企業空間管理的基本邏輯和概念

　　空間管理的語境主要是在企業管理的范疇內，因此《現代企業空間管理》一書的邏輯主線是始于企業管理的系統，將其拆分成幾種相關性較高的要素，由于企業業務活動開展之需、從而配置作業空間以滿足，進而以一種系統化的作業空間管理系統貫穿所有相關因素，而最終得到可以滿足企業正常連續運行的作業空間。

　　在企業管理的范疇中，財務、IT、HR(人力資源)、RE(不動產)、建筑、設備是常規的管理領域，為它們設立專門的管理職能部門，是非常古老的傳統，1919年的美國杜邦公司是目前所知最早的設立專門的不動產管理部門的案例。而將如此之多的管理職能及其要素整合成一個可用設施系統的核心乃是空間，空間貴在其“空”，才可以容納所有這些要素，并整合它們成為系統，為業務活動創造良好環境。

　　空間管理職能被建立起來的標志是設立專門的空間管理崗位或部門，它是圖1中所見職能中最晚出現的管理職能?？臻g管理到了20世紀后半段才被發展出來，這得益于美國業界于1980年代初建立的系統化的空間管理理論，并且將空間管理與CRE/FM專業進行融合，從而得到更為綜合的整合工作空間管理體系。

　　《現代企業空間管理》一書首先介紹作為系統的空間管理，及其基本要素、框架結構等;然后以企業空間的生命周期和建筑設施的生命周期為時間線索，串起上述相關因素，重新闡述在時間軸上的相互關聯和作用。最后以最佳實踐將這些原理方法落地到適合于中國企業情況的實踐中去。

　　在FM領域中，空間的概念看似簡單，但卻是疑惑最大的概念之一。從事FM乃至空間管理的職業經理人，也經常對空間這個概念感到非常困惑?？梢詫⒖臻g的概念定義成幾個不同的側面，并按系列加以對比分析。

　　系列概念1：工作空間(Workplace)、建筑空間(Building Space)與場所(Place)

　　這是一系列的概念，它們的范疇包絡關系是：Place > Workplace > Building

　　Space。Place是泛指所有的場所、空間、地點，Workplace則是其中之一種，它特指以人類活動為核心而構建的場所空間。Workplace是包含了Building

　　Space在內的綜合性概念，它還包括為業務活動提供支持的軟性服務、流程等要素，而Building

　　Space僅限于建筑構件圍合的六面體(一般四方形的房間則為梁柱板、墻體、門窗等土建構件圍合而成)。地點位置(Location)則是在另外一個維度中的概念，這個維度是描述事物對象的幾個基本特性：時間When、地點Where、人物Who、如何How、對象What等。Location是一個與空間關系極大的基本描述要素。

　　系列概念2：建筑空間、設施空間與企業空間

　　A 建筑空間，Building Space

　　這是建筑業的術語，是由若干建筑構件部件圍合而成的“空空如也”的實體對象，從幾千年前老子的哲學命題“當其無、有其用”開始，就是建筑學的核心要素。與之相并列的概念則是土建、機電各專業。

　　B 設施空間，Facilities & Space

　　這是一個FM語境下的概念，此時空間是在可用設施(Operational

　　Facility)中居于核心地位的物理和管理要素，因為它是使用者(End-user)所直接使用的對象，這種使用特性導致了設施空間具備物理和管理的雙重特質。與之并列的概念是運維管理等FM職能。

　　C 企業空間，Corporate Space，或Workplace

　　這是一個管理術語，企業空間是作為企業機構所必備的諸般資源之一的純粹的管理對象。與之相并列的概念是企業各資源如人力資源、資金、原材料(適用于制造業)等。此處的企業(Corporation)不特指商業公司，而是泛指所有的組織機構，我一般譯為企業機構。

　　三者具備內在的邏輯關聯，建筑空間是設施空間和企業空間的基底，而設施空間又是企業空間的基底，但是到了企業空間層面時卻又幾乎完全拋開了建筑空間的物理特性(取而代之的是帶有企業管理色彩的物理屬性，如空間標準)，這之間存在一個從建筑學到管理學的過渡邏輯，另文探討。

　　對于空間概念的困惑多半來源于對上述這些概念未加以細分區別對待，而對這些概念的透徹理解又需要三個方面的背景知識：建筑學、管理學和FM。同時具備三個背景是相當困難的，不可能有這種大學專業，而只能是在企業實踐過程中不斷習得。當然，這也是空間管理作為整合學科而得以能夠創造巨大價值的魅力所在。

篇2：如何做好物業企業物料消耗的管控

　　如何做好物業企業物料消耗的管控

　　物業管理，通常的理解是對物業包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用設施設備進行管理。但是，這種理解并沒有包括物業管理的全部內容。物業管理作為社會一項專業化管理服務行業，除了對物業實體和區域的管理、做好以業主和使用人為主體的公共服務、專項服務和特約服務之外，還包括對物料消耗控制的管理。

　　物料消耗是物業管理的重要領域，是指物業管理服務過程中對物料、用品、機具、工具、器材等的耗用。物業管理企業的成本費用除了人員費用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物業管理經費資源是物業管理企業的職責，管理要領在于按照專業化要求進行物料消耗控制。具體采取以下措施進行處理。

　　一、建立嚴格的物料消耗控制制度。

　　一是制定物料消耗控制崗位責任。規定四重負責制，即職能部門主管負責本部門物料消耗預算和執行、物料消耗管理員負責出入庫登記、行政助理負責審核、質量檢查監督員負責檢查監督;

　　二是實行物料采購申報制。職能部門每月物料消耗需由部門主管填寫月度《物料采購申請表》(特種情況可填單次申請表)，行政助理和物料消耗管理員就需要和數量進行盤倉和審核，經審批后方可采購;

　　三是進行物料出入庫登記。所有物料經購買后需經物料消耗管理員進行入庫和出庫登記，職能部門負責領用、發放和管理。發放物料時，領用人須填寫《物料領用登記表》。物料消耗管理員每季度盤點一次，物帳兩清;

　　四是維修申報制。各類機具由各部門負責保管、使用和日常維護，出現故障需要維修、換件，須由部門主管填寫《維修申報單》，經批準后執行;

　　五是機具報廢制。職能部門專人維護本部門機具，小故障自行排除或由機電部維修，大故障外送或特約維修，達到報廢年限和程度時，填寫《報廢申請表》，經批準作報廢處理。

　　二、建立物料消耗年度計劃控制機制。與工作計劃相應，一線職能部門(如安防、機電、保潔、綠化養護等部門)每年制定年度物料消耗計劃，對物料、用品、機具、器材等耗費作出年度預算，經審核、批準后執行。部門年度物料消耗計劃的執行由部門主管負責，月度申購參照年度物料消耗計劃進行，并與部門主管的績效考評掛鉤。質量檢查監督員對物料消耗情況檢查、監督，并在周檢表中反映檢查、處理結果。年度終了，對職能部門的物料消耗成績進行獎懲。

　　三、對養護管理項目嚴格把關。一般情況下，《物業管理服務合同》和《業主公約》都會載明物業管理企業可把本物業管理區域部分管理項目委托給有關專業技術單位管理，但不能把物業管理區域整體委托給其他單位管理。國家專業技術監督局也明文規定，對電梯、消防、制冷、監控等特種技術設備須由相關專業技術資質單位予以維護和維修。

　　在對這些養護管理項目具體處理中，一是嚴格按相關規定，對電梯、消防、制冷、監控系統等設備委托具備相應專業技術資質的單位進行維護、保養和維修;

　　二是在委托選擇、洽談、簽約過程中，按招投標規定從資質、實力、價格、服務等方面嚴格篩選、把關，選擇最有實力、勝任養護的單位。同時，設立必要的《委托執行工作單》，由委托單位派來專業技術人員和本單位員工雙方確認填寫，確保委托合同順利執行;三是對于非國家法規指定由特種專業單位養護的項目盡量由本企業執行。

　　以筆者單位在管的廣東佛山華夏陶瓷博覽城為例，20**年9月之前，由于開發建設單位決定，本物業區域達10萬平方米的綠化園帶被承包給一家綠化公司管理，年度支出綠化養護費達33萬元。但由于該公司人力物力投放不足、養護技術不高，管理效果不佳。20**年9月底合同到期后，本企業決定不再續約，果斷組建綠化養護部，組建專業技術人員和12人的管理團隊，年度人員費用和物料消耗費用不足20萬元。由于人力物力保障、技術到位，綠化養護效果遠遠超越之前的承包方，物料消耗計劃執行順利，員工還可獲得節約獎勵。

　　重視和解決物料消耗控制問題，可使物業管理企業的經營管理秩序良好，確保以收定支、收盈于支經營效果，從而爭取業主和使用人的高滿意率。

篇3：某企業法律工作制度

　　某企業法律工作制度

　　第一章 總則

　　第一條 為依法規范企業的經營管理活動，使公司的行為適應市場經濟法制化的要求，維護公司的合法權益，制定本工作制度。

　　第二條 公司設立專職法律人員，在公司法定代表人的授權下負責整個公司及下屬企業的法律工作，指導、監督公司各部門和下屬企業的涉及法律的業務工作。

　　第三條 法律人員在公司對外有關合資合作公司的企業章程的規定范圍內指導、監督相關合資合作公司中涉及法律的工作。

　　第二章 工作內容

　　第四條 法律顧問根據公司法定代表人的指示和實際工作的需要參與制定與法律有關的規章制度，并監督執行。

　　第五條 代理公司參與公司與其他單位或個人的糾紛的訴訟、調解和仲裁等活動。

　　第六條 負責公司的合同管理工作。

　　第七條 參與公司的重要經營活動;

　　(1) 根據指示或需要，直接參與重大項目的談判;

　　(2) 草擬、審查、修改公司有關法律事務文書;

　　(3) 根據公司的發展情況，參與公司的有關收購、參股、兼并等資產運作活動。

　　第八條 參與處理公司與工商、物價、稅務等政府部門的其他有關涉及法律的事務。

　　第九條 在公司內部開展法律培訓工作，提高公司干部員工的法制觀念，增強公司整體的法律素質。

　　第十條 協助有關部門處理公司內部各種違法亂紀案件。

　　第三章 工作原則

　　第十一條 預防為主的原則防患于未然，防止違法事件的發生，發現問題則及時處理，盡量減少爭議和糾紛。

　　第十二條 指導為主的原則除需直接自行辦理的工作外，對其他部門的工作以提供法律意見為主，不代辦包辦。

　　第十三條 法制原則嚴格按照國家有關法律、法規和規章制度辦事，維護公司的合法權益。

　　第十四條 保守秘密原則對工作中涉及的公司機密嚴格保密。

　　第十五條 合法性與靈活性相結合原則在合法基礎上，針對公司工作中的具體情況，采取靈活的措施。

　　第四章 附則

　　第十六條 本制度效力范圍包括公司本部、下屬企業和相關合資合作公司。