總數的30％左右。我們曾經討論過一個簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時掛了洞，不穿時被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點：
1、這樣做是對的，節約又實惠，可實施；
2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；
3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現在的錢又不夠用。
在這三種觀點中，第三種觀點所占比例最大。我在參與協調某小區業主委員會和物業管理公司矛盾時就碰到這種問題，業主主要關注收費是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產的傷害，而物業管理公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業主公共事務協調后基本上沒有資金能力進行設施設備維保。經專家們按其設施設備現狀情況定性評估，其物業壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！
當我們運用物業壽命期全過程管理思想，用長遠發展策略來系統布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據設施設備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產生。日常維保的保障：與設施生命周期規劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時己連續運行八年的情況下，整個設備層就象剛建造的一樣，就連空調管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態，他認真地說：如有氧化斑產生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產生。當然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。
三、滴水穿石的策略性設施規劃概念
策略性設施管理是一整體性針對現代機構管理而創造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來推行機構的業務計劃，策略性管理包括設施的規劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價值實效利用和管理等內容。我認為，將策略性設施規劃概念指導一般物業的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優化，提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的全產率。通過預先保養思想，保全設施的壽命周期。我曾經和一位管理高檔次設備管理的專業人士討論過關于設施設備大修理問題。
當我問他：這套設備用了八年進行過大修嗎？他反復強調：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現在我們且不論此觀點是否科學合理，但其把握設備壽命期臨界點的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點，對其把握的程度實質上是策略性設施規劃把握的程度。如果我們在物業建設前期介入時，運用策略性設施規劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規劃概念掌控設備壽命期臨界點，確立大中修的合理時間；整個設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實實了。
綜上所述，無論是作為增值服務新概念的“設施管理”，還是保值服務的設施設備管理，萬變不離其宗，將其融匯運用使其創造最佳績效是十分重要的。物業資產即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。
文/羅渝陵
篇3：物業知識教材:流動資產管理
物業知識教材:流動資產管理
流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產，它具有變現能力強、周轉期短等特點。流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。由于有價證券在第10章已述，所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現金管理
現金是流動性最強、盈利性最低的資產，物業管理公司保持適量的現金，是為了實現收益最大化、風險最小化的目標。
(一)現金管理的目的
物業管理公司持有現金的目的主要是:
1.支付
物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關材料等。為滿足公司交易性需要和日常經營服務活動對現金的需求，公司一定要持有相當數量的現金。此外，每天公司的現金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數量的現金余額，公司的經營管理服務活動等就很難正常地進行下去。
2.預防
公司持有現金，便于應付意外事件對現金的需求。公司預測的現金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的收入與支出。例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現金收支計劃，使現金收支不平衡。公司持有現金，可以當作安全存量。
預防所需現金的數量決定了:
?、佻F金收支預測的可靠程度；
?、诠九R時借款能力；
?、酃驹敢獬袚娘L險程度。
3.投機
公司持有現金，便于開展投機活動，從中得到收益。
現金管理的目的，是在保證公司經營管理服務所需現金的同時，節約使用資金，并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言，現金除可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值，且將現金放在金融機構的存款利率大大低于公司的資金利潤率?，F金過多，會降低公司收益；但現金過少，又會影響公司的正常經營管理和服務活動。因此，現金管理應力求既能保證公司正常開支需要，降低風險，又能使公司沒有過多的閑置現金，以增加收益。一個物業管理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金，同時適當保留應付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現金，應及時投資增加收益。
物業管理公司對現金管理的內容主要包括:
(1)編制現金收支計劃，以便合理地估計未來的現金需求；
(2)對日常的現金收支進行控制，力求加快收款、延緩付款；
(3)確定最佳現金余額，當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。
(二)現金計劃
現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況，并進行現金平衡的計劃，是公司財務管理的一個重要工具。編制現金計劃的目的是為了合理安排好現金收支，確保公司現金的正常周轉。
物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表(見下表)。
現金收支計劃表的編制如下:
1.預測公司的現金流入量
現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。經營管理服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入，其數字可以從經營、管理、服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作，此外，還要對其他可能發生的現金收入作出恰當的估計。
2.預測公司的現金流出量
現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。經營管理服務現金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現金凈流量
現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。
現金凈流量=現金收入-現金支出
4.處理現金余缺
首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定，確定籌措或運用的資金數額。如果現金有余，那么可用于投資等領域；如果現金有缺，那么可想方設法籌措補足。
(三)現金管理
為了使物業管理公司現金能正常運轉，必須加強對現金的管理，其主要內容有:
1.盡快收款
盡快收款，可以使現金周轉速度加快，從而提高現金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應收款收齊，而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用現金。為此，要求:①減少應收款的郵寄時間；②減少公司收到的支票和支票兌現的時間；③加快應收款進入公司往來銀行的過程。
2.控制支出
公司在管理現金支出時，應盡量延緩現金支出時間?？刂浦С龅木唧w方法有:
(1)推遲支付時間
公司在不影響自己聲譽的情況下，應盡量推遲應付款的支付時間，可以直至應付時間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發放工資，以便延期付款。
(3)透支的使用
當支出大于存款賬戶實際余額時，銀行可以自動貸款給存款人，以彌補暫時的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。
3.力爭現金流入和現金流出同步
4)銀行有權監督公司現金管理
銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行，庫存現金不得超過規定限額，并按規定用途使用現金，不得套取現金。對違反現金管理規定的，按情節輕重，銀行要給予一定的經濟制裁。
二、應收賬款的管理
應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。
(一)應收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業主或客戶沒有按時付款，物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。
(二)制定應收賬款的規定
1.信用條件
信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件，主要包括信用期限和現金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間，即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業主，在競爭中會使營業額下降；信用期限過長，對營業額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當，作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。
[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表:
在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據兩者比較的結果作出判斷。
?、傩庞脳l件變化對營業利潤的影響
營業量增加×單位貢獻邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)
?、谛庞脳l件變化對應收賬款機會成本的影響
應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率
應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率
應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期
(2)現金折扣
提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現金折扣?，F金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。
公司向業主或客戶提供現金折扣，其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言，是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。
[例]某物業管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣；在兩個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數為需增管理費用；如果執行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措施?假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結論:提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用期不可行，因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準，確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。
[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應收賬款平均回收天數為45天，壞賬損失占營業額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應收賬款平均回收天數30天，壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?
具體分析計算見下表:
結論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應收賬款的日常管理
1.應收賬款的管理原則
公司應收賬款的控制過程是極為復雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制，以便科學決策，使應收賬款控制達到良好效果。
應收賬款控制中應遵循的管理原則有:
(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險，避免出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。
(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力，而應區別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析，對其嚴格控制。
(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠利益，以便在市場上占有地位，同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。
2.應收賬款收回的監督
一般情況下，公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。
利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:
(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出，320000元應收賬款尚在信用期內，占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應收賬款已超過信用期，占全部應收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內)，占全部應收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時間較長(31~90天)，占全部應收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款，公司應采取不同措施，制定經濟、可行的政策；對可能發生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。
3)信用保險
公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為100萬元，預計壞賬損失為5%，預計每年發生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險人往往對信用保險承擔較大的風險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%~20%左右的壞賬損失。
物業管理公司要不要進行信用保險，應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重，加強存貨管理，這也是理財的一項重要內容。
(一)存貨控制
在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應對B類存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經營管理服務正常進行，均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購成本
該成本是指由買價、運雜費等構成的成本。為了降低采購成本，物業管理公司應不斷了解市場價格行情，研究市場價格發展趨勢，多看幾家，價比多家，以便使采購的材料物資價廉質優。
2.持有成本
該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用，例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用，例如，郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數有關，而與訂貨數量無關，所以，作為物業管理公司應盡可能減少訂貨次數，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。為此，作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。
四、公司財務弊病的自我判斷及診治
物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外，還應全面掌握公司機體運轉狀況，定期檢查以發現財務病癥并及時診治，從而使整個公司的機體能健康、正常、有效地運轉。本節主要介紹物業管理公司理財中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財中常見病的癥狀
短期凈債務率高表明公司不穩定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現金結轉率
自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比；現金結轉率是指現金結轉額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多；現金結轉率高表明貨幣收入多，應收賬款少。
4.資金結構
資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構，這二者的對應比例是否合理?是否協調?這就要從比例關系來衡量資金結構。
(二)公司理財中病癥的診治
1.存貨過大癥的診治
存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要，造成資金周轉困難的一種病癥。
庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難以調度，造成資金緊張。
(1)存貨過大癥的判斷
存貨過大癥可用以下數據判斷:
流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。
(2)存貨過大癥的治療
對于存貨過大癥，可以采取以下措施:
?、偌訌娦枨箢A測，以出定進，防止新的積壓。根據客戶需求規律均衡組織進貨，避免過量存儲。
?、诟鶕尕涱悇e，使用適當手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計價格會上漲，屬于長線物資，可適當多存。反之，應及時處理存貨，以免長期儲存增大費用，價格下跌。
?、凼柰ǔ鍪矍?，千方百計擴大出貨數量。
2.應收款項過大癥的診治
應收款項過大癥是指應收款項與營業額或流動資產相比，超過了營業規?；蛄鲃淤Y產的一定比例而造成的資金周轉不暢、調度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應收款項過大癥的判斷
應收款項是否過大的判斷方法主要有財務指標法和賬齡分類法。
?、?財務指標法。財務指標主要有:
以上四個指標營業款周轉率低或回收天數長，表明回收情況不佳，應收款項過大。應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。應收賬款損失率高說明回收情況不好。
?、谫~齡分類法
賬齡分類法是根據應收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應收款項在總額中所占的比例。
(2)應收賬款過大癥的治療
?、倬o縮信用政策；
?、谕ㄟ^現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收；
?、圩プ≈攸c，積極催收；
?、芗霸缣幚韷馁~，避免長期掛賬；
?、菁訌娙粘９芾?，制定措施，及時回收應收款項。
3)貨幣資產過大癥
貨幣資產過大癥是指公司現金、銀行存款占資產總額的比例高于其應占比重。
物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產，但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產，貨幣資產過大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發展緩慢。
貨幣資產過大癥可利用貨幣資產占全部資產比重來判定，也可根據歷史資料和公司的實際需要，計算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產實有數量與核定的指標相比較，差額過大，說明貨幣資產過大。
貨幣資產過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產，一旦需要及時變現。