市場化手段破解物業管理難題的討論
物業費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關系，然而物業費本身卻處在一個困局中。一邊是小區業主反對物業費上調，一邊是物業公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業主欠繳物業費，一邊是物業公司降低服務標準，導致更多的業主拒繳物業費。圍繞著“物業費”似乎形成了一個死結。
“管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決？北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業費市場化的彈性定價機制，并在大興區試點房屋買賣須先繳清物業費。并計劃在將來《北京市物業管理條例》的立法中設置專門條款，解決物業費調價難、業主欠費等突出問題。
行業之殤
小區保安老齡化服務倒退
十年前，北京普通物業公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現在一個月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業主吐槽物業服務越來越差，物業也有苦衷：成本壓力大服務難提高。
家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業的服務越來越不滿意，“服務差了，比如以前的保安都是小伙子，可現在都是老頭兒，甭說保護業主了，來個小偷也追不上啊?！?/P>
物業公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業公司負責回龍觀經適房的物業服務，一共400萬平米，有30多個小區3萬多戶業主。副總經理陳曉麗說，除了公共部位和共有設施的保險，物業收取的物業費每平方米6毛錢左右。這個物業費標準已經*年沒有調整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。
物業公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標準，逐年上調，但物業費卻一直沒調過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。
如果物業公司要收支平衡，物業費需要收多少錢？天鴻寶地物業公司測算，價格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導價沒有調整，擅自漲價是不可能的。他們也曾經想過撤出，但因為是國企，管理的又是經適房小區，不能說撤就撤。
虧空的物業費，企業只能自己背，辦法無非就是降低物業服務品質，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個小區20個保安，現在減到10個。面對業主們的意見，物業公司直言，現有的收費標準，只能提供這樣的服務。能保證小區的正常運行就行。
但物業費還是很難調。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業主并不接受。
“我們管的有幾個小區成立了業委會，但業委會成立的第一件事，就是要降低物業費，哪怕減少一分錢也行，這也是業委會的業績?！标悤喳愓f。
十年未調的經適房物業費
業內權威人士坦言，缺乏合理的調價機制，物業服務收費水平偏離市場成本，物業費上調困難，企業虧損，行業發展艱難已經成為北京市當前物業發展的突出問題。
目前，北京的商品房物業費實行的是市場定價，經適房則有政府指導價。2000年，北京市公布經適房物業費基準價為0.5—0.52元/建筑平米，20**年上調至0.55元。
另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至20**年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元，如今卻達到2500元左右。
但在成本不斷上漲的壓力下，北京經適房的物業費基準價卻10年沒有調整，仍然沿用20**年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業費調價機制，業主大會成立困難、業主對物業費上調存在排斥心理等多種原因，也出現了物業費多年未漲的局面，物業企業普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區更為嚴重。
區縣試點
小區服務決定物業收費標準
目前，北京市住建委正指導區縣建委、房管局根據本轄區實際情況制定物業服務指導價并定期發布，目前已有海淀、大興、順義等多個區縣在開展試點。
大興是試點區縣之一，據區住建委副主任張斌說，20**年談緒祥區長剛上任就來區住建委調研，“他布置了兩個活兒，其中一個就是物業。他認為物業和老百姓生活密切相關，又是矛盾的集中點，要深入調研，對一些問題逐一破解?！?/P>
為此，張斌和同事們開展了半年多的調研，發現對于業主來說，物業服務內容、標準不透明是最大的問題；對于物業公司，物業費收繳難度大、難調價是主要困難。
大部分業主覺得，物業就是能看到的那幾樣服務，清運垃圾、保潔、保安、化糞池清掏等。大興調研組對這幾項必備服務做了測評，公布了大興區住宅物業服務標準及參考價格。
在這份標準中，基本物業服務被劃分為3個級別，最低一級的包括保潔、垃圾清運、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級增加了安保服務，主要出入口有人值守；最高的一級再增加停車管理服務。3個級別的收費指導價分別為每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。
有了標準，用誰來服務，都由業主說了算。今年6月，康盛園小區成為大興區第一個物業改革試點。這個1800多戶的小區此前物業費最低限只有0.55元/平方米，繳費率也只有7成多。
由于該小區沒有成立業主大會和業委會，所以街道和居委會介入了，他們組織了五六輪的入戶調查和收集業主意見，將來是用物業來服務還是小區自管？用什么樣的物業服務標準？定什么價格？每一輪都是業主投票過半數來決定。最終確定
了該小區采用大興區的第三類物業服務標準，收費定在1.28元/平米。目前該小區的新物業已經進駐，新老物業順利交接。業主們表示，“這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費了?！?/P>
不交物業費賣房無法過戶
房子空著沒住，反正打算出手就不交物業費了，這種心理恐怕今后得改改。今年6月，大興區出臺物業管理指導意見，已明確規定，不結清物業費，房子將無法辦理過戶手續。
讓業主明白物業費究竟花在什么地方，市住建委通過規范物業企業成本收支公示來解決，對業主欠費治理，也有辦法。北京市住建委負責人表示，下一步市住建委將加大對業主欠費的治理力度，對物業費未結清的房屋將不予辦理產權交易和過戶手續。此外，還將聯合街道社區建立居民誠信體系，將物業費交納情況納入誠信體系內容，對誠信缺乏的居民，街道和居委會不予開具相關證明。
大興區是率先“吃螃蟹”的區縣。在今年6月出臺的《關于加強居住小區物業管理工作的指導意見》中規定，在辦理房屋產權交易時，產權人(或代理人)應出具結清物業服務費用的證明(或無物業管理房屋過戶證明)。也就是說，如果沒有結清物業費，房子是無法辦理交易過戶手續的。
“我們在擬文時，有相關部門曾提出，這條規定太前衛，上位法中還沒有相關規定，我們力排眾議，才加上了這一條?！贝笈d區住建委副主任張斌說。
確實，如果是因為物業服務不好，導致業主拒交物業費，這樣的規定是否損害了業主的利益？
在張斌看來，如果業主覺得物業服務有問題，可以隨時投訴，合法維權，但不能簡單粗暴的不交錢?！芭e個例子，家里的保姆如果覺得她服務不好，可以換可以辭退，但你不能不給她結工資。物業也是一樣，不能簡單以不交物業費來維權?！睆埍笳f。
新規實施數月以來，還沒賣房業主未結清物業費的情況?！按笈d區是全市房屋交易量第二大區縣，每個月在400筆左右，這些結清的物業費中，最低有補交一年的，多的則有補交好幾年上萬元錢的?！睆埍笳f。
上周，在大興區房屋登記大廳，正在辦理過戶的張先生，把全年1000多元錢的物業費結清了再辦過戶?！拔矣X得這種方式很好，都結清了，買賣雙方也少了糾紛?！?/P>
解決之道
區縣試點經驗擬納入物業立法
在近期召開的全市物業管理工作會上，大興等區縣的試點經驗得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各個區縣，借鑒試點區縣的經驗，也推行這些新舉措。
“物業費調整不能簡單按照政府定價、組織聽證來操作，這種方式看起來合理，實踐中行不通，政府定價實際上變成了固定價格，我們要建立物業費隨人工、水、電等成本變化的動態定價機制?！毕嚓P部門負責人說。
目前，北京已經從市級層面開展了物業服務成本的調查和測算，下一步市住建委將會同市發改委定期向社會發布物業服務成本構成，引導物業服務的供需雙方自主議價，形成合理的市場成交價格。
“可以說，試點區縣的創新做法，探索了破解物業管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是說，行之有效的辦法要固定下來并全市鋪開?！笔凶〗ㄎ撠熑苏f。
據悉，北京市人大已將《北京市物業管理條例》列入5年立法計劃，相關部門正在著手準備，結合各個區縣試點情況，參考其他省市經驗，在條例中設定專門條款，為北京市物業管理行業的健康有序發展提供法制保障。解決目前業主大會成立難及運作不規范、業主欠費、物業項目接撤管不順、物業服務費調價難、房屋管理雙軌制等突出問題。
篇2：市場化物業管理與傳統房屋管理區別
市場化物業管理與傳統房屋管理區別
為了更好地了解市場化的物業管理的特點，有必要同過去傳統的房屋行政管理進行對照與比較。
一、傳統的房屋管理
通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區房管局和基層單位--房管所。傳統房屋管理單位屬于事業性質。由于房管部門管理的房屋是國有財產(產權單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產權和管理權是合一的。一般是對房屋及其附屬設備進行維修、養護，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負責一個片的房屋維修管理?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租，如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。其維修經費來源有兩種:一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財政補貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。國家想管好房屋但沒有財力保證。
二、市場化的物業管理
市場化的物業管理采取的是以經濟手段進行管理，其管理單位--物業管理公司屬于企業性質。物業管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說，物業管理公司只有經營管理權而無產權。物業管理公司管理的內容非常廣泛，通常分為三類:第一類是公共服務，就是為全體住戶提供經常性的有償或無償服務，例如清掃保潔、治安保衛、庭園綠化等；第二類是專項服務，為小區內的住戶提供專門服務，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內裝修服務，開辦商店、飯店、美發店等；第三類是特約服務，即根據住戶的特殊需要進行服務，如代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學等。其經費來源主要是物業管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經營來解決，為居民提供有償服務。
三、兩種管理方式的比較
從傳統的房屋管理方式向社會主義市場經濟條件下的市場化物業管理方式轉變，從表面上看，兩者區別不大，都是對物業進行管理。然而，如果我們認真地對物業、物業管理的概念與傳統的房屋管理相比較，不難發現，它們之間有諸多原則上的區別。
1.從管理體制上看兩者的差別
傳統的房屋管理是計劃經濟下政府部門和企事業單位按產權、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。前幾年，全國許多地方實行了所有權與經營權“兩權分離”，組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。物業管理公司是專業化的企業。它的服務是通過市場、采用經濟手段進行社會化管理的有償服務，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計劃經濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場經濟下的企業行為，是有償型的。
2.從管理內容上看兩者的區別
傳統的房屋管理多年來一直以單一的“收租養房”為主要內容。而國家實行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修，因此形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環。物業管理是對房屋、設備、設施、市政、環境等實行全方位、多功能的經營、管理、服務；它既要管好房，又要以人為核心提供物質和精神兩個方面的服務。企業通過開展一業為主、多種經營的經營方針，實現造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環。
3.從管理對象的產權關系看兩者的區別
傳統的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產權單一。隨著房屋商品化、住宅制度改革的推行，產權結構發生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80%由個人購買，現在廣州已經形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產權格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統的管理辦法，則不僅會導致各自為政、各行其是的無政府主義現象發生，還必將會導致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計劃、無從管理的狀態。而物業管理突破了產權歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統一、全方位服務于一體的管理。它的職責除對小區內所有的房屋及附屬設施進行維修管理外，還對小區內的環衛、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發揮住宅小區的整體功能，為建設一個舒適、優美、安全、和諧的居住環境創造條件，深受居住者的歡迎。
4.從管理機制上看兩者的區別
傳統的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關系是管理與被管理的關系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續反映了近一年都未修好，住戶實在沒法，只好求助市民熱線電話幫助解決。市場化的物業管理是產權人和使用人通過市場選聘物業管理企業。物業管理企業也有權接受或者不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權力、義務。管理公司與住戶的關系則是服務與被服務的關系，而且是寓管理于服務之中。凡是住戶所需要的各類服務，物業管理公司都應盡量給予滿足和解決。
造成上述差別的根本原因在產權歸屬不同。產權的公有始終使物業的監護責任落不到實處，而行政手段又使管理陷于僵化。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機制的引入，才真正使我國的土地資源實現了巨大的自身價值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問題。也正是在這種條件下，物業管理才應運而生。
篇3：業主決策共管模式:-市場化物業管理新舉措
“業主決策”共管模式---市場化物業管理新舉措
用市場思維，倡導遵循清晰、明確的責、權、利前提下，將業主、物業公司、發展商三方整合為“一個統一體”的物業管理新模式“共管模式”，已經被確認為當代較為先進“管家”新體系?！肮补苣Ｊ健鼻?、法兼容，解除了最令人頭痛的利益與維權成本的糾結癥，得到了眾多業主的關注和接受。該模式創建者‘城市展望物業管理有限公司’，始創于新加坡，被眾多市場經濟國家的物業管理部門確定為，是現代市場經濟運行方式的一種物業管理模式。
目前，這種模式正在為30萬平方米面積提供服務?！鞘姓雇驯槐姌I內人士和業主稱為“當代社區的大管家”。說到這種“共管模式”，家住昌平區橘郡花園的業主顧孝賢(化名)先生對此感慨萬千。顧先生介紹到，以往物業和業主完全是對立的，業主希望通過小的支出換取管家式的服務，而物業則希望以最小的勞動，獲取到最大收益。這種期望值上的對立，是目前各大社區的通病。而他當入住橘郡花園以后，感覺到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他們與物業的對立情緒，他們非常樂意地把錢掏了出來。對于他們而言，這種樂意源自于一種理念。這理念就是：共管模式倡導責、權、利明晰針對“共管模式”給業主帶來觀念性的變化，進而改變了以往物業與業主之間的對立關系這一問題。與‘城市展望’合作的業委會負責人張新（化名）先生介紹了這種“共管模式”的內涵。所謂“共管”就是業委會參與物業管理體系，進而達到共同管理，此為責。所涉及的內容包括物業費管理，項目運營管理，服務品質管理等項內容，此為權。共同管理的目的就是通過“共管”來解決發展商遺留的問題，進而最大限度地維護業主的權益，此為利。
在共同管理社區文明的倡導下，在每個業主心里豎立起：“文明為大家的信念”，進而提升社區的文明程度。共管就要共知，物業公司只與包括有懂法律、悉財務、知企業管理的專業人員所組成的業委會合作。其原由就是由這些人員所組成的業委會，實際上就是一個有“企業性質的組織”。與一個組織合作，平等性、權威性以及優質服務性才能充分地體現出來。共管要透明，物業管理中心的財務由雙方共掌，出納由業主委員會委派，記賬會計由城市展望物業管理有限公司委派，財務預算及審批流程由雙方共同制定，就連銀行支票蓋章也要求物業管理公司的財務章和業主委員會主任的人名章。業主委員會成員每月都會收到財務報表，業主可以通過業主委員會委員查詢各類資金使用情況，此為透明。共管項目運營，物業管理中心編制的年度財務預算、運營計劃，需提交業委會討論審議，進行相關的修訂，雙方簽署確認后方可執行；日常運營服務務必嚴格按照財務預算及運營計劃執行，預算外支出則需雙方另行商榷。每個議題交由業主大會，必須聽取三方聲音（業主、物業公司、開發商），公開則透明，權益必自保。共管模式聚合業主整體維權意識在談及“共管模式”和業主之間關系上時，張新（化名）先生介紹到；“共管模式”就是在確立于業主第一利益的前提下，將沉浸在發展商整合開發平臺內利益陰暗角落里的遺留癥暴露在陽光下，讓業主看清遺留問題的本質，將業主的指責變為與物業攜手，共同參與到鏟除遺留事件的過程中去。用市場經營思維的力量將業主聚合成一個維護自身權利的整體，維權力度自然便大。
從廣泛意義上講，這種模式提高了社會的市場化進程。而在這一點上，他們那里的業主就經歷了一個真實版的維權經歷。一次社區內的電梯出現故障，物業公司技術排查后決定立即與發展商進行交涉。電梯修好后，物業公司向業主公示了解決電梯問題的全部過程。張新（化名）表示，起初他們也覺得修理電梯需要大筆錢，啟動大修基金的周期性又長，物業和很多業主覺得讓自己出不公平。認為這是開發商的房屋質量問題，欲追訴開發商。正在業主們左右為難時，物業公司的工作人員帶著他們一起找到發展商。經過商討分析后，他們才知道，這種問題應由電梯生產廠家出面解決。有效的解決難題，維護了業主的利益。而這種事情在其他模式的物業管理中，是看不到的。共管模式業主成立公益發展基金“成立社區公益發展基金，是變通維權途徑，先行解決業主難題，是共管模式更為顯著的特點。
”張新（化名）先生開心地講道。這個基金的實質就是，物業公司通過物業公司，開發商以及業主各方出手相助，匯集一股公益服務基金。在替業主維權時未果的情況下，先解決業主面臨的難題，清除了社區內遺留問題，為進一步解決遺留問題爭得了業主的支持。張新（化名）先生表示，社區入住兩年后，一段道路還沒有鋪好，業主進出很不方便，要想修好這條“窩心路”，資金成了難題。以往這種事情肯定會成為社區內的遺留癥。而物業則利用公益發展基金先行鋪路，解決了業主眼前的難題，隨后物業公司與開發商進行了多次溝通。最終物業公司為業主爭得了利益，這樣公益發展基金便發揮出意想不到的作用。共管模式標準化服務換人心“該運營網絡化管理模式，開發設計客戶服務體系管理系統，與業主建立共同的服務平臺，使業主隨時可以了解服務需求處理進度。
”是“共管模式”通過網絡監督服務服務的一種新的方式。張新（化名）先生認為，物業公司以身作則，通過自律行為感化業主，是‘城市展望’感化業主行為的“內功式”做法。經過6年物業服務團隊堅持不懈的撿“煙頭”行動，使業主們深知隨地扔煙頭是一件丑陋的事情，同時感動了每名業主的內心，從此不再亂扔煙頭了，與物業為對立情緒也看不到了，物業收費收取率從51%提高到了99.4%。目前已有兩個使用“共管模式”管理的社區，分別被評為“最清潔社區”以及“北京優秀住宅社區”的稱號。