淺談以誠信為主軸,建立起物業服務市場化機制

　　誠信是市場經濟的靈魂,也是非常好的抓手,圍繞誠信在物業行業建立起一套行之有效的制度,讓相關市場主體，地產商、物業公司和業主都講誠信，這是解決目前物業行業亂象的根本之道。

　　現在物業行業出現這么多問題，最根本的問題是物業管理市場化沒有建立起來，這是一個經濟的問題，應該用經濟的方法來解決，用行政的力量，用業主自治的力量，不能說沒有用，但方向偏了，而且結果未必很好。政府是需要依法行政的，業主組織也是需要法律制度保障的，目前這兩方面短時間內不會有大的進展。

　　物業行業政策是管理基本面的，只能讓行業基本符合要求，現在政策既不能提倡最好，也管不住最壞，行業只有一個物業管理資質管理辦法對違規企業有點用，但也只起到阻嚇作用，起不到實質作用。成熟市場經濟國家，政府法律是管住最壞，而市場是提倡獎勵最好，目前政府管不住最壞也和整個市場法制環境息息相關。

　　實際上現在物業行業政策已經夠了，需要的只是微調，關鍵是看如何培育優勝劣汰的市場環境。市場經濟的靈魂就是誠信和法制，一方面企業違法成本低，另一方面企業講誠信也未獲得合理回報。解決方案就要兩方面用力，不講誠信物業企業出局，講誠信物業企業擴大市場份額并賺取合理回報。

　　建管分離是個好方法，但目前從一些地方的實踐來看，沒有起到預期作用。因為現在政策都是一刀切，能否被業主認可和市場接受？恐怕只能增加部門尋租的空間。試想，業主購買萬科的房子，政策人為加一道進來物業管理招投標，如果招的不是萬科物業，業主認可嗎？市場接受嗎？而且這也不符合市場經濟原則。

　　房屋不單是一件商品，而且還是有品牌的，任何商品品牌的不同都會導致價值的不同，品牌是一個企業在長期市場經濟環境中積累起來的無形資產，這部分價值不能磨滅，而且也是被市場認可的。涉及到房屋品牌這塊，他是一個連續的動作，房屋實物本體+房屋物業服務，品牌貫穿始終，不能用行政手段人為切開。

　　只有在什么情況下可以動用行政手斷切斷這種聯系呢？那就是開發商或者物業公司不遵守法規，不講品牌，不講誠信，侵犯業主合法權益的時候。因為不講品牌，房屋實物本體和物業服務就可以分離，就可以實行物業管理招投標，從而找到新的物業服務企業。并且要建立起一套物業企業黑名單制度，上榜企業無權參加招投標。

　　這種方式下的建管分離既被市場認可，也能從源頭上卡住很多小區的亂象，曾經看過一個統計數據，針對物業服務投訴的有70%以上的是涉及開發商的，只有30%左右是涉及物業公司和物業服務相關的，很多情況下物業公司是代開發商受過，切斷這種聯系是治標治本的作法，而且符合市場經濟規律。

　　業主自治實際上是個偽命題，業主是指物業的所有權人，自治是行政上相對獨立,有權自己處理自己的事務，一個是經濟名詞，一個是政治名詞，根本是風馬牛不相及的兩件事。只能說居民自治，這才和社區民主，公民自治、道德建設等能掛上鉤，而且有現成的居民自治組織居委會，不應把業主委員會和業主扯進來。

　　業主只能是自我服務或者購買服務，購買服務應該是主流，自我服務只有在市場不能提供的情況下的一種補充行為。企業化和市場化始終是社會資源的最佳配置，一體化的物業服務既有專業服務又有品牌附加價值，市場認可，物業經理人+專業公司模式還停留在理論階段，沒有品牌是個問題，但可以滿足基本需求。

　　還有第3種情況，業主委員會變身實體自管，這個不談，因為需要非常多的制度保障才能實現，短時間內做不到，現在很多人想往這方面走。香港業主立案法團是個借鑒，香港政府一直通過電視廣告鼓勵業主成立立案法團，可還是有很多老的大廈不愿意成立，為什么？專業和費用還是業主首要考慮的問題。

　　其實從業主利益著手，事情就會比較清晰，如果只談業主的權利和義務，而不談利益，導致權利義務抓住了，利益保障了皆大歡喜，但利益受損了要找誰算帳呢？所以業主利益是決定性的，是一票否決的，任何制度設計都是在不損害業主利益的前提下做出的，業主可以只要利益不要權利，但義務要盡。

　　業主的利益就是房屋可以正常使用，指標就是房價和租賃價格，這就是業主的利益所在。小區的任何管理模式和決策，都要服從于房價和租賃價格?，F在因為經濟發展和政策變化導致房價大起大落，使很多業主忽略了物業服務的因素，其實房價趨于穩定和房屋慢慢變老，物業服務的投入才決定了房價和租賃價格。

　　誠信是目前整個社會缺失的，物業行業也不例外，從誠信建設入手也是解決行業問題的有效途徑。將物業服務費納入銀行信用記錄，業主按時繳納可提升個人信用，業主不按時繳納就留下不良信用記錄，將來貸款、購買保險都有實質影響。這種針對業主單方面誠信要求必然不被業主和社會認可和接受，怎么辦？

　　當然是物業企業也講誠信，行業兩個市場主體都講誠信才能提升行業整體誠信水平，現實操作，可以將物業企業分成兩部分，一部分講誠信物業企業項目，業主服務費納入銀行信用體系，另一部分物業企業項目和業主暫時不納入這個體系。兩部分物業企業可互相流動，依據標準就是業主有效投訴和行業監管。

　　這個誠信體系建設一定要公開透明，不能黑箱操作，所有信息定期在網絡公布，系統是以企業還是項目操作可以再探討，以項目來說可能好操作一點。物業項目加入的理由，退出的理由，清楚向社會發布，接受社會監督，業主可以公開查詢相關內容。這個誠信體系建設對提高整個國民信用水平都有促進作用。

　　這個誠信體系并不能根本解決業主繳費問題，但也能客觀提升繳交率，若想根治，還得在司法系統框架下，建立小額錢債法庭，對于證據確鑿的，立案到1審2審都可以快裁快處，國外這方面有很多先進的經驗可以學習。目前的司法機制，告業主不交管理費是費時失事，既花很多錢也解決不了問題。

篇2：市場化物業管理與傳統房屋管理區別

　　市場化物業管理與傳統房屋管理區別

　　為了更好地了解市場化的物業管理的特點，有必要同過去傳統的房屋行政管理進行對照與比較。

　　一、傳統的房屋管理

　　通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區房管局和基層單位--房管所。傳統房屋管理單位屬于事業性質。由于房管部門管理的房屋是國有財產(產權單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產權和管理權是合一的。一般是對房屋及其附屬設備進行維修、養護，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負責一個片的房屋維修管理?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租，如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。其維修經費來源有兩種:一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財政補貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。國家想管好房屋但沒有財力保證。

　　二、市場化的物業管理

　　市場化的物業管理采取的是以經濟手段進行管理，其管理單位--物業管理公司屬于企業性質。物業管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說，物業管理公司只有經營管理權而無產權。物業管理公司管理的內容非常廣泛，通常分為三類:第一類是公共服務，就是為全體住戶提供經常性的有償或無償服務，例如清掃保潔、治安保衛、庭園綠化等；第二類是專項服務，為小區內的住戶提供專門服務，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內裝修服務，開辦商店、飯店、美發店等；第三類是特約服務，即根據住戶的特殊需要進行服務，如代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學等。其經費來源主要是物業管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經營來解決，為居民提供有償服務。

　　三、兩種管理方式的比較

　　從傳統的房屋管理方式向社會主義市場經濟條件下的市場化物業管理方式轉變，從表面上看，兩者區別不大，都是對物業進行管理。然而，如果我們認真地對物業、物業管理的概念與傳統的房屋管理相比較，不難發現，它們之間有諸多原則上的區別。

　　1.從管理體制上看兩者的差別

　　傳統的房屋管理是計劃經濟下政府部門和企事業單位按產權、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。前幾年，全國許多地方實行了所有權與經營權“兩權分離”，組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。物業管理公司是專業化的企業。它的服務是通過市場、采用經濟手段進行社會化管理的有償服務，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計劃經濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場經濟下的企業行為，是有償型的。

　　2.從管理內容上看兩者的區別

　　傳統的房屋管理多年來一直以單一的“收租養房”為主要內容。而國家實行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修，因此形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環。物業管理是對房屋、設備、設施、市政、環境等實行全方位、多功能的經營、管理、服務；它既要管好房，又要以人為核心提供物質和精神兩個方面的服務。企業通過開展一業為主、多種經營的經營方針，實現造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環。

　　3.從管理對象的產權關系看兩者的區別

　　傳統的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產權單一。隨著房屋商品化、住宅制度改革的推行，產權結構發生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80%由個人購買，現在廣州已經形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產權格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統的管理辦法，則不僅會導致各自為政、各行其是的無政府主義現象發生，還必將會導致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計劃、無從管理的狀態。而物業管理突破了產權歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統一、全方位服務于一體的管理。它的職責除對小區內所有的房屋及附屬設施進行維修管理外，還對小區內的環衛、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發揮住宅小區的整體功能，為建設一個舒適、優美、安全、和諧的居住環境創造條件，深受居住者的歡迎。

　　4.從管理機制上看兩者的區別

　　傳統的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關系是管理與被管理的關系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續反映了近一年都未修好，住戶實在沒法，只好求助市民熱線電話幫助解決。市場化的物業管理是產權人和使用人通過市場選聘物業管理企業。物業管理企業也有權接受或者不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權力、義務。管理公司與住戶的關系則是服務與被服務的關系，而且是寓管理于服務之中。凡是住戶所需要的各類服務，物業管理公司都應盡量給予滿足和解決。

　　造成上述差別的根本原因在產權歸屬不同。產權的公有始終使物業的監護責任落不到實處，而行政手段又使管理陷于僵化。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機制的引入，才真正使我國的土地資源實現了巨大的自身價值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問題。也正是在這種條件下，物業管理才應運而生。

篇3：物業收費價格市場化之我見

　　物業收費價格市場化之我見

　　“收費難”問題，一直是困擾物業管理企業發展的大問題。北京市發改委、北京市建委于20**年12月19日頒布了《關于發布北京市物業服務收費管理辦法(試行)和北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準的通告》(京發改[20**]2662號)(以下簡稱《通告》)，對物業管理收費進行明確的界定，把除經濟適用房、危改回遷小區以外的住宅小區物業管理收費推向市場。筆者認為由物業管理企業與業主協商定價，從理論上講，是符合價值規律的，也是社會發展的必然趨勢。但須在物業管理收費市場完全成熟的條件下才有可能順利實現，而成熟的市場需要政府、社會、業主、物業管理企業共同培育。

　　一、物業管理收費價格市場化的成熟條件

　　筆者認為，物業管理收費價格市場化的成熟條件應該由管理及參與生產消費各方的成熟程度所決定，而目前我國物業管理發展水平尚未達到這一要求。

　　1、政府主管部門對市場研究的投入不夠，市場機制尚未完全建立起來。

　　物業管理主管部門在人力資源及編制、體制等方面還沒有足夠的支持。由于主管部門人少，只能被動的應對物業管理的繁雜事務，更沒有人力、物力去研究、追蹤不斷發展變化的物業管理服務市場，制定市場規則，培育監管體系。另外，政府主管部門建制資格低，沒有相當有力的管理權限。

　　2、物業管理企業面對市場運作能力還不夠強，所提供的服務類型、標準及價格方面還難于滿足業主的需要。

　　在國外，“物業管理的收費標準不是由政府規定，而是由業主或業主委員會根據預算決定。因此，做好預算是物業管理企業的頭等大事，提出合理的預算是其財務運作甚至利潤多寡的關鍵。預算一經批準，每個業主和物業管理公司必須遵照執行。由于預算非常詳實、重置基金，根據實際每年調整、逐項計算，對偶然事件有充分考慮，保險觀念強，因此，物業管理公司的財務運作基本上處于贏利狀態，整個市場平穩有序?！?也就是說，物業管理收費市場化，要求企業有很強的服務收費價格預算，而這種預算不是單一的，是多種可供選擇的，也是實實在在的。要達到市場的要求，還需要經過實踐檢驗的過程。過去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物業管理企業市場運作能力的無疑是“酬金制”?！俺杲鹬啤庇形飿I管理企業與業主共同參與管理，具有較高的透明度，有利于提高企業提高管理服務產品的供給能力，也有利于業主的認可和評判。

　　3、業主的物業管理消費觀念還很薄弱。

　　正確的物業管理消費觀念在于:把物業管理作為物業(房產)保值升值的一種投資行為；物業管理作為一種服務產品在得到相應的管理服務后應支付相關費用；物業的品質越好，要求的服務水平越高，支付的費用越大；作為業主擁有的物業小區，物業管理做得好壞，直接關系著廣大業主的切身利益，需要廣大業主的關注和支持。物業管理消費的這些觀念在南方沿海城市的業主中認同度較高，而北方城市，如北京還相對滯后，相當一部分業主服務要求要高，費用支付要少，有的甚至以種種理由拒絕付費，這也說明物業管理服務市場還不夠完善。

　　4、市場定價的可操作性差。

　　物業管理收費價格市場化，需要物業管理企業提出可供業主選擇的管理服務方案，根據不同的標準，方案也不同。但是目前還有絕大多數小區沒有成立業委會，在北京四千多個小區只有10%左右，即四百多個業委會。物業管理收費價格在沒有業委會的情況下，如何確定?因此，物業管理收費價格市場化對單一業主或有業委會存在的多業主小區可以推行，但對多個業主且無業委會的小區就難以操作。

　　綜上所述，成熟的物業管理服務市場應該具備四種條件:物業管理企業具有較強的市場運作能力；業主對物業管理的消費觀念要高度一致，并得到認可與支持；政府主管部門對市場監管體系要建立及完善；產品能夠在“市場”上得到等價交換--定價的可操作性。

　　二、培育市場，為物業管理收費完全市場化創造條件

　　物業管理服務市場化是形勢所需，也是社會發展對物業管理行業的要求，但在目前情況下，物業管理各方的當務之急是建立、培育、扶持成熟的物業管理服務市場。

　　強化政府物業管理主管部門資源配置及給予相當的權力，以保證建立健全物業管理監管機構功能，適應培育物業管理市場的需要。目前，物業管理主管部門大都隸屬于政府房地產一級機構下面，隨著城市的發展、社區物業規模的擴大，要求所擔負管理的物業管理企業的增多，以及對管理品質的提高，政府主管政部門在建制及人員等方面都遠遠滯后，務必引起各級政府的重視。一個城市的管理，構造和諧社會、和諧社區的建設，物業管理將扮演著重要角色，而物業管理監管、市場培植除了主管部門的努力外，還要求與之有關的各個部門的配合，如果主管部門沒有被給予充分的權力并賦予協調的功能，物業管理監管工作不可能達到應有的效果。

　　政府主管部門在物業管理市場培育方面要做好如下工作:引導、協助物業管理小區建立業主委員會；出臺各類物業管理服務指導標準、等級及其所需要的成本，供物業管理企業及業委會參考；加大宣傳力度，引導廣大業主正確認識物業管理消費理念；制定相關的法律法規，規范物業管理招投標工作、物業管理接撤管工作，加大對業委會的監管并規范其行為，加強對物業管理企業的監督與管理等。

　　物業管理市場的培植也離不開物業管理企業、業主的參與和支持。

　　首先，物業管理企業必須充分認識到市場培植的重要性，參與培植過程本身就是鍛煉自身、提高市場運作能力的過程。一方面要認真貫徹執行物業管理的法律法規，按照行業規范標準嚴格做好管理服務工作，抓好質量、樹立品牌。通過抓質量、樹品牌，使廣大業主在享受管理服務、得到實惠的同時，提高物業管理服務消費理念的認知度，對物業管理服務工作認可和支持。另一方面要積極應對市場，做好市場運作的一切準備。主要是熟悉市場規則，參照行業規范標準，對物業小區提出可供業主選擇的管理方案，包括上述提到的預算、成本翔實，同時又要做好規避市場風險的預案，提高規避市場風險能力等。

　　其次，由于物業管理市場又離不開業主的參與和支持，因此要有調動業主參與市場積極性的措施、辦法，如建立市場服務的咨詢機構，建立物業管理計費的監管、審定機構等。

　　總之，筆者認為目前情況下物業管理收費完全市場化的條件尚未完全成熟，任何一項政策的出臺，都應進行充分論證，特別是物業管理收費制度涉及千家萬戶，它的出臺需要滿足物業管理行業發展的需要，又要具有可操作性。因此，我們呼吁:作為過渡期，政府主管部門該盡快出臺有關管理服務的參考標準及等級成本(價格)，以便指導這一工作的深入開展。

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