物業管理收費難的原因及解決對策

　　物業管理是一個朝陽產業，雖然它牽涉的面廣，涉及的問題復雜，但作為市場經濟體制下的產物，卻為廣大市民了解甚少，可是它卻無時無刻不在市民身邊。目前對物業管理的理解有兩種流派，一種是站在服務角度理解的：物業管理，是指物業管理企業受物業所有人或使用人的委托，依照物業服務合同，對房屋建筑及附屬設備設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人或使用人提供綜合性的有償服務;另一種流派是站在管理角度理解的：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

　　綜合以上兩種流派，可以達成一個統一的理念，即物業管理是：立足于服務、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。

　　物業管理作為第三產業即服務行業，其產業的生存運作基于收取的物業服務費用，1996年原國家計委、建設部以計價費[1996]266號發布《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，規定“物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價”。政府開始干預物業管理收費行為，物業管理收費逐步進入規范化。但是，《暫行辦法》未能解決“合理”收費的問題。20**年國家發展與改革委員會、建設部以發改價格[20**]1864號發布《物業服務收費管理辦法》(20**年1月1日起實施)，更進一步提升了物業管理產業的社會效應，為物業服務費用的收取提供了法律依據。根據上述規定，物業服務費是指物業管理企業接受業主委員會(或物業業主)、使用人委托，按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其他與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用?！段飿I服務收費管理辦法》規定物業服務成本或者物業服務支出由以下板塊構成：

　　1、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其他費用。

　　目前，幾乎所有的物業管理公司都面臨物業服務費收取難的困境，那么，其原因何在，又有何解決辦法呢?

　　一、物業管理收費難的原因

　　(一)部分業主意識不強

　　首先，物業管理畢竟是一個新興的產業，在短短的二十幾年里，要為廣大的市民所接受確實有些困難。其次，廣大市民的素質參差不齊，一部分業主對新的事物存在一定的抵觸。再次，涉及到收費行為，由于物業服務的概念沒有深入業主，物業服務的效果沒有為業主所感受，有的業主認為自己花了一大筆錢買了一套房子，不應承擔“額外”的開支。

　　(二)物業管理公司的服務質量不高

　　現有些物業公司本著賺錢的心態而忽略服務的理念，另外，由于技術水平跟不上，公司人員組織不夠，導致管理不善，管理脫節，服務質量大打折扣。例如，小區里綠化維護無人管，門禁系統紊亂，房屋維修不及時......導致業主產生嚴重的抵觸心理。

　　(三)從業人員素質不高

　　物業管理從業人員的數據統計顯示，80%的物業管理從業人員是半路出家，自身的服務意識上不來，還埋怨業主太難伺候。另外從業人員的專業技術水平不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業主體會不到物業管理的優質服務。

　　(四)體制不健全

　　《物業管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業管理行業無法可依的局面，但是配套的法律規范還不健全。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業管理收費問題產生了影響。

　　二、解決物業管理收費難的對策

　　(一)加強立法

　　有業內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發展規律和原則，改變思路，充分發揮行政功能。

　　(二)加強宣傳

　　對于物業管理企業來說，應當把物業管理服務收費的基點落在“服務”層面上。物業管理企業是受業主的委托，是在為業主服務;確切的說是在用業主的錢，為業主服務。所以說物業管理企業的出發點和落腳點都應該是：一切為了業主，為了業主的一切，為了一切的業主。要讓業主通過物業管理企業的各項服務，感受到生活起居的快捷，便利，舒適。

　　站在業主的角度來說，正確認識物業管理服務收費的基點應該落在“管理”層面上。業主繳納相關的費用是為了得到物業管理企業的各項優質服務，而服務項目是要靠管理來實現。

　　(三)提高服務質量，創新服務品牌

　　品牌既可立市，亦可立業。作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。首先，物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎“全國物業管理示范小區”、“安全文明小區”以及ISO9001質量管理體系認證;其次，在軟件建設方面，物業管理公司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力、物業管理無小事”的服務理念，為業主提供優質服務。

　　(四)實施人性化管理

　　物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，把小區業主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業管理企業在制定前期物業管理方案的時候，應該更多地從即將入住的業主利益出發，心里的一桿秤應該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎。

　　總之，物業服務收費是一項技能技術要求很高的項目，企業要隨時調整，改變策略，制定符合企業自身發展的方案。

篇2：物業費收費難原因分析及解決的探討

　　物業費收費難原因分析及解決的探討

　　一、物業服務收費難的原因分析

　　1、業主認識有誤區

　　《物業管理條例》第四十二條規定業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。目前業主對物業公司的服務和管理范圍存在一定的誤區。將其它行業、部門的責任強加物業公司，總是以供暖不好、小區內丟自行車、聲控燈損壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業費。事實上供暖不好，業主應該與供暖公司取得聯系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區內的安全事件要看物業公司與業主委員會所簽的《物業管理服務合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業公司收費服務項目。如果是免費的，物業公司對丟自行車是沒有責任的。樓道中的聲控燈如在物業公司做成本核算時已記入成本，物業公司將負責壞燈泡的更換，否則應由業主承擔。物業費中沒有樓道刮大白這項支出，樓道屬于所有業主的共有財產，這部分費用應由業主負責。

　　2、業主的集體觀念比較差

　　許多業主沒有意識到交物業費不僅是維護自己的利益，也是維護整個小區的集體利益?，F在的事實是如果有人不交物業費，馬上就會有人效仿，也不交物業費。這樣發展下去真正吃虧的還是廣大業主。

　　目前有的物業管理項目還存在“誰開發，誰管理”的模式，由開發商直接組建和領導物業公司，一旦確定則可以成為永久。在法規法令還不夠完善的今天，若開發商缺乏自律或自身經營發生困難的前提下，往往會損害業主的利益。例如開發商往往拖欠、挪用或不按規定繳納維修基金。雖說業主委員會是小區的主人，但成立了“實質”意義上的業主委員會的項目比例還相當小，即使是成立了業主委員會，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權。

　　3、物業管理不規范，質價不符

　　目前物業管理理論和實踐發展迅速，但立法相對滯后，使得一些新出現的情況無法可依。由于管理的不規范，一些現有的標準和規范也形同虛設。特別是收費方面，沈陽市各個小區的差異很大，大致分為高、中、低三個檔次：高檔的物業管理公司收費由物業公司與業主協商以合同的形式確定。中檔的物業管理收費標準由政府制定，一般在每平方米每月0. 5-1.0元。低檔的物業管理公司，屬簡單服務收費，實行政府定價，一般按每戶每月9-12元收取。在實際運作過程中，物業公司為了贏利，往往在服務上大打折扣，與承諾的相差很遠，業主對物業的期望值高于實際，造成心理價位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現以不交費形式的抗爭。

　　4、業主對開發商的不滿情緒加在物業管理公司身上

　?。?）對開發商建筑質量有意見。建筑質量問題已成為社會高度關注的焦點，有些建筑質量問題，直接造成物業管理先天不足，物業服務不能到位。例如，保安監控系統因工程質量不能投入使用，前期規劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。

　?。?）對開發商的承諾不能兌現有意見。為迎合消費者和加快樓盤的銷售，開發商往往夸大宣傳，對物業管理做出不切實際的承諾。待業主入住后，發現實現情況與承諾差距甚遠，而物業管理公司無力兌現承諾。

　　5、追繳欠費缺乏必要的法律依據

　　物業公司的性質是服務為主的服務性行業，只要是業主稍微對物業公司有一點不滿意都會用不交費用來威脅，物業公司與業主之間雖然有合約束縛，物業公司是企業性質，企業沒有執法權，要想業主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業公司事無巨細的都通過法律的話，將是一項龐大的工程。業主不交費用，物業公司入不敷出，是造成物業管理市場混亂的直接原因。因為物業公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項工作，以至于物業公司的工作人員專業素質不是很高，物業管理市場將處于惡性循環的狀態。

　　二、解決物業收費難的必由之路

　　筆者認為，要解決物業收費難的問題，不是物業公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預，制定條例，改變游戲規則。先付物業管理費用，再享受服務，讓現在物業公司追著業主要錢，變成業主主動給物業公司交錢，這樣對物業公司和業主都有約束力。因為畢竟物業公司面對的是成千上百的業主，而業主只面對一個物業公司。這樣，物業公司不再因為業主不交費用處于被動狀態采取過激行為，業主也可以定時享受到優質服務。

　　1、推行物業管理的先期介入。

　　物業項目先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。當前，政府應盡快出臺物業管理的先期介入制度。在房地產開發的前期，就將物業委托給中標的物業管理公司，讓其參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，為日后的物業管理打下良好的基礎。先期介入的物業管理公司由開發商選聘，管理費用也由開發商支付。雖然開發商支付了一定的費用，增加了開發成本，但卻有效解決了人們購房最為關心的兩個問題：一是住宅質量，二是物業管理問題。待業主委員會成立后，由業主委員會決定續聘或解聘原由開發商選聘的物業管理公司。這樣，物業管理公司既有一定的利益，又有責任，同時還有被解聘的風險，物業管理公司就有了發展的動力。

　　2、物業管理的服務質量與物業管理收費與效益緊密相連。

　　所謂一分價錢一分貨，每一個業主都期望也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的回報和滿意的服務，而每一個物業管理服務過程中付出辛苦與熱情的物業管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應得的報償，所以作為業主、住戶有理由要求物業管理公司所提供的服務是質價相符?！渡蜿柺凶≌飿I管理規定》已明確，物業管理企業應當遵循合理、公開以及服務水平相適應的原則。也就是必須遵循物業管理質價相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業管理競爭市場中站得住，走得穩。物業管理公司應嚴格站在全體業主的立場上，向廣大業主、住戶提供優質服務，不斷提高自身的服務意識，端正從業人員的服務態度，并牢固樹立“業主至上、服務第一”的宗旨和理念，方能在物業管理市場的激烈競爭中取得優勢并保持不敗。

　　物業管理服務收費是直接關系到業主、住戶，業主大會及業主委員會、開發商、物業管理公司利益的敏感問題。物業管理公司要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主、住戶，業主大會及業主委員會的質詢和監督。

　　3、物業管理公司應該加強企業自身不斷提高服務質量的能力，明確崗位職責，規范物業管理服務的行為，建立并落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監督和考核。

　　物業管理工作難度較大，矛盾較多，面對這些物業管理公司決不能忽視物業管理的服務質量。物業管理公司在保證良好服務的同時，應在所管轄的物業管理區域內積極拓展其他有償服務，開展多種經營項目，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業的正常運行。

　　4、建立物業管理公共賬戶制度，讓業主放心。

　　可借鑒國外物業管理企業所實行的提取固定傭金的辦法，即使用一個公共賬戶來管理物業管理費的收支。物業管理企業可根據合同每月從物業管理費中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業管理公司沒有直接關系，債權債務都屬于全體業主所有。實行公共賬戶制度，業主不僅明確各項開支的情況，也不會懷疑管理企業克扣管理費。實行公共賬戶，業主委員會不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權利和義務，充分體現業主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業主委員會批準，如果住戶不繳管理費，受影響的是全體業主，而不是物業管理公司，以此避免欠費情況的發生，有效的提高物業管理費用收繳率，解決物業管理公司收費難的問題。

　　5、業主樹立正確的物業管理新觀念。

　　有個正確的認識、理解和尊重，不要把物業管理公司看成是傳統計劃經濟下房管所的翻版，而應看成是自主經營、自負盈虧，依靠提供物業管理服務和收取物業管理服務費生存與發展的物業管理市場主體。

　　其次，應樹立收費與服務、繳費與消費的物業管理新觀念，收費與服務、繳費與消費要協調一致，物業管理公司作為收費者，收了業主的錢，就應該提供相應的物業管理服務，不能多收費少服務，或只收費不服務；業主也不能要求物業管理公司少收費多服務、低收費高質量服務等。同時，業主作為物業管理服務的消費者只有盡自己的義務交納物業管理服務費，才能享受物業管理服務：交納多少費用，享受多少服務；交納了哪項物業管理服務的費用，就只能享受該項物業管理的服務；不能認為自己只要交納了部分的費用，就可以享受所有的物業管理服務，或者就應該享受高質量的物業管理服務。

　　第三，參與物業管理活動的各主體要有物業管理新觀念來認識自身角色。對政府部門，要認識政府部門不過是物業管理市場的管理者、服務者，而不是市場的參與者和主人；對物業管理公司，要認識物業管理公司是物業管理市場的競爭主體，供給主體和被選聘的對象，而不是物業管理市場的制造者、占有者和控制者；對業主、住戶、業主大會及業主委員會，要認識自己是物業管理市場的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權利，履行法定義務。積極發揮自治自律的作用，協助物業管理公司搞好管理。第四，參與物業管理活動的各主體要有依法行使權利和履行義務的物業管理新觀念。政府部門在看待和管理物業管理市場時，要用法治的眼光和態度處處以法律規定為行動的準繩，以法律規定為發展和管理物業管理市場的標準和規范，而非以前的人治觀念。

　　隨著《沈陽市住宅物業管理規定》的出臺，對尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業服務費的繳納進一步明確，對解決物業費收繳的難意義重大。同時解決好物業收費難題，有利于物業管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環境；有利于提高城市的文明程度，促進物業管理步入健康發展的軌道。

篇3：淺論物業管理收費難原因

本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業管理費。目前成立了業委會的小區比例還相當小,即使是成立了業委會,也存在不能有效行使自主權的現象,造成業主自主選擇物業管理難,主人翁意愿得不到充分體現,交費消極。

一、業主自身原因
1.認識存在偏差:
人們買車后認為“養車”是理所應當的,因為車輛不養護維修好,行駛中就會出現故障。但是很多業主對購買房屋后支付物業管理費“養房”的概念卻很模糊,對物業管理消費可以實現物業保值增值缺乏正確認識。部分業主認為買房也就等于買了服務或者認為不需要購買物業管理,以種種托辭,享受著物業管理公司的服務卻不交費。
2.消費水平不高:
市場化要求物業管理公司提供服務并自負盈虧,業主和物業使用人就需要繳納合理的物業管理費,維持企業的正常運營。目前職工工資雖然有了很大提高,增加了購房的一次性補償和住房補貼,但尚未考慮到物業管理的部分。這就造成了一些職工面對每月幾十至上百元的物業管理費,感到無力支付,造成物業管理收取難。
3.僥幸心理:
由于物業服務具有社會性,服務的對象是廣大業主而不是某個單位,因此不可能因一部分業主不交物業管理費就暫停服務,(來自:www.zonexcapitaltr.com)從而使這些業主產生“搭便車”的僥幸心理,躲避、逃避交納物業管理費,既嚴重損害了廣大已交費業主的利益,又容易引發其他業主的惡性效仿。
4.業主內部糾紛:
一部分業主因為鄰里矛盾,如裝修造成管道堵塞、樓板開裂、滲漏水、噪聲擾鄰等,將其歸罪于物業管理公司的管理不善,從而拒交管理費。
5.自主權難發揮:
物業管理尚未完全推向市場,部分業主認為開發商選聘的物業
管理公司不好,拒絕交納物業管理費。目前成立了業委會的小區比例還相當小,即使是成立了業委會,也存在不能有效行使自主權的現象,造成業主自主選擇物業管理難,主人翁意愿得不到充分體現,交費消極。

二、開發單位原因
1.廣告承諾難兌現:
隨著生活水平的提高,居民對物業管理的要求也不斷提高。為了迎合消費者需求、保證樓宇的銷售,開發商往往采取夸大宣傳策略,作出不切實際的承諾。待業主入住后,往往發現實際狀況相差甚遠。物業管理公司又無力兌現本不是自己作出的承諾,業主便以拒交管理費來表達自己的不滿。
2.設計施工不合理:
施工單位不按設計要求施工,排污管深淺不一,化糞池設計位置欠妥,排污管水平鋪設過長,造成經常嚴重堵塞。另外,小區周圍的噪聲也直接影響業主、物業使用人的生活環境。為此在收取服務費時,業主、物業使用人往往持不滿態度甚至有對立情緒。
3.硬件設施不完善:
開發商有些建筑工程問題,直接造成了物業管理的先天不足,導致物業服務不能到位。例如:保安監控系統因工程質量不能投入使用,嚴重影響物業管理公司對小區的治安管理;項目分期開發,造成邊入住、邊施工現象,導致對小區不能實行封閉式管理、前期規劃的綠地不能達標、停車場不能正常使用等。業主有時會將這些歸罪于物業管理企業,拒交物業管理服務費。
4.工程質量問題多:
由于開發商施工質量的原因,部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題,尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題,使業主、物業使用人意見頗大。部分業主不知道應該找開發商進行交涉、處理,而把問題推給物業管理公司。一旦解決不了,就不交物業管理費。

三、物業管理原因
1.管理服務水平低:
物業管理水平的高低決定著管理費繳費率的高低。物業管理行業的客觀現狀是不少物業管理公司水平較低,物業服務不到位,員工整體文化層次不高,實際工作中經常出現處理問題不當的做法。業主、物業使用人享受不到應有的管理和服務,就用拒交管理費的方法維護自身合法權益,由此形成欠費的惡性循環。
2.管理不當遭抵觸:
由于業主、物業使用人的素質和修養參差不齊,諸如高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設施等現象時有發生,物業管理公司在管理時如果方式、方法不當就容易“開罪”一些業主,造成拒交管理費現象。
3.費用支出不透明:
物業管理企業收取的管理費及其使用情況應當定期向業主公布,接受業主監督。但是,一些企業財務運作缺乏透明度,不愿向業主公開管理費收支情況。業主、物業使用人只見交費,不明支出,造成心里不平衡,進而拒交管理費。
4.社會責任負擔多:
目前,社會共用部門繼續沿用在計劃經濟下的收費管理模式。

本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業管理費。目前成立了業委會的小區比例還相當小,即使是成立了業委會,也存在不能有效行使自主權的現象,造成業主自主選擇物業管理難,主人翁意愿得不到充分體現,交費消極。

他們往往憑借市場壟斷的優勢,把風險推給物業管理公司,由物業管理公司代其向最終用戶收費。在這種運作模式下,業主一旦對上述某項服務不滿時,就可能采取不交物業管理費的抵觸措施。
5.收費手段落后:
一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實行了綜合收費、統一劃卡,可以節省大量的收費人員,降低相關成本,節省業主大量的時間。而仍有不少物業管理企業的收費仍采用傳統、落后的到戶收費方式。不僅浪費了大量的人力資源,加大了物業管理成本,而且也給不愿交費的業主、物業使用人造成了可乘之機。由于收費手段落后,個別業主、物業使用人對前來收費的管理人員總是拒之門外,企業對此束手無策。
6.依法維權意識弱:
目前業主維權意識的呼聲越來越高,而物業管理企業的依法維權意識則較弱。即使是認真履行了物業服務合同,管理服務到位,對業主、物業使用人拒交物業費的行為,不少企業也不愿通過訴訟程序討回公道。也有的企業滿足于收費率達到一定比例,殊不知,恰恰是個別業主、物業使用人的不交費,侵犯了多數人的合法權益,失掉了對大多數業主、物業使用人的公平。而目前有關收費糾紛的處理規定操作性較差,主要立足于教育業主自覺守法,只在迫不得已的情況下才訴之法律,法庭判決后執行也較難,使欠費者更有恃無恐。

四、政府方面原因
1.立法管理不規范:
物業管理理論和實踐發展迅速,立法則顯得相對滯后。例如物價局文件中對于按戶收取的電梯、垃圾清運費等收費項目,存在不盡合理的地方;各小區物業管理收費標準差異很大;物業管理公司代收代繳行為不規范;在實際運作過程中還存在一些不合理的收費 …… 出于以上原因,人們交費時往往不能心甘,也是業主拒交物業費的一個原因。 2. 隸屬關系不確定:有的小區隸屬關系遲遲未能確定,居委會不能成立,戶口不能申報,給小區上學入托、下崗待業、計劃生育、征兵工作、人大代表選舉、外來暫住人口管理等工作帶來了很大難度,居民怨聲載道。部分業主明確表示:戶口問題不解決,物業管理費就不交。
參考文獻:
1.《中國物業管理》雜志20**年第3期
2.羅小鋼,《物業管理投訴案例分析》,廣東經濟出版社
3.劉長森,《物業管理收費法律問題研究》,中國政法大學出版社