物業管理行業向現代服務業轉型

　　童亦弟 汪汀/中國建設報/20**1030

　　“近些年成本持續上漲使企業盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物業企業，傳統發展模式已難以為繼?！?0月28日，中國物業管理協會會長謝家瑾在發布《物業管理行業發展報告》（以下簡稱《報告》）時如是表示。

　　事實上，近幾年物業管理企業的盈利能力持續在較低水平徘徊，《報告》顯示，行業企業百強凈利潤率由20**年的6.75%進一步降低到20**年的5.6%。同時，物業服務企業正在向規?；?、集約化、品牌化方向發展，行業的集中度逐步提高，處于企業整合、品牌塑造、業務創新、發展方式轉型的關鍵時期。謝家瑾認為，物業管理必須盡快實現向現代服務業的轉型升級，逐步擺脫勞動密集型行業現狀。

　　生存困境倒逼轉型

　　謝家瑾認為，成本的大幅上漲和價格調整機制缺失都是制約行業發展的主要原因，也使相當數量的物業服務企業陷入生存困境。

　　此前，在福建省住房和城鄉建設廳開展的“物業管理行業生存狀況專項調查”顯示，被調查的293家企業中接近40%處于虧損狀態，收不抵支引發了對部分項目的棄管。廣東汕頭（樓盤）則有75%的物業服務企業出現經營困難。

　　而具體到收費環節，中國物業管理協會調查的327家企業所管理的18852個項目中，20**年以后成功調價的項目僅有1638個，占項目總數8.69%，90%多的項目仍維持原有的物業費標準。如哈爾濱（樓盤）市一些老舊住宅小區至今仍實行10多年前制定的每平方米0.3元左右的收費標準，珠海（樓盤）市多層住宅物管費每平方米0.35~0.55元的指導價格10年沒有調整。在此背景下，盡管企業通過開展多種經營，盡量平衡項目開支，彌補物業服務費較低造成的虧損，但凈利潤率下滑趨勢仍然對企業生存和發展帶來巨大壓力。

　　為應對成本高企等難題，物業管理行業綜合實力TOP200企業中有78%的企業將項目的部分業務進行外包。與20**年的數據比較，在所管項目中，行業四項基礎業務外包比重均有進一步提升，其中保潔業務外包比重已經上升到近50%，綠化業務外包比重也超過34%。

　　中國物業管理協會秘書長柴勇表示，在市場化、專業化程度較高的地區，管理規模較大的物業服務企業正逐步走向管理和服務的分離，向管理型企業轉變。其主要精力將會放在服務的精細化、整體管理水平的提升與經營潛能的發揮上，企業的核心競爭力會得到進一步體現。

　　另外，TOP200企業中隸屬于開發企業的有77家，占到四成?，F階段“有靠山”的它們在市場中占有一定優勢，特別是在綜合實力前十強中，依托萬科、綠城、首開、中海、招商局、金地等大型房企的物業公司幾乎對榜單形成壟斷。

　　挖掘新商業價值

　　“萬科物業從去年開始開展了第五食堂和萬物倉業務，其中第五食堂已經達到6家?！薄秷蟾妗钒l布會上，萬科集團副總裁，物業管理事業部首席執行官朱保全表示，從客戶的反饋來看第五食堂已經得到業主認可；萬物倉則是一項倉儲服務，主要針對的是業主家里的雜物儲存的難題，這項業務已經處于試點階段，未來萬科要建設35個萬物倉。

　　“萬科物業、綠城物業、長城物業等品牌企業在商業模式創新、互聯網技術的應用、延伸服務的拓展等方面正在做有益的探索，企業應該利用各種資源延伸產業鏈、創新服務內容、拓展業務范圍，以創造商業價值?！敝x家瑾表示，近兩年，很多品牌企業在建立新的商業模式、服務方式和管理方法上進行了深入探索。物業管理內容已經不僅停留在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修四項基本服務基礎上，更延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、商業物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條，而橫向則涵蓋到消費者居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求，體現出物業管理豐富的商業價值。

　　產業鏈的拓展，也讓企業看到了商機。如卓達物業相關負責人介紹，其“全齡化社區養老服務模式”已經擴展到社區大學、老年大學、再就業、回憶錄出版、再婚輔導等內容。

　　“很多人輸就輸在對新鮮事物第一看不見，第二看不起，第三看不懂，第四來不及”龍湖集團物業管理部總經理周洪斌引用馬云的話認為，“物業管理行業的春天正在到來”。他認為，當前我國物業管理的內外部環境正在發生深刻變化，物業管理對公共秩序的維護，社區管理的參與，社會責任的擔當，使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

　　業內專家表示，當前越來越多的房地產企業正在著眼于社區服務和配套基礎設施建設，物業企業很有可能在這一方面成為重要的一支力量。

篇2：論經濟轉型時期物業管理的發展趨勢和方向

　　論經濟轉型時期物業管理的發展趨勢和方向

　　物業管理行業的興起是市場經濟發展到一定程度的必然產物，它既反映了社會生產力發展的階段水平，也反映了社會分工細化的協作程度，同時也是現產權理論關于公共產品消費問題的典型模型。因此，分析研究轉型時期經濟發展的特點，把握物業管理行業的發展趨勢和方向，具有重要的理論和實踐意義。

　　一、轉型時期經濟發展的特點

　　當今世界經濟的發展模式大致有兩類：一是傳統的計劃經濟模式，資源的配置以中央集權、統一配置為特征；二是市場經濟模式，資源的配置主要由市場供需雙方決定。進入80年代后期，世界政治經濟發展格局發生重大變化。以美國為代表的發達國家以信息技術和創新為特征步入了新經濟時代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時間內實現從計劃經濟向市場經濟的跳躍，然而，實踐已經證明，這種改革的成本和代價是巨大的，它所產生的負面影響仍經久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進式的改革道路，其主要做法是，從改進微觀經營機制上入手，強化對勞動者和企業的激勵作用，發揮勞動力資源富裕的比較優勢，促進新增資源創造，借助于資源配置制度（價格機制），使這部分新增資源配置到傳統經濟體制下受壓抑的部門，達到加速經濟增長和產業結構調整的目標。

　　面對全球經濟格局的變化，美國著名經濟學家斯蒂格利茨認為，中國面臨兩個挑戰，一是轉型，二是發展。其實二者相輔相成，轉型似乎成為我國經濟持續發展的必由之路，而發展又是轉型的目標所在。中國經濟自gg開放以來經歷了兩方面的重大變革：一是經濟體制從傳統的計劃經濟向市場經濟的轉變；二是經濟增長方式的轉變，即實現由粗放式經營到集約化經營的轉變。應該說，我國目前正處于這種經濟發展格局的轉變之中，這就是所謂的轉型經濟。轉型經濟的最基本的特征可以概括為非穩定性、可選擇性和高成長性。它包括實現這種轉變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經濟背影下，物業管理行業應運而生。

　　二、我國物業管理市場的形成條件

　　物業管理最早起源于18世紀年代的英國，歷經一百多年的發展，已經形成了一個特定的行業。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業管理公司，直至1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，物業管理行業在中國才逐漸得以初步規范和發展。目前全國有物業管理單位10萬多家，從業人員達150萬人，初步形成了一個巨大的物業管理市場。物業管理市場在我國的形成與發展是經濟轉型的必然結果：

　　1、經濟轉型催生了房地產業的發展與住房制度改革。

　　1980年，*同志就住宅問題發表了重要講話，肯定了建筑業在國民經濟中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國家對城鎮土地使用制度、城鎮住房制度以及房地產開發進行改革，其核心是要改變計劃經濟體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業性相結合的規范化的住房分配交易市場和房屋維修市場。這一改革不僅為房地產開發市場的形成和發展創造了先決條件，也為物業管理行業的產生和發展奠定了基礎。

　　2、產權主體的多元化導致了管理制度的根本變革。

　　全民所有制條件下的房管制度不能適應市場經濟的要求，也即它無法解決多元化產權物業的管理問題。以往房屋的使用者和產權人是相分離的，產權人不是政府就是國有企業，物業產權的不可劃分的性質，導致產權不能流動、人才不能流動、資源配置效率低。隨著房屋市場交易日臻成熟，大多數產權轉移到個人和企業手中，于是形成了產權多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業的管理問題，多元化的產權主體期盼著新型的物業管理模式的出現。

　　3、公共產品的特性決定了物業管理機構存在的必要性。

　　對于一幢物業而言，產權多元化的物業還包括了它所附帶的公共產品（公共部位）。所謂公共產品就是某一區域全體消費者免費或者以很低的價格就可以購買到的商品或服務。例如小區內部的保安、保潔和公共部位的維修、養護都可以看成是公共產品，它與購房合同中的房屋產權有本質區別，取得房屋產權便具有排它性，但公共產品的消費則是非排它性的。由于公共產品都符合“搭便車原則”，要維持公共產品的耐用性和持久性就必須有一個組織來整合各產權主體散落在公共產品中的權益，這個組織便是物業管理公司。這是物業管理行業存在的法理基礎。

　　4、物業投資的保值增值要求專業化的物業管理。

　　市場經濟的高度發達，已經使購買房屋不僅僅是一種消費投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實也已證明，很多人購置物業就是作為一種投資。從本質上講，業主購置房屋或者從事置業投資，除了要獲得資金的時間收益外，更重要是為了獲取包括服務在內的環境增值收益，它是不動產增值的重要方面。也就是說，業主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業化管理組織。

　　5、房地產開發商售后服務承諾的要求。

　　市場經濟中人們自主選擇的權利促使房地產開發商不僅要提供優質有房屋、優美的環境，而且還要提供優良的服務、優雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長遠利益，越來越多的開發商注重提供優良的售后服務，他們甚至在房屋的規劃設計階段就考慮了物業管理的要求。推動和促進物業管理的發展，成為開發商走專業化分工協作道路的必然選擇。

　　三、我國物業管理行業的發展趨勢和方向

　　物業管理行業的發展與社會經濟發展、人們生活水平和生活方式密切相關，因此，我們可以從物業管理行業所在的法律環境、經濟背景以及行業內涵等方面去把握其發展趨勢和方向。

　　1、物業管理市場由單一、狹小逐漸轉變開放、擴大

　　中國經濟轉型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場。我國住房制度的改革，為此創造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統分統包，幾乎不存在真正意義上的物業管理。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個人購買的比例僅占14%，到1999年個人購房比例達80%。這表明單一住房公有制已經被打破，以居民自有產權主的多種產權形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據統計資料，2000年我國房地產業在國內生產總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因為存在這方面的差距，國家“十五”計劃已明確把發展新興城鎮作為拉動經濟增長、調整經濟結構和布局的重要手段。由此可見，房地產業在我國有著巨大的發展空間，同樣物業管理市場的發展前景也是十分令人樂觀的。

　　2、物業管理企業的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定的狀態

　　到目前為止，我國物業管理單位已有10萬多家，全國的房屋建筑面積總總計約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業管理的低收入、低利潤的行業特點，要求規?；洜I。這一基本的市場競爭法則，必然導致眾多的物業管理公司被兼并、淘汰和破產。以深圳為例，全市共有各類物業管理機構1200余家，其中正式注冊的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業管理的面積不到10萬平方米。為了避免無效競爭和浪費資源，深圳市政府對物業管理公司的注冊予以限制，以抑制絕對數量的增加，同時要求開發商對新開發出的房屋進行招標選擇管理公司。這種趨勢表明，多數物業管理公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。物業管理行業將進入群雄并起的戰國時代，最終將形成若干家實力雄厚的物業管理龍頭企業，并成為行業發展的標志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業自律逐漸增強

　　如果說目前和今后一段時期，物業管理市場還需要政府有關部門依靠行政手段來加以干預和指導的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機制作用的日益強大和有效，政府在物業管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當的法規，并保障法規的嚴肅性和權威性。行業自律性的形成完全依賴于市場化的發育程度，一個高度發達的物業管理市場，必然有與之相適應的行規業律。國家建設部已率先將原先政會的行政職能權力讓位于中國物業管理協會，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業管理服力的內容將向兩頭延伸

　　傳統的物業管理服務的內容主要包括小區的治安、環境衛生、設備設施的維護、維修及保養等，其目標和對象是延長物業的使用壽命?，F代物業管理已將這種服務指向了物業的所有者和使用人，物業管理企業竭力創造人性化、親性化的管理環境。然而，物業管理服務的內容還將向上延伸至房屋的規劃設計階段、設備安裝及調試階段。這種看似不務正業的多此一舉，實際上是物業管理企業的內在需求。一方面，開發商希望在事前多聽取物業管理公司的意見，充分利用物業管理公司在與業主和住戶聯系中獲取的信息資源，以保證其后續服務的質量，達到樹品牌的目標；另一方面，物業管理企業需要通過接管前期的介入熟悉和了解設備設施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩過渡。

　　我國的物業管理行業方興未艾，它在gg開放中誕生，又在經濟轉型時期接受洗禮和沖擊，雖然會有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會映紅大江南北。

篇3：傳統物業管理變革及其轉型

　　傳統物業管理變革及其轉型

　　一個運行良好的物業管理體制，不僅是房地產成熟發展的標志，而且是房地產持續發展的保證。物業管理作為房地產開發過程中的最后一個重要環節，已經成為許多人選擇物業時的一個很有份量的法碼。2000年寬帶接入服務商風起云涌忙于圈地，智能化、信息化小區拔地而起，作為同小區的建設管理越來越不可分割的物業管理公司該如何積極應對這一市場機會?

　　深圳市現有大小物業管理公司1100家，進行注冊登記的就有600家。經過近20年的發展，深圳物業管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業，而且在追求高檔次、高標準的事業目標中不斷進取，樹立了一個新興服務行業的良好形象。然而面對北京、上海物業管理咄咄逼人的發展態勢，深圳物業管理如何繼續保持旗艦地位，如何利用社區優勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業管理公司而言并不輕松的話題。

　　一、網絡化管理日漸成為物業管理的主角

　　物業管理公司是小區專業管理的主體，全面負責公共設施維修、環衛清掃、綠化養護、小區治安保衛等服務性工作。通常情況下，住宅的管理是一個勞動密集型的行業，然而它并非一般意義上的體力勞動。物業管理行業發展到現在，已經漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術已不容選擇地進入物業管理行業，物業管理不再是傳統意義上全天候的人工管理。

　　(一)消費群領域的網絡化刺激了物業管理的網絡化進程

　　只要輕輕一點，就可以搭乘網絡--這艘新世紀的諾亞方舟，獲取各種服務的誘惑的確讓不少人心動。一項調查表明，深圳有58.6%的人擁有個人上網電腦，調查還顯示，20**年家用電腦市場將再上一個臺階，14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調，更進一步使網絡家居為越來越多的人所接受。根據CNNIC的統計，到去年年底中國已有網民2230萬，任何一個積極尋求發展的物業管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

　　千兆以太網和VODSL等寬帶通信技；噩術的應用，利用現有電話線實現帶寬達1OMb/s的雙向傳輸，完全可以解決傳統ADSL技術中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設備昂貴的問題，ADSL終端設備大約要2700至3000元，而VODSL只要幾百元錢，用戶完全可以負擔得起，有條件的發展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區紛紛崛起，強大的社區信息網絡體系逐漸形成。深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力，這必將促進全市產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業。

　　(二)智能化配套設施的統一管理要求物業管理以網絡化與之相適應

　　三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、自動巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等越來越多的智能化配套設施逐漸進入社區，不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關。如何充分高效地利用這些設施為住戶服務?如何將社區中管理的需求與系列基礎設施的功能統一起來?這就要求物業管理實現網絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。

　　(三)日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇，并最終實現與物業管理的良性互動

　　住宅建設飛速發展，人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司把自動化的服務延伸到客戶一端，為客戶提供方便、迅捷的個性化服務和定制信息。目前深圳一些小區如天安數碼城、梅林一村等，已經可以在網上實現物業費用查詢，網上建議，上網投訴、報修等功能。

　　網絡給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受，?？梢月牭缴磉呌腥私ㄗh:

　　隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴，日常服務需求將逐步納入物業管理的范疇，并最終實現與物業管理良性互動。

　　(四)網絡化的進程，使物業管理完全可以與外界配套取得聯系，甚至將周邊配套視為資源，以補充自身配套的不足

　　項目與商業中心區的距離是目前房價的支撐點，然而隨著網絡化管理的推進，管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網絡化管理物業管理公司完全可以與外面的配套取得聯系，甚至將周邊的生活配套視為自己的資源，以補充自身配套的不足。而那些學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區、占有客戶，也正是他們今后的戰略目標。有了系統的網絡化管理手段，物業管理公司甚至可以同其它傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡，附近某醫院還將為其建立醫療檔案，某著名學校還將接納其子女人學，附近某家具城將提供折扣優惠，其指定裝飾公司也會推出優惠服務，和某汽車救授公司聯系，為業主提供汽車救援卡等等。對物業公司而言，也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

　　二、物業管理網絡化在小區內的實施

　　(一)網絡化管理，將社區中人的需求與系列基礎設施的功能統一起來

　　通過網絡化管理，實現對集成的智能.化設備、系統、網絡飛數據庫等進行全面的管理和監控。例如一旦出現事故報警，不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理，同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程，以便于及時采取相應的配合措施。

　　(二)小區物業管理的網絡化，促進社區管理規范、高效運營

　　在住宅小區的物業管理中，大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩定，冬季的用暖供給，土建結構的安全保障，外墻裝飾的破損補救，以及對突發事故的急修、搶修等。這一系列對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等，相當復雜繁重。網絡化管理，將其納入程序化管理，則能夠極大地降低勞動強度，使社區的服務管理規范有序，同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

　　(三)社區網絡化管理，為物業管理公司帶來增值效益

　　如果說網絡化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務，對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外，物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度，開展各種在線的增值服務，如VOD點播、遠程教育、遠程醫療，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務，并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全，在小區保安人員24小時巡更下，小區住戶車出車入，與外界的交流依靠著先進的網絡系統，連日常費用的繳交也"出戶"且"遠程"了。面對激烈的競爭，如何有效利用社區資源，將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套，讓項目的業主能夠真.實地擁有這些服務，擔當管理者角色的物業管理公司今后再不能"獨善其身"了。

　　三、網絡化管理在物業公司內部管理中的應用

　　在對物業管理的問題上，人們經常談論的是對社區的物業管理。實際上，它還包括另一個重要層面，即對公司的內部管理。網絡化管理首先解決的是實現了對分散的下屬物業管理處統一高效的管理。物業管理是規模出效益的行業，但如果集團下屬物業管理處個數眾多且分布分散，勢必造成資源的浪費及管理的不便。網絡化物業管理，能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理，并為物業所有人、使用人提供高效、周到的服務，使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

　　(一)實現對分散的下屬物業管理處統一高效的管理

　　據深圳市住宅局公布的最新統計，深圳物業管理企業進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關，成為我國物業管理一體化、市場化、規范化的"旗艦"。

　　發展速度快本來是一件好事，但同時也暴露出了一些問題，如開發單位多、物業項目小而零散，致使點多、片大、線長。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。網絡化物業管理有效地解決了遠程化管理問題，將物業管理升級，利用網絡將有關聯的或同一發展商、物業管理公司旗下的項目聯結起來，達到資源共用、信息共享，以較少的資源投入發揮更大的功效；物業管理公司老板還可以安坐家里監測整個企業在各地的進度。

　　(二)減少中間環節，有效降低成本

　　網絡化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾，有效的削減中間管理層，簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節，大大降低了管理成本；并實現資源共享、信息、公用，從而有效降低經營成本；

　　(三)統一的信息平臺實現了交互式管，理與個性化服務，縮短了領導與員工的距自離，實現了公司內部的交互式管理，營造出寬松的企業文化

　　物業管理是一項系統的管理工作，隨著市場的變化，小船的抗風險能力是有限的，大的集團公司的出現，可起到整合市場的功效，只有提早著手建立起遠程統一化管理運行機制，即時調整策略，才有可能走自在市場競爭的前列。