物業作業指導文件：招投標管理辦法

　　1.目的

　　規范服務及工程項目招投標工作。

　　2.范圍

　　適用于公司內所有合同金額在￥2萬元-￥5萬元之間的物業招標工作，本辦法管理范圍包括：新建土建項目、新購置設備項目、技術改造與更新項目、房屋維修工程（翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程）、裝修項目、維保工程（電梯、有線電視、安防系統、車閘、清潔、綠化、消殺等）、工服制作、新增服務項目等。超出權限規定及由管理處自行完成的工作不在本招投標管理辦法范圍內。

　　3.職責

　　部門/崗位地產出資職責物業出資職責

　　品質管理部受委托項目的招投標工作的協調配合組織2萬元以上5萬元以下招投標工作

　　財務管理部

　　標底的測算、費用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作

　　地產工程管理部組織50,000元以上招投標工作必要時參與工程監督及竣工驗收

　　申報部門受委托負責10,000-50,000元以內招投標工作及具體工程實施參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作；與施工單位擬制施工協議

　　4.方法和過程控制

　　4.1總則

　　4.1.1公司成立招標工作小組，其組成人員包括：招標申請部門經理及專業負責人、品質管理部代表、財務管理部代表、法務人員、地產相關部門人員（與地產相關項目）、分管領導、總經理。定標時由招標工作小組集體決策。

　　4.1.2招標權限界定

　　4.1.2.1招標預算總額在二萬元以下，由提出招標申請的部門負責施工單位選擇，可以不進行招投標，但管理處需進行三家性價比對程序后選擇承包商；

　　4.1.2.2招標預算總額在二萬元以上，五萬元以下由物業公司招投標小組負責通過招投標選擇施工單位

　　4.1.2.3招標預算總額在五萬元以上，由提出施工的管理處為主，品質管理部輔助組織相關資料后，交由地產工程管理部組織進行招投標選擇施工單位。

　　4.1.3招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標。

　　4.1.4整個招標過程必須保持透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，杜絕暗箱操作。

　　4.1.5做好保密工作，任何人均不得泄露標底、投標文件、評標、定標等內容，以保證招標的公正性與效果。

　　4.2招標項目的確定

　　4.2.1各部門根據工作需要，或是按照公司、地產公司、業委會等部門的要求，確定擬招標項目。

　　4.3地產出資工程招標權限界定

　　4.3.1由管理處以書面形式（或郵件）向地產工程管理部提交申請報告，報告應詳列原因、工程規模、費用預算等，經地產工程管理部或地產相關領導審批同意后方可進行下一步工作。

　　A.造價在2000元以下的工程，由地產相關部門確認審算工程，可以不進行招投標，管理處按公司采購管理程序選擇承包商。

　　B.造價在2000-50,000元以內的工程，經地產委托認可，相關管理處申請招投標工作,品質管理部負責組織招投標工作，地產相關部門參與定標，報地產領導審批。

　　C.造價在50,000元以上的工程，由地產公司組織招投標。物業公司負責提供相關招標資料。

　　4.4招標工作程序

　　4.4.1招標文件

　　4.4.1.1制定招標計劃、編制招標文件，提出招標申請的部門/管理處，提出詳細的招標項目、時間計劃、技術交底、達到的相關標準、配合等要求，符合招標審算權限的將招標申請和以上資料合并提出審批，超出招標審算權限的由招投標小組協助管理處提請地產工程管理部進行招投標。自審批結束5日內由招投標小組主持編制招標文件并核定標底，以及審查修改標書中的經濟條款，招標文件編制完成后進行審批；

　　4.4.1.2招標文件內容：招標文件應包括正文和附件，正文包括：投標承諾書、招標內容、招標范圍、項目簡介、工期、質量要求、工程造價要求、安全防護責任、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任、投標押金 、相關規范、投標文件格式、特別約定等，附件包括：相關圖紙、擬簽標準合同（明確我方要求的全部內容）等

　　4.4.1.3各類招標文件、記錄由品質管理部制定示范文本，作為公司該類招標的標準范本。

　　4.4.2招標信息發布及投標邀請

　　4.4.2.1公開招標的項目可以在當地主要報紙、網站或

建設交易服務中心發布招標信息，并按政府有關部門規定辦理手續。

　　4.4.2.2實行邀請招標，由招標申請部門、品質管理部從公司《合格服務供方一覽表》中選擇所需數量的投標單位進行邀請招標。

　　4.4.2.3如《合格服務供方一覽表》沒有合適的投標單位或數量不夠，應由相關部門推薦，再組織進行考察，考察合格后方可選為投標方，并納入《合格服務供方一覽表》。

　　4.4.3 發標

　　4.4.3.1招標文件的發放、答疑及現場勘察由品質管理部組織，招標申請部門、財務管理部、法務人員參與。

　　4.4.3.2公開招標的項目，要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查，審查合格的投標單位方可發放招標文件。

　　4.4.3.3招標現場答疑由招標申請部門負責做好記錄工作，該記錄將作為招標文件的附件一并發給投標單位。

　　4.4.4開標

　　4.4.4.1招標文件應規定：投標單位應在規定日期之前將投標文件送交品質管理部，投標截止日期之后，原則上不再接受任何投標文件。

　　4.4.4.2標書必須密封加蓋公章，開標前任何人不得擅自打開標書。

　　4.4.4.3品質管理部主持開標工作，開標工作應集體在場，現場拆封，該過程和內容由招標申請部門作好記錄并填寫《開標記錄表》，參加開標的全體人員簽字確認。

　　4.4.5評標和定標

　　4.4.5.1開標后，招標小組成員對各投標書內容進行分析評比（與投標單位有利害關系的人員不得參與評標）

　　4.4.5.2 評標人應客觀、公正地履行職務，對自己提出的評審意見承擔個人責任。

　　4.4.5.3 評標應以滿足招標文件要求為依據。定標原則為：

　　A.能滿足招標文件的實質性要求，并經評審其投標價格是合理低價。

　　B.同等條件下，原來與公司有過良好合作關系的投標方優先中標。

　　4.4.5.4 下列情況須重新招標：

　　A.發現投標單位相互串通投標。

　　B.投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　C.投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標。

　　D.開標后，發現所有投標皆不滿意（如各標價均高出標底價，不在合理報價范圍之內）。

　　4.4.5.5 整個評標定標過程須作好記錄，全體參加評標人員簽字確認。

　　4.4.5.6 確定中標單位后3天內，品質管理部向中標單位發出中標通知函，并將中標結果以書面形式通知其他投標單位。

　　4.4.6簽訂合同

　　4.4.6.1由招標申請部門參照合同范本擬定合同，按權限報公司相關部門審批，必要時由地產成本管理部和法律組審核合同條款，合同擬定完畢，約中標單位對其內容和條款進行確認后簽訂正式合同。

　　4.4.6.2中標單位投標文件應做為合同附件隨合同存檔，其它投標單位資料品質管理部歸檔保存

　　4.4.7招標文件管理

　　4.4.7.1所有招標文件統一編號，編號形式為"V-**-**＆＆"，"V"表示"**"，"**"表示項目簡稱，"**"表示年號，"＆＆"表示序號。

　　例如

　　城花：V-CH-0501都花：V-DH-0505

　　新城：V-*C-0508世貿：V-SM-0512

　　5.質量記錄表格

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F1 《開標記錄表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F2 《開標評審表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F3 《開標成果審批表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F4 《中標情況通報》

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。