物業保修期維修流程

　　1目的

　　規范物業工程維修、配套設施完善和改造等事務的處理流程，以確?？焖?、高效地處理工程維修事務。通過明確工作職責和操作步驟，提升維修效率和服務質量，保障業主權益。

　　2術語

　　2.1保修：針對自身的產品移交時存在的或相關法規合同規定的期限內出現的質量缺陷，施工單位承擔應付的維修和保證責任。

　　2.2保修金：指工程建設方(發包人)與施工單位(承包人)在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

　　2.3缺陷責任期：工程建設方預留施工單位保修金的期限。缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。由于施工方原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。由于建設方原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，在施工單位提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

　　2.4保修期：從工程竣工驗收合格之日起計算，施工方對工程承擔保修責任的一個期限。根據國家《服務建筑工程質量保修方法》第七條明確規定，在正常使用下，建筑工程的最低保修期限規定為：地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;裝修工程為2年;其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

　　3職責分工

　　3.1項目總經理作為保修期內維修工作總負責人，協調和督促各參與部門、單位在合理時間內完成維修工作。指定項目工程部專職(或兼管)工程師負責落實具體維修工作。解決物業部、項目工程部遇到的重大維修技術或協調問題。

　　3.2項目工程部專職(或項目總經理指定兼管)工程師，負責建立維修管理臺賬，組織保修期內維修工作的實施，負責組織監理公司、施工單位判別維修原因、施工方法、責任方，負責組織具體維修工作，監督維修施工質量、進度。負責向違約的維修責任單位發索賠通知并向成本部備案。

　　3.3物業部作為維修工作組織主體，負責受理報修或投訴，啟動維修程序，維修過程監控，組織維修驗收及事后回訪工作。保修期內負責聯系小業主維修意見，維修工作面，維修時間落實，驗收確認。負責組織后備維修隊伍，建立合格維修服務供應商供方庫，遇本流程第4.2.1條情況時安排維修施工。保修期后提供維修有償服務。

　　4關鍵活動描述

　　4.1維修受理

　　4.1.1物業部負責工程維修需求的受理，需求來源包括但不限于：小業主報修;顧客投訴：商場(如有)顧客向商場服務組提起投訴，涉及商場物業損壞需進行維修的，商場服務組及時轉報物業部;日常巡查：各部門日常巡查中發現物業損壞需進行維修時;集團或商業物業經營公司要求：集團基于物業提升需要，或營運公司基于營銷、招商等活動需要，為更好地維護物業形象，擬對商業物業進行維修時提出維修需求。

　　4.1.2物業部接報維修需求時，進行信息的書面記錄，登記【工程維修受理單】并記錄維修效果要求、時間要求等。

　　4.2維修實施

　　4.2.1物業部接報維修需求后，工程管理崗1小時內到場核實工程維修部位、責任方、是否屬保修范圍等信息，對維修事項進行初步分判。對總分包合同約定處于保修期和保修范圍的工程維修，處理如下：物業部向項目工程部發出【維修工程現場調度通知單】;項目工程部專職工程師(或兼管工程師由項目總經理指定)收到【維修工程現場調度通知單】后18小時內到場核實(或直接指令施工方到場)，判別責任工程承包單位;項目工程部向責任工程承包單位發出【維修工程現場調度通知單】，通知承包商進行維修。承包商擬定維修方案后，項目工程部(聯同監理公司)審核或根據需要組織方案會審。承包商按合同約定時間(不超過48小時內)進場維修。

　　4.2.2若承包商有下列情況之一，物業部向項目總經理請示后，簽發【維修工程委托通知單】，另行委托其他承包商處理：拒絕維修或不接收通知單;同一單維修超過規定時間仍未完成;在同一區域內對同一位置進行第二次維修;在同一區域內持續三個月各類維修不斷，且仍有問題出現;因保修承包商人員服務行為造成客戶或顧客強烈投訴;原承包商非因特殊原因，未能在規定的期限內到達現場，且再次通知又不能按期到達;原承包商因機構轉移等特殊情況不能按規定時間到達現場，經與物業管理組溝通且經物業管理組同意。

　　4.2.3物業部另行委托其他承包商時，其單位必須為【供方庫】中合格供方，并按照【供方選擇與管理流程】進行選擇。選定承包商后，參照a執行。

　　4.2.4原工程承包商或另行選擇的承包商進行維修時，項目工程部負責跟進監督，有以下維修任務的必須由物業部工程管理崗陪同前往：滲漏水問題;結構裂縫;重復維修;責任界限不清;地基下沉，有陪同人員前往需在【維修工程現場調度通知單】的接單人處同時簽名。

　　4.3維修費用結算

　　4.3.1驗收通過，組織維修部門進行工程量和費用核算，編制【維修工程費用結算單】，報項目總經理審批。其后，根據維修事項所處范圍和責任方，成本部進行維修費用的結算。

　　4.3.2若維修內容屬于原承包商保修范圍且尚處于保修期，則承包商有義務及時履行保修承諾，并承擔所發生的全部維修費用：承包商及時保修，相關費用由承包商自行承擔;因4.2.1之b各類情形，物業部另行委托承包商時，若維修需求發生于缺陷責任期內，依據合同直接扣除原承包商的保修金;若維修需求發生于缺陷責任期外，公司應向原承包商追繳(依據雙方合同)，必要時通過法律途徑。

　　4.3.3若維修內容不屬于原承包商保修范圍及保修期，物業部判定責任方(可根據需要組織相關部門共同參與判定)，經項目總經理審批后實施。不同情形處理如下：因客戶或顧客原因造成的維修問題，按有償服務流程向客戶提供有償服務;因材料和設備質量缺陷引起的維修問題，若屬甲供范圍，費用由我方承擔，項目部發起付款;若為乙供，或雖由我方采購但工程承包商履行最后檢驗的，應向原工程承包商收取維修費用;上述以外的情形，或因地震、洪水、臺風、地區氣候環境條件等不可抗因素外導致的維修問題，按《住宅質量保證書》約定執行。

　　4.3.4維修通過驗收且費用結清后，維修關閉。

　　5相關法務協助

　　5.1.1維修制定解決方案時，涉及到法律問題的，由行政部協調提供法律服務;涉及到維修費用確定問題的，由成本部預算人員提供相關服務。

　　5.1.2維修時，客戶不同意解決方案的，三次協調無效，客服人員或維修人員收集有關資料提交行政部備案，涉及到法律問題的可采取法律程序解決。

　　5.1.3整個解決過程應注意遵守各相關方往來文件的書面確認，特別是客戶或施工單位如果堅持自己的不合理要求以至影響解決時，客服人員均應急時以掛號信、特快專遞等方式給其發出書面函件、留存簽收回聯，明確其責任，隨時做好法律鋪墊工作，為將來一旦訴諸法律準備相應的證據資料。

　　6參考模板

　　6.1【工程維修受理單】。

　　6.2【維修工程現場調度通知單】。

　　6.3【維修工程費用結算單】。

篇2：住宅物業保修期內委托維修施工協議

　　第一條 協議雙方當事人

　　委托方(以下簡稱甲方)：

　　資質等級： 證書編號：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　注冊地址：

　　委托代理人: 聯系電話：

　　受托方(以下簡稱乙方)：

　　資質等級： 證書編號：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　注冊地址：

　　委托代理人: 聯系電話：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利、協商一致的基礎上，甲方委托乙方對 (物業名稱)的保修事項提供保修期內的維修施工事宜，訂立本協議。

　　第二條 物業基本狀況

　　物業名稱： 物業類型：

　　坐座落位置： 區 路(街道) 號

　　四至范圍：

　　東 南

　　西 北

　　總建筑面積： 其中住宅 平方米，商場 平方米，辦公樓 平方米，工業廠房 平方米，停車場(庫) 平方米，其他： 。 平方米;

　　第三條 委托保修事項

　　甲方將物業區域內的以下 (可選擇)保修事項的維修施工委托乙方承擔：

　　1、屋面防水工程;

　　2、有防水要求的衛生間、房間和外墻面、門窗的防滲漏;

　　3、供熱與供冷系統;

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程;

　　5、房屋建筑的地基工程、主體結構工程和基礎設施工程;

　　6、房屋共用設施設備，包括照明燈具、消防器具、防盜門、避雷裝置、 、 等;

　　7、房屋建筑共用部位，包括樓梯間、走廊通道、門廳、水泵間、 、 等;

　　8、

　　第四條 保修事項維修服務質量標準

　　1、維修及時率達到 %;

　　2、維修質量返工率低于 %;

　　3、維修服務滿意率達到 %;

　　4、 。

　　第五條 委托保修期限

　　自 年 月 日起至 年 月 日。

　　第六條 雙方權利義務

　　(一)甲方權利義務：

　　1、甲方在委托乙方為其保修事項維修施工過程中，應維護對方(乙方)的權益和企業品牌信譽，達到互惠互利、共同合作的目的;

　　2、甲方根據維修項目內容應事先做好現場調查核準，并以書面形式通知乙方;

　　3、甲方有權審核乙方的維修施工方案和維修施工費用預算報價，并根據市場物資、材料、人員工資等的費用情況對報價進行調整。甲方應按核準后的施工費用預算報價，預先支付一定的施工費用給乙方作為開工費;

　　4、甲方有權監督乙方維修施工流程和施工質量，對施工管理和施工質量不符合施工方案的，有權對其進行糾正，提出整改意見，對糾正后不整改的，有權要求停止施工;

　　5、甲方費用支付方式采用維修補貼金的，甲方有權根據協議維修服務質量標準，對乙方的施工質量進行考評，并依據考評結果支付維修補貼金;

　　6、甲方在對乙方的施工質量進行檢驗后，應在施工驗收單上簽署意見;

　　7、甲方應依據協議約定，按時結算維修施工款項。

　　(二)乙方權利義務：

　　1、乙方受甲方委托，代表甲方為交付物業的委托保修事項進行維修施工，應維護對方(甲方)的權益和企業品牌信譽，達到互惠互利、共同合作的目的;

　　2、乙方應根據甲方書面報修的項目內容，按規定時間編制施工方案及施工費用預算清單報價，報甲方審核;

　　3、乙方接到甲方審核確認后的施工方案及施工費用預算清單，應按規定時間派工程人員進駐施工現場，并按施工方案開始施工;

　　4、乙方應接受甲方人員對施工程序和施工質量的監督檢查，接受甲方人員的意見和建議，保證維修施工質量，達到驗收合格交付;

　　5、乙方應編制維修施工方案，規范現場施工管理，做好維修項目進度記錄，填簽維修施工驗收單;

　　6、乙方應合理編制維修施工費用預算報價，如遇市場物價浮動應及時以書面形式向甲方通報;

　　7、乙方在施工過程中，應按照施工方案及施工技術保障要求進行實施，以確保施工質量，如不按施工方案要求施工，造成施工質量不合格，而出現返工維修，其費用由乙方自行承擔;

　　8、由于甲方原因，不能按時審核施工方案和確認費用預算清單而造成延誤開工日期和其他損失，乙方不承擔任何責任;

　　9、確因設計缺陷，結構性原因或一般性維修無法解決的產品質量問題，乙方不承擔任何責任;

　　10、乙方應接受甲方的考評和維修服務滿意度的調查。

　　第七條 費用支付方式

　　(一)維修補貼金

　　經雙方協商，甲方同意每年給予乙方維修補貼金人民幣 元。甲方按 (季/半年/年)對乙方維修服務的內容、質量、標準進行一次考評，根據考評結果支付 (季/半年/年)補貼金人民幣 元?？荚u不達標，每少一個百分點，則扣除相應維修補貼金的 %。

　　(二)維修施工費用

　　根據不同的修理項目，雙方約定按以下方式支付保修費用：

　　1、簡單維修項目：由甲方向乙方派送聯系單，乙方簽收后，根據聯系單上所列的地點、時間進行現場情況檢查，在與甲方確定工作內容和完工時間后組織實施，完工后由業主在聯系單上驗收簽字。乙方憑經過驗收的聯系單定期到甲方辦理經費結算，按 (月/季/半年)結算一次。

　　2、大額修理項目：對維修費用預算在 元以上的項目，甲方應預付 %的經費用于乙方購買維修材料、預付人工費用等。施工結束后，乙方憑施工驗收單、施工決算清單等報甲方審核，甲方應在

　　天內一次性結算施工費用。

　　3、緊急修理項目：發生涉及安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，乙方在接到甲方報修通知后立即到達現場進行搶修。施工結束后，乙方憑相關證明報甲方審核，甲方應在 天內一次性結算施工費用。

　　4、

　　第八條 違約責任

　　1、雙方如果出現各自未能履行其權利和義務時，應及時協商達成共識，協商不成，各自可按權利、義務提請仲裁及訴訟。

　　2、甲方未按約定履行義務，造成乙方的經濟損失。乙方有權提請申訴并要求賠償。

　　3、乙方未按約定履行義務，造成甲方的經濟損失。甲方有權提請申訴并要求賠償。

　　第九條 爭議解決方式

　　1、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

　　2、本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。

　　(一)提交 仲裁委員會仲裁;

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第十條 協議份數

　　本協議正本連同附件 頁，一式三份，甲乙雙方及保修金管理機構各執一份，具有同等法律效力。

　　第十一條 協議生效

　　本協議經雙方簽字后生效。

　　第十二條 其他約定事項

　　1、本協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

　　2、

　　甲方簽章： 乙方簽章：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　委托代理人： 委托代理人：

　　年 月 日 年 月 日