開展銷售工作的可行性方案
一、經營定位
1.優越的地理位置
××廣場××號樓項目(---)位于××市××區,南臨 路,北臨剛建成的濱海廣場,東臨 路,西臨 路,可以說是××市商業圈的中心位置,交通便利,周邊配套齊全,是商家選址辦公的上風上水之地。
2.銷售的商業化定位
針對××廣場××號樓項目(---)自身的物業(來自:www.zonexcapitaltr.com)特點,及其所在的地理位置周邊高圈的環境,應該確定其銷售方向為商業性寫字樓、大中企業辦公,及與金融密切相關的商業型辦公,如銀行、保險、證券等。
3.選好進駐商家,將名物業加名店的優勢發揮出來,以進一步做好銷售、招商
為此我公司已先期在××與我公司旗下管理的××等分工司幾十個在管單位及商家做了廣泛宣傳及以優惠措施(例如免費設計店鋪、代辦營業執照等),吸引各商家來××××廣場××號樓項目(---)開辦辦事處及經營辦公。
二、銷售的整體策劃
根據××市××廣場××號樓項目(---)大廈建設的工程進度和實際情況, 年 月 日實行前期物業管理,我公司接到中標通知書后,按照標書上的承諾立即組建物業管理處。與此同時,配合業主或接受業主的委托,實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業戶現場勘察、銷售實施及完成業戶入伙等工作。
1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點
物業管理處在對××市××廣場××號樓項目(---)大廈進行前期管理的同時,成立銷售工作小組,組長由物業管理處經理擔任,組員由具有銷售經驗的人員、工程技術人員和管理員組成。
辦公地點應設立在大廈的醒目的地方,為獨立辦公室,做出清晰可見的標識,以方便業戶。
2.銷售策劃階段
銷售策劃階段主要是銷售前的準備工作,內容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃(銷售公告)、完成《業戶手冊》等一系列準備工作。
2.1 建立租賃房屋清冊
在征得業主同意后,可與業主一起或接受業主的委托,清點租賃房屋的套數,劃分等級,從租賃房屋的朝向問題和面積、結構等方面來考慮,將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級(不同等級單位價格不同)。準確無誤地清點后,建立租賃房屋清冊,項目包括:面積、面向、室內已安裝的裝飾、裝修家具、衛生潔具等,作為對向出租的基本資料。
2.2 確定銷售房屋的等級和價格
將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級,租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據物價局的規定,經××市工商行政主管部門審批后確定價格。
2.3 制定銷售辦法并報上級主管部門審批
本次銷售活動,本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優先的原則。
(1)負責部門
銷售工作由物業管理處負責(或由業主另定)。
(2)報名及投標日期
物業管理處的日常管理時間定為20**年10月1日,銷售時間提前二個月,暫定為20**年8月1日,即報名時間為20**年8月1日。
報名截止日期:20**年10月底
投標日期:經過審查合格,隨時辦理投標手續,在最短的時間內入住。
報名、咨詢熱線:為銷售辦公室及銷售小組的工作人員。
(3)銷售對象
在中華人民共和國注冊的商業法人集體、單位或與銀行有著密切聯系切合作的信譽可靠的單位。
篇2：房地產可行性研究和投資決策控制程序
1.目的
通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。
2.范圍
本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。
3.職責
3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;
3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。
3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。
3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。
4.控制程序
4.1 項目可行性研究的前期準備工作
4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。
4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。
4.1.3 財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。
4.1.4 依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。
4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。
4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。
4.2 項目可行性研究
4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。
4.2.2 可行性研究主要內容:
4.2.2.1項目開發必要性分析:
a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;
b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;
c.分析項目建設規模是否合理。
4.2.2.2 項目開發條件分析:
a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;
b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;
c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;
d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。
4.2.3 由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:
a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;
b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;
c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;
d.項目費用的鑒別和估算;
e.項目利潤預測。
4.2.4 項目財務效益分析
由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:
a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;
b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;
c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;
d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。
4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:
a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;
b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;
4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。
4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。
4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:
a.項目開發的必要性分析;
b.項目開發條件分析;
c.基本經濟數據的測算與分析;
d.項目財務效益分析;
e.項目不確定性分析;
f.項目分析結論。
4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。
4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。
4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。
4.5 經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。
4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》
5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》
篇3：項目編制可行性研究報告:作業指導書
項目編制可行性研究報告--作業指導書
1.作業目的
項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業要求
為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。
3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。
協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。
協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總經濟師的意見優化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；
深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。
5.作業描述
5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。
5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。
5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。
5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。
5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。
5.6初步可行性研究報告內容：
5.6.1市場分析
5.6.1.1整體市場分析
全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；
全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細分市場分析
物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；
開工時間、預計竣工時間；
投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規政策分析
開發建設法規、專業服務法規；
規劃設計導向，城市建設信息；
其他經濟信息及政策指引。
5.6.3項目分析
5.6.3.1項目基本情況
地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。
5.6.3.2項目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）
項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。
5.6.3.4項目發展前景預測
市場前景、價格走勢、項目切入點等。
5.6.4項目開發建議與評價
5.6.4.1項目主要定位
市場定位（市場形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對象）；
價格定位（均價、最低價、最高價）。
5.6.5項目開發規模和產品類型
整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。
5.6.6項目規劃及建筑構想
建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。
5.6.7項目開發進度
總體進度要求、分階段進度要求。
5.6.8項目財務分析
建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。
5.6.9項目風險分析與敏感性分析
風險分析、主要指標的敏感性分析。
5.6.10項目研究結論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報告內容：
5.7.1總論
項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。
5.7.2項目區位分析
項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。
5.7.3產品供需分析
市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項目實施進度
建設工期，實施進度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財務評價
財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。
5.7.8風險分析
項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。
5.7.9結論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。
5.7.11附圖
片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。