20**年最令人鼓舞的事情是政府開始重視物業管理成本剛性上漲導致的行業整體運營困難。從國家到各省、市主管部門，都在探討物業服務費調價路徑問題，并出現了不少成功調價的案例。

　　20**年最令人沮喪的事情是物業管理成本繼續上漲，物管企業經營更加困難，而調價須經“三分之二以上業主同意”規則，讓真正實現調價的物業項目寥若晨星，物管企業經營“萬馬齊喑”。

　　過去，我們對物業服務合同一簽幾年而津津樂道，習慣爭取一簽三年。如果能一簽五年的話，就有“一勞永逸”般快樂。但在工業物業項目或寫字樓項目，業主方從來不認這一套。業主方服務采購部門十分熟悉各服務要素的成本。物業管理的各項服務需求是按照每個工種、崗位的勞動量一一計算而來。每個成本要素都進行過比價分析，你要在服務報價中保留未來幾年“成本上漲空間”?門都沒有!物業服務合同不僅不能一簽幾年，而且每年還需有兩次接受業主方主持的、由園區(寫字樓)各單位員工對物業服務質量的“滿意度調查”的嚴苛評價。滿足了業主方的服務需求，得到了“物業服務滿意”評價，才可能進行下一年度物業服務合同的商務談判。

　　我們曾對寫字樓、工業物業服務合同“一年一簽”很不習慣。后來發現這樣的好處：只要做好服務，每年可以調整一次物業服務費價格。其道理就像家里請保姆，只要主人覺得滿意，不會拒絕隨行就市提高保姆待遇。由此說明，服務品質是物業管理生命之源、立足之本。20**年我們感到最愜意的事情，是有的業主已經認識到物業管理成本剛性增長的不可規避性，主動提出每年價格變動參照“當地最低工資標準”、“本地社會平均工資增長幅度”等數據，本著“雙方共擔壓力”的原則，制訂每年度調價公式。這樣就大大減少合同談判而導致的大量無謂爭執，我們可以更加專注服務品質、隊伍素質等根本性問題。

　　物業服務是勞動密集型產業，而且是“低端勞動力密集型”。中央確定的低收入人群收入“倍增計劃”，是執政為民、縮小貧富差距的大政方針，對改善物管企業員工生存狀態是極大利好。但面對相對固化的物業服務收費模式，“倍增計劃”對行業的沖擊是致命性的?，F有物業服務費調價(定價)模式的弊端在于，物業服務費與房屋租金比脫鉤，與房屋增值脫鉤，與市場物價脫鉤。我們有個高尚住宅樓盤，十年前入伙時確定的服務費價格是0.5元/(月·平方米)，當時該樓盤房屋市價約4,000元/平方米，月租金約4元/平方米。十年后，該二手房價格上漲10倍達40,000元/平方米，租金也上漲了10倍以上，物管企業人工成本上漲了一倍以上，但物業服務費依然是0.5元/(月·平方米)。雖然業主承認“沒有一流的物業管理就沒有一流的物業”，認可物業服務的價值，但仍有相當一部分業主堅持不同意提高物業服務費。企業減少人工、降低服務標準，業主又不答應，最后只好從項目撤出。類似案例可以說比比皆是，不勝枚舉。

　　住宅物業服務與其他類型物業服務比較，雖然工業、商業物業服務價格一年一談不輕松，但比住宅物業“沒得談”好得多。住宅物業服務面臨的真正困難(自身難以解決的困難)是，無論市場價格水平發生多大變化，必須經三分之二以上業主同意服務費才可以上調。該規則執行難度很大，極不合理，應該徹底廢止，啟用、借鑒更好的方法。臺灣的物業服務定價調價方式便于操作，就比較合理。其要點是：根據“房屋租金比”確定物業服務標準：最基本的物業服務標準為租金價格的5%，最好的管家式服務價格為租金的20%;物業服務費與物業租金價格掛鉤，根據市場波動上下同比浮動。

　　物業管理進入大陸31年了。正如大家說的，“物業管理，讓社會更加和諧，讓城市更加美麗，讓生活更加美好”。但物業服務費與市場機制脫鉤，

　　“讓自身生存日益艱難”也是不爭的事實。自家食不果腹，卻奢談為人錦上添花，不是虛偽，也是高高在上脫離實際。一句話，只有解決物業服務費直接與市場接軌問題，讓物業服務收入與市場物價同步，物業管理才可能徹底擺脫生存危機，并健康發展--吸納、穩定人才隊伍，不斷提高職業素養，適應社會發展和滿足業戶需求!

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篇2：固定價合同可調價合同成本加酬金合同定義

　　固定價合同、可調價合同與成本加酬金合同定義

　　現在工程量清單計價下的簽訂合同方式是哪些方式，不過現在流行簽定工程量清單計價基礎上的可調價合同。

　　我的個人及咨詢專家的看法如下：

　　固定總價合同：承包單位要承擔價及量的風險，對于一切工程量及價的計算錯誤都要承擔，所以承包單位的風險較大。

　　固定單價合同：基本上同上，但量是按實計量的，也就是說承包單位只承擔單價上的風險。

　　這種固定總價合同在其適用的范圍內，合同雙方風險最小，最有利于合同目標的順利實現。但目前國內外工程中，固定總價合同的適用范圍有不斷擴大的趨勢，特別是對于工程范圍尚未完全明確的條件下采用這種合同類型，合同雙方的風險就更大，因此必須對此類合同的風險進行分析。在固定總價合同中，業主的風險很小，主要承擔不可抗力的風險和合同規定的其他風險。承包商除了承擔合同明確規定的風險外，承包商的風險還包括：價格風險、工程量風險。

　　承包商的價格風險包括：

　?。?）報價計算錯誤的風險，即純粹是由于計算錯誤而引起的風險。

　?。?）漏報項目的風險。在固定總價合同中，承包商所報合同價格應包含完成合同規定的所有工程的費用，任何漏報均屬于承包商的風險，由承包商承擔由此引發的各種損失。

　?。?）不正常的物價上漲和過度的通貨膨脹的風險。在報價時，承包商必須對市場的變化作充分的估計，減少由于價格變化帶來的風險和造成的損失。

　　國有投資中小型項目一般采用這種辦法，對此我做了一些研究，發現這里的固定價合同對于交鑰匙工程還是比較合適的，但對于一些設計一部分由發包方完成，而另一部分是承包方完成的項目，承包商就要修改工程量清單量的規則才行，如報鋼結構，因為一般鋼結構由承包商設計施工，對此報價有兩種方式，但對于固定總價下的合同只能按平方米報，而不能按噸位去報，因為前期的鋼結構設計未出現。對此我感覺現在的一些清單量的計算與合同的制定還是不同一的。

　　可調價合同：合同總價或者單價在合同實施期內,根據合同約定的辦法調整,此類合同總是它對合同實施中出現的風險做了分攤，發包方承擔了通貨膨脹的風險，而承包方承擔合同實施中實物工程量、成本和工期因素等的其他風險。

　　可調總價適用于工程內容和技術經濟指標規定很明確的項目，由于合同中列有調值條款，所以工期在一年以上的工程項目較適于采用這種合同計價方式。 也有可調總價和單價之分。

　　成本加酬金合同：成本加酬金合同是將工程項目的實際投資劃分成直接成本費和承包方完成工作后應得酬金兩部分。工程實施過程中發生的直接成本費由發包方實報實銷，再按合同約定的方式另外支付給承包方相應報酬。

這種合同計價方式主要適用于工程內容及技術經濟指標尚未全面確定，投標報價的依據尚不充分的情況下，發包方因工期要求緊迫，必須發包的工程；或者發包方與承包方之間有著高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術、特長或經驗。由于在簽訂合同時，發包方提供不出可供承包方準確報價所必需的資料，報價缺乏依據，因此，在合同內只能商定酬金的計算方法。成本加酬金合同廣泛地適用于工作范圍很難確定的工程和在設計完成之前就開始施工的工程。

篇3：住宅小區底商定價

　　住宅小區底商如何定價

　　一、住宅底商的概念

　　住宅底商就是指住宅底層或低層的商業用房。住宅底商與社區商業配套是有區別的：住宅底商屬于"公共建筑"，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發商或業主自行經營；而商業配套設施，屬于"配套公共建筑"，根據小區規劃的要求而建，服務于小區，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由于二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進行直接投資。因住宅底商與住宅配套設施在功能上有互補的作用，且能為開發商帶來更多的利潤，目前很多新開發的小區都建有底商。

　　二、住宅底商的經營類型

　　住宅的底商作為商業用房，經營的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：

　　1、生活、娛樂設施：包括大大小小各種風格的餐飲設施、干洗、區務等娛樂設施和各種休閑康休活功場所。

　　2、中小型連鎖超市：在一些商業繁華地帶或大型的居住區，中小型連鎖超市把底商作為經營地點不失為很好的選擇。

　　3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業街街面上。

　　4、商務設施：銀行、旅社、速遞、復印、郵局等商務活動服務機構，己經成為多數大型物業不可或缺的構成部分。

　　三、影晌底商定價的因素

　　1、周邊商業環境：項目的位置對于底商未來經營的成敗有很大的影響，如小區位于商業較繁華的地區，周邊的各項商業配套設施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經營時風險較大，商家會謹慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價不宜過高；相反，如果項目周邊商業配套相對缺乏，則在經營時競爭相對比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價相應提高。

　　2、客流量和小區規模：商業設施處于人流量較大的地區，則發生購買的機會也相應增加，會使投資和經營行為更加踴躍。假定某商家在某地經營商鋪的前提是商鋪每日營業額需達到 20,000元，用以支付相應的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價為100元，需求銷售量=需求銷售額÷平均銷售單價=20,0OO÷100=200件，如果進入商鋪的顧客中，其中有5%會有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量÷顧客購買比例=200÷ 5%= 4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設店鋪的每日必要人流量為4000÷（1一90%）= 40,000人，如果每日經過該地區的人流量在40,000人次以上，就會有令商家較為滿意的經營業績，吸引更多的商家和投資者來此投資經營，市場需求旺盛，則該地區住宅底商在定價時可有所提高。產生較大人流量的情況有以下二個方面：一是項目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區；二是小區的規模較大，區內的居民已基本滿足客流量的需要，即使項目所在地區交通不便，以商家的經營也不會造成較大的影晌。

　　與上述情況相反，小區的規模較小又未處在交通便利的地區，客流量會受到很大影晌，成為商家在經營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項目的底商在定價時切不可期望過高。

　　3、小區檔次：底商的檔次應與住宅本身的品質相一致，突出底商與區內配套的互補作用，有利于提高小區的整體形象，達到住宅與底商在銷售時取得雙贏的目的，同時又可吸引更多區內的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質均較高，其底商更適宜做成精品商業，在底商定價時也應較高；相反，普通社區的底商則應以大眾化商業為主，定價時也要與住宅檔次相吻合。 四、底商售價的確定方法

　　1、成本加成法（成本財向定價：

　　是指開發按照所開發物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產銷售價格。具體計算公式為：物業售價=單位成本 ×（1目標利潤率）÷（1－稅率）。用此種方法計算出的售價為在保證目標利潤率下的最低價格，因開發商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預期的投資回報，因而在多數情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導致銷售不利。

　　2、租金參照法（需求導向定價）：

　　在闡述該定價法之前我們先說明有關商業物業投資回報率的計算問題。由于投資商業物定所需的資金較大，多數人會選擇向銀行貸款，現時商業物業的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設該物業月月租金水平為1.5萬元，每年物業管理費為2萬元，估計物業空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×11－2=14.5萬元，得出投資回報率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。

　　租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據市場情況，投資底商的回報率應不底于15%，可以計算出該該項目底商的銷售均價應不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發商得不到預期的利潤，甚至有可能造成虧損。

　　3、 隨行就市定價法（競爭導向定價）

　　是以該地區同類物業的價格水平來確定售價，采用這種定價法，項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎，并做或商或低的小幅度調整，而較少考慮產品成本和市場需求；這種定價的依據是市場經濟條件下的現行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。