物業公司財務管理淺析

　　物業管理公司有其獨特的經營模式與服務對象，物業管理公司的財務管理工作要遵循財務管理的基本原則，使公司財務管理目標符合公司經營目標的要求。在具體工作過程中要體現其特有的一些要求和方法，結合行業特征和公司實際情況制定財務管理的具體措施。

　　一、物業管理公司財務管理工作的現狀分析

　　(一)會計基礎工作不夠完善

　　會計核算工作是對單位財務管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務管理工作的基礎工作，當前物業管理公司會計核算工作存在的問題嚴重制約了財務管理的順利開展，主要表現在一下方面：

　　1.物業管理公司缺乏即統一又適用的會計核算體系

　　物業管理屬于一個新興的行業，在過去行業會計制度時期沒有關于物業管理的相關會計制度，導致物業管理公司在會計核算工作中沒法吸取行業會計制度的經驗，現行會計制度又過于寬泛，是一種指導性的規章制度。物業管理公司的經營狀況決定了其財務管理工作在會計核算上的特征，由于物業管理的對象具有多樣化的特征，會計的明細科目設置上具有很高的靈活性，導致科目設置比較混亂。在具體的會計工作中，公司財務受財務主管人員自身行業背景影響較大，以前從事建筑行業會計與先前從事工業企業會計的財務人員在單位賬簿設置與業務處理上就存在著顯著的差別，這種既不統一又缺乏適用性的規章制度降低了物業管理公司會計信息的可比性。

　　2.多數物業管理公司缺乏行之有效的內部控制制度

　　內部控制制度是企業財務管理工作的重要內容，是企業從內部實施的一種自我監督和完善措施。物業管理公司的內部控制很不完善，究其原因，一方面是領導不重視。物業管理公司的經營規模一般不大，業務活動涉及的金額一般較小，但是業務量卻很大，例如有關水電費、環境維護費用的收取等工作。部分領導認為公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構;另一方面，在物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，內部控制管理在我國企業中的推廣和應用時間還不長，并且以大型單位為主，在一些中小企業中還沒有建立起真正意義上的內部控制體系，物業管理公司的財務人員往往也并未真正全面的學習和應用過內部控制的相關理論和方法。

　　3.物業管理公司會計從業人員的素質有待提高

　　客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業管理公司的實際情況看，公司領導在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以方便自己對財務人員的控制為依據選拔會計人員。在單位職務設置上也不盡合理，不相容職務分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。由于公司在財務人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技術素質等方面不能適應日益復雜的物業管理業務的要求。

　　(二)融資困難是制約物業管理公司發展的重要因素

　　融資困難是當前許多中小企業發展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規模較大的民營企業中也存在這樣的問題。物業管理行業利潤低，物業管理公司規模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式。

　　(三)企業投資水平不高

　　物業管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項目較少，受物業管理公司自身經營規模與資質的限制，物業管理公司往往缺少好的投資項目，投資決策又缺乏科學性，表現在決策者缺少足夠的資料收集與科學分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風險。風險之一是投資方向的錯誤，會導致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報;風險之二是對投資的資金支持斷裂，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續資金作為投資項目發展的后盾，很容易導致投資項目的夭折，導致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。

　　(四)企業營運資金管理水平低

　　企業營運資金的管理是體現公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理得當資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經營管理不善，資產破損丟失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。

　　二、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議

　　(一)加強對物業管理公司的外部支持

　　1.政府部門應給予必要的支持

　　物業管理服務水平關系到居民居住環境的好壞，物業管理水平高，居民的居住環境才能安全、舒適。國家在大力支持經濟適用房的同時，有必要關注相關配套設施的建設，給予物業管理行業以必要的扶持。

　　2.制定一套會計準則實施意見作為開展會計工作的指導

　　當前，企業會計準則與小企業會計準則是指導我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業具體會計科目的設置卻依賴于會計從業人員的經驗與職業判斷，依賴于公司的業務需要。對于物業管理公司來說，缺乏以往的經驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導意見，這就要求有關部門在了解、分析物業管理公司業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理公司的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業管理公司在會計工作中具有足夠的自主權，可以根據實際情況靈活應用。因此，這套會計規范實施意見是一種引導和幫助，而不是強制性的實施規范。

　　(二)物業管理公司要努力提升自身的財務管理水平

　　1.物業管理公司要努力拓寬融資渠道

　　融資問題始終應該作為物業管理公司財務工作的一項重要內容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創新方式，滿足日常經營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內內部融資仍然是物業管理公司主要的融資方式，如何做好內部融資工作是解決物業管理公司融資問題的關鍵。物業管理公司要從提高自身經營管理水平出發，努力提高企業的盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產生足夠的留存收益轉作對公司的投資，因此，提高企業的盈利能力是實現企業內部融資良性循環的關鍵所在。

　　在做好內部融資工作的同時，物業管理公司應該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當前物業管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經營狀況，提高盈利能力，降低公司的經營風險。其次，公司要恪守信用，在業主、同行業企業之間形成良好的聲譽，按規定辦理各項銀行存貸業務，逐步建立起良好的銀企關系。

　　2.提高物業管理公司的人員素質

　　人才建設始終應該放在公司發展中的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的條件之一。公司財務管理工作不僅僅是公司財務部門的事情，而是關系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務管理活動為公司經營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經營的整個過程。同時，財務管理活動受到公司經營狀況、公司規模等方面的限制，因此財務管理活動與公司經營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務管理水平，為公司里財務管理活動營造一個好的融資環境需要所有員工的共同努力。在財務人員的培養過程中，首先要嚴把會計從業人員的準入關，堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門，要對會計從業人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業道德素質的考察和培養，使公司財務部門成為一個思想覺悟高，專業技能強的部門。公司要鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習，及時更新自己的知識和技能。

　　3.積極拓展與開發新的投資項目

　　物業管理公司要在做好服務社區工作的同時，努力探索新的經營途徑，發現新的投資項目。物業管理公司要在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，通過與其他部門、單位的合作實現互利共贏。例如與城市商業銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務金融機構，物業管理公司提供場所并負責機器設備與場所安全，銀行部門提供技術支持，這樣既能為居民提供便利服務，又可以開辟新的收入來源;物業管理公司還可以利用自身服務社區的優勢，創辦自己的家政服務公司，從事房屋維修、管道維修、室內裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務項目來提高自己的收入等。

篇2：物業公司財務管理特點及運行機制

　　物業公司財務管理特點及運行機制

　　尊敬的各位領導、各位同仁大家好：

　　根據河南物業商會的安排，河南萬廈物業公司在本次物業管理收費及財務管理研討會上作為主講企業，我作為萬廈物業公司財務負責人，談一談個人對物業管理企業財務管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。

　　第一個問題：物業管理企業財務管理具有什么樣的特點呢?

　　物業管理企業是高度統一的管理，全方位、多層次的服務，市場經營為一體，寓經營、管理于服務之中的一種新興的服務行業，屬于第三產業，我國的物業管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業管理企業財務核算的會計制度，由于物業管理是作為房地產綜合開發的延續和完善，是在房地產開發中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經營服務方式，物業管理企業目前的會計核算主要參照《施工、房地產開發企業財務制度》，并執行《物業管理企業財務管理規定》，但物業管理企業畢竟不同于施工、房地產開發企業和其他服務業，物業管理企業有其自身的經營特點和管理要求，而物業企業的財務管理是物業管理企業的財務活動，是協調、處理各方面財務關系的一項經濟管理工作，是企業管理活動的基礎和中心。我本人認為，物業管理企業財務管理具有綜合性強、覆蓋面廣、敏感性強三個特點：

　　特點一：綜合性強

　　財務管理是運用價值形式對企業的經營活動進行管理的，企業經營活動中的一切物質條件、經營過程和經營結果，都可以通過價值形式進行綜合性地反映。財務管理的這一特征表明了企業的財務管理工作具有很強的綜合性。因此，財務管理作為企業管理的一個組成內容，在整個企業管理工作中居于核心地位。

　　隨著現代市場經濟和商品經濟的不斷發展，物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性，物業管理的行業特性之一，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以，物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代的物業管理企業的財務管理，在管理手段上已經廣泛實行財務預算， 財務動態分析方法，加強預算控制，參與企業經營管理決策等;在管理方法上，采用會計電算化，普及

　　計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

　　特點二：覆蓋面廣

　　物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，市場經濟離不開資金運用，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。而在企業里，一切涉及資金的活動都是財務管理的內容。在企業的經營活動中，企業內部各個部門、各項目的工作都與資金有關。從提供服務、支付人員工資，對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保潔、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業服務費，開展多種經營的現金流入都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金作基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。由此可見， 物業企業財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理企業的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

　　特點三：敏感性強

　　在企業的經營活動中，各項工作的進展情況，都可迅速地反映到企業財務上，并影響企業的各項財務指標。而企業的經營活動是一個整體系統，某一個環節出現了問題，都會影響到其他環節，從而影響企業整個的財務狀況。但是有些環節上出現的問題是不規律、無法預測的，諸如市場供需條件的變化，企業外部的經濟環境的復雜多變，都會給企業的經營和財務活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經濟的發展和社會化、專業化、市場化物業管理的推進，物業管理招投標應運而生。從一開始介入市場，財務管理中的費用測算就是投標書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務費用各有千秋，各企業測算角度不同，費用測算沒有一個統一的平臺，企業能否中標，在費用的測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據。物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符，優質優價是不容易的。市場經濟是競爭經濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業管理企業有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業得到發展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業的不斷自我完善和創新，通過企業間相互的競爭交流，最終才能降低物業管理成本、提升物業管理服務質量，

　　才能使物業企業持續發展。這就要求企業財務管理人員應善于對企業內外部經濟關系及時進行合理調節，以適應外部經濟環境的變化，不斷提高企業防范風險的能力，增加企業市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業管理者提供財務信息，反映經營狀況的進展情況，促使企業管理者作出正確的決策，并對企業經營的全過程進行指導和控制。第二個問題：財務管理在物業管理企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系，我個人認為主要包括三個方面：財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式，此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用，物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業，收入的基本確定，企業就需要精打細算，以收定支，科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準確的預測是非常困難的，但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具，即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時，企業能就未來一年的經營計劃，做出比較現實的安排?；诤幽先f廈物業公司財務管理采用電算化，充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準，根據鄭州市物價局核定的政府指導價，按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算

　　，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定，但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，開展家政服務，提供有償特約服務，多方位、多渠道創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

　?、?成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容，企業能否盈利、能否持續發展，關鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務預算，進一步細化各種現金收支預算，使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據，在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況，年初經過調研，確定年度預算目標，由管理處負責人簽訂目標責任書，各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作，實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算，做到事前有預算，事中有控制，事后有監督，各管理處通過日?？己伺c年度考核相結合的方法，進行成本控制，是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業服務

　　費，隨著入住業主或使用人的相對穩定，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳，杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待，物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，也不會使企業利潤增加，相反，物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少，現金流短缺， 對物業企業而言業主欠費越多，數額越大，物業企業的風險就越大，企業的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容，成本和費用核算是否準確、真實、合理，關系到經營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言，河南萬廈物業公司根據年初預算，將營業成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經營管理日?？己?，并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核，以查明預算計劃完成或未完成的原因，制定預警機制，以便采取措施，改進工作，及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質低，服務意識差，不能給企業帶來經濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預算，嚴格按預算目標進行雙月考核，日?？己酥贫扰c員工工資掛鉤，核定預算額度標準，實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區：一是把財務管理簡單化，仿佛財務管理只是財務部門的事，而財務部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”，忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后，伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產，而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新，創立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面，當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點：一是成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標都有賬可查，有人控制。

　　第三個問題：日常耗材是物業管理企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業企業成本控制的重要環節

　　由于物業管理企業是圍繞“人的住用環境”以物業為對象，以人為核心開展專業管理與服務，如各類房屋建筑及附屬設施設備的維修養護，物業環境的治安保衛，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業務的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規定》，河南萬廈物業公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統購的物品和由管理處自行采購的非統購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統一采購，各管理處根據年初預算的需求，到公司倉庫領用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據各個物業區域的設施設備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預算。如對于清潔保潔用品的預算可以按照保潔人員的數量，根據保潔區域的檔次和清潔衛生工作所負責的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度，在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業的“成本控制”模式是從現代企業財務管理中引申、深化出來的，是財務管理理論運用到企業管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統內資金使用的監督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規定。

　　公司財務管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內部獨立單位的結算和資金管理工作，財務管理部具有管理和服務的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監督與被監督，管理與接受管理的關系，在結算業務中是服務與被服務的客戶關系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業務嫻熟、具有專業技能的會計隊伍，財務人員分散辦公，統一管理，各管理處財務人員全部采用電算化，統一核算方式、統一核算程序、統一核算模式。公司財務管理部按管理處設置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務核算到每一戶業主各項應收費用。

　　在存款管理方面，公司內各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現金類資金在公司規定的限額及時效內繳存銀行，由公司統一管理和控制。在資金支出方面，公司根據各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向總經理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務管理部的結算情況。

　　第五個問題：關于物業管理企業納稅管理的具體做法

　　物業管理企業屬服務業，是一個微利企業，歷屬地稅管轄，應交納的流轉稅種包括營業稅、城建稅和教育費附加，如果企業經營范圍包括租賃業務，則同時還應按租賃收入交納房產稅。以上交納的稅收是以營業收入作為納稅基數的。無論企業規模是大還是小，都應按國家稅收政策合法納稅、合規經營。至于企業所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業

　　向地稅局交納企業所得稅，20**年后新成立的企業向國稅局交納企業所得稅，企業所得稅是以企業應納稅所得額為基數，平常有利潤預交，年終匯算清繳。

　　由于稅務部門的分立，自20**年取銷代理業發票后，物業管理企業重要的業務：代收水電氣暖等代理事項的發票無法解決，雖然物業管理企業歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業管理企業代理業務處于如此不利形勢，我不贊同有的物業管理企業利用地稅局的服務業統一發票開具代收業務，將稅費轉嫁給所服務的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔，同時也違犯了發票管理暫行規范，超經營范圍使用發票。

　　在稅務部門沒有解決這個問題之前，物業行業應有統一的核算口徑，我建議物業企業依據20**年頒布的企業會計制度中其他法規《會計基礎工作規范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節第五十一條的規定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始分割單進行結算。即采用自制分割單的形式，開展代收業務，以規避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業的經濟效益。

　　物業管理企業伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業管理已經成為具有相關規模的新興行業，但還沒有獨立的行業財務制度，財務管理工作基礎還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業管理企業財務管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。

篇3：物業公司財務管理作業指導書

　　物業公司財務管理作業指導書

　　1.0目的

　　1.1本指導書規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理經濟工作服務。

　　2.0適用范圍

　　2.1本指導書適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

　　3.0職責

　　3.1財務部財務人員嚴格執行本指導書規定，并監督公司全體員工執行本指導書有關規定。

　　4.0工作內容和要求

　　4.1本規定的基本原則是：執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

　　4.2財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

　　4.3財務人員管理

　　4.3.1會計人員的聘用，依據能興集團公司人事招聘制度由能興集團公司人事部、財務部統一進行。各公司對待聘職位具有推薦權和復試權。財務部負責人的任命、變動由集團公司發文。

　　4.3.2財務負責人的年度考核分通用與專業技術考核兩部分，通用部分的考核由公司總經理負責，專業部分由集團公司稽查考核部與計劃財務部負責。對財務負責人的年末綜合考評統一報集團公司人事行政部批準。

　　4.3.3公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

　　4.3.4財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。財務人員管理按《南海市能興物業管理有限公司》有關財務制度執行。

　　4.4資金管理

　　4.4.1原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須填寫申請表，報集團公司計劃財務部審核后由集團總會計師批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

　　4.4.2必須按銀行及公司規定使用現金。結算起點以上的貨款、往來款，一律不得使用現金或現金支票結算。

　　4.4.3庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。流動資金管理

　　4.5實物管理

　　4.5.1關于材料物資管理的規定：

　　4.5.1.1購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

　　4.5.1.2對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

　　4.5.1.3工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

　　4.5.1.4材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

　　4.5.1.5對盤點中出現的損溢，一年累計在5000元以下的，報總經理審批后作調帳處理。一年累計在5000元以上5萬元以下者，必須書面報集團公司稽查考核部核實、集團公司計劃財務部出具處理意見后，由集團公司總會計師審批處理。全年累計盤盈、盤虧在5萬元及以上的，需報集團公司總經理審批。

　　4.5.1.6對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。

　　4.6固定資產管理

　　4.6.1各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

　　4.6.2固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

　　4.6.3在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

　　4.6.4盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

　　4.7會計檔案管理

　　會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　4.7.1會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止；主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

　　4.7.2在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

　　4.7.3在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

　　4.7.4會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

　　4.7.5會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。

　　4.8定期公布管理規定

　　4.8.1按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

　　4.8.2對較大費用的支出要分析情況、加以說明。

　　4.8.3接受市、區、業主委員會、總公司的財務檢查。

　　4.9財務管理安全管理規定

　　4.9.1注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　4.9.2保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

　　4.9.3去銀行交款及取款，實行雙人專車制。

　　4.9.4注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。

　　4.9.5財會管理部門應裝置防盜報警系統。

　　4.10財務人員工作要求：

　　4.10.1財務部經理

　　4.10.1.1貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。

　　4.10.1.2嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。

　　4.10.1.3負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　4.10.1.4參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。

　　4.10.1.5向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。

　　4.10.1.6負責收付憑證的審核、工程結算工作。

　　4.10.1.7負責編制公司年度預算，制定各部門考核指標并監督執行。

　　4.10.1.8對財務人員進行業務指導。

　　4.10.2主管會計

　　4.10.2.1按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　4.10.2.2根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，

　　4.10.2.3編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。

　　4.10.2.4負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

　　4.10.2.5編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

　　4.10.2.6依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

　　4.10.2.7嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　4.10.2.8指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。

　　4.10.2.9編制每月經營情況分析并提供分析報告。

　　4.10.3出納員(兼倉管員)

　　4.10.3.1遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

　　4.10.3.2負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

　　4.10.3.3負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

　　4.10.3.4認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

　　4.10.3.5本部出納員負責本部工資表的編制及發放，管理處出納員負責管理處工資表的編制及發放。

　　4.10.3.6負責收發倉庫貨品進出倉工作，，對采購員和供應商與采購計劃要求不符的貨品一律拒收。

　　4.10.3.7出倉方面要有部門經理簽名的申請領料單方可發貨，并分類填好出倉單、領料人簽名后按出倉單發貨。

　　4.10.3.8每天做好進出倉的帳面登記，按“先進先出法”核算，保證單與帳相符、帳與物相符。

　　4.10.3.9倉庫貨品要離墻離地分類堆放，定時檢查貨品的質量或積壓品，如發現有貨品變質、變壞、蟲咬、鼠咬及時報告處理，并且主動向用料部門推銷積壓貨品。

　　4.10.3.10月終全面盤點一次。

　　4.10.3.11加強對庫存物資的管理，嚴格執行防火、防盜、防蟲蛀、霉壞等安全和衛生措施。

　　4.10.3.12出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

　　5.0引用文件和記錄表格

　　5.1《費用報銷管理標準作業規程》

　　5.2《請購單》

　　5.3《入庫單》