物業糾紛瓶頸的突破

　　物業服務是一個高知識、高風險的行業。相對其他行業，我國的物業服務行業屬新興行業、朝陽行業，從無到有，從少到多，雖然上世紀90年代以來，國務院和各地出臺了相關的物業服務法規、規章。但由于過于原則，缺乏可操作性，導致當前日益增多的群體糾紛，并成為諸多糾紛類型中最為引人關注的社會熱點問題。

　　隨著城市房地產市場的繁榮，物業服務作為一種先進的管理模式，一方面對城市住宅小區管理的專業化、科學化、現代化起到了重要作用，另一方面，由于它在我國尚處于起步階段，在實踐中也引發了大量的糾紛。近年來，由物業服務引發的訴諸法院的案件連續大幅度上升。據統計，20**年至20**年3月，北京市第二中級法院共受理物業服務糾紛案件347件，其中，20**年受理48件，20**年受理175件，而今年1至3月就已受理124件，宣武法院20**年受理各類物業服務糾紛案件269件；20**年受理1859件，20**年2402件，20**年1--3月 977件；朝陽法院20**年受理物業服務糾紛194件，20**年這一數字增長為650件，20**年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。國家發改委20**年的相關統計資料顯示，由于物業服務企業違反規定亂收費，以及物業服務收費項目和標準不透明導致的群眾投訴，一直位居各類價格舉報問題的第3位。北京市消費者協會今年年初的調查也顯示，73%的業主對物業公司不滿意。

　　物業服務是物業服務企業接受房屋產權人或業主委員會的委托，依照物業服務合同或協議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。我國的物業服務長期以來缺乏具體的衡量尺度，服務內容與收費標準成為物業服務中的主要矛盾之一。物管公司往往因為物業服務費用長期收不上來，處于“低檔”運行而無法維持公司的正常運轉；業主們也認為小區物業沒有多大變化，自己付了錢卻沒有得到相應的回報，而拒絕繼續支付物管費。

　　一、物業服務糾紛產生的原因

　　1、有關物業服務方面的法律不健全，是物業服務糾紛不斷增多的根本原因。物業服務是一個非常復雜的系統工程，涉及多方面的法律關系:房地產開發商與業主、物業公司的關系；物業公司與業主或業主委員會的關系；業主與業主委員會的關系；業主、業主委員會、物業與向物業服務區內提供其他服務的有關單位之間的關系等等。但目前我國尚沒有統一的物業服務法規，開發商與物業服務企業是何種關系、如何組建業主委員會、物業服務如何收費等，基本上無章可循。由于立法上的空白，導致業主與物業服務企業簽訂的合同條款不完善，雙方的責、權、利不清楚，不僅容易發生糾紛，且出現糾紛后往往難以處理。

　　2、建管不分的管理體制，是引發物業服務糾紛的根源。相當一部分物業公司從屬于房地產開發商，這種建管不分的“父子關系”體制，決定了物業服務依附、受制于房地產開發企業。因此，在驗收和接管過程中，物業公司不敢為業主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。而物業服務糾紛中有近70%是開發商遺留問題引發的。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳，盲目承諾，結果業主入住后發現各方面配套不到位，或是原來的承諾沒有兌現，在找不到開發商的情況下，業主只能把矛頭對準物業公司。

　　3、物業公司角色錯位，行為不規范。作為物業服務合同的一方，物業公司應按照業主的委托從事物業服務事務，代表并維護業主的利益，為業主提供服務，二者本是平等的主體關系。而現實的情況是，物業公司與業主的關系出現錯位，物業公司往往將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益，多收費少服務，甚至以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。

　　4、業主對物業服務的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。一些業主對物業費的性質、用途缺乏根本的了解；另一些人由于在買房時缺乏對長達幾十年的物業費作出充分的心理和經濟準備，無能力交納物業費。還有的業主只愿意付非常少的物業費，卻期望得到更好的物業服務，這也是引起糾紛的一個原因。

　　5、物業服務企業缺乏有效監管，且本身的管理體制不健全，遇到糾紛時，有關部門之間相互推諉，扯皮，造成當事人投訴無門，只好到法院打官司。

　　6、物業服務企業管理和服務水平較低。少數物業服務企業不具備物業服務條件或資質；物業服務企業工作不規范；有的物業服務企業規模小，成本高，經濟效益差，只顧眼前利益而缺乏長遠打算，服務觀念不強，服務不到位。

　　7、是直接負責管理物業公司的區國土資源和房屋管理局物業服務科人員少，人力不足。

　　二、當前物業糾紛的特點:

　　1、案件數量迅速上升，當事人一方人數眾多，易形成群體性糾紛。涉案當事人少則十幾人，多則上百人，不同案件的小區業主作為當事人由于共同利益的存在，在訴訟中極易形成聯盟，群體性訴訟趨勢極為明顯；2、糾紛形式及案由多元化。有業主拖欠物業費、供用熱力、電力費用等引起的糾紛；公共費用分攤引起的糾紛；業主私搭濫建引起的糾紛引起的不動產相鄰關系糾紛；業主財產丟失引起的財產損害賠償糾紛；業主在小區內受到侵害或被殺害引起的人身損害賠償糾紛；開發商、前期物業服務公司拒不撤出管理區域，并移交物業服務服務用房，配套使用的附屬設施、附屬設備、公共設施等引起的糾紛；物業服務承包合同糾紛等等。就是普通物業服務合同也有服務合同和委托合同等不同的案由；3、業主與物業公司的積怨較深，矛盾尖銳。近年來物業服務糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象。小區的保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體*等事件經常見諸報端，引起了社會各方面的廣泛關注。由于矛盾激化，給糾紛的解決帶來了極大的困難。

　　三、在紛雜的物業糾紛中，業主需要注意的幾個問題:

　　1、注重對物業服務合同效力的審查，具體說來有以下幾個方面:

　　(1)當事人是否具有簽訂物業服務合同的主體資格。對物業服務合同委托方資格的審查，要重點把握的是業主委員會是否經業主大會或業主代表大會民主選舉產生、是否依法辦理登記。地方法規對物業服務資質審查制度未作明確規定的，只要受委托的物業服務公司經工商登記，領取了企業法人營業執照，就應認定其具有簽訂物業服務合同的主體資格。

　　(2)應審查雙方意思表示是否真實。重點審查業主委員會是否超越其職責范圍簽訂合同，業主委員會選聘或解聘物業服務企業、簽訂的物業服務合同條款是否經全體業主大會審查批準。經過業主大會或者業主代表大會過半數決定批準簽訂的物業服務合同，對全體業主都具有法律束力，全體業主都必須按合同履行。

　　(3)應審查合同的內容是否合法。實踐中，對合同簽訂和履行過程中有下列情形之一的，應當認定為利用物業服務合同侵犯業主合法權益的無效行為:A，物業服務公司不經業主同意，以營利為目的使用或出租全體業主共有的建筑物的共用部分的。B，物業服務公司單方擴大收費范圍、提高收費標準的。C，合同內容使第一業主保留或擁有特權，侵犯其他業主合法權益的。如合同規定，第一業主可在任何情況下更改樓宇名稱，有權在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結構等等。

　　2、業主有理可以通過正當程序去維護，法院也給予了業主足夠答辯的機會，然而在現實中，業主往往放棄這個權利，法院對于物業公司的起訴多是在沒有被告的情況下缺席審判的。但是對于生效的判決，業主應自覺履行義務。不管對判決有何意見，都不能與法律相對抗。

　　3、注意鑒別合同的性質。目前很多小區的業主委員會與物業服務簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的，那么就代表著由業主委托物業服務企業對小區進行管理，業主與物業服務企業是委托與被委托關系。一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業公司沒有任何關系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區物業服務的穩定性。在簽訂物業服務合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。

　　4、分清物業服務費的具體項目；“物業服務費”一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業服務難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。

　　5、享受了服務就得交物業費:一些業主拖欠物業費的理由之一，就是沒有和物業公司簽訂物業合同。但是，按照我國的《物業服務條例》，業主委員會和物業公司簽訂的物業服務合同，對全體業主都有約束力，每個業主都負有交納物業費的義務。即使業主委員會沒有和物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主只要事實上接受了物業服務，就應該按照實際發生的服務的價格，向物業公司交納相應的費用。

　　6、業主無權占公用部分；有的業主為了自己生活上的便利，在物業的共用部位搭建雨蓬、觀景臺，也有的因為業主封閉陽臺，在物業共用部位(如屋面)搭建雨蓬、養鴿棚、觀景臺，或在公用位置設置雜物架等，既給物業服務公司維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業主的公共利益，故各地物業服務條例均明確予以禁止，物業服務合同及業主公約等也明確規定業主不得從事上述行為。

　　四、為減少物業服務糾紛案件的產生，維護社會安定，筆者建議:

　　1、進一步完善物業服務法律法規。有關行政部門可對物業服務收費提供參考性標準，盡快制定出臺相關的物業服務法律，加強對房地產開發行業的管理，改變物業服務費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

　　2、是確立業主委員會的法人地位，積極發揮其作用。

　　3、是提高業主的維權意識和維權能力。及時指導業主選舉成立業主委員會并到主管部門辦理登記，與物業服務企業簽訂嚴密、完備的物業服務合同，對委托管理事項、管理標準、管理權限、管理費收支、檢查監督和違約責任加以明確規定。

　　4、是規范物業服務企業。有關部門有必要在充分考察的基礎上，啟動物業服務培訓工程，確保所有物業服務人員持證上崗；同時進行職業道德，提高物業服務人員的素質，使物業服務企業在正確定位的同時，主動采取換位思考的方式，真正做到“以人為本”，為業主提供質價相符、周到細致的服務。

　　5、小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業服務條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。 同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共同共有；哪些屬于部分業主共同共有；未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。 建議盡快完善。

　　據悉，國內首部非官方的《物業品質管理標準》在南京亮相。這部由深圳保利物業公司提出的“菜單式”物管標準對住宅、寫字樓、別墅等五個方面對物業服務的工作指標和服務細節進行了歸納，物業專家表示，這一標準的出臺標志著物業服務有了一個公開、透明的準則，物管從此進入了“量化”時代。

　　總之，物業服務是一個高知識、高風險的行業。相對其他行業，我國的物業服務行業屬新興行業、朝陽行業，從無到有，從少到多。雖然我們的改革經歷了20多年，但社區管理的關系，尤其是最為敏感的價格確定方面的關系多年以來用行政手段一直難以理順，現在，采用市場化的手段來解決這一問題，這個問題應當會迎刃而解。

篇2：物業采暖費糾紛案：業主為啥不交取暖費？

　　物業采暖糾紛案：業主為啥不交取暖費？

　　近幾年，隨著供暖社會化的轉變和供暖費用的上升，業主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應的法規細節，供暖部門和業主各持己見，各說各的理由，產生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題?！澳緲蚧▓@”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區某小區一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質產品”，作為消費者當然有權拒買。

　　理由之二：收費不合理 當然不交費

　　收費不合理，是業主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產生了質疑。家住西寧市朝陽某小區的王先生告訴記者：“按套內面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交

　　購房時的遺留問題是業主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區很多小區的供暖部門都是房地產開發公司派生出來的，物業費和取暖費捆綁在一起收，業主們自然也就將房地產開發商、物業公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現、小區公共衛生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業主公用設施挪作他用侵害業主利益的，都嚴重影響了業主的合法權益，業主雖然向物業管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業主拒交物業費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現象

篇3：預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創物業等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。

　　物業管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業管理方面的法律、法規還不健，全國還沒有一部統一的物業管理條例，物業管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規定。這就使整個物業管理活動處于一種無序狀態。法院等裁判機構在處理物業管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業管理公約》等合同的約定進行處理。物業管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業管理各方在專業知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業管理各方在簽訂《物業管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業管理糾紛的發生埋下了隱患。從主觀方面講，物業管理各方整體素質不高是發生物業管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理企業少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業管理公約》等法律文件，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業管理的職責范圍、物業管理對物業保值、升值的重要性，覺得花錢請物業冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業。有的物業管理企業缺乏市場競爭的意識，在物業管理活動中只講權利、不講義務；有的物業管理企業不求長遠發展，在物業管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業管理糾紛的發生有其必然性。

　　盡管物業管理糾紛的發生有其必然性，但并不是說物業管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規不夠健全《物業管理公約》等合同性文件是物業管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業管理糾紛具有重要作用?！段飿I管理公約》是房屋產權人或使用人與物業管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規則。一般包括物業基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業主委員會、開發商權利及義務、物業管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I管理公約》是整個小區治理結構、管理規則的綱領性文件，規定了住宅小區組織結構、物業管理各方權利義務及行為規范等核心性問題，關系到開發商、單個產權人或使用人、業主委員會、物業管理公司的現實及長遠切身利益。是物業管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業管理公約》對物業管理各方意義深遠。物業管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區管理機構、議事規則、議事程序，監督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區，最初的《物業管理公約》一般都是由開發商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業管理公約》的相關規定。由于《物業管理公約》事先已由開發商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發商或物業管理企業討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業管理關系。物業管理通常有五方參與：開發商，產權人或使用人、業主大會、業主委員會、物業管理公司。在開發商擁有部分物業的住宅小區中，開發商、產權人是物業的主人，小區的最高權力機構--業主大會由開發商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發商不擁有物業的住宅小區中，業主大會由產權人或使用人組成。業主大會的常設機構是業主委員會，由住宅小區內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內產權人和使用人的合法權益。物業管理企業是受業主委員會委托對小區進行管理的專業公司。從理論上講，開發商、產權人、業主大會、業主委員會具有共同利益，對物業管理公司違法或違反《物業管理公約》、《物業管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業管理關系。

　　其次，完善《物業管理公約》，消除不合理的物業管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業管理關系合理的住宅小區相對容易，但在物業管理關系陷入混亂的小區則不太容易。例如，在新建住宅小區中，開發商像其他產權人一樣。應當繳納物業管理費，監督物業管理企業履行職責。但某些開發商卻利用前期委托物業管理的特權，與受托物業管理企業達成某種妥協或默契，即物業管理企業得到小區物業管理權，開發商少繳或不繳物業管理費。在這種物業管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發商對物業管理企業侵害其他業主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態度，這便破壞了小區本應合理的物業管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業管理各方重視：

　　一、明確業主委員會議事程序及監督問題

　　根據現有的物業管理方面的法律規定，業主委員會是住宅小區的最高權力機構--業主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂或解除物業管理合同、監督公共維修基金的使用和管理、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業主委員會對小區的物業管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業主委員會應對業主大會負責，業主委員會成員由業主大會選舉、撤換，但業主委員會到底應當怎樣對業主大會負責，如何選舉或撤換業主委員會成員，業主委員會如何行使權力，業主委員會選聘和撤換物業管理企業的條件、程序及標準等具體問題的規定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業管理公約》一般都規定小區業主委員會具有決定選聘和續聘物業管理公司的權力，但對業主委員會選聘和續聘物業管理企業的標準及程序卻很少規定，這使得業主委員會選聘和續聘物業管理企業的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I管理公約》一般還規定小區業主委員會有檢查、監督物業管理企業各項管理工作的實施及規章制度的執行的權力，但對業主委員會檢查、監督工作的標準缺乏規定，這就使小區業主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區物業管理亦是如此。因此，在簽訂《物業管理公約》時，物業管理各方就應詳細約定業主委員會的組成、議事規則和工作程序、考核標準、工作準則、業主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監督業主委員會工作的機構組織及監督程序等問題，這樣才能更好地保障物業管理各方的合法權益。

　　二、物業客理經營與收費問題

　　物業管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業管理收費是業主與物業管理企業心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業管理企業希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發展。物業管理雙方就應當就物業管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業管理企業在住宅小區內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業管理企業服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續籌的監督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續籌作了以下規定：業主委員會成立前，維修基金的使用由開發商或開發商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，但以上規定并不能保證維修基金使用、續籌的審批合理，也無法防止開發商或物業管理企業不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續籌的監督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規定，維修基金先由開發商代收，在業主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業管理企業代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業主來承擔。簽訂《物業管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業管理企業服務標準條款，明確選聘、撤換物業管理企業的條件及程序

　　有些小區存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業管理企業的工作極不滿意，想撤換物業管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業管理企業違反法律或合同約定，以至撤換物業管理企業的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區的《物業管理公約》等合同性文件對物業管理企業的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業管理企業的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業管理工作比較復雜，訂立《物業管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業管理企業的服務范圍、服務標準、因物業管理企業怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業管理企業的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續聘或撤換原有的物業管理企業時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。