物業管理顧問服務方式闡述

　　為保證"SSDD"高起點的物業管理水平及服務質量，并力求在較短時間內令"SSDD"具備保值、升值的潛力，"**"針對"SSDD"尚處在規劃建設階段的實際情況，本著對開發商和"**"自身負責的態度，建議以"緊密關系的物業管理顧問"服務方式合作，以下將就"**"所提供的物業管理顧問服務方式作系統的闡述。

　　一、管理方式

　　1、發展商將"SSDD"的物業管理工作全權委托給發展商下屬的物業管理公司或物業管理部（以下簡稱"管理商"），管理商負責"SSDD"物業管理工作的具體實施運作；同時，為保證"SSDD"有一個高起點的物業管理水平及服務質量，發展商聘請成都市**物業管理有限公司作為"SSDD"物業管理工作顧問（以下簡稱"顧問商"），以便利用顧問商在人力資源、經驗、技術、模式、制度以及規范化的服務體系等諸多方面的優勢為管理商提供"SSDD"物業管理顧問服務。

　　2、雙方合作關系一旦確定，顧問商將會把"SSDD"的物業管理工作列入內部相應的策劃、考核、檢查、評比序列中，由顧問商組建專家顧問團和委派駐場經理（由發展商根據需要確定是否設置），根據"SSDD"的具體情況，負責跟蹤其設計、施工、銷售、竣工驗收、入伙以后的物業管理工作，指導管理商制訂"SSDD"的全套管理方案、操作手冊、管理制度、質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為"SSDD"提供全方位、全過程、專業化的顧問管理服務工作。

　　3、為保證管理標準的實現及更有力地推行**物業管理模式，顧問商將以各專業部門、專業公司的技術支持，結合"SSDD"物業管理服務工作的實際需要定期赴現場進行檢查指導，并根據現場發現的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在專家顧問團和專業部門二者的共同努力下，將為管理商日后的物業管理工作打下良好的基礎。

　　4、顧問商提供顧問管理服務目的在于為管理商培養一支高水準、高素質專業管理隊伍；同時，發展商可借助顧問商良好的品牌效應促進"SSDD"物業銷售；在顧問期限內，顧問商允許發展商就"SSDD"向外界使用"**物業顧問管理"等文字進行宣傳推廣。

　　二、顧問期限

　　顧問期限約為三十六個月，分為前期物業籌備工作、正式物此營運工作、服務質量品控三個階段。其中：

　　1、前期籌備工作階段為合作雙方簽約之日起至"SSDD"項目首期物業入伙日（即發展商書面通知業主前來辦理物業入住手續的時間，下同）前二個月；

　　2、正式營運工作階段為大致定為一年，自首期物業入伙日前二個月起計；

　　3、服務質量品控階段為正式營運工作階段結束后至合同余下約定期限。

　　三、管理收費

序號	工作 階段	顧問 人數	工作方式	現場工作安排	收費標準
一	前期物業 籌備	顧問團 4-6人	定期考察指導與現場辦公。	顧問團赴現場工作每2月一次，每次3個工作日，時間擬安排于簽約后兩周、設施設備集中選型階段和工程交接驗收等重要階段。 團長每周在現場工作1個工作日。	人民幣 18萬元
二	正式物業 營運	顧問團 6-8人	定期考察指導與現場辦公。	顧問團在本階段首月及物業入伙當月分別赴現場工作二次，以后每月赴現場一次，每次2個工作日。 團長每周在現場工作2個工作日。	人民幣 18萬元
三	服務質量 品控	顧問團 4-6人	定期考察指導。	每季赴現場一次，每次2個工作日。	人民幣 2萬元
說明： 1、顧問商會因發展商及管理商的要求，并結合“SSDD”顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。 2、獎勱措施：在合作期間，項目通過市級以上達標工作（含認證），每項應給予我方5萬元人民幣獎勵金。 3、若需聘用駐場經理，發展商將承擔其工資及國家規定的福利費用，具體事宜屆時雙方協商。

　　四、工作職責

　　1、駐場經理工作職責

　　≈全面考察項目，熟悉物業所在地物管法規、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商"SSDD"專家顧問團。

　　≈將專家顧問團針對本項目制定的物業管理具體計劃付諸實施。

　　≈將項目物業管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執行進度反饋給專家顧問團，以獲得技術支持，并協助管理商落實解決。

　　≈協助專家顧問團對"SSDD"項目的實地考察、評審、監督、整改等工作。

　　≈日常物業管理工作的培訓、指導、咨詢。

　　≈緊急事故的應對與處理技巧。

　　2、專家顧問團工作職責：

　　≈根據駐場經理及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借豐富的管理經驗為"SSDD"項目度身訂造一整套物業管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。

　　≈負責解決物業管理工作中的重點和難點。

　　≈定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。

　　≈對駐場經理的工作予以考察、評價和完善。

篇2：我對物業管理顧問服務的看法

　　我對物業管理顧問服務的看法

　　依筆者記憶，物業管理顧問業務出現在國內企業中應始于上世紀90年代中期，當時一些新的房地產開發商一方面為了尋求更多的銷售賣點，另一方面也確實不懂物業管理，想開展物業管理業務，于是聘請有較好品牌的物業管理企業作為物業管理顧問，來幫助他們建設團隊、制訂規范和流程、協助開展各項物業管理業務等。這樣也為一些知名的物業管理企業帶來了全新的、經濟效益好的經營業務，譬如較早的萬科物業擔綱一輝花園物業管理顧問。但總的來說在當時還是比較少的現象。物業管理顧問業務發展到現在已十分紅火，目前深圳有些物業管理企業一年就同時受聘十幾家乃至數十家房地產開發商物業管理顧問，特別是在內地的二、三線城市。

　　但從目前的市場狀況，我們可以發現一些有趣的物業管理顧問現象:

　　徒有掛名型:有些企業做顧問很辛苦，有的企業做顧問卻很容易，只需要在房地產商賣房前，簽上一紙合同，在樓書中掛上顧問的牌子，白花花的銀子手到擒來，房地產商樂顧問笑，只苦了辛辛苦苦攢錢買房的老百姓，等拿到鑰匙才發現原來赫赫有名的管家根本不見蹤影，只有房地產商自己的物業公司陪你到老。

　　顧而只問型:顧問公司專家們會定期來項目，面對合作單位相關人員，會關心你有沒有問題，有問題你就問，咱們盡量解答，沒了我們就可以告退了；對于合作單位和顧問來說，雙方的合作確實也只能做到如此，好歹顧問還有專家會來，有事時還會照顧一下，合同期滿一拍兩散，你樂我樂大家樂。

　　賣送資料型:顧問們自恃是名牌企業，多年來企業形成了一大堆規范資料，于是每到一個環節，就會奉上相關專題資料，要入伙了趕緊給你入伙管理資料，到裝修期馬上提供裝修管理資料，而且這些資料在自己企業都是行之有效的?？傊?，只要合作單位有需要資料定期送到，至于你企業的情況和我的資料是否符合，那就看你企業的學習能力和適應能力了。

　　專家不專型:顧問企業經常會碰到顧問人員緊張的問題，經驗豐富的管理處經理鮮有樂意外出作顧問的，自己的物業項目也確實需要人，總不能都共享了吧。沒辦法，這廂顧問項目急著要人，于是管你有沒有作過管理處經理，只要能說會道的，了解物業管理行業，給你掛個職、擦個粉，包裝好了先派出去再說，總之有公司在背后做堅強的后盾，半路出家也不怕。

　　作為物業管理顧問企業，我們要清醒的看到，房地產開發商聘請物業管理顧問目的多是有二，一是借助名牌物業管理企業的品牌，幫助銷售，甚至大打擦邊球，借上名牌物業管理企業母公司的品牌，這與我們的業務能力似乎不相干；二是不熟悉物業管理業務，希望通過顧問帶來一些幫助，為業主提供優質的管理服務，這是我們力所能及的。而我們提供顧問服務的目的也多有二:一是通過幫助合作單位建立良好的物業管理服務系統，借以更廣泛的推廣我們的企業品牌；二是能迅速獲取較好的經濟回報。這二者都與我們的業務實力密切相關。

　　通過以上分析，顯然，物業管理顧問服務必須要關注:如何幫助合作單位提升物業管理水平、為顧問提供優質的物業管理服務；如 何幫助合作單位的物業管理企業建立現代的企業管理理念、科學規范的操作流程；如何幫助他們打造一支優秀高效的管理服務團隊。這才是我們的價值所在，這樣才有長遠的市場和品牌。而且，筆者認為做好物業管理顧問比直接操作物業管理業務難得多，因為顧問除了要知道如何做好以外，更重要的是要知道如何通過合作單位達成目標，要懂得借力。好的物業管理顧問不僅能使合作單位的物業管理業務受益，甚至能為合作單位的房地產品牌建設帶來很大的幫助，筆者原來的企業和團隊就曾經成功的通過物業管理顧問，幫助深圳和汕頭的兩家房地產開發商建立了非常好的企業品牌。

　　那么，要想做好真正的物業管理顧問，筆者認為必須要重視以下幾個方面的工作:

　　顧問方與合作單位的企業文化要有效融合

　　企業文化是企業所有制度和規范得以有效實施的基礎和平臺，是高效管理的真正保障；很多職業經理人轉投門戶時帶來了原有的成功管理思想、模式甚至團隊，但結果經常相去甚遠，主要就是因為企業文化不同了。因此顧問企業要想將自己的管理經驗成功的在合作單位移植，首先要在本企業品牌的影響下，使合作單位首先熟悉、認同并尊重顧問的企業文化，同時，顧問更要諳知合作單位的企業文化，研究雙方的異同，充分利用其長處，使雙方的企業文化不斷融合，幫助自己和合作單位有效達成目標。

　　顧問方要有變革的魄力和魅力

　　既然是去做顧問，就一定要明白是在給合作單位帶去更先進的思想和方法，是要使對方改變、是要變革；顧問自己首先要堅持變革的信念，不斷的在合作單位推行對他們來說是新的思想和方法，遇到阻力、碰到障礙也必須設法跨越并不斷堅持，要讓合作單位團隊成員都清楚的看到你的勇氣、你的魄力、你的信念。當然，顧問也必須有真實的實力，要顯示出與眾不同的魅力，使合作單位真正嘆服。

　　顧問資料必須量體裁衣、度身訂造

　　顧問方應在深入研究合作單位的企業理念、經營目標、客戶群體、管理現狀、團隊狀況、項目具體情況等各方面的情況后，根據合作單位的工作進度，結合自己企業原有的成功經驗，為合作單位度身訂造顧問資料，并且幫助合作單位在實施的過程中不斷優化、調整和完善。要使合作單位相關團隊成員深刻認識、理解相關規范和流程，通過指導、督促、檢查、改進再檢查以幫助有效實施。

　　顧問經理須有全面管理物業項目的經驗

　　顧問經理首先要有較長時間的管理處經理從業經歷，能夠全面把握物業管理各業務領域的流程和工作重點，精通從前期介入、入伙、裝修到正常管理服務等各環節的要點，在不同的時期給予合作單位恰當的指導和幫助，更重要的是能憑借自身的經驗，熟知各環節的重點、

　　難點，提前發現問題，幫助作好應對準備，避免合作單位走彎路。

　　顧問經理須熟悉企業管理流程和重點

　　大部分合作單位的物業管理企業都是項目公司，項目管理處和物業管理公司是一套人馬兩塊牌子，顧問經常面臨的一個使命就是幫助提高項目的物業管理水平，另一個使命則是幫助建設現代的物業管理企業。企業核心理念形成、企業目標建立、組織建設、人力資源管理、品質管理、財務管理、行政后勤管理、信息管理、企業形象建設等，都是顧問需要考慮和協助的，顧問經理必須熟悉現代企業的相關運作規則，這樣才能為合作單位帶來真正的幫助。

　　做好物業管理不容易，做好物業管理顧問更難，物業管理從業者們需攜手努力。

篇3：物業管理顧問服務工作開展淺談

　　物業管理顧問服務工作開展淺談

　　80年代初，受到經濟格局的影響，我國物業管理行業的發展并不均衡。為了提高物業管理水平， 90年代中期，一些物業管理企業開始與名牌物業管理企業接觸，希望通過其品牌影響達到促進銷售或者協助建立自己的物業管理團隊的目的。因此，一些物業管理企業聘請國內外知名的物業管理企業協助解決一些疑難問題，逐步引入了“顧問”的形式。于是，物業管理顧問應運而生。

　　物業管理顧問發展到現在，內容也在不斷豐富和充實，目前上海的一些物業管理企業一年就同時幫十幾家乃至幾十家房地產開發企業或物業管理企業提供顧問服務。特別是內地的二、三線城市，尚處于物業管理起步階段，對物業管理認識膚淺，不論是出于促進銷售的需要，還是真正希望提高管理水平，聘請知名物業管理企業提供顧問已成趨勢，而上海作為物業管理發展日趨成熟的地區，聚集了一批優秀的物業管理企業，尤其是外資一級物業管理企業，成為眾多房地產開發企業或物業管理企業的首選。

　　物業管理企業以物業管理專業知識和實際操作經驗，為項目的物業管理或物業管理企業提供咨詢或指導，希望通過幫助合作單位建立良好的物業管理服務系統，同時推廣自身的品牌效應，并迅速獲取一定的經濟回報。

　　實際上物業管理顧問工作比物業管理企業直接管理要難得多，會做不一定會講，想要成為一名合格、出色的顧問人員，需要具備一定的條件。例如，首先要有溝通協調的能力。顧問人員在提供服務的同時也具有雙重角色，一是作為占主導地位的導師，導師應該知曉如何才能使學生更好地吸收知識;二是作為服務的提供者，需要通過不斷地與服務對象溝通，同時協調相互之間的關系，來了解服務對象需要達到的服務效果，從而更好地制定顧問計劃。其次要有組織計劃的能力。在為服務對象提供服務時應當要有合理的計劃，計劃的制定要保證能夠實施，具有可執行性，不能實施的計劃是空泛的。同時，要了解并掌握客戶心理。這一點也是進行組織計劃所不可缺少的。而且要有很強的吸收和適應能力。中國國土遼闊，有56個民族組成，地區習性和文化差異較大，因此顧問人員要有很強的適應性，要融入當地的文化和生活，同時結合當地的特點建立更適合的管理系統;除此之外，還應具有高尚的品德和正直的人格。

　　因此，承擔顧問服務的物業管理企業，更關注的就是如何發掘和培養好的顧問人員，如何言傳身教做好物業管理顧問，如何幫助合作單位提供優質的物業管理服務。

　　物業管理企業要想做好真正的物業管理顧問工作，必須重視以下幾個方面:

　　一、提供物業管理顧問的企業需具備實際操盤能力

　　物業顧問人員需要有良好的口才，雖不一定要達到侃侃而談、口若懸河的地步，但要讓信息的接收者很快地理解，這就要求有很強的表達能力。但是這樣的能力需要有實際操盤經驗的人才能應對自如，因為通過理論和實踐的結合，能夠加深理解，在提供顧問服務的時候，才能使人更加信服，才能夠達到顧問的預期要求。

　　二、物業管理企業和合作單位(被顧問單位)的企業文化要有效融合

　　物業管理企業的企業文化與合作單位企業文化的融合:要加強物業管理顧問的包容性，改變顧問是為別人提供服務的想法，物業管理企業在為合作單位提供服務的同時，也是自身管理水平不斷提升的過程。企業管理無定式，企業管理無好壞，任何企業都有值得相互學習與促進的地方，雙方在互相學習的過程中，企業文化能得以交融，包容性也得以拓展，管理水平也能得以提高。

　　三、物業管理企業在顧問時不但要顧還要問，不能只顧不問

　　有這樣一個案例，一家房地產開發商預聘請一家知名物業管理企業提供早期顧問服務，少走彎路，但在顧問服務開展期間，房地產開發商卻收有得到預期的顧問效果，主要有兩個原因:一是提供顧問的物業管理企業頻繁更換顧問人員，相互之間的信息不能很好地傳達，由于顧問人員的調整，一切又都從頭開始，浪費了不少時間;二是提供顧問服務的物業管理企業只顧不問，幾乎不到項目現場，提供的顧問資料也存在很多紕漏，根本不適應項目本身。

　　一家物業管理企業派出的任何一個員工，都代表這個企業的形象，其所作所為都會為企業帶來正面或負面的影響。作為一家顧問公司，要有著深厚的管理基礎，在顧問時不但要“顧”，而且要“問”，只有通過不斷地發問才能夠接收更多的信息，才能夠更好地“顧”，才能夠讓合作單位物有所值，同時使顧問公司取得良好的口碑和信譽。

　　四、物業管理企業提供的顧問報告必須量體裁衣、度身訂造

　　物業管理企業應在深入研究合作單位的企業理念、經營目標、客戶群體、管理現狀、團隊狀況、項目具體情況等整個管理系統方方面面的情況后，根據合作單位的實際情況，量體裁衣、度身訂造，進行整體的物業管理服務策劃，避免千篇一律、過分模式化服務，按照合作單位實際情況制定的顧問報告才是最適合的，真正可執行的。

　　五、物業管理企業委派的顧問工作人員必須有全面管理物業項目經驗

　　物業管理顧問人員應該是行業里的精英，是一群精通項目管理、熟悉企業管理的高級人才。從目前顧問市場的情況來看，大部分企業是在起步階段來聘請顧問的，往往剛開始時是單項目操作，隨著企業的壯大和發展逐步演變到多項目操作，這就要求顧問方充分考慮合作單位的實際情況，要有為合作單位著想的服務理念。在選派駐場顧問時，不能只著眼于眼前利益，而應放眼于未來雙方的共同成長和發展，選派既精通項目管理又熟悉企業管理的人員駐場，短期內可以確保合作單位項目現場的服務水平。長期來講，可以協助合作單位搭建起現代化企業管理的架構和模式。

　　六、物業管理企業委派的顧問工作人員必須熟悉企業管理流程和重點

　　要改變物業管理顧問的短期行為，物業管理顧問應該是一種長期合作的行為。物業管理企業應在深入研究合作單位的企業理念、經營目標、客戶群體、管理現狀、團隊狀況、項目具體情況等整個管理系統方方面面的情況后，根據合作單位的實際情況，進行整體的物業管理服務策劃，應從物業管理的早期介入，即從項目的規劃設計、機電選型、建筑施工、竣工驗收、銷售配合、驗房交接，直至物業管理的現場正常運作期間，乃至顧問撤離現場后的后期指導和支持等，涵蓋各個環節的整套的物業管理服務方案，并隨著物業管理顧問的深入開展，以及合作單位的執行情況持續調整和完善，以確保顧問效果。

　　因此，要想使物業管理項目真正達到“顧問”的效果，物業管理企業和合作單位必須互相尊重、互相信任、互相包容，在確?，F場項目管理水平的同時，注重雙方企業管理水平的不斷提升，從而達到雙贏，甚至不僅能推進合作單位的物業管理能力，而且能影響開發企業。

　　物業管理企業必須要能真正使合作單位感受到物有所值，感受到給物業管理工作提供了切實的幫助，能夠幫助合作單位的物業管理企業建立現代的企業管理理念、科學規范的操作流程，打造一支優秀高效的管理服務團隊。

　　參考文獻:

　　1.(英)弗斯·斯通著，《IBM方法--卓越的客戶關系營銷》，華夏出版社，20**.9

　　2.朗·西韋爾(Ron Sewell)，《 核心競爭力》，華夏出版社，20**.4