物業服務保住樓盤的“青春”

　　現在，消費者在購房時除了考慮戶型、地段、價格等要素外，把入住后的物業服務等級、收費標準也作為衡量是否購買房子的重要指標。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務已經被越來越多的購房者重視，對開發企業來講，物業服務也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標。

　　物管介入早服務儲備好

　　物業服務早期介入，指開發企業邀請擬從事物業服務企業及有關人員，從物業服務和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，并制定物業服務方案，以便為以后物業服務工作打下良好的基礎。

　　西高新一家物業服務公司的負責人認為:在業主沒有入住的時候，物業服務企業提前介入，可以參與物業的“規劃-設計-施工-安裝-銷售-管理”等全過程，對其提出一些合理的建議，這時候，物業公司更多的是管理---替業主管理房產。在業主入住后，由于介入的比較早，物業公司對物業已經“知己知彼”了，這時候物業公司的主要工作就是怎樣更好地為業主服務了。

　　一位房地產投資顧問公司的王先生認為:物業服務是兩個層面的事，一部分是管理，還有一部分是服務。比如說車庫、電梯的管理等，如果要細挖的話，這種“管理”其實也是在為業主服務，在這一點上，管理和服務是相通的。物業公司要給自己留有充分的時間，只有熟悉了“管理”，才能更好地給業主服務。

　　物業服務也能促進銷售

　　西安市北郊某小區的楊大媽提及自己小區的物業服務水平，滿口贊美之詞:“我和老伴年齡大了，住在5樓，兒女又都不在身邊，生活中好多事情都不便自理。兒女們每年回家都要給我倆雇保姆，但我們一直沒有同意。因為我們小區的物管人員服務好，想得周到。在我們小區，老年人比較多，家里有什么力氣活，只要年輕人不在家，物業公司的小伙子就會幫著扛上樓，家里有什么壞了，打個電話就有人到。而且，物業公司的人進門就換鞋套，干完活就走，連一口水都不喝?！庇浾咴诓稍L中發現遇到前來看房、買房的客戶，熱心的楊大媽和該小區其他業主都會積極地推薦自己小區的房子，在楊大媽看來，好東西不能自己獨享，大家好才是真的好!

　　隨著人們生活質量和生活方式的不斷提高、改變，不僅使得物業服務的功能有了廣闊的發揮空間，而且逐漸肩負起開發商的營銷角色?！爸灰獦I主住著放心、舒心，我們再苦再難也甘心!”這樣的敬業精神和務實態度，這樣的高投入、高成本的物業服務，不僅換來了小區物業秩序的井井有條和全體業主的一致好評，更重要的是開發商開發的一系列產品一經推出，大都能取得比較好的銷售成績。有一大部分購房人就是沖著物業服務的口碑來的。

　　好服務也能讓樓盤升值

　　口碑效應比高規格的廣告宣傳還有效，因為業主的口碑是經過切身實踐后才做出的結論，可信度比較高?？诒藖碜杂诋a品本身的質量和檔次外，很重要的一點就是產品的后期服務，這在日常生活中已經有許多事例。家電巨頭海爾之所以能取得今天的成功，得益于其完善的售后服務，以及建立在這種服務之上的良好口碑。而口碑效應換來的是海爾大幅增長的銷售量和更加響亮的品牌美譽度。房地產也一樣，業內人士認為，房地產已經走過了產品時期，現在只有在做好產品的前提下做好服務，才能創出品牌，做出成就。

　　其實，一個優秀的物業企業，除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準應達到相當的廣度和深度，最終提供給業主比較規范、完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值。作為開發商，在每一個房地產項目剛起步時，就要把物業服務定為房地產營銷時的一個重要組成部分來完善操作。

　　樹立品牌也要靠管理

　　西安房地產市場上不斷涌現出許多新的房地產項目，大家的主要區別早已不再停留在產品的表面層次，開發理念和品牌因素已經上升到了一個新的高度;開發商的品牌知名度也不只停留在項目本身，而是其良好的售后服務。像紫薇、高科、楓葉、錦園、豪盛、摩登等房地產品牌之所以受到市場的認可，其中重要的就是高標準的物業服務，因此物業服務的好壞直接影響到將來樓盤的銷售進度。

　　相反，一些樓盤一再受到市場的冷遇，其問題并不是出在樓盤的質量上。據記者了解，西安某小區因停車位收費問題以及服務態度問題，與業主的矛盾比較大，業主難免會在自己的親朋好友面前發幾句牢騷，因此導致消費者對開發商的信任度大打折扣，買房信心大大受挫。

　　將物業服務視為樓盤生命的延續，是品牌樹立的關鍵所在。一個樓盤有好的物業服務，不僅是對保障全體業主居住環境的高度負責，更是提升樓盤自身形象和鑄造開發商品牌的生命線。

篇2：建立小區物業服務權信托的社會價值

　　建立小區物業服務權信托的社會價值

　　城市住房制度改革特別是近十年商品房小區的發展，改變了已有的居住模式，當然也就改變里人們的生活模式，即所謂的“居住改變生活”。

　　目前的城市社區建設大多以“法定社區”作為操作單位，地域的基礎是預先規定的，而社會心理的基礎是要靠以后培育的。具體而言，在城市指的是街道辦事處轄區或居委會轄區以及目前一些城市新劃分的社區委員會轄區。而在具體的操作層面，就是在房地產開發過程中形成的封閉或者半封閉的住宅小區。在當前的語境中，確定社區實體首選的標準是地域界限明顯，至于成員歸屬感的強弱則是次要的，也是無法事先決定的。

　　“把城鄉社區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體?！笔屈h的十七大報告提出的社區建設的目標。

　　社區共同體形成，需要社區主體自組織能力建立?！白越M織意味著一種自主而且自我管理的網絡”?！笆袌鼋灰椎膮f調機制是價格競爭, 國家等級模式的協調機制是正式權威的命令機制, 自組織網絡的協調機制是信任與合?！鄙鐓^自組織要求不需要外部指令的強制,更不是通過價格競爭能夠實現的。社區自組織是社區成員通過協商, 取得共識、消除分歧、解決沖突、增進信任、合作治理社區公共事務的過程, 并使社區逐步進入“自我維系”狀態。

　　居住模式改變的同時，我國社會的經濟結構也處于轉型期，過去的生活模式打破了，新的信用和生活體系還沒有建立，現在還只是有社區的一個空殼而已，并沒有真正的形成一個整體。

　　在社區重建和社會轉形過程中，各種利益沖突和體制沖突集中表現在社區，社區糾紛成為社會不穩定的重要因素和社會關注的焦點。

　　目前的利益沖突主要來源于社區居民與物業建造者（開發商）、管理者（物業公司）的利益沖突。由于每一個業主都是住宅私有者，這就產生了哈貝馬斯所指出的建立在私人所有權和私人獨立性、自主性基礎上的公共事務的決定問題。而現實中，開發企業控制小區公共設施，物業公司控制社區公共事務的管理權。而企業追求利潤最大化的本性與社區利益的沖突就不可避免。

　　由于公共設施控制在建造商手中，出于對資本的畏懼，社區成員不愿意參與公共事務。由于社區成員都是陌生面孔，沒有信任的形成，對居民委員會等管理機構的信任也沒有形成。在社區資產私有化的呼聲下，業主參與不夠，業主大會不能成立，居民委員會得不到信任，無法有效的管理社區的事務，造成了社區管理的混亂。

　　要培養業主的共同體意識，必須喚醒業主的主體意識并吸引業主積極參與社區建設和治理中來。

　　物業服務權信托的嘗試就是希望建立業主、業主組織、物業企業全面介入社區財產和秩序管理的體系，在互相制約中相互促進，形成社區共同體和管理新體系。

　　一、落實物權法規定的共同管理權為財產權，恢復物業服務的物權本質

　　社區資源是社區賴以生存和發展的基礎，也是社區建設的核心內容之一。社區資源主要指社區建設過程中所需要的物質和資金資源，包括開展社區工作所需要的各種活動場所、設施、設備、物品等有形資源。資金資源主要指社區建設、管理、活動、服務等方面所必需的資金和部分公益救助基金等資源。當前城市社區存在著資源不充足或者資源利用不充分的狀況，社區發展受到嚴重制約。部分開發企業為追求短期利益，沒有按照規劃建造文化、體育、衛生設施。很多小區就是建立了會所或者其它設施，也沒有依照法律規定用于社區居民的社會活動，而是私下變賣或者被挪作了賓館或者高檔消費場所。有些社區資源沒有用于社區文化和體育建設，卻變成立物業服務企業謀取利益的資源。

　　物權法生效，確定了建筑區劃內的公共場所和配套建設的公共設施歸業主共有，但因為物權法沒有規定相應的登記的具體制度，歸全體業主共有還停留在紙面上。在物權法將物業服務企業定位于服務后，很多人又將小區的物業服務誤認為是簡單地購買服務，弱化了物業服務的財產權本性。

　　通過物業服務權信托的設計，將公共財產設定為信托財產，將突出公共管理的財產屬性，使公共管理與業主的財產利益直接建立聯系，刺激業主參與管理事務的積極性。

　　通過物業維護基金的設立，強化業主的公共體意識，為社區的建立和形成建立明確的路徑。

　　二、引導業主關注資產利益，調動業主和居民參與公共事務管理的積極性

　　社區自組織程度越高, 社群組織發育越完善, 就越接近于自組織秩序, 在信任與合作基礎上, 就容易培育共同體意識, 從而有利于走出“集體行動的困境”；

　　而社區自組織程度越低, 就越接近于被組織秩序, 會促使居民投機行為的泛濫, 從而使社區缺乏公共精神,

　　使社區公共活動陷入“集體行動的困境”,從而增加社區治理成本。

　　而信任不是憑空產生的，需要一些制度安排。通過制度安排，讓參與者直接感覺到財產和人參的安全，進而在相互的交往中增進信任并形成相互信賴。信托制度中，信托財產的獨立性，在一定程度上打消了參與者的顧慮，為參與者建立信任奠定了基礎。

　　當面對公共事務時, 要有參與的欲望和動機。決定居民是否參與社區治理不是顯性的外在制度, 而是社區內部的制度,

　　即內生的社區規范。這種制度能影響居民社區參與的行為和動機。在信托制度下，所有的受益人業主都有資格參與決策和監督，還有資格通過司法途徑進行救濟，就為業主參與公共事務管理提供了動力。

　　物業服務權信托的建立，因為利益連帶性，可以有效地建立普遍的社群網絡,。在這些頻繁交往網絡中, 基于對制度的信任，逐步形成相互信任和合作,權利和義務感增加, 從而形成一種普遍互惠關系。

　　這種普遍互惠是把短期利他與長期利己結合起來, 把自我利益和團結互助結合起來, 從而形成了合作的意識和結社習慣。治理的最佳狀態是善治,

　　善治是一個實現公共利益最大化的社會管理過程,信托制度應當使實現善治的重要路徑。

　　三、破解公共管理與公司制度的矛盾

　　公司制度是在資本主義發展過程中逐步形成和完善的一種經濟制度。這種制度以利潤最大化為目標，以經濟效益為核心，為股東資產增值服務。公司的機制形成后與具體的企業的股東、經理人的道德標準沒有關系。公司為實現其功能，在所有可能的情況下，盡可能地占有更多的資源，這與社區的目標顯然使背道而馳的。個別經理人或者股東的社會責任都無法組織公司的這種本性。要增進公共利益，就必須采取制度性的措施將公司的追求經濟利益的沖動限制在一定范圍內。

　　信托制度在一定程度上可以解決了這個問題。信托制度堅持以下原則：

　　按照信托制度要求，受托方不能為自己的私利而作為，他的法定義務就是為受益人而作為。經理人的作為是基于對受益人利益的忠誠。

　　受托人必須忠誠受托義務，受托人可以將部分收入作為費用，但是不得有損資本。

　　經理人必須及時向收益人提供財務信息并保證信息的真實。

　　上述原則是可以被強制執行的，如果受益人認為受托人違反上述原則，可以向法院起訴。在起訴被提起后，受托人必須證明自己的行為是審慎的。

　　物業服務權信托基于信托原則賦予公司更嚴格的責任，同時物業經理人被賦予信托人的責任。而一個受托人的責任，不僅僅是受益人誠實，而且還有關乎榮譽的謹慎。

篇3：質疑物業服務是房屋價值不可分割的一部分

　　物權價值由業主來實現

　　--質疑“物業服務是房屋價值不可分割的一部分”

　　最近見到一種說法：物業管理服務應該是房屋價值不可分割的一部分，業主在購買期房的同時，也就等于購買了你的物業服務。把物業服務的這種標準，把這種質量在售房的時候一并銷售。乍一看來，似乎很新鮮。但略加推敲，就產生了疑問。因為物業管理服務不可能成為房屋價值不可分割的一部分。物業管理服務也無法隨房子一道賣。

　　其一，業主在購買房子時，不一定要同時購買你的物業服務。

　　業主買了房子以后，其物業管理可以有兩種做法：第一種是由業主自己管理，稱為“自營式物業管理”，業主(視物業類型的不同，可以是業主群體，也可以是業主個體)確定幾個管理人員，或由業主自任管理人員，負責進行日常的組織、協調和管理工作，各項具體服務則分別包給有關的專業服務公司；第二種是業主委托(雇用)有關機構(如物業管理公司)來管理。

　　其二，物業管理不是固著在物業上的，即不是物業的固有屬性。物業管理水平不是由物業自身決定的，而且不是固定不變的。物業管理水平會隨著各種因素，包括業主的經濟水平、生活要求和物業管理企業的服務水平的變化而變化。因而，不能將物業管理服務看作是“房屋價值不可分割的一部分”。

　　其三，物權價值是需要由業主自己來實現的。誠然，對物業進行管理，是為了保障物業正常使用功能和延長物業的使用壽命，從而實現物權價值的必要手段。

　　但是從法理上說，業主是自有物業的“管理人”，而物業管理公司是受業主委托的“管理服務人”。換句話說，物權價值歸根結蒂是應由業主自己來實現的。

　　其四，開發公司承諾的物業管理水平和責任，嚴格說是無效的。因為今后物業管理服務的責任人是物業管理公司，而不是開發公司。

　　確定什么樣的物業管理水平和委托給哪一家物業管理公司，是由業主并通過物業管理合同決定的，而不是由開發公司決定的。所謂物業管理先期介入，實際上只是“試用”性質，以后聘用哪一家物業管理公司，根據服務的優劣，也可能是會發生變化的。

　　如果說開發公司向業主推薦一家好的物業管理公司和一種物業管理服務水平，這也是可以的。但最終還是需要由業主來認定。