物業管理資金的來源和管理

　　(l)物業管理啟動資金概念

　　物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。內容及來源一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;

　　另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。

　　同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。

　　(2)日常物業管理資金來源包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。

　　②日常物業管理資金的管理

　　1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。

　　2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。

　　3.利用會計手段進行經濟管理(l)會計的基本知識及會計制度會計的概念會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。

　?、跁嫷幕韭毮?核算和監督。l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。

　?、蹠嫹ㄒ庴w系我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。

　　(2)通過會計報表分析提高經濟效益會計報表的概念會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

　?、跁媹蟊淼臉嫵?會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

　　l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。

　　2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。

　　3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

　?、蹠媹蟊矸治龅囊饬x物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。

篇2：物業知識培訓：物業管理資金管理

　　物業知識培訓：物業管理資金管理

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理資金的概念，了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理；掌握物業管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業管理資金的預算管理工作。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理資金及其管理

　　(1)物業管理資金的概念

　　物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全，充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同，可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

　　(2)物業管理資金的管理

　　概念

　　物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。

　　管理對象

　　物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。

　　管理目的

　　物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業管理工作的高效開展。

　　2、物業管理資金的來源和管理

　　(l)物業管理啟動資金

　　概念

　　物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。

　　內容及來源

　　一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

　　物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。

　　(2)日常物業管理資金

　　來源

　　包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。

　?、谌粘Ｎ飿I管理資金的管理

　　1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用，并做到有計劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。

　　2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度，杜絕內部出現財務漏洞，避免發生意外事件，防止貪污、冒領現象的發生，并注意安全保衛工作。

　　3、利用會計手段進行經濟管理

　　(l)會計的基本知識及會計制度

　　會計的概念

　　會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息，對經濟活動進行組織、控制、調節和指導，促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。

　?、跁嫷幕韭毮埽汉怂愫捅O督。

　　l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。

　　對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種，主要通過對價值指標的監督，防止核算單位經濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產免遭損失。

　?、蹠嫹ㄒ?/a>體系

　　我國會計法規制度按它們之間的相互關系，可分為三層：第一層是基本法，即(會計法)、(預算法)等國家法律；第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層，第二層統馭第三層，三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。

　　(2)通過會計報表分析提高經濟效益

　　會計報表的概念

　　會計報表亦稱財務報告，是會計核算的結果，是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

　?、跁媹蟊淼臉嫵桑簳媹蟊硪话阌芍鞅?、附表和報表附注三部分組成。

　　l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。

　　2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。

　　3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。

　　會計報表對外提供時，一般還附有財務狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

　?、蹠媹蟊矸治龅囊饬x

　　物業管理者根據提供的會計報表，通過一定的技術方法，對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較，總結經驗，揭露問題，以提高物業管理經營水平和經濟效益。

　　4、物業管理資金的使用與運作

　　(l)物業管理資金的性質

　　物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

　　(2)物業管理資金的使用

　　物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：

　?、俪杀拘再Y金支出與使用：

　　成本性資金支出，是物業管理服務在一定日期內發生，用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的，是不產生資金回收的，是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值，為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的，是物業管理企業生存的基本條件之一。

　?、诠嫘再Y金使用

　　公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出，如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等，這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定，也不經常發生，物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。

　?、弁顿Y性資金支出與使用

　　投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金，主要是把暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。

　　(3)物業管理資金的使用原則

　?、俦Ｕ衔飿I管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。

　?、诠澕s支出，合理收益原則。對成本性資金支出，要厲行節約，做到合理支出；對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風險。

　?、壑萍s性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機制，保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。

　　(4)物業管理資金使用的責任制

　　在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上，建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制，即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任，領導下達資金使用指令和計劃，財會人員負責把資金撥到使用者手中，三方面相互監督，共同完成資金的使用過程；并落實監督審核制度，通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核，保證物業管理資金的使用效果。

　　5、物業管理資金的預算管理

　　(l)物業管理資金預算的準備工作

　?、傥飿I管理資金預算管理的概念

　　物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向，以提高管理效益為出發點，以財務管理體系為保障，全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。

　?、谖飿I管理資金預算管理的前提條件

　　1)扎實的會計工作和基礎管理工作；

　　2)對完善的制度體系；

　　3)好的領導體制與領導集體；

　　4)要充分利用管理會計的職能。

　　(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則

　?、傥飿I管理資金預算編制的程序

　　一般都先由預算專業部門負責，如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃，報領導審批，待審批后執行。對規模較大的物業管理企業，應采取分層編制，層層審核把關，最后匯總論證，再經橫向、縱向討論論證，經幾個回合討論，把集中制定和分散制定方法相結合，最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結合論證式。

　?、谖飿I管理資金預算編制的原則

　　1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。

　　2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍，預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。

　　3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍，并確定預算周期。

　　4)人本原則。預算應考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。

　　(3)物業管理資金預算編制的方法

　?、俟潭ǔ杀绢A算編制法

　　1)日常綜合管理費用成本預算公式

　　P=∑Pi (i=l，2......，n)

　　2)人工費用成本預算公式

　　P1=∑(Ni×Wi)( i=l，2......，n)

　　3)行政辦公費成本預算公式

　　P2= F0(1+i%)-F0’

　　4)公用水電費預算公式

　　P3=∑Q電i× P電+∑Q水i×P水

　　5)保安服務費預算服務公式

　　P4=∑Fi = F1+F2+F3

　　滾動預算編制法

　　即將預算周期始終保持在一個固定期間，如一年、一季度或一個月，連續進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算，在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。

　　(4)物業管理資金預算管理的方法

　　主要有以成本為中心的預算管理方法和以現金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人，著眼于降低成本；以現金流量為中心的預算管理方法控制現金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。

篇3：杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法

　　關于印發《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法》的通知

　　各有關單位，有關區財政局、區建設(房管)局：

　　為貫徹落實《杭州市人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的實施意見》(杭政辦〔20**〕5號)，制定了《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法》，現予印發，請遵照執行。

　　杭州市財政局 杭州市住房保障和房產管理局

　　20**年7月25日

　　杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法

　　為貫徹落實《杭州市人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的實施意見》(杭政辦〔20**〕5號)，做好對保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理的財政扶持工作，特制訂本管理辦法。

　　一、適用范圍

　　本辦法適用于杭州市上城區、下城區、西湖區、江干區、拱墅區五個主城區。

　　二、財政扶持條件

　　申請物業管理財政扶持資金的物業服務企業需同時滿足以下條件：

　　1.服務項目為經濟適用住房、農轉居公寓或20**年12月31日前交付使用的普通住宅小區;

　　2.正式簽訂物業服務合同實行專業化物業管理;

　　3.物業服務費標準在前期物業服務政府指導價最高限價標準(含)以內;

　　4.申請補貼前一年度該項目物業管理項目主任(經理)考核扣分少于5分(含)。

　　三、扶持標準及資金來源

　　財政扶持標準為0.1元/平方米?月，扶持范圍是符合上述扶持條件的項目內住宅服務面積(對非住宅不予扶持);扶持資金列入市、區兩級財政年度預算，按1：1的比例分別承擔。

　　四、申請材料

　　1.《申請杭州市物業管理財政扶持資金明細表》(一式兩份);

　　2.物業服務項目規劃許可證和規劃驗收合格證(或項目規劃性質和竣工交付時間的相關證明材料);

　　3.物業服務合同復印件或項目實行專業化物業管理的證明材料;

　　4.物業服務企業資質證書復印件;

　　5.物業服務企業工商營業執照復印件。

　　五、申請程序

　　1.物業服務企業于每年4月底前，向企業注冊所在地的區住建局提交上述1-5項資料。其中《申請杭州市物業管理財政扶持資金明細表》需服務項目所在地的區住建局審核并加蓋公章;

　　2.企業注冊所在地的區住建局經審核相關申請資料并確認后，將申請資料匯總，并在《___區物業管理財政扶持匯總表》加蓋公章，同時經區財政局蓋章確認后，與各物業服務企業報送的《申請杭州市物業管理財政扶持資金明細表》(原件，一份)一并于每年6月底前報市住保房管局;

　　3.市住保房管局對各區住建局上報的材料進行審核匯總后與市財政局聯合發文下達扶持資金文件;

　　4.市財政局將市級扶持資金撥付至各區財政局，由各區財政局直接撥付至各物業服務企業。

　　六、其他規定

　　1.財政扶持資金按物業服務企業實際服務時間按月計算，服務時間未滿一個月的，不計算扶持資金;

　　2.本辦法執行時間為20**年1月1日至20**年12月31日，原《對杭州市區部分物業服務企業進行財政扶持的相關辦法》(杭財基[20**]1387號)同時廢止。

　　3.申請物業管理財政扶持資金的企業應如實提供項目情況，若發現部門或單位弄虛作假、提供虛假資料騙取財政扶持資金的，除追繳已撥付的資金外，取消其今后申報資格，并追究有關單位責任人的責任。

　　4.濱江區、之江國家旅游度假區和經濟技術開發區可參照執行，財政扶持資金由區財政全額承擔。

　　5.本辦法由市財政局會同市住保房管局負責解釋。