淺析物業管理費追繳途徑的完善

　　物業管理費是物業的產權人或使用人依協議委托物業管理企業對物業管理區域內的房屋建筑及其公共設施、設備、綠化、通訊、交通等進行日常維護、修繕并提供保安、衛生等服務而支付的費用。物業公司作為一個市場化化企業，其企業性質決定了其在為社會提供服務的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個基本依賴于物業管理費為支柱收入的物業公司來講，物業管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業公司的生存和發展。

　　然而，從全國實行物業管理的住宅小區物業管理費收繳情況來看，據有關資料顯示，我國大部分地區物業管理費的收繳率只能達到70%，能達到80-90%的實屬鳳毛麟角。收費難，是幾乎所有物業管理企業、業內人士包括有關管理部門一致的感嘆。因此，一些物業管理公司由于收不上物業管理費正處于年年虧損的狀態。

　　物業管理費的拒交以及物業管理費的追繳這兩大相關問題已經成為業主與物業企業之間較為突出的問題。作為物業公司也許有很多時候工作不到位引起了業主對物業公司的不滿。但多數情況業主的不滿是不合理，甚至是不合法的。業主拒交管理費，等于免費享受公共服務，不只是欠物業公司的錢，對交費的業主也是不公平的。長此以往，不交費的業主可能越來越多，長此以往最終將導致物業管理服務水平的提高，影響了物管行業的健康發展。在物業管理費收繳率較低的情況下，一些物業管理企業被迫減少人員、降低物業管理服務標準，特色服務、個性化服務的開展受到極大的限制;有的物業管理長期處于掃掃地、水電費代收代繳等簡單的較低的管理水平。且過低的物業管理費收繳率是制約物業管理企業發展的瓶頸，會引發諸多問題，如：從業人員收入低影響工作積極性，人才流失導致物業管理水平難以提升，企業生計無法維系，其結果最終利益受到損害的還是小區全體業主。

　　為從根本上改變這一頑癥應從以下幾方面對物業管理費追繳的途徑進行完善：

　　第一，簽訂詳細的物業服務合同，明確雙方的權利和義務

　　物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的法律依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。

　　物業服務合同內容的制定應具體并盡可能做到量化，即合同中就物業服務的內容與標準一定要具體化并盡可能做到量化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應具體到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么等。同時還應在合同中明確物業服務不負責的具體內容，也就是免除責任的內容，如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和財物的保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免除責任。此外，合同中不必要寫的內容盡量不寫，因為如果這些內容寫多了將來解釋合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的糾紛。

　　第二、建立具有法律震攝力的催收機制

　　對于物業管理費的追繳如僅僅依靠物業公司自身其所起的作用往往達不到應有的震攝力，而引入法律工作者對物業管理費的追繳就能起到較好的作用。具體作法是物業公司可以授權給律師事務所對相關住宅小區物業管理費進行催收，并由物業公司將相關欠費業主資料交給律師事務所進行資料錄入，編輯成檔案，由此進入正式催收系統。

　　首先，律師事務所的專職律師通過電話方式，了解欠費原因。若該業主無正當欠費原因，則告知其欠費的法律后果，并警告其在近期內務必結清欠款，否則將承擔與此相關的一切法律后果。若該業主有正當欠費原因，則將其所述原因詳細記錄，告知待查清具體情況后與之聯系。此外，在業主承諾結清欠費的前一天或當天，律師事務所再次提醒，希望其遵守承諾。

　　其次，在催收中，業主拒不償還欠費，應再進一步向其送達物業費催繳律師函。所謂律師函，是指律師接受公司的委托就相關法律事實進行法律評價和風險估計，以律師事務所和律師名義發送的以達到一定預期法律效果的專業法律文書。律師函具有較強的心理強制功能，通過律師函能夠使對方迫于法律名義的說服而產生威脅的恐慌，使之成為一種強勢的意思表示。以此告知其嚴重的法律后果，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費，如業主仍然不交費，再依法采取進一步的法律手段。

　　第三、物業管理費追繳中仲裁機制的選擇

　　面對少數惡意拒交物業管理服務費的業主，物業管理公司往往束手無策，缺乏有效的處理手段，惡意欠費行為不能及時得到處理。少數法制意識較強的物業管理公司雖能與業主對簿公堂，但往往需要數月甚至更長的時間，法院才能宣判。且還要交上一筆不菲的律師費、訴訟費等。在欠費業主太多的情況下，物業管理公司沒有精力和時間耗在一個個曠日持久的官司上。有的公司干脆撤訴不告了，業主欠費不了了之，惡意欠費現象不斷蔓延。

　　縱觀現有的物業合同絕大多數在解決物業管理費追繳糾紛時都沒有選擇仲裁程序，這樣就只能選擇司法救濟，但是司法救濟的程序十分繁瑣，整理材料難，訴訟時效銜接難，訴訟時間長，一審6個月，二審3個月，實際都要超過一年。這給物業提起訴訟造成了很大不便。因此，物業管理企業在與業主簽訂合同時，可選擇仲裁。所謂仲裁，是指根據當事人之間的協議，由雙方指定的仲裁機構以第三者的身份，對雙方發生的爭議，在事實上作出認定，在權利義務上依法作出“裁決”的一種法律制度，這種裁決是具有法律效力。

　　以裁決方式解決物業管理費的追繳其優點在于：

　　第一，尊重當事人的自由意愿。仲裁沒有級別、地域管轄，當事人可以自主選擇信任的仲裁機構;當事人可以決定仲裁庭的組成方式，選擇仲裁員以及仲裁事項、內容;仲裁庭的氣氛既嚴肅又寬松，雙方當事人可充分陳述主張，處分自己的權利。因此，仲裁裁決易于被當事人接受和執行。

　　第二，節省費用。欠繳或拒交物業管理費的糾紛往往是業主敗訴，如果通過法院訴訟，律師費、訴訟費一般都有物業公司自己承擔，但仲裁可由敗訴方承擔律師費和訴訟費，從而減低了物業公司追繳物業管理費的司法成本，加大了業主的違法成本，對業主也形成強有力的約束。

　　第三，高效，仲裁實行一裁終局，仲裁庭作出調解書或裁決書后即具有法律效力，節約了時間。這就保證了高效，物業管理公司約定仲裁方式解決糾紛，就可以避免無謂的時間消耗。

　　第四、物業管理費追繳中訴訟機制的完善

　　從全國各地物業管理費收費標準來看，絕大部分每年只有幾百元、幾千元，對于中等收入的業主來說，這筆費用并不高。但從物業管理公司的角度來看，由于住戶人數多，那么物業管理費的總額則非常巨大。就我國目前而言，物業管理費的追繳在法律訴訟上存在著諸多問題：

　　首先，我國目前民事訴訟特別程序中的支付令程序不能很好地解決物業管理費追繳的問題。按照民事訴訟法規定，如雙方權利義務關系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經過一定時間后，申請人可以要求法院強制執行。但支付令有一個致命的弱點即只要被申請人在法定時間內提出異議，支付令就失效，而法院對被申請人的異議只是形式審查。

　　其次，民事訴訟普通程序和簡易程序所需時間太長，對于物業管理公司、業主以及整個社會來說都不利。物業管理費對于業主來說是小額的，但普通程序和簡易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對判決結果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會的利益。英美法上有句法律諺語--“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業管理費，原被告雙方要經受二級法院的審判，而法官則要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對于社會來說太過浪費了。

　　因此，有必要采用小額程序來解決物業管理費糾紛。從國外小額程序的運行來看，其對于物業管理費糾紛的解決卓有成效。如香港，設立一個小額錢債審裁法庭，限定錢債數額，對小額錢債進行簡易審判。香港地區的物業公司對于業主欠費，可以采取小額上法庭追討的方式。只要事實清楚，證據確鑿，小額法庭可當庭判決。對于拒不執行判決的，法院還可以拍賣業主的房產用于還債。再如日本，小額訴訟制度針對的是60萬日元以下申請支付的訴訟請求，是一種花錢少、時間短的解決糾紛的制度。經過一天的審理就可以進行判決，既迅速、簡單，而且費用也少。因此，國內物業管理行業也應借鑒香港等地先進經驗，積極爭取法院等政法部門的支持，實行聯合辦公，組建物業管理或房地產專業法庭，快訴快判，督促欠費業主及時繳清物業管理費用。在我國建立我國小額訴訟程序的設想：

　　第一，小額程序對訴訟標的有法律關系性質或金額的限制。就法律關系性質來說，僅限于幾種簡單明了的關系，比如簡單欠費、借貸關系等;就金額來說，爭議金額不能超過特定數額。物業管理費糾紛是十分簡單的合同糾紛，且金額很小。完全可以適用小額訴訟程序。

　　第二，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關系的簡單化。業主不繳納物業管理費的理由往往是多種多樣的，而實際上許多理由是由物業管理者以外的原因引起的，由于物業管理公司不僅僅是一個以營利為目的的企業，其還擔負許多社會責任和功能，保障其正常運行也是維護社會穩定的重要環節，因此在物業管理費收取糾紛中禁止業主反訴是必要的。

　　第三，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費。物業管理費的收取糾紛以一審終審方式解決是相當合適的。

　　隨著民事訴訟法修改進程的推進，小額程序在我國的確立勢在必行，因此在未來的物業管理費收取爭議中適用小額程序是一個非常理想的選擇。

篇2：物業管理費追繳責任書

各小區費用追繳責任書

根據總公司財務部提供的欠費報表，截止20**年6月30日，各小區業主欠費情況具體如下：

一、**花園
欠管理費(49戶)+欠各種停車費（35戶）
=6726.47+4878.74
=11605.21（元）

二、**庭
欠管理費（146戶)+欠各種停車費（49戶）
=27396.97+4300.00
=31696.97（元）

三、**居
欠管理費（492戶）
=182204.02 元

以上三個小區欠費總為：225506.2元。

為確保公司正常經營，針對各小區20**年6月30日前的欠費狀況，現對各小區的追繳目標、期限及責任，具體要求如下：

☆**花園要求：于20**年8月31日前，追回的欠款指標為：
11605.21×92%=10676.79（元）

☆**庭要求：于20**年9月30日前，追回的欠款指標為：
31696.97×90%=28527.27（元）

☆**居要求：于20**年11月30日前，追回的欠款指標為：
182204.02×80%=145763.21（元）

以上三個小區，截止20**年11月30日，對上半年前的追費總目標為：184967.27元。
剩余欠收的百分比，屆時各管理處另列專題分析報告，屬長期欠帳、歷史壞帳或其它客觀原因的，上交公司上級決定處理，經分析審核后，屬常規拖欠的，各管理處須在2個月內分別追收完成。
追繳措施：

1、在開展工作的頭三天，針對欠款的業主，實行電話催收
2、各管理處將責任指標落實到人，并分頭上門書面動員追收。
3、對每天的追收動態實行記錄，每周進行總匯統計，并將收得的數額與目標數額進行對比，明確任務差距。
4、想方設法，說服業主，對故意刁難的住戶，注意方式方法，減少矛盾的升級。
5、屬特殊情況個案或部分老帳、壞帳折扣減免的，須以專題報告審批后再執行。每月根據每周收費情況進行匯總。
6、在執行中遇特殊困難情況，及時向經理匯報情況，為避免各種意外發生，上門追收時，須有兩人以上在場。
7、總之，想盡辦法，將業主的欠款追收回籠，完成公司下達的任務。

追款工作是物業公司經營頭等大事，不按公司下達的目標任務和追繳措施開展工作，影響公司正常經營的，視其情節輕重，給予相應的處罰處理。對追款工作成績顯著的，給予相應的嘉獎鼓勵。

注：截止20**年6月30日前欠費財務報表1份附后.

目標制定：各小區負責人簽署：

抄 報：董事辦、總經辦各1份
抄 送：行政人事部、財務部各1份
下 發：各物業管理處各1份