物業企業財務核算管理模式
物業管理企業是營利性組織，為達到這一目標，需要結合自身的特點，制定切合實際的財務管理目標和財務管理政策，科學地進行財務管理組織設計，熟練地運用財務管理的技巧, 確立其機構及崗位的職責。由于物業管理企業所管理的物業類型不盡相同，特別是其業務范圍、經營規模、經營方式、復雜程度、財務管理的基礎狀況、管理體制等的不盡相同，因此，財務管理機構和職責的設置也就不會相同。
了解財務核算管理模式及相關知識對于理解物管企業的財務管理和提高管理水平是十分必要的。筆者根據其多年參加創優考評、物業管理收費調研和兩個國家一級物業管理企業財務管理的工作經歷，結合目前物業管理行業的現狀，分析后認為現行物業管理企業的財務核算管理模式和特點大致有以下四種類型。
一、一級核算管理模式
物業管理企業與物業管理區域(即管理處下同)的財務管理集中于公司，公司與物業管理區域財務的規劃、組織、領導和控制、財務預決算、會計核算、物資的收發管理等統一由公司的財務進行，公司和管理區域的財務合二為一(管理區域的二級賬務也未分開核算)。這種管理模式的優點是簡便易行，節約人力;缺點是沒有按照物業管理行業財務管理所要求的各物業管理區域實行獨立核算，其物業管理收支不能很好地區分。這種管理體制一般是剛成立的物業管理企業和物業管理屬于附屬型企業采用。
二、分項目核算管理模式
由公司財務部(或計財部、科、中心等)統一制定財務政策、統一安排各項資金、統一往來款項的核算，對損益類和專項資金科目按項目(即管理區域)進行核算，管理區域只設收費人員，其按規定應向公司交納的酬金，部門之間的經濟往來要進行的結算，均通過公司財務部實行內部轉賬，物業管理費按收支兩條線由公司財務統一進行核算。這種管理模式的優點是：財務管理的權限集中于公司，財務的獨立性，完整性較好，便于公司對收支經營情況的監督和檢查，也符合物業管理行業財務管理的特殊要求等。其缺點是：不適合下屬管理區域較分散、距離公司總部較遠的企業。這種管理模式適合于物業管理區域比較集中的中型物業管理企業。
三、模擬法人核算管理模式
公司與下屬管理區域獨立設置會計機構，實行分支機構的工商和稅務注冊登記，經營管理和會計核算獨立進行、稅款獨立申報繳納、獨立編報會計報表，這種管理模式的優點是：符合物業管理行業法規的特殊要求，賬務清晰，各會計主體的經營和財務活動不易受到干預等，其缺點是不便于公司對其的監督和控制，各管理區域的財務工作也容易因為區域負責人，財務人員的素質而受到影響，各會計主體都要面對稅務、工商等。這種管理模式適合于規模較大，且所管物業地域分布較廣的企業。
四、分項目核算和模擬法人核算并用管理模式
根據物業管理企業的管理規模，所管物業地域分布和經營項目，設計這種管理模式較好地解決了單一執行某一種管理模式帶來的弊端，較大地發揮了兩種管理模式的優點，適合于物業管理規模較大、地域分布和經營范圍較廣的大中型物業管理企業。
物業管理企業對財務核算管理模式的優化設計，能有效地規范其財務運作、降低管理成本、維護企業和業主的利益。在財務核算模式設計上既要有效地對各個管理區域的財務活動進行監控，又不能太過煩瑣和機械;既要解決各管理區域分散購票、單獨納稅、重復納稅和都跑稅務做法，又不能違反稅收法規;既要符合各方的要求，又不能不考慮企業的整體需求。因此，同一個物業管理企業，在不同時期、不同條件下，財務管理機構和會計核算的模式不能一成不變，應根據實際情況，動態地進行調整和完善。對此，物業管理企業的經理和財務負責人員要加以探討和研究。
篇2：物業企業會計核算補充規定
物業企業會計核算補充規定
一會計科目及使用說明
第204號科目 預收賬款
1.本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人使用人提供的公共衛生清潔公用設施的維修保養和保安綠化等預止的公共性服務費等
2.企業向有關單位和個人預收的款項，借記銀行存款科目，貸記本科目;收入實現時，借記本科目，貸記經營收入其他業務收入科目有關單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目;退回多付的款項，作權反會計分錄
預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入應收賬款科目的貸方，不設本科目
3.本科目應按有關單位和個人設置明細賬
4.本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項;期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項
第205號科目 代收款項
1.本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費煤氣費有結電視費電話費等
企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算
2.企業收到代收的各種款項時，借記銀行存款等科目，貸記本科目;交給有關單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記經營收入科目
3.本科目應按代收代交費用種類設置明細賬
4.本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項
第209號科目 其他應付款
1.本科目核算企業應付暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復安全等方面費用的保證金等
2.發生的各種應付暫收款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目;支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目
3.本科目應按債權人或應付暫收款項的類別設置明細賬
4.本科目期末余額，反映企業尚未收付的其他應付款
第281號科目 代管基金
1.本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分共用設施設置維修基金
2.企業代收代管基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目
企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業有償使用產權屬全體業主共用的商業用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費承包費有償使用費等，應按受益對象，借記經營成本管理費用其他業務支出科目，貸記本科目代管基金按規定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業承接房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務的，實際發生的工程支出，借記物業工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目;工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記本科目，貸記經營收入-物業大修收入科目;結轉已完物業工程成本，借記經營成本科目，貸記物業工程科目由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記銀行存款等科目
3.本科目應按單幢房屋設置明細賬
4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余
第411號科目 物業工程
1.本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出企業對業主委員會或者物業產權人使用人提供的管理用房商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算
2.企業承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造工程發生的各項支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記經營收入物業大修收入科目;結轉已完物業工程成本，借記經營成本科目，貸記本科目企業對業主委員會或者物業產權人使用人提供的管理用房商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目，工程完工結轉成本，借記遞延資產科目，貸記本科目
3.本科目應按工程項目設置明細賬
4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本
5.企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目
第501號科目 經營收入
1.本科目核算企業的物業管理(主營業務)活動中，為物業產權人使用人提供維修管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入物業經營收入和物業大修收入物業管理收入是指企業向物業產權人使用人收取的公共性服務費收入公眾代辦性服務費收入和特約服務收入物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場游泳池各類球場等共用設施收入物業大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入
2.企業取得的和項收入，應按下列原則確認：企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現;企業與業主委員會或者物業產權人使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現
3.企業為物業產權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業承接房屋共用部位共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記本科目
4.本科目應按經營收入的種類設置明細賬，如物業管理收入物業經營收入物業大修收入等，其中物業管理收入，企業可以根據實際管理，按照物業管理收入的組成內容(如來源渠道等)設置明細賬，進行明核算
5.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額
第502號科目 經營成本
1.本科目核算企業物業管理物業經營物業大修等應結轉的經營成本企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資資金及職工福利費固定資產折舊費及修理費水電費取暖費辦公費差旅費郵電通訊費交通運輸費租賃費財產保險費勞動保護費保安費綠化維護費低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入管理費用科目，不在本科目核算
2.企業為物業產權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應付賬款等科目企業經營物業應付給物業產權人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應付賬款科目月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記物業工程科目
3.本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應
4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后，本科目應無余額
第511號科目 其他業務收入
1.本科目核算企業除主管業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等商業用房經營收入是指企業利用業主委員會或者物業產權人使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發商店飲食店等經營收入其他業務收入的確認原則，與主營業務收入確認原則相同
2.企業取得的各項其他業務收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目
3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續費收入物資銷售收入廢品回收收入商業用房以營收入等
4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額
第512號科目 其他業務支出
1.本科目核算企業除主營業務以外的其他業務所發生的各項支出，包括為銷售商品提供勞務而發生的相關成本費用以及相關稅金及附加等
2.企業發生的其他業務支出，借記本科目，貸記應付工資銀行存款應交稅金其他應交款代管基金等科目
3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續費支出物資銷售成本廢品回收成本商業用房經營支出等
4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額
二會計報表的編制說明
1.在資產負債表住房周轉金項目下增設代管基金項目，反映企業接受委托管理的房屋共用部位共用設施設備維修基金的結余本項目應根據代管基金科目的期末貸方余額填列
2.物業工程科目的期末余額在資產負債表存貨項目中反映
3.代收款項科目的期末余額，在資產負債表其他流動負債項目中反映
篇3：公司會計核算制度
公司會計核算制度
一、 為了規范本公司的會計核算，提高會計信息質量，根據《中華人民共和國會計法》、《企業財務會計報告條例》及其他有關法律和法規，制定本制度。
二、本公司設置會計科，設會計主管1人，貨幣資金出納員1名。
三、本公司填制會計憑證、登記會計賬簿、管理會計檔案等，均按照《會計基礎工作規范》和《會計檔案管理辦法》的規定執行。
四、 本公司的會計核算以持續、正常的生產經營活動為前提。
五、本公司會計核算的會計期間分為年度和月度，年度和月度均按公歷起訖日期確定。會計期末，是指月末和年末。
六、本公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。
七、本公司的會計記賬采用借貸記賬法。
八、本公司會計記錄的文字使用中文。
九、本公司在會計核算時，遵循以下基本原則：
1、以實際發生的交易或事項為依據，如實反映其財務狀況和經營成果。
2、按照交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不應僅以法律形式作為會計核算的依據。
3、本公司提供的會計信息應當能夠滿足會計信息使用者的需要。
4、本公司的會計核算方法前后各期應當保持一致，不得隨意變更。如有必要變更，應將變更的內容和理由、變更的累積影響數，或累積影響數不能合理確定的理由等，在會計報表附注中予以說明。
5、本公司按照規定的會計處理方法進行會計核算，會計指標應當口徑一致、相互可比。
6、本公司的會計核算應當及時進行，不得提前或延后。
7、本公司的會計核算和編制的財務會計報告應當清晰明了，便于理解和運用。
8、本公司的會計核算應當以權責發生制為基礎。凡在當期已經實現的收入和已經發生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入和費用;凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應作為當期的收入和費用。
9、本公司在進行會計核算時，收入與其成本、費用應當相互配比，同一會計期間內的各項收入與其相關的成本、費用，應當在該會計期間內確認。
10、本公司的各項資產在取得時應當按照實際成本計量。其后，各項資產賬面價值的調整，應按照企業會計制度的規定執行。
11、本公司的會計核算應當合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于本年度(或一個營業周期)的，應當作為收益性支出;凡支出的效益及于幾個會計年度(或幾個營業周期)的，應當作為資本性支出。
12、本公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則。
13、本公司的會計核算應當遵循重要性原則，在會計核算過程中對交易或事項應當區別其重要性程度，采用不同的核算方法。
十、 本公司按照企業會計制度的規定，設置和使用會計科目。
十一、 本公司年度財務會計報告，除應當包括本制度規定的基本會計報表外，還應提供會計報表附注的內容。本制度中規定的基本會計報表是指資產負債表和利潤表。本公司應按照本制度規定，對外提供真實、完整的財務會計報告。