物業管理要在社區養老上有所作為的探討

　　經過30多年的發展，我國物業管理已經粗具規模，物業服務從商品房到保障性住房，從居住小區到辦公、工業、商業、學校、醫院以及交通、文化、體育等公共建筑，從單一類物業到綜合性物業，從市場化的物業服務到機關、企業事業單位后勤社會化的物業服務，物業管理已覆蓋不動產管理的所有領域，物業服務品質顯著提高，居民滿意度穩步提升，市場機制初步形成，行業自律逐步規范。隨著物業管理作用的不斷顯現和物業管理觀念的漸入人心，我們已經從“要不要搞物業管理”的起步階段，進入了“如何搞好物業管理”的初級階段。物業管理行業作為現代服務業，已直接成為與民生最為貼近的行業。那么，行業走到了今天，為我國的“民生”真正地做些什么？

　　我們國家當前已經無可爭議地進入到老齡化社會，作為80后擔當社會主力的年輕人，一對夫婦要供養4個老人，壓力可想而知。因為社會養老機構的不健全，中國大多數老人都更傾向于“居家養老”。那么如何實現“居家養老”，筆者認為作為已經覆蓋了大部分住宅小區的物業服務企業來說，則不可替代地需要發揮出物業行業的功能，在構建和諧社區，實現大部分老人的“居家養老”中有所作為。這是行業發展到一定階段，市場與社會給我們帶來的一個挑戰、一個責任，也是一個商機，兼有經濟效益與社會效益的雙重功能。那么到底如何實現大部分老人的“居家養老”呢？

　　解決老人的生活需求及情感需求，物業服務企業擁有得天獨厚的優勢。對于獨居的老人來說，生活需求、情感文化需求成為他們最為緊切的需求。針對老人的需求，提供相應的有償服務，是管理大部分住宅物業的物業服務企業應該關注的問題。筆者在今年考察石家莊卓達物業的養老項目時，深為這些走在前頭的同行者的探索精神及對市場的敏銳度所敬佩。涵蓋養老的小區項目中，設有小區食堂，可以為行動不便的老人開展送餐的服務，可以針對老人的身體健康狀況實現養生保健食譜的設計。物業服務企業可以針對老人的生活需要上門為老人實現保潔、購物、繳費、聊天的服務。每個老人家里的電話都實現了與24小時監控中心一鍵式聯系，老人可以隨時隨地與監控中心服務人員保持聯絡，為老人的服務提供隨時隨地保障。

　　針對老人的健康保健，物業服務企業必須匠心獨運。老人們除了生活問題，最為關切的則是健康問題。物業服務企業以一顆赤子之心，以愛心、細心，可以針對項目特點及條件為老人健康保健保駕護航?？梢钥紤]建設一個大型的老人康復及活動的會所，在這里，老人可以租賃到臨時需要的保健設施，如輪椅、拐杖等，可以在這里實現康復的訓練，可以做各種醫療理療，可以在吸氧室吸氧后喝茶小憩，可以在這里跳廣場舞，可以在這里享受現代按摩椅的全身按摩，可以在這里在工作人員的幫助下與國外的親人視頻聊天，可以在這里讀書、看報、下棋、打麻將、玩撲克，可以實現室內高爾夫球的訓練等等，不一而足。而且物業公司還與針對老人不同身體狀況，與社區的很多家機構建立起養老服務聯盟，社區的醫院在該小區周圍設立的臨時救助站，定期免費為老人開展量血壓、初步體檢等服務，在老人遇到緊急情況的時候，能夠保證得到專業的第一時間的治療與護理，老人有個小病也可以得到比較專業的指導，讓社區的老人能夠有個安心的保障。

　　為老人開展豐富多彩的晚年精神生活，物業服務企業近水樓臺。物業公司可以在房地產商的支持下，或者得到業主大會的同意，將公有用房拿出來辦老年大學，老師均為該項目退休后賦閑在家的老人，從周一到周五，每天的上下午均有不同的課程，從書法到畫畫到音樂到手工種類繁多，老人每學期只要支付一百元的學費即可。老人們在這里實現了很多人生愿望，學到了一直想學但沒有時間與精力學習的各種課程。精神生活的豐富多彩，給老人們帶來了生命的活力，提升了晚年的生活質量。有的老人甚至可以在專業教師的指導下組建樂隊，定期為小區里的老人及業主義務演出，實現了真正的夕陽紅。物業服務企業開展豐富的精神生活活動，可以組織老人們定期去近郊旅游。春天去踏青，秋天去采摘，老人們得到了來自自己物業服務人員的關愛，又不用耽誤兒女的時間，生活的勁頭則更足了。

　　當我們在石家莊物業養老項目考察的時候，正逢該社區的美發機構免費為老人理發，這也是社區養老聯盟的工作內容。從這個意義上來講，卓達物業已經為老人建立了全面的社區養老氛圍，在這里看到老人們幸福地生活，開心地跳舞，認真地學習，筆者不禁從內心里期待著自己能擁有這樣的老年生活。以筆者的調查，該項目養老設施及服務的投資完全能夠收回成本，同時該項目的品牌效應已經使該房地產開發公司的其他房地產在當今房地產不景氣的情況下一路飛揚。這一現象不得不值得我們一直在傳統微利行業里掙扎的物業服務企業進行一些反思，當我們無視我們所服務的人群的需求而仍然在喊苦叫窮的時候，是不是該要思考物業服務企業能夠為我們所服務的業主可以提供的特約服務還有多少？我們擁有近水樓臺的地緣優勢，沒有任何一家公司有我們了解我們的消費者，有我們直接近距離地與消費者有如此緊密的關系。而且，當我們的物業服務企業真正建立起和諧養老社區，打造了一方的和諧與安寧時，那么地方政府也會為此將政策向這方面傾斜，屆時，人們眼中美好的和諧社區、和諧社會的目標才能夠真正實現。

篇2：居家養老型物業管理

　　居家養老型的物業管理

　　20**年，中國老齡委在有關新聞發布會上透露，中國60歲以上老年人數量已超過2個億，占總人口的14.9%。20**年我國總人口為13.61億人，其中60歲及以上老年人口為2.02億人(65歲及以上老年人口為1.32億人)。

　　而江蘇省政府發布的有關消息顯示，截至20**年底，江蘇共有60周歲以上老年人口1579.23萬，占戶籍人口總數的20.57%。而根據去年江蘇省民政廳發布的《江蘇省老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》白皮書，截至20**年底，江蘇全省60歲以上老年人口超過1494.79萬人，占戶籍總人口的19.65%以上。也就是說，僅僅一年內江蘇老年人口又增長了近85萬人。

　　根據國際通行的判斷標準，當一個城市或國家60歲以上人口所占比重達到或超過總人口數的10%時，標志著這城市或國家進入了“老齡化社會”。無疑中國已成為發展中人口大國崛起過程中人口老齡化最為嚴峻的國家。

　　專家指出，未來我國的人口老齡化形勢將更加嚴重，將使我國告別經濟發展的黃金十年，但與此同時，養老產業也蘊藏著巨大商機。伴隨著老齡化人口的持續增加，而隨之應運而生的老齡化產業也成為社會關注的焦點?！吨袊淆g產業發展報告(20**)》的預測表明，20**-2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億左右增長到106萬億左右，占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右，老齡產業將逐漸進入到快速發展階段。

　　《中國老齡產業發展報告(20**)》分析指出，老齡房地產業市場會持續走旺。中國是全球最大的房地產業市場，也將成為全球最大的老齡房地產業市場。以房地產開發企業、保險公司、養老服務集團為代表的各路資本紛紛涉足老齡房地產業，初步形成了以綜合性養老社區、養老組團、主題養老社區、旅游度假型養老公寓等為主要形式的市場開發模式。未來，中國老齡房地產市場的供給仍將持續走旺，復合型老齡房地產項目將備受青睞，服務則始終是老齡房地產市場的核心競爭力。

　　物業管理業內有關人士分析認為，隨著養老房地業、養老業的發展，居家養老型物業將成為物業管理的發展新趨勢，也將會成為未來十年的物業管理新熱點。物業管理企業圍繞這一熱點將大有可為，很有可能成為物業管理企業新的經濟增長點。

　　物業管理服務于養老型物業的優勢分析

　　一是政策優勢。目前，我國的基本養老模式主要有三大類型：首先是家庭養老。這也是最傳統的養老模式，即老年人居住在家庭中，主要由家庭成員提供贍養服務。其次是機構養老。這是一種社會化的養老模式，即老人集中居住在福利院、養老院、托老所等專門的養老機構，由養老機構提供全方位的服務。再次是社區居家養老。這是一種兼顧家庭和社會的養老模式，老年人居住在自己家中，同時也享受社區老年服務機構提供的各類養老服務，其特征是老年人居住家庭化、養老服務社會化。對于物業管理企業來說，第三類養老形式是我們發展和依靠的重點，針對這類養老形式，國家也已從政策上確定了發展的重點方向。20**年2月，國家衛計委副主任馬曉偉今天在國務院政策例行吹風會上透露，下一步將重點發展醫養結合的社區居家養老模式。馬曉偉指出，下一步，醫療養老要借鑒國際先進經驗，以社區、家庭為主，康復、醫療、保險服務配合，政府倡導，社會參與，多方投資，解決醫療保險的難題。尤其是要發展醫養結合的社區居家服務的模式，使老年人口護理不是單純依靠養老院。對于物業管理企業來說，這無疑從政策上提供了強有力的依據和支持。

　　二是場所優勢。對于住宅類型的物業管理企業來說，其所接管的住宅項目中，除了不必說的養老人口之外，實際上在各個住宅項目上，開發商在交付時會配備物業用房、社區用房、活動用房、經營性用房等配套性房屋，甚至還有的會配有會所、運動場、娛樂中心、康樂中心等場所。如果擁有了這類場所的使用權或者經營權，物業企業就擁有了得天獨厚的場所優勢，完全可以充分利用這些資源為老人展開各項服務，根本上解決了場所的困擾問題，這是一般的養老機構所無法攀比的。

　　三是信譽優勢。物業管理企業在住宅項目上長期服務于業主，而居家養老的客戶群體也來源于業主。對于物業企業而言，由于長期已經服務于業主，在某種程度上已經與業主之間形成了相互信任的默契，因此在建立居家養老的業務上，更加容易溝通，也更加容易產生信任，其信譽在養老服務合同產生前已經存在。

　　四是信息優勢。物業企業在住宅物業的服務過程中，已經詳細登記和掌握了小區業主的家庭成員、職業、需求等各類信息，這也是非常重要的資源優勢之一。如果是非物業企業開展居家養老服務，手頭上沒有信息資源，只能通過漫無目標的廣告或者大量地上門、散發傳單等來宣傳自己、拓展業務，而物業企業完全可以輕松地利用上述信息資源，對目標客戶群進行分析，并有目的地開展業務，很容易形成有效的業務量。

　　五是人員優勢。物業企業在每個住宅物業范圍內本就配有大量的工作人員，諸如水電維修、保潔、保安、綠化、客服等各類人員，而在居家養老服務中，不可或缺地大量需要這類人

員，相對來說在服務上更具有優勢。例如，我們的保潔人員如果都經過專業培訓，如果對居家養老的家庭開展服務，遠比家政服務人員要來得及時和全面周到，也省去了老人的不放心和不信任。另外，比如我們的物業項目上一般會有員工食堂，如果老人需要吃飯服務，對于物業來說更加是順心順手，而且能夠保證冬天飯不冷、夏天飯不餿。更加重要的是，物業的人員實行的是24小時全天候服務，小區會有人員夜間值班、巡邏等，如果居家老人夜間一旦出現問題，相信一定是物業企業的服務人員能夠最及時地趕到并進行應急處理。

　　居家養老型物業管理服務的內容

　　據有關資料，居家養老服務是一種以盈利為目的的物業管理服務，其特點是以有償服務、自愿選擇、精神關懷為目的，替兒女盡孝 替社會家庭分憂。其主要是由物業公司通過在開發商已配套的設施、設備、場地的基礎上，通過對已有硬件的改造和完善，通過物業服務公司組建的專職社區養老服務隊伍和全員性助老服務，調動并整合社區內外所有可用于為老齡人服務的力量和資源，使老年人在子女不在身邊又不出社區、不脫離熟悉的生活環境的情況下，就能享有類似于專業化養老機構的服務。結合這一概念，居家養老的物業管理內容應完全有別于傳統意義上的公共物業管理，實際是個性化的物業服務，是針對特殊人群的特別服務，其服務內容應包含幾個方面：

　　一、家政服務類。一般包括：陪聊服務工、做飯小時工、玻璃清潔、紗窗清洗、居室開荒保潔、家私清潔保養、入戶特約維修、家政保姆服務、物品搬運等。

　　二、代購代辦類。通常包括：搬家公司預約、火車票飛機票代訂、免費理發預約、老年證件拍攝服務、鮮花預訂、免費代訂出租車、代購家庭生活用品、保健預約、保險代理、體檢預約、社區醫生預約、就醫掛號、接送預訂。

　　三、家庭綠化類?？梢园ǎ好缒敬?、栽種；草坪代購、栽種；家庭綠化養護；小院綠化施工；綠化病蟲害防治；樹木修剪整形；小院綠地雜草、垃圾清理；廢舊物品回收。

　　四、便民服務類。主要包括：自行車打氣、維修；電動車充電維修；鑰匙托管；水、電、燃氣卡代管代交服務；物品送家服務；書信、電子郵件代寫代發、復印服務；送菜送飯上門。

　　居家養老型物業管理服務的運作方法

　　物業企業在運作居家養老型 物業的管理時，應當既注重其盈利性，但更重要的是要注重居家養老者的“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”需求，其運作的方式和途徑一定從這一需求出發，充分圍繞養老者的需要做文章，采取有針對性的服務方法，形成有特色的養老型物業管理服務方法和途徑。業內有關專家分析認為，目前的養老物業服務主要要注重如下的運作方法：

　　一、注重養老服務隊伍建設。物業服務企業要想開展居家養老的物業管理工作，應當在注重常規物業服務隊伍建設的同時，加強養老物業管理人員隊伍的充實和建設。這類專業性的管理人員將會成為養老物業管理成敗的關鍵。

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