遇見拒付物業管理費的業主怎么辦

　　我們知道，物業管理費是物業管理企業正常開銷的來源。與許多物業管理行業人員交流的一個重要的話題就是物業管理費收取的問題。許多朋友包括網友問我，遇見拒付物業管理費的業主怎么辦。有的物業管理公司采取停水、停電等手段來要求業主交納物業管理費。當然他們也知道這樣做是不合法的。但是其中的苦衷是作為物業管理的人都能理解的。那么，難道就沒有一個解決問題的辦法嗎?我看還是有的。

　　首先，必須知道物業管理費包括哪些內容。一般講，物業管理費用包括物業公共區域維護費(保安管理費)、公共區域衛生管理費(保潔費、保綠費)、物業管理服務費(管理費)和共用設施、設備維修養護費等組成。其*用設施、設備維修養護費在成立業主委員會后，其發生的費用從維修資金中支出。值得指出的是，當業主大會和業主委員會成立后，物業管理費各單項收費標準按照等級收費標準，重新評估測算。因此，物業管理費最基本的可以歸結為保安、保潔、管理和維修費用。至于物業管理中的特約服務則根據業主的需求另定。

　　第二，針對業主拒付物業管理費的心理分析。以前，我們在房屋拆遷時遇到“釘子戶”?，F在，在物業管理中也出現相似類型的“釘子戶”，他們不但拒付物業管理費，同時還要虛張聲勢誘導其他業主也拒付物業管理費。結果業主集中部分勢力與物業管理公司對抗，最終物業公司將其告上法庭。俗話說;“遠親不如近鄰。”我認為，業主與物業公司是一種“鄰里關系”，不但是“鄰里關系”，而且更是“朋友關系”。有人講“業主是上帝”，我不贊同。因為作為服務行業的人員，應當更與業主接近，彼此像對待鄰居和朋友的關系那樣，用真誠去對待每一個業主。像對待自己的親朋好友那樣對待業主，收取物業費還困難嗎?因此，有朋友向我討教的時候，我觀點很明確：

　　1、不要先認為業主是個無賴，你們物業管理做到位沒有。我可以講，90%以上業主拒付物業費的原因是物業管理工作不對位。這些不到位是有原因的，比如人員不夠。怎么會人員不夠呢?因為要節約成本，因此有的管理處只有1-2個管理人員，維修人員通常是一個人負責幾個小區，這樣維修及時率當然低了。再比如，應當急修的項目，物業公司沒有及時修理。這些積少成多的問題，日積月累就造成抱怨，抱怨心理形成對抗;

　　2、服務觀念沒有改變，言語中得罪業主。其實，這個問題是很微妙的，為什么呢?因為物業管理說到底是人與人之間的相處關系。每個人心里都有一桿“秤”，一旦這“秤”發生不平衡了，內心的不滿就爆發，首當其沖的就是欠費。在物業管理人員服務規范上，我認為也是應當認真討論的問題。以前物業管理稱房屋管理所，而管理所與業主沒有任何直接關系。20世紀90年代出現了物業管理行業，把物業管理作為一種服務行業來看待，那么就與業主發生服務合同關系，即“我出錢，你為我服務”。隨著房屋管理所逐步退出，物業管理的介入，從實體上講已經完成了新老體制的交替，或者說是管理硬件上去了，但軟件管理上是脫節的。業主認為“我沒有買到我應該享受的服務”，而對于物業管理這一特殊性，也沒有能像普通商品一樣得到消費者協會保護，因此業主以實際行動來維護自己的利益，就是拒付物業管理費;

　　3、服務是一種榮耀，是一種榮譽。我在培訓課上總是對員工講，作為服務人員，對待業主要真誠。服務是一種榮耀，在你為他人服務中，你要感到自豪，因為你不是代表你自己，而是代表整個物業公司的形象。因為你的努力，你所獲得的榮耀也不僅僅是你的，是整個公司的榮耀。服務也是一種榮譽，不是每個人都可以做的，而你做到了，這是你的榮譽。當你為他人服務的同時，業主已經肯定了你，才會尊重你。請問，業主還會拒付物業費嗎?

　　有的人講，有些業主就是不付物業管理費，百般挑刺。這是我下面要提的第三點，如何解決這一問題?當我和一些同行交流的時候，也確實很有趣。有些物業管理企業采取的是冷處理方法。什么叫冷處理呢?就是業主不付物業費，物業公司不為業主提供服務，到了兩年訴訟時效時間，物業公司就起訴業主。其實呢，這樣不是解決問題的辦法，而且會將矛盾更激烈化。解決此辦法還是有考慮的余地的。第一，無論業主提出的問題是否有道理，物業公司仍應當按照規定為業主服務;第二，物業公司派遣“談判專家”與業主溝通，找出矛盾的原因，如果是業主無理取鬧，物業公司可以收集取證，確定該責任不在物業公司;第三，發物業費催繳單，并向有關部門上報，在一切可能的情況下聯合有關部門調節;第四，起訴。

　　我們經?？吹降氖?，一般物業公司跳過前三步，直接走第四步--起訴。我的觀點恰恰相反。我認為把事情直接放到法庭上解決，是有傷感情的。因為我把物業公司與業主看成是朋友與鄰居，誰也不想與自己的朋友鬧上法院。即便法院判決物業公司勝出，試想以后的工作開展就會順利嗎?我一直提倡做事要有感情化，希望每個業主都是我們的朋友。當然，從業主的角度講，業主也有抗辯權，業主可以拒付物業管理費，但是必須提供證據。業主可以對物業管理上某項內容不滿意，如果能夠提供證據的，業主可以提出拒付這部分的物業管理費，但不能全部拒付。所以，綜觀類似的案例，我發現許多責任往往都在于我們物業公司，如果我們能夠按照前三步去做，訴訟至法院往往就成為不必要。關鍵在于我們做物業管理的是否“用心”的問題。

　　最后，我想提出一個問題與眾多專家交流，那就是在業主交納物業管理費上，是否可以用法律條款加以約束。我的看法是，業主在進行二手房交易時，必須付清物業管理費，方可進行交易(登記或辦理房產證)。業主的合法權益應當受法律保護，同時物業公司的利益同樣需要保障。

篇2：園區物業管理費催繳作業規程(三)

　　園區物業管理費催繳作業規程(三)

　　1、目的

　　通過對管理費的催繳，確保物業管理處日常工作的順利運行。

　　2、適用范圍

　　適用于各類住戶

　　3、職責

　　3.1財務部提供管理費帳單

　　3.2客戶服務部催繳管理費

　　4、程序要點

　　4.1 每月20日前財務部開據小區各住戶管理費繳款通知書。

　　4.2財務部將管理費繳款通知書送交客戶服務部。

　　4.3客戶服務部根據業主要求分派管理費繳款通知書。

　　4.4每月7日財務部開據未繳款住戶的第一次催款通知書。

　　4.5財務部將第一次催款通知書送交客戶服務部。

　　4.6客戶服務部核對催款通知后根據業主要求分派催款通知書。

　　4.7每月14日財務部開據未繳款住戶的第二次催款通知書。

　　4.8財務部將第二次催款通知書送交客戶服務部。

　　4.9客戶服務部核對催款通知后根據業主要求分派催款通知書。

　　4.10每月20日財務部開據未繳款住戶的第三次催款通知書。

　　4.11財務部將第三次催款通知書送交客戶服務部。

　　4.12客戶服務部核對催款通知后根據業主要求分派催款通知書。

　　4.13在發放催款通知書的同時，客戶服務部應以電話或上門拜訪的形式不斷進行催款，同時記錄住戶所提出的各類問題。

　　4.14將各類問題提交有關部門，敦促迅速加以解決，縮短應收帳款的回收期。

　　4.15做好各類催繳工作的書面記錄及匯總分析。應同時為每個業主建立欠費催繳檔案，歸入相應的業主檔案中。

　　5.0 記錄

　　5.1 《物業管理費欠費明細一覽表》

　　5.2 《物業管理費欠費明細分類表》

　　5.3 《管理處催款情況匯總表》

　　物業管理費欠費明細一覽表

　　一、物業管理費欠繳明細一覽表類別說明及解決方法： 資料更新日期： 年 月 日

　　類 別 解 決 方 法

　　A類：易主

　　B類：開發商

　　C類：對物業管理

　　D類：業主在管理費未結清的情況下，進行房屋買賣且未辦理更名手續。導致物業無法和新業主聯系

　　E類：推托，無理由

　　F類：由于客觀原因，業主目前尚無法聯系

　　G類：業主要求免繳

　　H類：業主無法查帳、發票

　　I類：業主提出待業主委員會成立

　　J類：其他

　　名稱 A類 B類 C類 D類 E類 F類 G類 H類 I類 J類 欠費合計 應收款 實收款

　　戶數

　　欠費金額

　　占總欠費% % % % % % % % % % %

　　制表人： 審核人：

篇3：商業大廈管理費收繳管理規定

　　商業大廈管理費收繳管理規定

　　財務部用戶資料管理崗及審核崗每月1日出當月管理費付款通知單，由管理部派送給用戶，并設付款通知單簽收本簽收。外地用戶由財務部通過郵遞方式通知繳費。

　　付款通知單一式兩聯，各費用項目分別列示，并注明費用所屬期。除管理費為當月費用外，其余的水電費、維修費均為上月應繳費用。

　　管理費繳交期限分四個階段進行。正常繳交期為當月1日至當月15日。逾期繳交的用戶每日按應繳的加計滯納金。電話催繳期與書面催繳期同時進行。

　　(1)電話催繳期：正常期后次日(當月16日)起至當月底。

　　(2)初次催款通知催繳期從當月16日發出書面催繳通知起，期限為7天。

　　(3)暫停服務通知書視情況而定，當月30日發出，期限一般不超過7天。

　　所有關于用戶的通知書一般由管理部人員派送到各用戶，并由用戶在催款通知書簽收本上簽收。派送完畢后，管理部人員應在簽收本上簽名。當用戶收到暫停服務通知書后，繳清欠費，財務部收款人員應及時發出恢復服務的通知，通知工程部及管理部恢復對該用戶的正常服務，并做好發文記錄。若用戶現金繳交費用時，財務部收款員必須先當面點清繳款額，然后進行現鈔真偽鑒別。

　　催繳人員應嚴格按照催收程序進行催款，電話催收管理費用時，應態度和藹、語氣柔和地通知用戶應繳交所欠款項，禁止對用戶措詞不當或態度惡劣。收款人應將用戶繳交款項記錄在管理費收繳記錄本上，以便核查。應收款項于每月核對費用的繳交情況并進行統計，編制管理費欠費情況統計表，并詳細編列欠兩個月以上管理費用戶明細表，以便查閱。