物業管理企業分支機構設立與管理的框架性思路

　　01．優秀物管企業的分支機構增多、物管企業總數量減少、競爭走向專業化品牌化規?；?，是我國物管行業未來發展的必然趨勢之一。研究物管企業分支機構這樣的主題，推動有關的思考與交流，是物管企業跨區域業務健康成長的基礎。

　　02．公元物業管理公司現在全國十多個城市開展業務，尚處于跨區域發展的初級階段，在此交流的僅限于物管企業分支機構設立與管理的框架性思路。

　　框架性思路一

　　物管企業追逐更多利潤的本性和日益加劇的規?；偁帀毫?，

　　使得優秀物管企業設立分支機構成為行業發展大趨勢大潮流。

　　03．物管企業作為商業組織，具有追逐利潤的貪婪而健康的本性。優秀的物管企業擁有領先的業務運作體系、專業人才隊伍、品牌影響力和經濟效益水平。在跨地區業務拓展中運用相對領先的競爭優勢，可以帶來更多的營業利潤，并打下更加寬厚的持續發展的業務根基和強化抵御經營發展風險的能力。所以，胸懷本地、放眼全國，應該是優秀物管企業的共同愿望。

　　04．同時，在未來五年到八年，物管企業之間的競爭走向規?；?、大魚吃小魚的趨勢將變得越來越顯著。規模大的物管企業，在運用品牌影響力獲得業務發展機會、提升專業化水準、降低服務經營成本、吸引快速發展所需人才等方面，具有規模小的企業無可比擬的綜合競爭優勢。物業管理企業跨區域設立分支機構，正是追求規模優勢、規模效益的基本途徑。

　　05．在經濟持續高速發展、法制建設穩步推進和國民素質不斷提高的背景下，可以樂觀地預測：我國物業管理的普及率、物業管理費水平和收繳率都將越來越高。這意味著更多區域物業管理業務機會的成熟。與此同步，優秀物管企業的分支機構，將象雨后春筍般在各地涌現?？偛?分支機構的架構，將成為未來物管企業的基本組織形態。

　　06．物管企業分支機構建設的發展，其廣度與深度都將遠遠超出今天的想象。目前優秀物管企業還限于在重要經濟區域或主要業務區域設立分支機構。對一個持續快速健康發展的物管企業來說，分支機構設立的地點將不斷地擴展和深入：（1）將從某些主要經濟區域逐步擴展到所有經濟區域。（2）將從經濟區域逐步深入到區域內各個省會城市。（3）將從各個省會城市逐步深入到各個主要的地級市。這樣的物管企業，其業務規模每年將達到幾十億甚至超百億水平，其品牌將作為與洗發水類似的日用消費品品牌而天天出現在全國性媒體的廣告中。

　　07．物管企業分支機構的建設，除了由總部直接設置外，還可以根據各地具體情況，采用多種形式：（1）與員工合資設立分支機構。推行員工持股，吸納員工投資于分支機構，使企業利益與員工利益捆綁得更緊密一些。也可以考慮對分支機構骨干進行期股、期權獎勵，給他們戴上金手銬。（2）與當地優秀的物管同行合資設立分支機構，追求業務優勢互補。（3）與房地產開發商合資設立分支機構，利用開發商的項目資源，盡快建立起業務發展基礎。（4）與投資者合資設立分支機構，減少資金壓力，分散投資經營風險。

　　框架性思路二

　　分支機構體制價值：降低管理重心、加快反應速度、提高決策質量；

　　提供更具區域針對性的服務；更靈敏更充分捕捉業務項目拓展機會。

　　08．在業務區域設立分支機構，必須創造出特有的體制價值：實現管理重心的下移，縮短管理鏈條和空間跨度：過去需要向總部請示的問題、需要由總部決策的事項，現在移交給分支機構，提高了反應速度和決策效率。同時，分支機構由于貼近服務第一線、貼近工作現場，更能理解區域工作的問題實質與特點，對相關問題的決策也將具有更高的質量。

　　09．物管企業敢于到異地拓展市場，自然是擁有一套相對領先的物管服務體系。但簡單照搬這套體系，難免造成水土不服。分支機構既然身處區域市場，有條件近距離考察、研究服務需求及變化趨勢，就必須立足本地的物資供應和人力資源特點，在原有物管服務體系基礎上形成本土化的物管服務體系，使得服務方案的內容構成與檔次設計、資源保障與成本控制、人才隊伍建設、市場品牌推廣等經營活動更能符合所在區域的特點，提高了各項工作的現實針對性和投入產出的性價比。而在多個區域建立本土化物管服務體系的經驗教訓，將回哺、豐富和提升物管企業的業務運作體系，使之擺脫狹隘經驗主義的區域局限。

　　10．不難理解，分支機構較之總部更便于及時捕捉區域市場的項目機會。分支機構對潛在目標客戶群體更加全面的把握、更頻繁的跟進溝通、更靈敏及時的需求反饋、更有針對性的項目提案、更有說服力的當地示范項目，使得區域市場項目拓展有更高的成功率，區域業務發展有更大的機會空間。

　　11．物管企業分支機構不僅服務體系要本土化，自身角色也要本土化。分支機構既要成為所在區域領先的行業成員，更要成為當地模范的企業公民。積極參與同當地客戶的互動溝通活動，積極參與物管同行交流，積極建立并加強與當地政府主管部門、開發商的工作聯系，是物管企業區域業務持續發展的重要基礎。

　　框架性思路三

　　物管企業分支機構的設立，是在評估區域業務需求和

　　資源保障能力、預測運行效果基礎上做出的風險決策。

　　12．物管行業未來競爭的成功者，一定是設有眾多分支機構的物管企業；但設有分支機構的物管企業卻并不一定成功。事實上，已經有不少企業因為盲目設立異地分支機構而付出了昂貴學費。

　　13．某個時間在某個區域是否應該設立分支機構，答案并不必然是肯定的，而是取決于區域業務對分支機構的需求與滿足需求能力之間的平衡度分析。只看需求，不考慮滿足需求的資源保障能力，或把需求的滿足視作理所當然，是項目可行性評估與決策的經典陷阱。

　　14．評估區域業務對分支機構的需求，需要評估：（1）區域現有項目與預期增加項目管理工作量的大小。（2）區域市場項

目拓展工作量的大小。（3）區域市場競爭對手的優劣勢差距。（4）區域性品牌宣傳的必要程度。（5）引進當地人才的迫切程度。各個區域業務所處的不同發展階段，各個企業特有的發展戰略模式，都會影響到評估的標準和結論。當這些需求因素匯總起來或某項因素格外強烈的需求，超過了某個臨界點，就意味不設立分支機構導致的損失已難以承受，管理重心不及時下移造成了巨大的效率犧牲。對這個臨界點把握的正確與否，體現了物管企業決策能力的高低。

　　15．設立分支機構，遠不限于簡單的企業組織架構決策或工商登記手續，而是意味著管理資源實實在在的投入：管理和專業人才團隊、資金、管理業務流程體系。暫且不考慮管理業務流程的本土化調整問題，人才和資金這兩項資源可能對某些物管企業來說是充裕的，可以滿足設立分支機構的需求；而對另一些物管企業則是緊缺的——對一個持續快速發展的企業來說人才和資金往往更可能是緊缺資源。任何一家物管企業在某個時期所擁有資源能夠有效支持的分支機構數量都是有限的。

　　16．因此，是否在某個區域設立分支機構，取決于需求的評估和能否擁有滿足需求的資源。這是一個生命成長的過程，要求物管企業立足所處發展階段循序推進。錯過時機，會被同行搶了先手，導致區域業務發展和競爭的落后；而盲目冒進，則會碰得頭破血流，賠了夫人又折兵。是等待更佳時機還是立即推進，神仙也給不出黑白分明的決策界線。鑒于投資決策失誤的慘重代價，如履薄冰、如臨深淵的決策心態是必不可少的。

　　框架性思路四

　　物管企業分支機構應成為擁有充分授權的經營主體，但必須

　　制訂立足各分支機構不同發展階段的決策權分步到位時間表。

　　17．物管企業分支機構不是簡單聽命于總部的派出機構，更不是低人一等的“圈子外”的附庸，而是所在區域業務經營和日常決策的主體——包括掙錢和花錢的主體。在物管企業總部+分支機構架構下，所有的業務均應逐步交由分支機構負責經營管理。換句話說，隨著物管企業分支機構體系建設的推進，總部將退出直接的業務經營管理。

　　18．物管企業新創業務可先采取事業部制，然后再視各區域業務成熟程度逐步移交。

　　19．稱職、成熟的分支機構應該擁有充分授權，即在區域內開展正常業務所需的一切權力。這些權力包括：（1）市場拓展方案的制訂與業務合同的洽談、簽署。（2）項目管理服務方案的制訂與項目日常管理事項的決策。（3）供應商的管理與物資、外包服務的采購。（4）人員的招聘、任用和考核、獎懲。（5）品牌宣傳方案制訂與合作媒體選擇。（6）下屬分支機構的設立。擁有這些權力，使分支機構在某種程度上象一家獨立的自主自為的物管企業。

　　20．分支機構行使這些權力并不是隨心所欲、沒有限制沒有邊界的。相反，分支機構必須在物管企業制度規范的范圍內行使這些權力；對各類問題的處理，要遵循管理業務體系中事先制訂的解決方案與流程；在現有制度規范與問題處理預案之外的具有較大影響的新事項新問題，則需與總部協商制訂出新的解決模式。制度規范與業務流程，是分支機構行使權力須遵從的交通規則；在規則范圍內，分支機構是充分自由的。

　　21．同時，制度規范流程應該是經營管理與發展工作最優動作的集合，而不應是僵硬、一成不變和令分支機構窒息的。事實上，根據業務發展的新目標、新體驗，調整改進管理制度規范與業務流程，應該成為分支機構日常工作的組成部分。物管企業要明確有關的制度性調整，哪些必須經過總部審批，哪些只需備案，使之分級立法秩序化程序化。

　　22．分支機構的授權并不是“齊步走”同時到位。各個分支機構情況不同，每個分支機構所處時期不同，相應的授權也不同。只有根據對分支機構領導團隊的稱職度、管理控制體系的健全性、區域業務發展階段等因素的分析評估，才能確定合理的授權類別與水平。所以，分支機構的充分授權是確定不疑的目標，但到位卻是一個漸進過程，其中甚至可能出現反復——即某些特殊情勢下總部暫時收回權力。

　　框架性思路五

　　物管企業總部要始終保持對各分支機構經營運作進程的督導和戰略掌控，

　　從制度規范、人事安排和資金管理等方面防范發生傷筋動骨的重大失控。

　　23．物管企業總部+分支機構的組織形式應該是聯邦式的，而不應該是邦聯式的，更不能是獨聯體式的。這樣才能保證一家企業擁有統一的肉體、神經、情感、價值觀和靈魂，才能保證擁有一支士氣高昂、團結協作、勇猛善戰、紀律嚴明、獎罰公正的英武之師，才能保證在日益加劇、不斷升級的市場競爭中奪占一個又一個制高點并最終形成遙遙領先的絕對競爭優勢。

　　24．稱職的區域級分支機構第一負責人同時也應是企業核心領導團隊成員和主要決策者，擁有企業股權和制度保障的區域經營利潤分成權，并不是簡單的被動的執行者，不是狹隘區域利益的代言人；決策意義上的企業總部，應是由包括分支機構領導在內人員參與組成的權力核心，奉行共同決策、分工執行的組織規則。

　　25．分支機構要成為擁有充分授權的區域業務的自主經營者，而不能成為擁兵自重的封疆大吏、割據諸侯、獨立王國；物管企業總部要運用建立在產權、文化、制度、人事基礎上的權威，始終保持對各分支機構經營運作進程的強有力督導和戰略掌控，切實抓好五大事項：（1）分支機構經營發展指標審批。（2）管理與業務流程的規范與改進。（3）分支機構領導級人事安排。（4）品牌宣傳規劃的審批與重大活動協調。（5）財務垂直管理與資金統一調度。

　　26．總部要在與分支機構協商基礎上，確定各分支機構年度利潤、業務收入、業務類型、新增項目、作業模式與流程規范、人才隊伍建設、品牌知名度與美譽度等方面的發展改進指標，使分支機構有積極進取的方向。分支機構的自我保護理性，會爭取使有關指標位于保守區間內，不利于充分發掘經營發展潛力?？偛渴┘舆m度壓力、推著走并以激勵機制配套，可以使分支機構的工作開展得更精

彩。

　　27．物管企業的管理與業務流程，決定了做事的規范與用人的標準。立足于統一的經營發展思想和業務管理理性的業務流程體系，是專業化的基礎、體現與保障，是企業綜合競爭優勢的內核。按照分工分級思想建立流程管理與改進規則至關重要：（1）總部負責重要的業務流程建設與改進，并制訂分支機構負責的普通業務流程規范建設與改進的程序。（2）各分支機構要有量身訂做的業務流程，不能簡單照搬，應該是統一的業務運作邏輯在差異化環境條件下的針對性運用。（3）各分支機構的業務流程不是彼此獨立、不相干的，而是公司業務流程體系的有機互補的組成部分。（4）按物業類型和專業問題設立專業委員會，負責在公司范圍內推動有關業務規范的改進、專業知識的共享和專業人才的培養。

　　28．總部要負責分支機構領導的考察、培養、任免和異地輪崗。分支機構領導級人事安排，是公司發展戰略有效實施的組織保障、分支機構不失控的體制保障、合理地使用人才培養人才的制度保障。疑人不用、用人不疑的偏激觀念，必須由更加理性現實的任用-授權-監督體系替代。

　　29．總部要制訂全國范圍內統一的企業形象、標準廣告語、品牌宣傳規劃與預算，并直接負責推動全國性品牌宣傳。同時，與分支機構協商確定各個區域在各個發展階段的品牌宣傳重點，在宣傳計劃、宣傳資料、專業人才、廣告商選擇、活動協調等方面予以配合支持，形成全國范圍內相互呼應的多聲部交響樂。

　　30．總部垂直管理所有分支機構的財務工作，并在統一的資金平臺上實行集中調度、限額管理、滾動預算，是確保分支機構工作中不出現大問題的重要安全網，可以避免有意無意的違法違規行為給公司造成重大資金損失。

　　31．分支機構運行風險可能來自多個方面：負責人嚴重失職；服務流程不專業，質量沒有保障而且投訴渠道不暢；經營效益評估嚴重偏差；收費無有力手段，欠費問題普遍而嚴重；遭到惡意破壞?？偛客ㄟ^企業內部信息化工作平臺和其它通信手段，第一時間掌握各分支機構有關事態信息，是規避大風險化解大危機的重要前提。

　　結束語

　　分支機構建設是優秀物管企業做強做大的必要而非充分條件。

　　32．做好分支機構建設規劃和落實，可以使優秀物管企業在全國范圍內參與市場競爭時擁有相對的優勢地位，值得為此投入時間和資源。但分支機構建設，只是物管企業全面發展與提升的一個組成部分。物管企業要想在市場競爭中持續領先，必須不斷地全方位推動改進：（1）確保企業發展戰略長期穩定的產權結構；（2）誠信的服務理念與進取的企業精神；（3）服務流程的專業化與全面授權的管理體系；（4）目標客戶群的準確定位和品牌宣傳手段的科學選擇；（5）客觀公正的業績考核以及與業績差異成正比的收入分配體制；（6）管理和專業人才的大批量引進與快速培養；（7）有助于把企業做強做大的互利合作。

　?。ā吨袊飿I管理》20**年12月號摘要發表）

篇2：中國物業管理21世紀發展思路初探

　　中國物業管理21世紀發展思路初探

　　我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業管理企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。

　　作為一個新興行業，物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。

　　進入21世紀，我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業管理企業必然向著規?；?、區域化、專業化的方向發展。

　　一、新世紀物業管理將向規?；较虬l展

　?。ㄒ唬┮幠；洜I的必然性

　　物業管理的規?；洜I早就是業內人士談論的熱點問題。我認為新世紀的規?；洜I，就是物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經濟學理論告訴我們無論是企業競爭的絕對業績，還是企業競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業僅僅達到經營規模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優于別人。

　　當然，物業管理企業的規?；洜I并不是指簡單的擴大再生產，從企業的追求效益最大化的經營行為來說，規?；洜I還充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規模經濟效益。

　　由此可見，規?；洜I能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。

　?。ǘ┮幠；洜I的途徑

　　擴大市場份額占有率，實現規?；洜I是現代物業管理企業不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業管理企業如何實現規?；洜I呢？

　　1、兼并重組，充分利用小企業資源。

　　目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了肥水不流外人田，自已成立物業管理公司管理共開發的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由于這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。從長遠來看為促進行業健康發展這些小物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合，建立產業規模促進行業健康發展。規?；洜I也可推動這些要素的流動和優化組合，促進行業的共同發展。

　　2、抓住時機，適時介入內地物管市場，擴大物業管理面積。

　　新世紀民伊始，物業管理市場的競爭便呈現出白熱化趨勢。內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實力公司的目光，有品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。一段時間以來，物業管理市場呈現出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應該意識到，任何一家物業管理企業要到異地發展都具有一定的難度。在占領內地市場的初期階段，對當地的政策法規的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業會出現水土不服以及由于管理鏈拉長而導致管理成本增加，管理效率下降的現象。同時，內地物業管理消費意識不夠，收費標準較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。對此，任何一家進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做準備。

　　我們還可以看到，物業管理企業進軍內地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關鍵時期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當地的物業市場狀態，適應當地風土人情，積累本地物業管理經驗。內地物業管理市場起步較晚，對沿海等地先進的物業管理經驗十分重視，他們需要有一個相互認識、相互了解、相互學習、共同提高的契機。我們進入內地市場，恰恰為其提供了一個學習、交流的機會。因此，只要我們堅持“服務第一”的指導思想，把自身積累的經驗和沉淀的理論充分運用于物業管理的實際工作之中，我們就完全能夠得到當地市場的認可。例如，福田物業便是在1999年進入蘇州市場之初，我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務”的指導思想。經過一年多時間的艱苦努力，“福田物業”這一品牌已經得到了當地政府主管部門的充分認可，廣大業主也將“福田物業”作為他們享受舒適生活的依據之一倍加信賴，當地開發商已將“福田物業”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來，福田物業已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業管理面積。以蘇州為根據地，“福田物業”的美譽度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術開發區房地產公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀佳園”。使福田物業成了蘇州乃至周邊城市及地區的物業管理金字品牌，為實現規?；洜I積累了豐富經驗。

　　二、新世紀物業管理將向區域化方向發展

　　所謂區域化物業管理就是利用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業實行綜合管理。它是以市政社區規劃為基礎，以城市規模的生產、生活為規模，條塊結合，組合成若干適度區域，使之成為能全面推行物業管理的小區。例如深圳的華僑城片區、新洲片區、東門商業區、華強北商業區等。

　　隨著社會的不斷進步，城市功能劃分越來越細，小政府、大社會的發展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務職能讓社區和企業來承擔，由此，區域化物業管理初見端倪。

　　區域化物業管理同單一的物業管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業都與其周邊環境、公共市政、公用事業、配套設施有著必然的聯系；從這個意義上說，單一物業管理是區域綜合型物業管理的組成部分。前是是單一專業型，后者則是綜合網絡型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業職能的雙重性。如區域型物業管理企業必然會承擔相當的社會責任，直接介入和參與政府組織的相關活動。區域化物業管理最大的特點是轄區集中成片，具有一定的規模，服務的內容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設思路明晰。有利于個業倡導以人為本，便于合理處置城區建設與可持續發展的關系，有機、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進物來管理在可持續發燕尾服理論指導下健康、穩步發展。

　　區域化物業管理的企業會根據區域（片區）物業管理的需要，科學、合理地對區域內輔助配套設施進行規劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續管理打好基礎。同時，區域化物業管理要求把區域內分散的物業集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區域壟斷經營和管理，而是要實現整個區域的資源共享，優勢互補，共同發展?，F代化生產的重要特征之一是集約化，即資源的優化組合與專業化管理和規?；洜I相集合，這在21世紀物業管理中將表現的更為突出。

　　由此可見，區域化物業管理具有比分物業管理更多的優勢。首先，區域化物業管理有利于社區的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區域化物業管量單位提供的全方位的服務來實現；其次，區域化物業管理還有利于社區的治安管理。物業管理企業處于社 區管理的第一線，對轄區內工作、生活的業主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區域化物業管理還有利于社區整體環境的治理和建設，從區域化大環境的角度綜合考慮生態環境與人文環境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區域化物業管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區域化物業管理的規模、容量都大大高于單一的物業管理，可以做到資源共享，為物業管理公司降低管理成本，實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”，為企業規?；l展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區域化物業管理為物業管理的總體目標得以實現提供了廣闊的空問。主要表現在，能繼現代人創造一個安全、舒適、文明、和諧 的理想的居住、生活、工作和娛樂環境，能最大限度地提高物業的價值，提升物業的檔次，能提升物業管理品牌聲譽，增加公眾對物業管理的信心，促進物業管理總體目標的實現。

　　三、新世比物業管理將向專業化方向發展

　　隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的日常管理維護保養的要求越來越高，物業公司將起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。

　　如果物業公司一味追求小而全，過分地添置各種專業設備及相關專業人員，必將大大增加管理成本和自身負擔，且這些專業設備無法充分發揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費，這不符合資源共享、集約經營的原則。相反，如果組織專業公司對業主服務，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護與保養請專業公司，他們可以科學規范地制訂詳細的維護保養計劃，達到預想的維護保養效果，大大減少物業公司的工作量；衛生由專業的清潔公司負責；綠化由專業綠化公司承擔，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等?，F在物業公司的保安人員只有負責小區安全的職責，沒有負責周邊地區治安的職責。如果由專業公司負責治安，這些公司必然會在技防、人防方面下功夫，按照規范成片的現代化管理方式運作，這必將大大加強小區（大廈）的治安防患能力，提高廣大業主的安全感和舒適感。

　　專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，不是以職業化為目的，持證上崗只是物業管理的普及教育，而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作，并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。

篇3：政府機關物業管理工作思路

　　政府機關物業管理工作思路

　　政府機關物業管理服務工作是后勤社會化改革中涌現出來的新生事物，是市場經濟的產物。九屆全國人大四次會議通過的第十個五年計劃中明確提出“規范發展物業管理業”，這一重要決策指明了物業管理服務的發展方向。

　　的確，在這五年間物業管理服務得到了迅速發展，目前已成為廣大業主生活和工作的重要組成部分。但由于法律法規的滯后，部分物管企業違規經營，近年來，物業管理活動中各種問題不斷出現，什么業主被打、物業管理混亂、業主委員會難產等諸多問題屢屢發生。物業管理引起了社會高度關注，也成為今年“兩會”期間代表們熱議的話題，特別是“業主委員會”成為關注度最高的話題之一。2月26日、28日廣州日報登載的《20**廣東兩會特別報道》就業委會的成立、立法、選舉、籌備聯誼會等話題進行了整版報道。在千呼萬喚之后，業委會必將進入健康與規范期。這是好事：其一，能夠真正體現業主的自治；其二，能夠促進物業管理行業健康發展。

　　隨著市場經濟的快速發展，政府機關物業管理中心的職能和作用將越顯重要，不但要服務和保障機關事務，而且要面向社會參與市場競爭，實現管理專業化、服務社會化、經營產業化的目標，我司于1998年成為廣州地區首個介入政府機關類型的物業管理企業，經過多年的努力與探索，政府機關類物業已成為粵華的一面高高飄揚的旗幟。從番禺區行政辦公中心三年半的物業管理實踐來看，做好政府機關的物管服務必須做到。

　　一、貫徹改革的思想，適應社會進步，做到與時俱進。

　　把“***”重要思想作為機關后勤改革的行動指南。物業管理中心是機關后勤社會化改革的產物，因此，作為從事機關物業服務工作的人員只有進一步貫徹改革的思想，適應社會的進步，才能與時俱進。

　　二、堅持“以人為本”的原則，做好從業人員的思想政治工作。

　　從事物業管理的人員來自五湖四海，個體素質差異大，加之物管工作時間的不確定性、工作內容的多樣性、管理和服務的規范性，對物業管理人員的要求比較高。所以必須建立高度的事業心和強烈的責任感，堅持“以人為本”的原則，大力加強從業人員的思想政治建設和精神文明建設，為提高服務質量提供有力的思想保證和精神動力。首先要抓好職業道德建設，切實加強素質教育，培養高尚情操，增強服務意識，弘揚愛崗敬業、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設，教育員工樹立“形象”意識，開展爭做“五員”標兵為主要內容的活動，創建“先進部門、先進集體”；第三，做好深入的思想政治工作，進一步統一員工思想，釋疑解惑，最大限度調動員工的積極性；第四，豐富員工的業余文化生活，開展健康有意義的活動，激勵員工積極向上的精神。

　　三、培養高度負責的精神，全心全意搞好服務保障工作。

　　政府機關是經濟和文化的中心，對于從事政府機關物管工作的人員來說，無疑要把自己當作機關一份子，在努力創造安全、寧靜、整潔的辦公環境同時，也要熱情接待、引導群眾在機關辦事，管理者更要有高度負責的精神，對重要的任務、環節，整改親自抓。服務工作永不言完善，沒有最好，只有更好；沒有批評，等于表揚。因此要提倡每個員工關注每個細節，通過爭創“全國物業示范項目”、推選“精細管理”等目標，保障服務工作的有效開展。

　　四、建立自我約束、自我完善的有效機制。

　　政府機關把整個物業將交給我們管理，我們就要把這里視為家，同時要約束員工不拿、不貪、不占物業內的一針一線，不利用工作之便使用機關內的健康活動場所，遵守機關物業的紀律。要求員工做好崗位工作的同時加強日常巡查工作，建立健全“三級”巡查機制。部門負責人開展自檢自查，管理部門實行監督檢查與綜合巡查兩手抓，把存在的問題按“時間、人員、任務”三落實原則做好整改，為機關工作提供可靠保障。

　　在過去的三年半里，番禺區行政辦公中心的物業管理服務質量和水平明顯得到提升，先后榮獲市、省、國家的“物業管理示范項目”榮譽稱號。實踐證明要做好政府機關類的物業管理工作，除了在自身建設與管理方面要下功夫外，還要加強與主管部門及各級領導干部的溝通，因為只有獲得他們的關心與支持才是做好機關物業管理服務工作的根本。